בעלי דירות במרכז ת"א משכירים לטווח קצר - ומפיקים הכנסה כפולה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלי דירות במרכז ת"א משכירים לטווח קצר - ומפיקים הכנסה כפולה

באזור תל אביב מוצעות כ-2,000 דירות להשכרה לתקופות קצרות ונראה שכל הצדדים המעורבים בתופעה נהנים ■ השוכרים, לרוב תיירים, זוכים לתחושה ביתית במחיר נמוך מבית מלון ■ המשכירים מקבלים תשואה שנתית של פי שניים ושלושה מהשכרה רגילה

>> הקיץ כבר כאן ומלאי הדירות להשכרה מתקשה להדביק את הביקוש שגדל משנה לשנה. אחת הסיבות לכך היא שיותר ויותר בעלי דירות מגלים את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהשכרת הדירות שבבעלותם לתקופות קצרות, בעיקר לתיירים תושבי חוץ. התוצאה היא שמלאי הדירות המוצעות להשכרה לטווח קצר - שעל פי ההערכה נע בין 1,500 ל-2,000 רק באזור תל אביב - נגרע ממאגר הדירות להשכרה המוצעות לקהל המקומי.

דוגמה שיכולה להמחיש את הפוטנציאל בענף: לפני כמה ימים שכר תושב צרפת דירת 3 חדרים בשטח 150 מ"ר במגדל ישרוטל ברחוב בן יהודה. המחיר: 500 דולר ליום. מדובר בדירת מגורים שנמצאת מעל המלון הממוקם ב-15 הקומות התחתונות של המגדל. לדברי אסף רוזיו מתיווך "רוזיו נכסים", שביצע את העסקה, התייר שכר את הדירה לחודשים יולי ואוגוסט בלבד. חישוב פשוט מראה כי שכר הדירה שמניבה הדירה לתקופת הקיץ מגיע ליותר מ-50 אלף שקל לחודש.

בניין ברחוב שינקין בתל אביב שמוקצה להשכרה לטווח קצר

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי רועי הרוש, סוכן בכיר באנגלו-סכסון תל אביב, השכרת דירות לתקופות קצרות מיועדת בעיקר לתיירים שמגיעים לחופשה בישראל בקיץ או בחגים. לדבריו, בניגוד לעסקה שלעיל, מרבית הביקושים הם לדירות סטנדרטיות, שיתרונן הגדול ביותר הוא מיקומן.

"הביקושים לדירות לתקופות קצרות בתל אביב מתרכזים בקו בחוף ומזרחה עד רחוב דיזנגוף, בעיקר באזור הרחובות ארלוזורוב, גורדון ופרישמן. הדירות המבוקשות הן בדרך כלל דירות קטנות של חדר וסלון, המאובזרות עד רמת הסכין והמזלג. מי שנכנס לדירה כזו צריך להביא רק מזוודה, כמו במלון", אומר הרוש.

לדבריו, "המחירים מתומחרים לפי יום ועולים ככל שמתקרבים לחודשים יולי- אוגוסט, שבהם בתי המלון בתל אביב מלאים. על דירות 3-4 חדרים ניתן לקבל גם 6,000 דולר לחודש בתקופה החמה".

באתר יד2, למשל, מוצעות כיום 775 מודעות להשכרת דירות לתקופות קצרות. יותר ממחציתן מוצעות באזור המרכז ופונות בעיקר לתיירות חוץ. רובן מתפרסמות בשפה האנגלית ומתומחרות בדולרים. כולן מציעות דירות מרוהטות ומאובזרות, הכוללות טלוויזיית פלזמה, כלי מטבח ומגבות. בחלק מהמודעות מוצעת גם אפשרות לשכור טלפון נייד עם מספר ישראלי לתקופת השהות.

באתר מדווחים כי לקראת חופשת הקיץ והחגים ישנה עלייה של 95% בחיפושים לדירות לתקופת קצרות ועלייה של 25% בפרסום מודעות תחת הקטגוריה. סמנכ"ל יד2, רועי שגב, אומר כי פער המחירים בין דירות המוצעות כדירות נופש לתקופות קצרות לדירות דומות באזור דומה המוצעות להשכרה לתקופות רגילות יכול להגיע למאות אחוזים לטובת דירות הנופש.

"יש חן מסוים בשהייה בדירה", מסביר חיים קאופמן מקאופמן נכסים ברחוב אבן גבירול. "בדיוק כמו שישראלים הרבה פעמים מעדיפים לשכור דירת נופש בפאריס או בלונדון ולא לשהות במלון, כך גם תיירים מחו"ל מעדיפים הרבה פעמים לחפש דירה לתקופת החופשה".

תחושה של בית ב-250 דולר ללילה

אז מיהם בעלי הדירות שבוחרים להשכיר את נכסיהם לתקופות קצרות? טלי ואודי עוזרי, למשל, מתגוררים במושב אמירים שבצפון ומפעילים בו את הצימר "אגם המגע". "תמיד אהבנו את תל אביב ולכן קנינו דירה שנוכל לשהות בה בכל פעם שאנחנו מזדמנים לאזור המרכז", מספרת עוזרי. "הדירה שלנו ממוקמת ליד נמל תל אביב ברחוב הירקון, בקומה רביעית עם מעלית. יש בה שני חדרים, עיצבנו אותה יפה מאוד ואנחנו משכירים אותה לתקופות של חודש עד חודשיים במחיר של כ-300 שקל ללילה, כאשר המחיר בקיץ עולה. מי שמגיע הם בעיקר תיירים או ישראלים שמשפצים דירה ולא רוצים לשהות במלון למשך כל התקופה".

במקרים אחרים בעלי דירות באזורים מבוקשים בתל אביב, שגילו את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשכרת הדירות לתקופות קצרות, החליטו לא להשכיר יותר את דירותיהם לשנה שלמה. העובדה שמבחינת עיריית תל אביב, השכרת דירות לתקופות קצרות היא חוקית לחלוטין, מסייעת ומאפשרת לקיום והתרחבות התופעה.

ברחוב שינקין 10, למשל, ניתן למצוא בניין שלם שכל הדירות בו מוצעות להשכרה לתקופות קצרות. הבניין עבר שיפוץ באחרונה והדירות בו כוללות רצפת פרקט ומרפסות שמש. על השכרת הדירות בבניין אחראית חברת תל אביב אפרטמנטס, שמנהל ראלף רוקח. בסיור שערכנו בדירה בבניין מצאנו דירת 3 חדרים קטנה ומשופצת, ממוזגת ומאובזרת לחלוטין, שכוללת טלוויזיה עם כבלים, אינטרנט אלחוטי, כלי מטבח, מיטה ומגבות רחצה. מרפסת השמש המרווחת בדירה כוללת פינת ישיבה עם שולחן וארבעה כסאות.

"דירה כזאת ניתן להשכיר בתקופת הקיץ גם ב-7,000 דולר לחודש", מסביר רוקח. "החודש היקר ביותר הוא אוגוסט, אז הדירה מתומחרת לפי 250 דולר ליום. בספטמבר מחירה נע סביב 4,500-5,000 דולר לחודש ובפברואר המחיר הוא 4,000 דולר לחודש.

"מי שמתעניין בדירות הם בעיקר תיירים או משפחות של ישראלים שמגיעות לחתונה או לאירוע לתקופה קצרה ולא מעוניינות לשהות בחדר במלון. כמה אפשר הרי להיות במלון? משפחה רוצה להרגיש אווירה ביתית, לבשל, לגלוש באינטרנט. ממש כמו בבית מלון, אנחנו דואגים להחליף סדינים ומגבות כל כמה ימים, והשוכרים גם יכולים לשלם בכרטיס אשראי".

רלף רוקח

חלק מהמשכירים לטווח קצר עושים זאת כהכנסה צדדית ומהירה. אבנר רואש פועל כמתווך בין תיירים המחפשים דירות לבין משכירים. לדבריו, פעמים רבות המשכירים הם בעצמם שוכרי דירות בתל אביב, שמשכירים את דירתם בחודשי הקיץ בלי ידיעת בעל הבית. "על דירת שני חדרים במרכז תל אביב באזור הים ניתן להשיג 120 דולר ללילה, ועבור דירת 3 חדרים - עד 250 דולר. זה כסף קל", אומר רואש.

"כמו לנהל עסק קטן"

על אף היתרונות הכלכליים, אין להתעלם גם מההשקעה הדרושה בהשכרת דירה פעמים רבות בשנה. "יש לזכור כי השכרה לטווח קצר דורשת היערכות מתאימה, תחזוקה וניהול שוטף 24 שעות ביממה", אומר שגב מיד2. "למעשה, זה ממש כמו לנהל עסק קטן וזה לא מתאים לכל אחד". גם רוקח סבור כי בעלי דירות שלא ייעזרו בחברת ניהול יתקשו להתמודד עם הנטל הכרוך בהשכרת הדירה לתקופות קצרות.

"אם אין חברה שמטפלת בעניין, זמינה 24 שעות ביממה עבור השוכרים, דואגת לתקן מיד את מה שצריך ולנקות היטב דירה שמתפנה לפני שדייר חדש נכנס, זה בעייתי מאוד לבעל הדירה", אומר רוקח. "מי שאינו יודע כיצד לפרסם מודעות בכל העולם יתקשה יותר להגיע לשוכרים. לבעלי הדירות שאני מטפל בהשכרת הדירות שלהם אין כאב ראש. השוכרים מכירים רק אותי ומתנהלים מולי. בעל הדירה רק מקבל את הכסף".

מכשול נוסף בהפיכת דירה לתרנגולת שמניבה ביצי זהב הוא ההתנגדות האפשרית מצד השכנים. "בהרבה בניינים ומגדלים אקסקלוסיביים המנוהלים על ידי חברות ניהול אסור על פי התקנון להשכיר נכסים במבנה לתקופות קצרות", מסביר תמיר מינץ, מנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות המתמחה בניהול מבנים ומגדלי יוקרה. "על פי רוב, במקרים כאלה, הדרישה על פי התקנון היא לתקופת השכרה מינימלית של כשלושה חודשים".

להכפיל את שכר הדירה

רוקח נכנס לתחום לפני כמה שנים, כשטיפל בהשכרת דירה של המשפחה ולמד בעצמו שהשכרות לתקופות קצרות יותר כלכליות. הוא מספר שהחל לקבל פניות מבעלי דירות נוספים שביקשו שיטפל בהשכרת דירתם, מה שהוביל לפתיחת חברה המתמחה בכך.

לגבי השיקול הכלכלי והסיכון הטמון בהשארת דירה ריקה אומר רוקח כי "תמיד אפשר להשכיר את הדירה לשנה, אבל זו לא חוכמה. החוכמה היא לקבל שכירות של פי שניים וגם פי שלושה משכר הדירה לשנה. בניגוד לבעל דירה אחת שמפרסם מודעה אחת, אני מפרסם 54 דירות באתרי אינטרנט בכל העולם ומקבל פניות מתיירים בארה"ב, צרפת, איטליה, בריטניה, קנדה ומדינות אחרות. לכן הדירה אף פעם לא תעמוד ריקה, פשוט המחיר בתקופה פחות חמה יהיה נמוך יותר, אך עדיין יותר גבוה מהשכרה לשנה".

גם הרוש סבור כי הכדאיות הכלכלית בהשכרת דירות לתקופות קצרות גדולה יותר: "בעלי דירות רבים מעדיפים להשכיר את הדירה שלהם לארבעה או חמישה חודשים בשנה ולקבל את אותו הסכום כאילו השכירו את הדירה לשנה שלמה. ביתרת הזמן הם משתמשים בדירה בעצמם".

נתח נכבד משוק השוכרים לטווח קצר מורכב גם מחברות הפקה וצילום. כך למשל, אל הדירה ברחוב שינקין 10 הגיעו שתי סטודנטיות מבית הספר לקולנוע "סם שפיגל" בירושלים, שחיפשו לוקיישן לצילום סרט הגמר שלהן. "אנחנו מחפשות דירה שתיראה הכי ביתית והכי לא בית מלון שאפשר, והתקציב שלנו הוא 1,000-1,500 שקל ליום", אמרו.

לדברי הרוש, "יש גם הרבה אנשי עסקים שבאים מחו"ל למטרות עבודה לתקופה של חודש-חודשיים ולא רוצים לשהות בבית מלון. לאחרונה השכרנו חמש דירות של שלושה חדרים לחברה מחו"ל ששכרה אותן לעובדים שלה שהגיעו לבצע פרויקט בישראל. היא שילמה בסביבות 100 דולר ליום על כל דירה".

ישראלים שמשפצים דירה וזקוקים לשהות באחרת עד תום השיפוץ, כאלה שרכשו דירה מקבלן שהתעכב במסירתה או כאלה ששבו מטיול ארוך וזקוקים למקום לשהות בו עד שיתמקמו - כל אלה עשויים לשכור דירות לתקופות קצרות. כך או כך, אף שדמי השכירות גבוהים, הסכום הכולל שהשוכרים יתבקשו לשלם יהיה בדרך כלל נמוך מעלות השהייה בבית מלון.

מי שבוחר להעמיד את הדירה שבבעלותו להשכרה לתקופות קצרות רצוי שידע כיצד בכל זאת להיזהר מבעיות שבשכירות לטווח ארוך שכיחות פחות. עו"ד מתתיהו ארנרייך ממשרד עו"ד צבי שוב מסביר כי "בשכירות לתקופה קצרה של שבוע עד חודש, המתאפיינת בתיירות חוץ או פנים, עקב התקופה הקצרה קשה עד בלתי אפשרי לקבל בטוחות מהשוכר. לכן, יש לדאוג כי דמי השכירות ישולמו מראש וכן יתומחרו באופן שייקח בחשבון את הסיכונים הקיימים, כמו גרימת נזק למושכר לרבות הריהוט, הכלים הסניטריים, המכשור החשמלי וכן את האפשרות שלאחר מכן יתקבלו חשבונות חשמל ומים מנופחים.

"במקרה זה מומלץ כי המשכיר יערוך בעצמו ביטוח כולל ומקיף לדירה, כולל לתכולה ונזקים לשוכר ולצד ג', ושהוצאות הביטוח גם הן יתומחרו במסגרת דמי השכירות. בנוסף, אין אפשרות או כדאיות להעביר את החשבונות כמו ארנונה, מים, חשמל, טלפון ואינטרנט על שם השוכר, ויש לקחת בחשבון בתמחור השכירות את ההוצאות האלה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#