ענבל אור שיחקה במחירי הקרקע - מי אשם? זה מה שקבע הבורר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ענבל אור שיחקה במחירי הקרקע - מי אשם? זה מה שקבע הבורר

חברים בקבוצת רכישה של ענבל אור תבעו אותה ואת יתר חברי הקבוצה, בטענה כי שילמו יותר ביחס לחברים אחרים ■ הבורר דחה את תביעתם, אך מתח ביקורת חריפה על משרדי הממשלה והמחוקקים: "פרנסי המדינה הזאת אינם דואגים לתושביה ואזרחיה, אך תמיד יעמדו לרשות גובי המס"

31תגובות
ענבל אור בדיון בבית משפט
אילן אסייג

"פרנסי המדינה הזאת אינם דואגים לתושביה ואזרחיה, אך תמיד יעמדו לרשות גובי המס כדי לסתום פרצות של תכנון מס מושכל וחוקי", כך כתב הבורר עו"ד אהרן פולק, בפתחו של פסק בוררות בעניינה של קבוצת הרכישה "אור על הפארק", שאירגנה ענבל אור ברמת גן. בפסק בוררות ארוך ונוקב הטיח פולק טענות קשות כלפי משרדי הממשלה והמחוקקים הנמנעים מפיקוח על שוק קבוצות הרכישה — אך יודעים להסדיר את פעולת רשויות המס מולם, כך שיגבו מהרוכשים כסף.

מי שעוד זכו לביקורת קשה מצד הבורר הם המארגנת, אור, וחברי הקבוצה שלא פיקחו וביקרו את התנהלותה: "מי ששולט באופן החלוקה ומי שמחזיק ברזי ההגיון, ככל שהוא קיים, היא אור... המארגנת סחרה באופציה (תמחור עלות הקרקע) כאוות נפשה ולא גילתה לאיש מהרוכשים כמה שילם חברו לפרויקט", כתב פולק.

"אור על הפארק" הוא פרויקט של 100 דירות ברחוב אחד העם 16 ברמת גן. קבוצת הרכישה שילמה ב–2010 על הקרקע כ–67.5 מיליון שקל. במארס 2016 הגישו שבעה חברים מקבוצת הרכישה תביעה נגד אור ויתר חברי הקבוצה, בטענה כי הקבוצה לא פעלה כדין לפי מפתח חלוקה שוויוני בגין תשלום רכיב הקרקע. לטענתם, הסכם השיתוף מטיל חובה לבצע איזון בתשלומיהם, אך הם שילמו יותר מחבריהם. אור שימשה בשני כובעים — בעלת דירות בפרויקט ומארגנת הקבוצה, באמצעות חברת אור סיטי בע"מ, שפשטה רגל ב–2016 ונמצאת כיום בהליכי פירוק.

עם ההצטרפות לקבוצה, החתימה אור את חברי קבוצה על כמה מסמכים, ובהם טופס הצטרפות לקבוצה, הסכם שיתוף לקבוצה וגם נספח המכונה "תמורת סיחור האופציה". במסמך הזה כללה אור את פרטי הרוכשים, ובו נקבע הסכום שישלם כל רוכש בגין רכיב הקרקע. בתוכו כללה אור גם את דמי הסיחור — מעין עמלה שמשלמים למארגן הקבוצה על ניהול הקרקע, מלבד התשלום על שירותי התיווך.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שבעת התובעים, שיוצגו על ידי עוה"ד יובל ברכה ומיטל גרינברג, טענו כי נוצר עיוות לא הוגן בין חברי הקבוצה בגין הסכומים ששילמו על מרכיב הקרקע, וכי העובדה ששילמו הרבה יותר בעבור רכיב הקרקע, הכולל בתוכו גם את שכרה של אור, עומד בסתירה לעקרונות של שוויון והגינות בקבוצה.

לדברי התובעים, עם התקדמות הפרויקט, הם גילו כי בגין שתי דירות בעלות מאפיינים דומים ביותר בגודל ובקומה, הם שילמו במאות אלפי שקלים יותר משותפיהם לקבוצה. כך למשל, זוג תובעים קיבל מכתב דרישה מנציגות הקבוצה לסכום נוסף בגין התייקרות הפרויקט, של 487 אלף שקל, שהיווה כ–60% מהעלות של דירתם. בנוסף, טענו כי נמנעה מהם גישה לדו"חות הפרויקט, ובהם אומדני עלויות.

חברי הקבוצה האחרים יוצגו על ידי עוה"ד גל מנשה ומנשה דורסט ממשרד מנשה דורסט ושות', שהובילו את קו ההגנה, לצד משרד עורכי הדין רמי קוגן, ועו"ד עומר בירותי. את ענבל אור והחברה שבבעלותה ייצגו בדיון המפרק עו"ד איתן ארז ועו"ד רעות שחם.

באי כוחם של רוב חברי הקבוצה הפנו את האשמה כלפי אור, שהיתה אחראית על קביעת הסכומים שלפיהם ישלמו על רכיב הקרקע, כפי שהוסכם מולם בהסכם ההתקשרות, ובכך תמך גם הבורר פולק.

פולק מצא כי אור פעלה ככל הנראה ב"שיטת מצליח" מול הרוכשים, כלומר ניסתה לגבות מחירים גבוהים ככל שיכלה, והתפשרה במשא ומתן, ולא לפי נוסחה כלשהי. אור, שזומנה להעיד, לא הגיעה לדיון. "אור היתלה בנו, הודיעה שתבוא ולבסוף לא באה", כתב הבורר.

עוד הוסיף פולק כי טענתם של התובעים אינה מופרכת בכל הנוגע לדרישה לחלוקה מידתית ושוויונית בקבוצה, אך את הטענות הם היו אמורים להפנות כלפי אור בשלבים מוקדמים יותר, ולא כלפי חברי הקבוצה האחרים.

"הפרצות בחוק נוצלו על ידי הקבוצות"

ואולם לא רק אור התנהלה שלא כשורה. על פי הבורר, כל חברי הקבוצה לא היו מעורים בתוכניותיה, ונציגות הקבוצה, שהיתה אמורה לייצג את החברים מול המארגנת, לא היתה מעורבת כנדרש בקבוצות הרכישה.

"בניית בניין אינה שונה מגיוס הון בדרך להנפקת ניירות ערך, מלבד שהסיכון החל על כספי רוכש בקבוצת רכישה רב וגורלי יותר", כתב פולק. "קשה להימנע מלבקר את המדינה, שלא דאגה עד עצם היום הזה להסדיר ברגולציה את קבוצות הרכישה, גם בנושא השקיפות, והתמיהה על כך מכוונת למשרדי השיכון, המשפטים והאוצר".

המדינה, כך כתב פולק, מיהרה להסדיר את מעמדם של חברי קבוצות הרכישה, בכל הנוגע לצורכי מיסוי, וכבר ב–1 בינואר 2011 קבעה כי דין משתתף בקבוצת רכישה כדינו של הרוכש דירה מקבלן, בעיקר לצורכי מס רכישה; ואולם בכל הבעיות האחרות הקשורות לקבוצות הרכישה לא אצה לה הדרך.

"נושא קבוצות הרכישה נשאר ללא כל אסדרה ונתון לכוחות השוק — וגם לכשלי השוק. משרד הבינוי והשיכון שכח, זנח והזניח את חובתו להסדרת נושא קבוצת הרכישה, וזאת בניגוד למשרד האוצר ורשות המסים — שדאגו לסתום ללא שיהוי את הפרצות בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ, שנוצלו על ידי קבוצות הרכישה", כתב פולק בפסק הבוררות.

"פרנסי המדינה תמיד יעמדו לרשות גובי המס כדי לסתום פרצות של תכנון מס מושכל וחוקי, אבל לא לטובתם של תושביה. המצב שנוצר הוא אבסורד של ממש. מחד, היחיד שמשתתף בקבוצת הרכישה מקבל על עצמו סיכונים מרחיקי לכת של בנייתו של בניין וניהול הבנייה על ידי קבוצת מתנדבים מהקבוצה ועוד ועוד סיכונים, אך מול רשות המסים הוא משלם מס מלא וגבוה, משל היה קונה דירה מקבלן עם ביטחונות וערבויות כחוק".

אבסורד נוסף שאליו התייחס פולק נוגע לתפקידם של מארגני קבוצות הרכישה. לדבריו, בעוד מתווך לא יוכל לפעול אם לא קיבל רישיון כנדרש בחוק המתווכים — מארגן קבוצת רכישה, שאמון על כספיהם של עשרות ולעתים מאות רוכשי קרקע, רשאי לעשות זאת ללא כל הכשרה, רישיון או פיקוח.

לאור כל זאת, פסק עו"ד פולק לדחות את התביעות, אך החליט לא לחייב את העותרים בהוצאות, וזאת משום שתביעתם היתה נכונה באופן בסיסי. "הבורר, כמו הרוכשים עצמם, כבול להסדרים ולהסכמות, כפי שהן באות לידי ביטוי בהסכם השיתוף, ואינו יכול לבוא בדיעבד וליצוק לתוך ההסכם כלל שאינו נובע ממנו", סיכם.

הוא דחה את בקשתם של התובעים למנות שמאי שיערוך דו"ח מדויק באשר לתשלומים שכל אחד מהרוכשים היה אמור לשלם על רכיב הקרקע, ונימק זאת בכך ש"השלב שבו נמצאים כלל הרוכשים, הן התובעים והן הנתבעים, אינו מאפשר לי לעשות 'פריש מיש' בתשלומי הפרויקט... סבור אני כי הוודאות שבמצב הנוכחי משתלמת יותר בראיית הכלל".

עם זאת, פסק כי משפחה אחת שיוצגה על ידי עו"ד עמרי בירותי הצליחה להוכיח בצורה מובהקת כי שילמה תוספת של 28% לדירה שלהם, בעוד הפרויקט התייקר ב–8.3% בלבד — ולגביה פסק הבורר כי הוא ממליץ לקבוצה להגיע להסדר פיצוי עם אותה משפחה, שאחרת הוא ימנה שמאי או רואה חשבון לצורך קביעת הפיצויים הראויים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#