היום שבו יחזרו להתנפל על הדירות: הרמז המדאיג של שוק הנדל"ן לכחלון

מה גרם לזינוק של 33% ברכישת דירות ראשונות באזור השרון ברבעון האחרון של 2017? ■ הכלכלן הראשי באוצר סבור כי הסיבה לכך נעוצה במעורבות הממשלתית בשוק: זוגות צעירים שלא זכו בהגרלות הגדולות של מחיר למשתכן יצרו התפרצות ביקושים בשוק החופשי

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שר האוצר, משה כחלון
שר האוצר, משה כחלוןצילום: אלכס קולמויסקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

מתחזקות ההערכות, שכעת מקבלות גיבוי מנתוני הכלכלן הראשי באוצר, כי תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן, יוצרת "ביקוש כבוש" — ציבור גדול רוצה לרכוש דירה, אך דוחה את הרכישה למועד מאוחר יותר.

הדבר עשוי לגרום בעתיד להתפרצות עזה של ביקוש, בשעה שאותו ציבור יגיע למסקנה שבשלה העת לממש את רכישת הדירה, ויתנפל על השוק. כשהיזמים, הסובלים עתה מהאטה במכירות, יזהו את השעה — התפרצות הביקוש עלולה לגרום לעלייה מחודשת במחירי הדיור.

לפי סקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר על ענף הדיור, שפורסמה בשבוע שעבר, ברבעון הרביעי של 2017 נרכשו 11.1 אלף דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה — מהן 2,100 במסגרת מחיר למשתכן. ואולם בעוד שבתל אביב, חדרה, ראשון לציון, רחובות ויבנה נרשמה מגמה של ירידה ברכישות על ידי רוכשי דירה יחידה במחירי שוק חופשי, בערי השרון — נתניה, הרצליה, רעננה וכפר סבא — נרשם זינוק דרמטי של 25% ברכישת דירות.

שוב מתגברות

אם מבודדים את הזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה) בהשוואה לרבעון הקודם, הנתונים אפילו מובהקים יותר: בכל האזורים בארץ נרשמו ירידות ברכישת דירות במחירי שוק חופשי בהשפעת מחיר למשתכן, למעט אזור נתניה, שבו נרשם גידול חריג, של 33%. האם קרה משהו בשרון שהביא לעלייה המפתיעה הזאת?

באגף הכלכלן הראשי שמו לב לנתון נוסף: ברבעונים השני והשלישי של 2017 המגמה באזור נתניה היתה דווקא הפוכה, ורוכשי הדירות היחידות הורידו באופן חד את מספר הדירות שרכשו. גם אז שוק הנדל"ן באזור הזה התנהל בצורה שונה מבשאר המדינה.

"ייתכן שהירידות החדות בשני הרבעונים הללו באזור נתניה, כמו גם העלייה החדה ברבעון האחרון, מיוחסות לפחות בחלקן לעיתוי ההגרלות במסגרת מחיר למשתכן", כתבו באגף הכלכלן הראשי, ברמז למה שאנשיו של שר האוצר, משה כחלון, חוששים להגיד בקול: מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של כחלון להורדה מחירי הדיור, יוצרת ביקוש כבוש.

הזוגות הצעירים יושבים על הגדר

נתוני האוצר מצביעים על הכוח של מחיר למשתכן — לא בהגדלת ההיצע ובהורדת המחירים, כפי שמתגאה כחלון, אלא בהתערבות ממשלתית משמעותית בביקוש. נראה כי ה"יושבים על הגדר" הם לא רק משפרי הדיור, שנדרשים לאורך רוח בעת שכחלון פונה בעיקר לרוכשי הדירה הראשונה, אלא גם הזוגות הצעירים עצמם.

הכלכלן הראשי מסביר כי ההרשמה להגרלה הגדולה הראשונה של מחיר למשתכן נערכה ביוני 2017, ותוצאותיה פורסמו ברבעון השלישי (אוגוסט). ההגרלה הבאה נערכה בספטמבר, ותוצאותיה פורסמו בנובמבר. בהגרלות אלה נכללו, בין היתר, פרויקטים מבוקשים בנתניה ובהרצליה, המגלמים הנחה גבוהה יחסית. בנתניה הוגרלו 240 דירות ביוני, ו–800 דירות נוספות בספטמבר. בהרצליה הוגרלו ביוני כ–1,300 דירות.

הדמיה של פרויקט מחיר למשתכן בגליל ים
הדמיה של פרויקט מחיר למשתכן בגליל ים. ההנחה בפרויקט היתה אטרקטיבית במיוחד - למעלה מחצי מיליון שקלצילום: ויו פוינט

מעבר לביקוש הגבוה באזור השרון ומרכז הארץ, ההנחות במסגרת המבצעים היו אטרקטיביות — במיוחד בגליל ים: חצי מיליון שקל לפחות. הנחות אלה היו גבוהות בהרבה מההנחה הממוצעת בתוכנית (286 אלף שקל), ואף מההנחה הממוצעת על דירות באזורי המרכז (330–335 אלף שקל).

עובדה זו, בשילוב רמות שכר גבוהות יחסית של האוכלוסייה המתגוררת באזורים אלה או מעוניינת לרכוש דירה באזור (על פי בדיקת הכלכלן הראשי, משקי בית שרכשו דירות מחיר למשתכן בגליל ים משתכרים 27 אלף שקל בחודש בממוצע), מאפשרת, להערכת הכלכלן הראשי, לעמוד בתנאי רכישת דירה חדשה גם במחיר שוק.

ברבעון השלישי ובחלק מהרביעי, הזכאים המתינו לפרסום תוצאות ההגרלות, אך מי שלא זכה או לא היה שבע רצון מהדירות או ממיקומו בתור, התנפל על הדירות בשוק החופשי בסוף הרבעון האחרון. וכך, בדצמבר 2017, מיד אחרי היוודע תוצאות ההגרלה, צבאו רוכשי דירות ראשונות על פרויקטים ברמת השרון, שבהם המחיר הממוצע של דירה חדשה בשוק החופשי היה גבוה רק בכ–10% ממחיר דירה במסגרת מחיר למשתכן בהרצליה.

ייאוש ממחיר למשתכן

האם התנהגות הזכאים באזור השרון יכולה להעיד על הבאות בתוכנית מחיר למשתכן, שנכנסה לתרדמת בחודשיים האחרונים — בלי שיווקים בומבסטיים ובלי הצהרות על הגרלות עתידיות — או שזו רק התפרצות נקודתית הקשורה בזוגות צעירים בעלי ממון?

נראה כי מחירי הדירות וההכנסות של משקי הבית באזור השרון רק הקצינו את התמונה, אבל יכול להיות שהמקרה שאירע ברבעון האחרון בנתניה מבשר על העתיד לבוא, במיוחד לגבי זוגות צעירים שמסוגלים לגייס את המקורות הכספיים לרכישת דירה מבלי להיות תלויים במבצע הממשלתי. הרבעון האחרון מוכיח שלזוגות הצעירים יש ברירה. הם לא חייבים לרכוש דירות במחיר למשתכן, והם לא חייבים לרכוש דירות חדשות.

בזמן האחרון אנו עדים לסוג של התהפכות בעמדות הציבור בנוגע למחיר למשתכן: ראשית, בולטת לעין הביקורת שמגיעה מצד הזוכים בהגרלות — על התנהלות המבצע ועל איכות הדירות, בין אם בצדק ובין אם לא. רבים מהם חשים שהדירות אינן איכותיות מספיק, ושאין להם יכולת לשנות משהו; בנוסף, מאז ההגרלה השלישית הגדולה שנערכה בדצמבר, הממשלה לא הכריזה על מבצע חדש, מה שיוצר חוסר ודאות, ועלול לפגוע ברציפות. זאת ועוד, הקטנת מלאי הדירות המוצע בכל הגרלה, והעלייה במספר המשתתפים בהגרלות, מקטינות את הסיכוי לזכות בדירה, וגורמות לזוגות צעירים לפזול גם לשוק החופשי. ולבסוף — עליית מספר הפרויקטים הלא־בשלים שמשווקים במסגרת מחיר למשתכן, שבהם זמן ההמתנה עד לאכלוס הדירות עתיד להיות ארוך במיוחד, פוגעת גם היא באטרקטיביות של מחיר למשתכן.

להערכת הכלכלן הראשי, ברבעונים הקרובים תגיע לשיא רכישת הדירות במסגרת מחיר למשתכן, בעקבות שלוש ההגרלות מהמחצית השנייה של 2017. אם ב–2016 נרכשו 2,200 דירות במחיר למשתכן, בשנה שעברה עלה מספרן ל–5,500, ובשנה הבאה המספר עתיד לגדול.

עיקר הביקוש של זוגות צעירים לדירות, שמוערך ב–40 אלף דירות בשנה, עדיין מופנה לשוק החופשי. כך שאם מחיר למשתכן תתפוגג על רקע בחירות או התמעטות היצע הדירות במסגרת המבצע — התופעה שנצפתה בנתניה עלולה לחזור גם במקומות אחרים.

תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ