קניתם דירה בתל אביב? ייתכן שעוד כמה עשורים תיאלצו להיפרד ממנה

רוכשים פוטנציאליים של דירות בפרויקט השוק הסיטונאי גילו שהם לא קונים את הדירות, אלא חוכרים את השטח ■ מתחם מונטיפיורי, עזריאלי, גן העיר ונוקיה הם חלק קטן ממתחמי נדל"ן בשווי מיליארדי שקלים שנמצאים בבעלות העירייה ■ כעת מתברר כי לא בטוח שהקונים יוכלו להישאר לאחר תום החכירה

שלומית צור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים70
שלומית צור

>> ימים ספורים לאחר פתיחת אירועי שיווק הדירות של קבוצת גינדי וריבוע כחול במתחם השוק הסיטונאי, החלו להגיע ליזמים תלונות מעורכי דין של רוכשים פוטנציאלים. אלה עיינו בטיוטות החוזים שהוגשו להם, וגילו שרוכשי הדירות הם לא בדיוק רוכשים, אלא חוכרים - כלומר שוכרים לטווח ארוך, ושב-2099 תפוג תקופת החכירה. בעלת הקרקע היא עיריית תל אביב.

עיריית תל אביב, כך מתברר, חולשת על מצבורים עצומים של קרקעות באזורי הביקוש החמים ביותר. בין המתחמים שברשותה - הקרקע של מגדל גן העיר, נמל תל אביב, מגדלי עזריאלי, מגדל המוזיאון, ואינספור קרקעות עליהן ניצבים בתי מלאכה קטנים בדרום העיר. העירייה אינה נוהגת למכור את הקרקעות שברשותה אלא רק להחכיר אותן. האיום המרחף מעל החוכרים הוא שבסוף התקופה העירייה תדרוש מהם לפנות את הקרקע או לחלופין לשלם סכומי כסף גבוהים מאוד כדי לחדש את החכירה, שמגיעים ל-91% משווי הקרקע.

"מדובר בעוד הרבה שנים, אבל הרוכשים רוצים שהדירות יהיו שלהם, ושלא ייווצר מצב שהעירייה תטריד את היורשים או את יורשי היורשים בסוף המאה", הסביר עורך דין שמייצג את רוכשי הדירות במתחם השוק הסיטונאי. נכון לעכשיו הסטטוס של המתחם נותר כשהיה, וחלק ניכר מהרוכשים החליט למרות הבעיה הזו לרכוש שם דירות, אבל מתברר, שלחששותיהם יש טעם: סכסוך סביב חידוש חוזי חכירה ישנים, שהסתיימו השנה, בין בעלי עסקים במתחם יגאל אלון לעיריית תל אביב יתברר רק בבית המשפט; חוכרים אחרים מהצד השני של האיילון - במתחם הרחובות קרליבך, החשמונאים והארבעה, שם יסתיימו חוזי החכירה עם העיריה בשנת 2025 - החלו להתאחד, מחשש שעם סיום תקופת החכירה הם יסולקו מהנכסים, שכן לא נקבעה להם אופציה להארכה.

בציר יגאל אלון, לא הצליחו המחזיקים בקרקע להגיע לידי הידברות עם העירייה בנוגע לגובה תשלום החכירה. העירייה עומדת על כך שהתשלום עבור חידוש החכירה יהיה בגובה 91% מערך הקרקע. בעקבות כך, התאגדו בעלי הנכסים בציר יגאל אלון, ביצרון ושכונת מונטיפיורי, שם מחזיקה העירייה בקרקעות בשטח 260 דונם, והגישו מספר תביעות לבית המשפט נגד העירייה.

לאחרונה הגישו גם שתי חברות, המחזיקות בשני נכסים ברחובות קרליבך וסעדיה גאון, תביעה נגד עיריית תל אביב על רקע סיום חוזה החכירה הצפוי בחודש ספטמבר 2025. בתביעה שהגישו חברת הורקנוס מרכז מסחרי חדש וחברת קר פרי תל אביב באמצעות משרד עוה"ד הרטבי בורנשטיין בסון לבית המשפט המחוזי בתל אביב, טוענות החברות כי הן זכאיות להארכת חוזה החכירה שלהן ב-49 שנים נוספות לאחר שהעירייה התחייבה להאריך עמן את חוזה החכירה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השבחה על חשבון החוכר

החברות הורקנוס וקר פרי תל אביב חתמו על חוזה החכירה בשנת 1950 לתקופה של 75 שנה. על הקרקע שנמצאת בבעלות העיריה בנויים שני בתי קירור בגובה 5 קומות. לטענת החברות, בשנת 97' נחתם הסכם בינן לבין העירייה, לפיו החברות מתחייבות לפעול לקדם תוכנית בניין עיר חדשה לשינוי ייעוד הנכסים למשרדים, והן ישלמו את שווי זכויות הבנייה העודפות.

עוד קבע ההסכם כי לאחר שתאושר התוכנית החדשה, תאריך העירייה לחברות את חוזה החכירה ל-49 שנים נוספות, ותדרוש תשלום רק על הזכויות שייתוספו למתחם. בשנות ה-90 החלו החברות בהליך שינוי ייעוד המבנים הקיימים לבניין משרדים, דבר שעלה בקנה אחד עם מדיניות העירייה לגבי האזור.

החברות פנו לוועדה המקומית ונדרשו על ידה להכין תוכנית, הכוללת גם מגרשים סמוכים בבעלות העירייה והדרכים סביב, ובסך הכל תוכנית הכוללת 30 אלף מ"ר זכויות בנייה. "למעשה, העירייה הטילה על החברות את המשימה להשביח את השטח כולל שטחים נוספים בבעלות העירייה", צוין בתביעה.

לטענת החברות, הן השקיעו בהשבחה כאשר ברור כי לא היו פועלות כך אם בסוף תקופת החכירה היו אמורות להשיב את השטח לעירייה. לטענתן, הן קיבלו הבטחה מפורשת להארכת תקופת החכירה.

התוכנית שזכתה לשם "מתחם צקלג/פריגל" אושרה לבסוף בשנת 2008 לאחר עיכובים רבים וייעוד השטח, כולל זה של העירייה, שונה למשרדים. אלא שמאז, טוענות החברות, העירייה מתנערת מהתחייבותה, ודורשת מהן תשלום מלא על הקרקע ולא בגין הזכויות העודפות בלבד.

לדברי עו"ד דוד בסון המייצג את החברות, "עיריית תל אביב יותר עשירה מהממשלה, כי יש לה אלפי דונם בפריים לוקיישן הכי טוב בארץ, בין היתר ביפו, בנמל תל אביב ובשפך הירקון. בציר יגאל אלון הסתיימו השנה 60 שנות חכירה עם אופציה להארכה, והמחלוקת שם היא על גובה התשלום עבור ההארכה. במתחם הארבעה, קרליבך והחשמונאים תסתיים עוד 15 שנה חכירה של 75 שנה ושם אין אופציה להארכה. לא ייתכן שבעלי נכסים ששילמו את מלוא התמורה בעד הנכס נמצאים במצב שהם עלולים להידרש לפנות אותם. הממשלה חייבת להתערב בעניין הזה או שבית המשפט יקבע מה נכון בחוק".

בעירייה אישרו השבוע כי ברחובות החשמונאים, קרליבך, מנחם בגין, גבעון, סעדיה גאון, צקלג והארבעה, מסתיימת החכירה בשנת 2025, כאשר "לנכסים שלהם מסתיימת האופציה בשנה זו אין אופציה להארכה. על כן, בשלב זה אין מדיניות לעצם הארכת החכירה ואין משמעות לקביעת סכום לתשלום בגין חידוש החכירות".

עצירת הפיתוח

"בשנה האחרונה לא היתה אף עסקת מכר באזור הארבעה וקרליבך", מסביר מנהל החטיבה המסחרית של רשת אנגלו סכסון בתל אביב, אורן גלזר. "צריך להבין שיש התייחסות שונה לחכירה שיש לה אופציה נוספת מעבר לתקופה הראשונית כמו ביגאל אלון לבין חכירה שאין לה אופציה כמו בארבעה. עסקות שנעשו ביגאל אלון בתקופה האחרונה, הנוגעות לנכסים בחכירה מהעירייה, נחתמו במחיר שלא שונה בהרבה מנכסים אחרים שאינם בבעלות העירייה, והפערים במחיר נעים סביב 10%-15% בלבד. מדובר בפער נמוך באופן מפתיע, שכן שהעירייה דורשת כעת 91% מערך הקרקע עבור חידוש החכירה, סכום שאמור להיתוסף למחיר".

במקרה מתחם הארבעה-קרליבך, אין במקום אופציה להארכה ולכן החוכרים עומדים בפני איום של סילוק מהקרקע, ואין להם שום הבטחה על זכותם בנכס. לדברי גלזר, "אם מישהו רוצה למכור את הנכס מבלי לשלם את דמי ההיוון לעירייה - הוא פשוט תקוע. הוא לא יכול לבצע כל עסקה, מהסיבה הפשוטה שמי שלא שילם עדיין את ההיוון אינו בעל הנכס ולא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.

"העירייה מחזיקה למעשה את האנשים כבני ערובה. עד עכשיו העירייה נקטה במדיניות מאוד נוקשה - בניגוד למינהל מקרקעי ישראל שדורש רק 13%-20% עבור חידוש חכירה, עיריית תל אביב דורשת למעשה לרכוש את הקרקע מחדש. אני סבור שהעירייה תאלץ להתפשר".

רבים מבעלי הנכסים סבורים כי היד הנוקשה שמפעילה העירייה מעכבת את פיתוח הקרקעות שבבעלותה ועוצרת עסקות בסביבה.

"האזור של יגאל אלון מוזנח ולא מתאים למרכז העסקים הראשי של תל אביב", אומר רו"ח אבי אלפיה המאגד משפטית את כל בעלי הנכסים הממוקמים על קרקעות של העירייה לפורום משותף, "כל זה בגלל שיטת חכירה מיושנת שהעירייה נוקטת בה. אפילו מינהל מקרקעי ישראל הגיע למסקנה שאבד הכלח על השיטה הזו ונוקט במדיניות של העברת בעלות לבעלי הנכסים. זה נותן לבעלי הקרקע אופק פעולה ארוך על מנת להשקיע בנכס ובמתחם בכלל.

"העירייה טיפסה על עץ גבוה וקשה לה לרדת ממנו. היא בטוחה שלהמשיך להחזיק בקרקעות שעליהן יושבים כבר עשרות שנים נכסים של בעלים ששילמו בעבורם זה דבר לגיטימי, והיא גם משוכנעת שהמחיר שהיא דורשת הוא סביר. כנראה העירייה שכחה שתפקידה הוא לפתח את העיר ולא לצבור כסף. העירייה עוסקת למעשה בספסרות לשמה".

לדברי עו"ד מאיר פורגס ממשרד ש. בירן ושות', המייצג חלק מבעלי הקרקעות במתחם יגאל אלון, "בסופו של יום בנכסים האלה גלום פוטנציאל גדול להשבחה, אך כתוצאה מההשלכה הקניינית של הנכסים, האזורים האלה בקיפאון. הפתרון הוא בהסדר ראוי עם העירייה שגם ישביח את המתחמים, ואנו מאמינים שלבסוף הצדדים יגיעו להסכמות שיובילו לתוצאה".

שמאי המקרקעין אהוד המאירי מוסיף כי "בניגוד למינהל מקרקעי ישראל, שמאריך אוטומטית חכירות ומתחשב בסכום שבעלי נכסים שילמו עד סיום החכירה, עיריית תל אביב דורשת תמורת חידוש החכירה סכום גבוה כאילו בעלי הנכסים על הקרקע משלמים עליה לראשונה, והדעת לא סובלת את זה. ככל שהשנים יעברו וסיום החכירה במתחם הארבעה יתקרב, כך שווי הנכסים יילך ויירד".

"מדיניות שרירותית"

יש הטוענים כי מדיניות העיריה אינה זהה בכל המקרים. כך למשל טוענים בעלי נכסים ביגאל אלון כי גם המגרש ברחוב תוצרת הארץ 9 שעליו נבנה פרויקט מגדלי תל אביב של חברת מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן היה למעשה בבעלות העיריה. מי שחכרה את הקרקע מהעירייה היתה חברת יצהר שייצרה בזמנו שמן למאכל, ובשנת 95', למרות היותה חוכרת, עברה הקרקע לבעלותה ובאותו יום לבעלות חברת מבני תעשייה.

מדוע אם כן יש מקרים בהם העירייה כן מאפשרת להעביר את הקרקע לבעלות פרטית? בעיריה אומרים כי מדובר במקרה בודד ומיוחד. "בשנת 1995 ובהתאם לתב"ע 2225 הוחלט על איחוד חלקות ושינוי ייעוד למגורים במגרש ברחוב תוצרת הארץ 9 למגרש שהיה באותה עת בבעלות עיריית תל אביב-יפו ומוחכר לחברת יצהר וכן מגרש נוסף שהיה בבעלות חב' יצהר", הסבירו בעירייה. "במסגרת זו נקבע כי שטח המגרש שנמצא בבעלות העירייה יהווה השלמה לחלקה של יצהר במגרש, ובהתאם לכך, דרשה יצהר כי העיריה תמכור לה את חלקה במגרש כחלקת השלמה. לאור זאת ובהתחשב בכך שהעירייה לא רצתה בבעלות משותפת במגרש במושע (ריבוי בעלים) עם יצהר הן בקרקע והן בבניינים שעתידים היו להבנות במגרש, הוחלט על מכירת חלקה של העירייה במגרש ליצהר. יודגש כי החלטה זו של העירייה נבעה מהנסיבות המיוחדות של המקרה ואין היא נוהגת לפעול בדרך זו כדבר שבשגרה".

אך לפחות במקרה אחד נוסף פעלה העיריה בניגוד לנוהלה הרגיל. קבוצת עזריאלי, באמצעות חברת קנית השלום, חוכרת את הקרקע עליה בנויים קניוני עזריאלי מעיריית תל אביב, לאחר שזכתה במכרז על השטח עליו היה בעבר חניון משאיות האשפה של העירייה. החכירה במקרה זה היא לתקופה של 200 שנים שתסתיים רק בחודש בפברואר 2195.

כיצד קיבלה קבוצת עזריאלי חכירה ל-200 שנה בעוד במקרים אחרים מחכירה העירייה את הקרקע ל-49 שנים? לטענת החוכרים ביגאל אלון, מדובר במדיניות שרירותית, כאשר החברות הגדולות מוצאות בדרך כלל את עמק השווה עם העירייה, לעומת בעלי העסקים הקטנים שנדרשים לשלם 91% מערך הקרקע ואינם מסוגלים.

מדיניות העירייה מסתבר, אינה בדיוק תואמת את מדיניותה בתחילת דרכה. במאמר שכתב מנהל מחלקת הנכסים בעיריה בשנות ה-50 ד"ר ב. כדורי, המתייחס למדיניות העירייה בנושא חכירה ולמתחם יגאל אלון בפרט, נכתב: "מדובר בקרקע שהעירייה רכשה מידי הגרמנים, המוחכרת ל-60 שנה עם זכות חכירה לתקופה נוספת של 49 שנה בדמי חכירה מינימאליים... הקרקע חולקה למאה מפעלי תעשיה בערך. חוזה החכירה של העירייה מחייב את החוכר לגשת להקמת מפעלו ולסיימו תוך זמן מוגבל, ואם תנאי זה לא יקוים יתבטל החוזה באופן אבסולוטי... תנאים אלה באים להבטיח את השימוש בקרקע למטרה היעודה ולמנוע אפשרות של ספסרות בה או ניצולה בניגוד לרצוי".

הרבה מים זרמו בירקון מאז נכתבו שורות אלה. שימושי התעשייה נהפכו לפחות נחוצים לעיריה, שכעת לוטשת עיניים לשוק הנדל"ן המלבלב ולרווחים שהוא עשוי להניב לה - כמו שאר טייקוני הנדל"ן הגדולים.

מעיריית תל אביב נמסר: "בעבר, אכן מדיניות העיריה היתה להעניק תמריצי פיתוח באזורים מסוימים מחוץ למרכז העיר, מתוך כוונה לפתח בהם תעשייה ומלאכה עברית. זו הסיבה שקרקעות אלו לא נמכרו אלא הוחכרו לגופים שונים, ששילמו דמי חכירה מלאים על פי שמאות מוסמכת ובהתאם לערך הקרקע דאז. עם השנים, התמעטו שימושי המלאכה והתעשייה ואותן קרקעות מיועדות כיום לשימושי תעסוקה, משרדים ומגורים, וערכן עלה בהתאם. בהתחשב בכך שהערך של קרקעות אלה כיום גבוה עשרות מונים מערכן לפני עשרות שנים, נקבעו דמי החכירה בהתאם לערך הקרקע הריאלי ולשימושים שנעשים בה כיום".

צילומים: תומר אפלבאום, גיא רייביץ ומוטי קמחי.

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker