העסקה המסתורית: מה מסתירה החברה הממשלתית שרכשה ביוקר פרויקט מגורים כדי להשכיר דירות?

כשלוש שנים חלפו מאז שהושקה תוכנית "השכר ומהר" של החברה הממשלתית דירה להשכיר, ורק כעת היא רוכשת פרויקט שיכלול 109 דירות בעלות גבוהה של 132 מיליון שקל ■ בחברה סירבו לנמק מדוע הוחלט לבחור דווקא בפרויקט הזה, ומדוע נחשף רק עכשיו כי שכר הדירה בו יהיה כ–4,000 שקל בחודש - גבוה מהממוצע בשכונה

יעל דראל
יעל דראל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
הפרויקט הראשון של תוכנית "השכר ומהר", שמקימה חברת שכטמן
הפרויקט הראשון של תוכנית "השכר ומהר", שמקימה חברת שכטמןצילום: רמי שלוש

החברה הממשלתית דירה להשכיר עסוקה בשבוע האחרון בפעילות אינטנסיבית של יחסי ציבור. הסיבה: החברה מוציא לדרך פרויקט ראשון בתוכנית "השכר ומהר" — תוכנית ממשלתית שאושרה כבר לפני כשלוש שנים, ומטרתה לרכוש בשלמותם בנייני מגורים לצורך הסבתם לפרויקטי דיור להשכרה בשוק. ואולם בזמן שהחברה חוגגת את הפרויקט הראשון שלה, הפרטים שהוציאה בנוגע למהלך היו חלקיים ומעורפלים, ועל שאלות שונות שהופנו אליה היא אינה משיבה.

פרטי הפרויקט שפורסמו עד כה גילו כי החברה תרכוש בשלמותם שני בנייני מגורים בני 109 יחידות דיור — המהווים חלק מפרויקט מגורים בן 220 דירות שאותו מקימה חברת הנדל"ן שכטמן — חברה פרטית הפועלת שנים רבות בענף — בשכונת נווה שאנן בחיפה. על פי דירה להשכיר, חברת מנורה מבטחים תעמיד סכום של כ–100 מיליון שקל לטובת מימון הרכישה — כ–75% מעלות הפרויקט, שסכומו הכולל הוא 132 מיליון שקל. הבחירה במנורה, לפי דירה להשכיר, נעשתה לאחר פניות למספר מממנים פוטנציאליים, כאשר הצעתה של מנורה נמצאה כאטרקטיבית ביותר.

הדירות בפרויקט צפויות להימסר מחברת שכטמן רק בעוד כשנתיים וחצי — קצב אטי מאוד ביחס לשוק השכירות הישראלי, שבו 2 מיליון ישראלים משוועים לאלטרנטיבות מחוץ לידיהם של בעלי הדירות הפרטיים. אך הבעיה העיקרית בפרויקט נחשפת כשבוחנים את מספר הדירות בו: 109 יחידות דיור הוא מספר זניח, שאינו צפוי להשפיע על שוק הדירות להשכרה, אפילו אם מדובר בשוק החיפאי בלבד.

בדירה להשכיר מסבירים כי לקח זמן רב להשלים את העסקה הראשונה במסגרת התוכנית וכי פרויקט זה הוא פיילוט. לאחר הפרויקט הנוכחי ייצא קול קורא במתכונת דומה, ובמסגרתו יירכשו פרויקטים נוספים בהיקף של 700–1,000 יחידות דיור.

כך או כך, כבר בשלב הפיילוט נמנעת החברה מלהשיב על שאלות רבות, ובהן איזו הנחה קיבלה דירה להשכיר על רכישת צמד הבניינים? אילו פרויקטים נוספים הגישו מועמדות לקול הקורא שהגישה החברה? מדוע הוחלט בסופו של דבר להעדיף דווקא את הפרויקט של חברת שכטמן בחיפה על פני פרויקטים אחרים שהגיעו לשלב הסיום? בכמה מתעתדת החברה להשכיר את הדירות האלה בסופו של דבר? ומתי הן יגיעו לשוק?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

גובה ההנחה לא נחשף

בשבוע החולף, למרות מספר רב של פניות מצד TheMarker, החברה אמנם הסכימה לחשוף חלקים מהמידע, אך דובריה ומנהלה סירבו לחשוף את התמונה המלאה. כך למשל, בחברה ציינו כי 15 פרויקטים הגישו בקשה לקול הקורא שפירסמה, מהם שלושה הגיעו לשלב הסופי — שבו נבחרה הצעתה של חברת שכטמן. עם זאת, התשובה לשאלה מדוע הוחלט לבחור בפרויקט החיפאי נותרה ללא מענה, ובחברה העדיפו לציין רק כי מדובר בפרויקט שעמד בכל הקריטריונים — אף שסביר להניח שגם הפרויקטים שהגיעו לשלבים הסופיים ענו על כל הקריטריונים.

בחברה התעקשו גם כי אינם יכולים למסור פרטים באשר לגובה ההנחה שהתקבלה ברכישת הבניינים, אף שידוע כי החיסכון בעלויות של עסקה כזו לחברה יזמית הם עצומים: רכישת שני בניינים בשלמותם צפויה לחסוך לחברת שכטמן הוצאות שיווק ופרסום משמעותיות, לצד הוצאות מימון לא מבוטלות, שאף הן נחסכות ממנה. בנוסף, העובדה כי צמד הבניינים ייבנו על פי מפרט שמציבה חברת דירה להשכיר תחסוך לחברה לא מעט "כאב ראש", הכרוך בשינויים שאותם מבקשים לבצע בדרך כלל רוכשי הדירות ומטילים עלויות נוספות על חברות הנדל"ן.

שכונת נווה שאנן
שכונת נווה שאנן בחיפהצילום: אייל טואג

חיסכון זה, בתקופה שבה חברות נדל"ן מתקשות במכירת דירות, בוודאי מהווה תמריץ מצוין לעסקה מצד חברת שטכמן. התנאים של החברה היזמית בעסקה דומים לאלה של חברה המתמודדת במכרז מחיר למשתכן: בשני המקרים נהנות חברות הנדל"ן מחיסכון דומה בשל העסקה עם המדינה.

עיון בנתוני רשות המסים מגלה כי בפרויקט זה מכרה חברת שכטמן דירות ארבעה חדרים במחיר ממוצע של כ–1.3 מיליון שקל. לפיכך, עבור כל יחידת דיור שילמה המדינה כ–1.2 מיליון שקל — כלומר מחיר הנמוך בכ–100 אלף שקל ממחיר השוק (זאת מבלי להביא בחשבון שבפרויקט יש גם דירות שלושה חדרים, זולות יותר). הנחה זו מהווה פחות מ–8% ממחיר השוק של הדירות, ולא כזו שמעידה על הצלחה גדולה מצד המדינה.

לשם השוואה, בתוכנית מחיר למשתכן מצליחה המדינה לזכות מהקבלנים בהנחות של 200 אלף שקל ויותר, המהוות הנחה של כ–20% בממוצע ביחס למחירי השוק. נתוני משרד הבינוי והשיכון בנוגע למחוז חיפה מצביעים על כך שבמחיר למשתכן הצליחה המדינה להגיע להנחה ממוצעת של כ–23% — כ–309 אלף שקל ליחידת דיור — פער דרמטי מההנחה שמגולמת בעסקת דירה להשכיר עם שכטמן.

שכר הדירה לא תחרותי

שכר הדירה שישלם מי שיכור את הדירות בפרויקט, שמרבית הדירות בו בנות שלושה וארבעה חדרים, יושכרו ב–3,900–4,000 שקל בחודש בממוצע. ואולם לא בטוח שזהו מחיר שיגרום לציבור השוכרים המקומי לנהור לפרויקט: מנתוני אתר yad2 לרבעון הרביעי של 2017 עולה כי שכר הדירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים יד שנייה בשכונה הוא כ–3,500 שקל.

בפרויקט של שכטמן אמנם תציע המדינה דירה חדשה בסטנדרטים גבוהים יותר, עם חוזה לטווח ארוך — לא עניין של מה בכך בג'ונגל הפרטי שבו נתונים שוכרי הדירות כיום — אך אנשי נדל"ן עמם שוחחנו טוענים כי השוק החיפאי רווי דירות להשכרה, הממתינות בתקופה האחרונה זמן ארוך על המדף, וכי לא בטוח שיהיה קל למלא שני בניינים שלמים המציעים בבת אחת לשכונה הוותיקה כ–100 דירות להשכרה. כל זאת, בשעה שמחיריהן של דירות יד שנייה בשכונה נמוכים יותר, וצפויים להוות תחרות לדירות בפרויקט.

נתונים אלה חשובים במיוחד על רקע העובדה שעד היום אוכלסו בישראל רק שלושה פרויקטים להשכרה, ונתוני האכלוס שלהם חושפים עיקרון פשוט: בעוד הדירות שהועמדו להשכרה במחיר מפוקח זכו לביקוש גבוה, ציבור שוכרי הדירות אינו ממהר לחתום על חוזה שכירות בדירות שבהן שכר הדירה הוא במחירי שוק. בהקשר הזה שוררת בדירה להשכיר אי־ודאות, ומהחברה הודו כי עדיין לא החליטו אם להקצות חלק מהדירות בחוזים המאפשרים שכר דירה מפוקח, הנמוך ממחיר השוק. על פי ההערכות, כלל לא בטוח שתהיה הקצאה כזו.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker