כחלון מבריח את המשקיעים הקטנים - אבל העשירים ממשיכים לרכוש - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כחלון מבריח את המשקיעים הקטנים - אבל העשירים ממשיכים לרכוש

נתוני משרד האוצר חושפים: המשקיעים הקטנים בפריפריה נוטשים את השוק - אך העשירים ממשיכים לרכוש דירות, בעיקר בתל אביב ■ הסיבה: הכבדות המסים של שר האוצר מאיימות יותר על משקיעי מעמד הביניים, שיכולים להרשות לעצמם לרכוש רק בפריפריה

100תגובות
תל אביב-יפו
AMIR COHEN/רויטרס

האם המלחמה במשקיעים שעליה מכריזים שר האוצר, משה כחלון, ואנשיו מצליחה? במבט ראשון נראה כי התשובה חיובית: בינואר 2010 משקיעי הנדל"ן היו 29.3% מהשוק, ואילו בנובמבר 2017 צנח משקלם ל-16.6% בלבד. אבל ניתוח מעמיק מצייר תמונה מורכבת יותר, שלא בטוח שתשביע את רצונו של שר האוצר.

העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, הגבלת המימון מצד הבנקים לנדל"ן להשקעה וגם כוונות להטיל מס על דירה שלישית ומעלה, הביאו לשורה תחתונה אחת: בישראל של 2018 משתלם הרבה פחות לרכוש דירה להשקעה. לאחר עשור של פריחה, בקדנציה של כחלון המשקיעים נדחקו החוצה. אמנם הראשונים להידחק היו תושבי החוץ, אך מיד אחריהם גם משקיעים ישראלים רבים שראו עד לא מזמן בדירות אפיק הפנסיה שלהם עזבו את השוק.

"אין ספק שהגזירות שהטיל כחלון על המשקיעים עשו את שלהן, והורידו דרמטית את שטף המשקיעים בשוק - אבל במובנים רבים הם לא נעלמו, אלא רק השתנו. עשרות אלפי הזוגות שזכו בהגרלות מחיר למשתכן הם בחלקם הגדול משקיעים, מכיוון שאינם מתכוונים לגור בדירות. כחלון פשוט דחף את הזוגות הצעירים להיות משקיעי נדל"ן. בתקופה האחרונה אנחנו מזהים סוג נוסף של משקיעים - במיזמי התחדשות עירונית", אומר מוטי ויזל, מנכ"ל חברת vcell למחקר וייעוץ אסטרטגי בתחומי הנדל"ן והפיננסים.

יפו. באזור יש ביקוש ער לדירות
דודו בכר

נכון להיום אין בידי המדינה נתונים רשמיים בנוגע לשאלה כמה מבין אלפי הזוגות שזכו בהגרלות מחיר למשתכן מתכוונים להתגורר בדירות, אך הנתונים בנוגע לרכישותיהם של בני מעמד הביניים בישראל - אותה אוכלוסיה שעד לאחרונה רכשה דירות בפריפריה בסכומים נמוכים יחסית כמעין אפיק השקעה פנסיוני - מראים כי רובו נטש את השוק.

בעוד ב-2011 רכישת הדירות להשקעה בפריפריה (חיפה והצפון ובאר שבע והנגב) היתה כ-40% משוק הדירות להשקעה, ב-2017 הפריפריה היא רק כ-30% משוק זה. במלים אחרות, כל זמן שהמשקיעים בשוק נהנו מפריחה, משקלן של הדירות בפריפריה בשוק ההשקעות היה גבוה, אבל מהמחצית השנייה של 2015 - התקופה שבה מס הרכישה על השקעה זינק - חלה בריחה גוברת של משקיעים מהפריפריה. מנגד, מי שהיה ביכולתו להמשיך להשקיע במרכז, כלומר המשקיעים האמידים יותר, נשאר בשוק.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, מסביר כי "פעם לקנות דירה להשקעה היה הספורט הלאומי, ובמובנים רבים לרכוש נדל"ן להשקעה הוא עדיין נושא שיחה מרכזי בערב שבת, אבל זה כבר פחות כדאי. כיום אנשים ממתינים לראות מה יקרה. אנחנו כבר מזהים התאוששות ומעריכים שהם יחזרו".

רכישות נטו* מצד משקיעים

לדבריו, "אזורים כמו נתניה או אשדוד, שבעבר משכו משקיעים רבים - תושבי חוץ וישראלים - ספגו עזיבה דרמטית. אבל איפה שעדיין אפשר להשיג תשואה יפה, כמו בטבריה או במיזמי התחדשות עירונית במרכז, המשקיעים נשארים. הם יותר סלקטיביים. יש גם כאלה שלא בהכרח מושפעים מתשואה או מיסוי, ומוכנים לשלם 2–2.7 מיליון שקל עבור דירות 3–4 חדרים במרכז, פעמים רבות מתוך מחשבה שיום אחד ילדיהם יגורו בדירות האלה".

צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, מלווה בעיקר משקיעים קטנים המחפשים דירות זולות בפריפריה. זהו ציבור שונה לחלוטין מרוכשי דירות במיליוני שקלים בתל אביב ובערי מרכז אחרות. "רוב המשקיעים בדירות שעולות מאות אלפי שקלים בערים כמו חיפה ובאר שבע הם לא אנשים עם ערימות של כסף. הם מחפשים אפיקים נוספים לאבטחת הפנסיה שלהם, ואין להם כסף מיותר להפסיד. לכן הם מפחדים יותר, מהססים יותר ומודאגים יותר. ישב אצלי בחור צעיר עם כמה מאות אלפי שקלים, שעל כל משפט שאמרתי שאל 'אבל מה יקרה אם כך, ומה יקרה אם אחרת?' זה פחד משתק, והתוצאה היא שהמשקיעים האלה היו ראשונים לנטוש".

בנייה בחיפה. ובחיפה. עליות המחירים בפריפריה התמתנו - ודמי השכירות ירדו
איציק בן מלכי

שמו של קווטינסקי התפרסם בעיקר לאחר שעמד בחזית העתירות לבג"ץ נגד חוק מס ריבוי נכסים (חוק הדירה השלישית). החוק אמנם נקבר, ולפי כל ההערכות לא נראה סביר שיקודם שוב בזמן הקרוב, אבל קווטינסקי אינו חוגג: "החוק נקבר אבל הוא מעין רוח רפאים למשקיעים. בסביבתו של כחלון מנפנפים באיום שישובו לקדם אותו - והמשקיעים הקטנים מפחדים".

לעומתם, סבור קווטינסקי, המשקיעים כבדים מנצלים את אווירת הקיפאון ואת הירידה במספר העסקות בשוק הנדל"ן, ורוכשים דירות במחירים נמוכים יחסית מקבלנים תקועים ומבעלי דירות הממתינים זמן רב למכור אותן.

התשואה בפריפריה צוללת

בסופו של דבר משקיעים מחפשים תשואות המגיעות מעליית שווי הדירות ומדמי שכירות (תשואה שוטפת). עליות המחירים בפריפריה התמתנו מאוד, ודמי השכירות נותרו קפואים ואף ירדו. לפני שמונה שנים, למשל, התשואה השוטפת על דירת 3 חדרים בבאר שבע היתה 6% ויותר, ואילו בדצמבר 2017, לפי מדד yad2–TheMarker, היא ירדה ל-3.7% בממוצע. לעומת זאת, התשואה השוטפת על דירת 3 חדרים בתל אביב בתקופה הזאת ירדה מכ-4% ל-2.6%.

מעבר לכך, יש כיום שכונות זולות במרכז הארץ שאפשר להשיג בהן דירות בתשואות קרובות מאוד לאלה של באר שבע - כך שגם אם המשקיע מחפש כמה דירות זולות בתשואות של 3.5%–4%, יש לו כיום חלופות לא מעטות שאינן מחייבות אותו להשקיע בפריפריה.

בנייה בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

התוצאה היא שמספר המשקיעים בפריפריה נמצא בירידה גדולה יותר מאשר במרכז, וכיום משקל המשקיעים שרוכשים דירות בפריפריה הוא כ-30% מכלל הדירות שהם רוכשים. בין המחצית השנייה של 2008 למחצית הראשונה של 2013 משקלם היה 35% לפחות. לפיכך, בעוד במשרד האוצר מתארים את המלחמות שלהם במשקיעים כמלחמה בעשירים - מי שנוטש בהמוניו הם דווקא המשקיעים הצנועים, ואילו העשירים יודעים היטב כיצד לנווט את דרכם.

ואכן, הפרופיל שמשרטטים ויזל, כהן וקווטינסקי של המשקיע הישראלי גרסת 2018 הוא של אדם אמיד, סלקטיבי ומתוחכם יותר, או בעל שיקולים מורכבים יותר מבעבר ביחס להשקעה שלו. ויזל מסביר כי "העובדה שהמשקיעים בררנים ומתוחכמים יותר מתבטאת למשל בהשקעה במיזמי התחדשות עירונית. אנשים מזהים שיש אזורים מתפתחים שבהם הכסף יכול עדיין להניב רווח. הם מחפשים אנומליות בשוק.

"ברמלה, בית שמש, לוד, בת ים או קרית גת, יש כמה מיזמי התחדשות עירונית, ואנחנו רואים שם משקיעים. מי שרוכש דירת 3 חדרים ב–800 אלף, למשל, יכול תיאורטית להכפיל את הכסף שלו תוך כמה שנים. אלה אנשים עם כסף פנוי. הם לא משקיעי תשואה, אלא משקיעי רווח הון. כלומר הם בונים על השבחת הנכס בפרויקט ועל עליית מחירי הדירות באזור", מדגיש ויזל.

שכונת שפירא בתל אביב
אייל טואג

משקיעים ללא הפסקה בתל אביב

ומה קורה בתל אביב? נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר ביחס למחצית הראשונה של 2017 מצביעים על כך שהעיר ללא הפסקה היא שיאנית הדירות להשקעה בישראל. בתקופה זו כ-36% מסך הרכישות בתל אביב בוצעו לצורכי השקעה, לעומת 26.6% באילת המדורגת שנייה ברשימה או 21% בחיפה למשל. זו ראיה נוספת לכך שכחלון הצליח בעיקר נגד החלשים, ולא נגד העשירים.

את הנתון להשלמת התמונה של הצלחת המאבק במשקיעים הפחות אמידים ואת ההצלחה הפחותה במאבק במשקיעים העשירים, אפשר לראות גם בנתונים אחרים של הכלכלן הראשי באוצר: רכישות דירות נטו מצד משקיעים. נתון זה מוגדר כרכישות המשקיעים בניכוי המכירות שביצעו. הוא מגלה כי ב–2016–2017 נגרעו ממלאי הדירות שבידי המשקיעים בחיפה יותר מ–1,700 דירות - בעוד המשקיעים התל־אביבים הוסיפו לבעלותם 550 יחידות דיור.

רועי הרוש, מנכ"ל משותף בסניף אנגלו סכסון בתל אביב, מחזק את הנתונים: "המשקיעים בתל אביב לא נעלמו. אלה אנשים עם כסף, חלקם רוכשים דירות להשקעה לצורכי השכרה, בעיקר בדרום העיר - שכונת שפירא, יפו, שדרות ירושלים, אזור התחנה המרכזית הישנה או בשכונת התקוה - שם יש כיום ביקוש ער, מכיוון שהדירות שם יכולות להניב תשואה של 5%. יש באזור רכישות רבות של דירות קטנות, בסך 2.3–2.5 מיליון שקל".

לדבריו, "השינוי היחיד שאנחנו מזהים הוא שאנשים פחות 'מתאבדים' על דירות. המשקיעים סלקטיביים יותר, ולכן דירות ממתינות יותר זמן על המדף - אבל אין ירידת מחירים והמשקיעים עדיין במשחק".

ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#