"כחלון מחלק אקמולים שיאפשרו לו להיבחר שוב — ולא רק הוא" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"כחלון מחלק אקמולים שיאפשרו לו להיבחר שוב — ולא רק הוא"

יאיר דוכין, כלכלן המתמחה בנדל"ן ובתשתיות, טוען כי כרגע אין סיבה לגור בפריפריה, ואם לא יפתחו בה תשתיות תהיה הגירה מאסיבית למרכז, ומחירי הדיור יזנקו ■ על מחיר למשתכן: "כשממשלה מתערבת באינטנסיביות — הבעיה מחריפה"

99תגובות
שר האוצר משה כחלון
אלכס קולמויסקי

ד"ר יאיר דוכין, בוא נתחיל מהבעיה. עם אילו כשלים מתמודד כיום שוק הדיור?

"הבעיה שאותה הגדיר שר האוצר משה כחלון היא בקרב השכבות המסוימות באוכלוסיה, בעיקר הזוגות הצעירים, שנמנעת מהם גישה לדירות. זאת הגדרה חלקית של האתגרים שעמם צריכה להתמודד ישראל בשוק הדיור, והיא נוגעת לפלח שוק מסוים מאוד. כך יוצא שמשימתם של האוצר ומשרד הבינוי והשיכון היא לנקוט כל מיני צעדים שתכליתם ליצור נגישות יתר לדירות לאותם זוגות. לשם כך הם פועלים בכמה כיוונים: הגדילו את נטל המיסוי על המשקיעים, הרחיקו אותם משוק הדיור והפכו אותם לעוכרי ישראל. כך בעצם ירדה הכדאיות לרכוש דירות, והמשקיעים יצאו מהשוק. זהו מצב בעייתי ומהלך לא חכם".

למה הרחקת המשקיעים בעייתית כל כך?

"כשמדירים משקיעים צריך להסתכל על היזמים ולראות איך הם מגיבים. רק פעילות של משקיעים גורמת ליצירת מלאי גדול של דירות בשוק, וכשהם לא שם — השוק נעצר. הם למעשה המגזר שנוכחותו בשוק מבטיחה ליזמים ולקבלנים שיהיה מי שירצה את הסחורה שלהם. זה אמור ליצור נזילות לשוק ולאפשר דירות להשכרה ויצירת חיים בשוק. ברגע שהמשקיעים משותקים, גם היזמים עוצרים פעילות, ולכן יש ירידה בהתחלות הבנייה. הפעם היזמים חכמים, מזהים את המצב ומצמצמים את התחלות הבנייה שלהם. הם יודעים שלא יהיו להם קונים".

כחלון משקיע מאות מיליוני שקלים במחוסרי הדיור.

"כן, אבל המהלך השני שכחלון עשה, להוריד 200–300 אלף שקל ממחיר הקרקע וכך להוזיל את הדירה — לא נותן מענה אמיתי למי שהבעיה שלו היא הון עצמי מינימלי לקניית דירה. גם כיום יש מי שמוותרים על דירה במחיר למשתכן, מפני שהמחירים גדולים עליהם, או שקונים דירות שאין סיכוי שהם יגורו בהן, בכל מיני אזורים כמו עפולה ודימונה. אם במקום להתעסק בכל ההגרלות והמפרטים היו נותנים הלוואה עומדת של סכום מסוים מהמדינה, כל אחד היה קונה מה שהוא רוצה איפה שהוא רוצה ויכול.

הגרלת מחיר למשתכן
מוטי מילרוד

"כשממשלה מתערבת בשוק בכזאת אינטנסיביות, זה רק מחריף את הבעיה בחלוף הזמן. ראינו את זה קורה במשברי מניות ובמשברים פיננסיים אחרים, ויש בכירים באקדמיה ובשוק ההון שסבורים כי ההתערבות של הבנקים המרכזיים בניסיון לתקן את המשבר הפיננסי של 2008 תגרום למשבר גדול יותר בעתיד. מה שקורה כיום הוא התערבות מלאכותית אגרסיבית בתוך המערכת, שיוצרת בלגן. וזה בלי לדבר על היום שבו הדירות הירודות האלה ייצאו לשוק, ונראה מה יקרה אתן".

אתה מתכון שהזוגות הצעירים ינסו למכור אותן ויתקשו למצוא להן קונים או שוכרים?

"כן. הרי זוגות צעירים לא רוצים לגור בדימונה, עפולה, קרית ביאליק או אופקים, אז מה שכחלון בעצם עושה הוא להדיר את המשקיעים העשירים — ולהפוך את הזוגות הצעירים למשקיעים החדשים. להיות בעלי דירה זה לא קל, גם אם עושים תשואה של 5% בשנה, משום שדירה דורשת הרבה ניהול ותחזוקה. כך נוצר סיבוב מעוות של כלכלת הנדל"ן, ולכן ההשפעה של מחיר למשתכן אינה גדולה ביחס למטרה שלשמה יצאו לדרך. בנוסף, לרבים מהצעירים אין עבודה או משפחה בערים שבהן הם זכו בדירות, אבל הם שמים שם את הכסף על הרכישה הכי גדולה שיעשו בחיים שלהם".

ד"ר יאיר דוכין
אוליבייה פיטוסי

אז אין סיבה לצפות לירידות מחירים בקרוב?

"אף אחד לא יודע לצפות בדיוק איך השוק הזה יתנהג, אבל כרגע אני לא צופה ירידות מחירים. כחלון משמש שר אוצר כבר שלוש שנים, ומחירי הדיור עדיין לא ירדו. ברור שלוח הזמנים הפוליטי שלו אילץ אותו לבחור במהלכים קצרי טווח, אבל הנדל"ן הוא לא ענף הסלולר, ולהוריד מחירים לוקח יותר זמן".

איך ייראה משבר הדיור הבא?

"האתגר הגדול הבא שנתמודד אתו קשור לפיזור האוכלוסיה בישראל. כחלון והפעילות בענף כולו גורמים לצפיפות גדולה במרכז. פעם זה היה משולש חדרה־גדרה־ירושלים, וכיום כולם רוצים לגור במשולש הרצליה־יבנה־מודיעין. שם יש תעסוקה, תרבות, תשתיות, חינוך, ממשל נורמלי ואיכות חיים. אז למה שמישהו יגור בעפולה?"

מצד אחד אתה מבקר את מחיר למשתכן על שיווק דירות בפריפריה, ומצד שני אתה אומר שהציפוף במרכז יגרום לעליות מחירים נוספות ויוליד את המשבר הבא.

"העובדה שכחלון משווק קרקעות בפריפריה לא אומרת שזה יגרום למישהו באמת להעתיק את חייו לשם. מי יגור בעפולה? באופקים? זה מגוחך. בשני העשורים האחרונים אנחנו רואים גלי הגירה אינטנסיביים למרכז. כולם עוזבים את הצפון ואפילו את באר שבע, מרכז היי־טק ואזור שהמדינה השקיעה בו הרבה בשנים האחרונות. זה לא קורה רק בישראל, אלא נכון לכל המדינות המפותחות. ההבדל הוא שעל המדינות האלה אין איום קיומי. אם שם תתרוקן הפריפריה מאנשים, לא יקרה דבר. אבל אם כולם ייעלמו מהפריפריה בישראל, אנחנו נראה את הגידול הדמוגרפי באזורים האלה של אוכלוסיה לא יהודית. הדברים האלה בעייתיים".

מחיר למשתכן בירוחם
אליהו רשקוביץ

הבעיה שאתה מדבר עליה נוגעת להרכב האוכלוסיה ולמה שאתה קורא שמירה על המאזן הדמוגרפי יהודי. זה עניין של עמדה פוליטית שמולידה אסטרטגיה, ולא של כלכלת נדל"ן.

"זה שכל האוכלוסיה מצטמצמת לאזור אחד ואזורים אחרים ננטשים — זאת בעיה במרקם הדמוגרפי של ישראל. יש כאן גם בעיה אמיתית של משאבי קרקע מוגבלים בהשוואה לאזורים אחרים בעולם, ולכן העומס על התשתיות קשה בהרבה. פיתוח התשתיות מפגר כאן בעשר שנים לפחות. כשאתה בונה המון בלי שהמעטפת מוכנה לשאת את זה, מתעוררת בעיה. אנשים בראש העין עומדים חצי שעה במכונית רק כדי לצאת מהשכונה שלהם. זה מצב שנוצר בגלל כמה גורמים: צפיפות באזור המרכז, חוסר כדאיות כלכלית לבנות בפריפריה או להתגורר בה, תשתיות מפגרות והנהגה שכל פעם ממציאה את הגלגל מחדש".

מה צריך לעשות?

"ישראל צריכה לפתח שני פרויקטים לאומיים בהשקעה של עשרות מיליארדי שקלים בשנה, להקמת מרכזים לאומיים באזור כרמיאל ובאזור הדרום, שיהיה כדאי לגור בהם מבחינת תרבות, תעסוקה, תחבורה ותשתיות. אם לא יקימו מרכזים אחרים ויחזקו בהם את התשתיות, הגל הבא של המשבר ייגרם מהנהירה אגרסיבית למרכז, שתגרום לעלייה גדולה הרבה יותר במחירי הדירות במרכז. כחלון לא מטפל בשורש הבעיה אלא בסימפטומים. הוא נותן אקמולים שיאפשרו לו להיבחר במערכת הבחירות הבאה, ולא עושה טיפול שורש".

הסכמי הגג, שעליהם חותמים ראשי רשויות מקומיות עם הממשלה במרץ, אינם מסייעים לפיזור האוכלוסיה בפריפריה?

"אם וכאשר הם ייצאו לפועל, זה עדיין לא גורם שינוי משמעותי. אני לא חושב שהסכמי הגג יניעו אלפי אנשים לעבור לגור בקרית גת, וגם אם כן — כמה באמת משמעותיות עוד 7,000 דירות בקרית גת? זה לזרות חול בעיני האנשים. אולי זה יוכל להשפיע בעוד עשר שנים באזורים שעשו בהם עוד תהליכים משמעותיים, אבל לבנות עוד דירות זה לא מה שיגרום לאנשים לעבור לקרית גת. צריך להבין מה המניעים שגורמים לאנשים לעבור מקום".

קרית גת
אליהו הרשקוביץ

מהם?

"הגורם החשוב ביותר הוא תעסוקה, השני הוא דיור, השלישי הוא תשתיות חינוך, בריאות ורווחה, הרביעי הוא ממשל יעיל וטוב, והחמישי הוא איכות סביבה וטיפול בסביבה. כשרק בונים דירות מטפלים בגורם אחד, אבל מתעלמים מאחרים. לא משנה כמה טובה וזולה תהיה הדירה בערד, אם אני צריך לנסוע שעתיים וחצי לעבודה — אני לא אעבור לשם. אם היה מרכז תעסוקה במרחק של 20 דקות, זה אולי היה כדאי. עיר הבה"דים היתה יכולה לחולל את זה, אבל זה נשאר ברמת המיקרו. בבית הספר לרפואה בצפת ובמרכזים אקדמיים בצפון נוצר איזה שינוי, אבל באופן חלקי, מכיוון שאין מענה מלא בכמה רמות שיגרום לאנשים להישאר".

אז זה מסע ארוך שדורש השקעות לטווח ארוך. פוליטקאים יכולים לנהל את זה?

"כל עוד פוליטיקאים מנהלים את הסיפור — זה קשה. זמן פוליטי הוא זמן אחר. אני יודע מי השרים שלנו ומי ראש הממשלה שלנו, ולכן זה קשה".

הרשויות המקומיות יכולות לפעול לבד?

"ממש לא. זה יקרה רק כשיהיה פה ראש ממשלה שיגיע עם חזון, בדיוק כמו שלבן־גוריון היה את חזון יישוב הנגב או ראשי ממשלה שקידמו את חזון קליטת העלייה".

התחדשות עירונית יכולה להיות מנוע לשינוי?

"יש לכך היבטים חיוביים רבים, אבל זה אמצעי קטן שלא יכול להחליף אסטרטגיה אמיתית. זה ניצול טוב יותר של משאבי קרקע והחייאה של מבנים ושכונות שהוקמו לפני 50 שנה, אבל זה לא מספיק. לצערנו, הביורוקרטיה והניהול סביב זה נוראיים. לי יש נכס בירושלים שמנסים להניע בו כבר שנים תמ"א 38, ואחרי שנים שאנחנו מנהלים את זה אנחנו רואים את שלב קבלת ההיתרים, וזה מייאש. הדבר לוקח יותר מדי זמן. זה פלסטר על פצע מדמם. בדומה לתהליכים אחרים בענף הדיור — גם בדיור הציבורי ראינו מודל טוב, שנכשל בגלל פוליטיקה ורדיפה אחרי כותרות, במקום התרכזות בעבודה ובהנעת תהליכים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#