קבוצות רכישה - "אחרי ענבל אור אנשים חששו לכסף שלהם": מה חייבים לבדוק לפני שקונים דירה - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"אחרי ענבל אור אנשים חששו לכסף שלהם": מה חייבים לבדוק לפני שקונים דירה בקבוצת רכישה?

צחי סופרין, מנכ"ל חברת הבנייה סופרין, מסביר איפה טמון הקושי העיקרי בקבוצות רכישה, מי אחראי להצלחת הפרויקט ומה צריך לבדוק לפני שהם יוצאים לדרך

31תגובות
צחי סופרין. גיל: 36; מצב משפחתי: נשוי + 2; תפקידים קודמים: תפקידים שונים בחברות הבנייה המשפחתיות
עופר וקנין

צחי סופרין, מנכ"ל חברת הבנייה סופרין המתמחה בקבוצות רכישה, פרשת ענבל אור שהתפוצצה לפני שנתיים פגעה לכם בעבודה?

"לא. בהתחלה הלקוחות שלנו שאלו שאלות. ביקשו לדעת איפה שמנו את הכסף שהם העבירו לנו או אם רשומה לטובתם הערת אזהרה. השבנו לכולם שאצלנו זה לא כמו אצלה. בלי קשר ערכנו בדק בית כדי לבחון אם כל הפרויקטים שלנו עונים על קריטריונים של סדר וביטחון. קצת לאחר פרשת ענבל אור, התפוצצה פרשת חברת אדמה בבעלות אורן קובי, שהיתה די דומה. בסופו של דבר זה נרגע".

מה ההבדל בין האופן שבו התנהלו הדברים אצלם ואצלכם?

"אני לא מכיר את הסיפור של ענבל אור מעבר למה שפורסם בעיתונים. אחד הדברים החמורים שקראתי הוא שכסף עבר לחשבונות פרטיים — זה טירוף. אצלנו יש חשבון נאמנות, בניהול מנהל כספים. כל הכספים מופקדים שם, ומשם משלמים לכל ספק".

אין מצב שבו כסף מופקד בחברה, אפילו לזמן קצר?

"לא. לפני כמה שנים לקוח ותיק שלנו רצה לקנות חמש דירות לנכדות וביקש להפקיד את הכסף שלו אצלי. הוא אמר לי: 'אנחנו מכירים שנים, אני לא יודע מי זה מנהל הכספים, אני רוצה להעביר אליך את הכסף'. עניתי לו: 'מה פתאום. לא היה ולא יהיה'".

ענבל אור בדיון בבית המשפט
אילן אסייג

איפה טמון הקושי העיקרי בקבוצות רכישה?

"מימון הפרויקטים הוא פקטור מאוד קריטי. הבנקים מממנים 50%–60% מהמיזם, ולכן הם בוררים היטב באילו פרויקטים להשקיע. המימון ניתן למעשה לכל שותף, ולכן יש לעתים בעיות של חששות מהלבנת הון. היה לי לקוח שהיו לו אחוזים בודדים בחברת הימורים אינטרנטית, שכל ההכנסות בה הוכרו ושולם בגינן מס לרשות המסים, אבל הבנק עדיין חשש מאוד. בסוף הביאו מומחה שהוציא חוות דעת והבנק התרצה".

אתם שותפים בקבוצת הרכישה שאתם מארגנים?

"כן, אבל אנחנו לא חברים בנציגות, מפני שאנחנו אלה שנותנים את השירותים".

יש הבדלים מהותיים בין קבוצות הרכישה השונות?

"יש המון סוגים. יש כאלה שמארגנים את הקבוצה וסוחרים באופציה (בקרקע) ונעלמים. לעומתם, יש כאלה שממשיכים לשמש מנהלים הנדסיים של הפרויקט. לפי דעתי למארגן יש חובה מסוימת להמשיך להיות מעורב או לתת שירותים לחברי קבוצת הרכישה".

כך אתם נוהגים?

"אנחנו מגיעים מרקע הנדסי. אבי, קלמן סופרין, הוא מהנדס בניין שהתחיל בתכנון מבנים ונהפך למנהל פרויקטים עם השנים. באמצע שנות ה–80 הוא עבר ליזמות, וב–1986 הקים את המיזם הראשון עם קבוצת רכישה, תחום שלא היה מוכר אז".

קלמן סופרין
עופר וקנין

איך הוא הגיע לזה?

"זה התחיל במקרה. חבר שלו, יהלומן, ביקש להתייעץ אתו. היה לו מגרש להקמת 22 יחידות דיור בראשון לציון, והוא חיפש מה לעשות בו. אבא שלי הציע לו כל מיני הצעות, שאחת מהן היתה שאבי ינהל את הפרויקט, וכך היה. 22 חברים רכשו אופציה והקימו את המבנה. הדייר הראשון היה רו"ח ראובן שיף. הכל היה ברמת חברים, מכיוון שבתקופה ההיא איש לא ידע מה זה קבוצת רכישה, והיה קשה להביא שותפים ללא ערבות או אמון בסיסי".

גם כשהכל מאורגן יש המון סיכונים בקבוצות רכישה. למשל, המיזם עשוי לעלות הרבה יותר מכפי שנאמר לשותפים בתחילת הדרך או שמחיר הדירות בסוף התהליך נמוך מהתחזית בתחילה.

"לקוח צריך להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ובלב שלם, כשהוא יודע מה הסיכונים ומה הסיכויים שלו. אנחנו חושפים בפני הלקוחות שלנו את כל הסיכונים והסיכויים ומאפשרים להם לקבל החלטה מושכלת. לגבי העלויות, מיזם נדל"ן מורכב מעלות הקרקע, שאמורה להיות ידועה מראש; עלויות הבנייה, שיכולות להשתנות; אגרות בנייה והיטלים לרשות המקומית, שמשתנים לא מעט אבל הם חלק קטן מאוד מהתקציב; וחוזה ניהול עם החברה המארגנת, המאגד תחתיו שלבים שונים.

"במקרה שלנו, למשל, אנחנו גובים את הכסף, הוא מופקד בנאמנות אצל מנהל כספים או שמאי שמוסמך לעשות זאת, והכסף מתועל לתשלומים, כשהתשלום הראשון הוא עבור הקרקע ומיד לאחר מכן, ברוב המקרים, נרשמת הערת אזהרה פרטנית לטובת כל אחד מהשותפים".

על מי מוטלת האחריות להצלחת הפרויקט?

"על כולם: השותפים, המארגנים וגם עורכי הדין שמלווים אותו. יש להם אחריות מייצג. יש עורכי דין שקצת התבלבלו ושכחו שהם מייצגים את הקבוצות הרכישה. הרבה מהם נכנסים לתחום משום שהם מסתנוורים מהכסף. הם עורכים הסכמים שצריכים לבטא מציאות".

אבל גם אתם עוזבים אחרי שהפרויקט מושלם, והדיירים נשארים להתמודד לבד עם הבעיות.

"כן, אבל יש חברות ניהול שמנהלות את הבניין. אנחנו עובדים עם חברות ניהול חיצוניות, והן עושות עבודה מצוינת בשמירה על הבניין".

באילו עלויות?

"אם נבדוק את דמי הניהול שמשלמים דיירים בפרויקטים שלנו או במיזמים דומים שיש בהם ריבוי בעלים לעומת בניינים בבעלות אחת, נראה שברוב המקרים בבניינים שיש בהם ריבוי בעלים דמי הניהול דווקא נמוכים יותר. בפרויקט שלנו ברמת החייל הדיירים משלמים 15 שקל למטר".

יש לכם גם פרויקטים בפריפריה של גוש דן. יש להם כדאיות כלכלית?

"אנחנו מאמינים שבן אדם צריך לעבוד ליד הבית. עורך דין שגר בהוד השרון והלקוחות שלו בסביבה, אין סיבה שהמשרד שלו יהיה במתחם הבורסה. צריך לזכור גם שהפקקים הם גורם משמעותי, ולכן אני חושב ויודע שזה כדאי".

יש לכם מיזמים בחו"ל?

מגדל השחר בגבעתיים. מיזם עירוב שימושים
של קבוצת סופרין
אסף פינצ'וק

"כרגע לא. היו בעבר, כשהיינו שותפים של חברת בסר".

למעשה, אתה ואחים שלך פרשתם מבסר, שאביכם הקים, כשהיא היתה עמוק בתוך הפסדים עקב פעילות בארה"ב ומזרח אירופה — ואז הקמתם חברה מתחרה.

"אני ושני אחי הקמנו את החברה במארס 2009. המטרה היתה להקים פרויקטים בתחום שאנחנו מכירים. זה מה שלמדנו לעשות. אני לא יכול להיות שף. רצינו להקים מיזמים לא גדולים, כמו שלמדנו בבית. לקראת סוף 2009, אבי החליט שהוא נפרד מבסר ומנחשון קיוויתי, שותפו, ואנחנו קיבלנו אותו בזרועות פתוחות. בסוף 2009 הוא לקח את המושכות".

הוא עזב בגלל ההפסדים?

"באותה תקופה בסר הורכבה מכמה חברות ציבוריות, ואבי היה היו"ר. אבל הוא איש עבודה במהותו, ולכן התקשה עם כל הביורוקרטיה הכרוכה בחברה ציבורית".

מה היה חלקו בהפסדים של בסר בחו"ל?

"ההחלטות שהתקבלו היו של הדירקטוריון. נכון שלאבא שלי היה חלק, אבל הרוב הכריע. כשנוצרה בעיה אבא חשב שצריך להגדיל הכנסות, ולא רק לצמצם. כשהבין שמשקלו בקבלת ההחלטות קטן, הוא החליט לפרוש. זה היה בלי קשר למהלך שעשינו".

יש סיכוי שתתרחבו לחו"ל?

"אנחנו יודעים לעשות את העבודה הכי טובה שיש ואנחנו יודעים לשלוט, אבל קשה לעשות את זה מרחוק. בשביל לעשות פרויקטים בחו"ל צריך לעלות על המטוס, ויש לזה מחיר. בשנים האחרונות התרכזנו בישראל, זה לא אומר שבעתיד לא יהיה אחרת".

כשהקמתם את החברה פורסם שזה יהיה בשיתוף עם רוני מאנה, אך כיום החברה היא רק שלכם. למה נפרדתם?

"לא הקמנו את החברה עם מאנה. היה לנו שיתוף פעולה ספציפי שהסתיים, זה הכל. אני מכיר אותו מאז שהייתי ילד, ולאורך השנים הוא הביא לבסר הרבה עסקות".

איפה מרכז הכובד שלכם כיום?

"בעיקר בקבוצות רכישה בתחום המשרדים ופחות במגורים. באחרונה חזרנו לעסוק בתחומי תעשייה ולוגיסטיקה, שהם חמים מאוד. חלק מהפרויקטים שאנחנו מקימים בשיטה זו הם של עירוב שימושים: מגורים, מסחר ומשרדים. יש לנו גם מיזמים שמבוצעים עם שותפים. בעבר שיתפנו פעולה עם קבוצת תדהר, ואנחנו משתפים פעולה עם קבוצת וייס".

כמה המחזור שלכם?

"אנחנו פרטיים, ורוצים להישאר כאלה".

יש סיכוי שתנפיקו?

"לא. אולי נגייס חוב".

תיכנסו לפרויקטים של מחיר למשתכן?

"כרגע לא. אני חושב שהרעיון לאפשר לאנשים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם במחיר נמוך הוא רעיון טוב, אבל לא לתת להם את האפשרות לשדרג את ביתם זה רעיון לא טוב. קצת שכחו מחלופות נוספות למחיר למשתכן.

כיום כל המכרזים הם במסגרת מחיר למשתכן, שכחו או לא רוצים לטפל במשפרי הדיור, ומתעלמים מכל אותם אנשים שאין להם יכולת לגייס את ההון העצמי אפילו למחיר למשתכן. לדעתי, היה צריך להמשיך עם מיזמי דיור להשכרה".

איך זה שדווקא אתה, הבן הצעיר, מונית למנכ"ל?

"ככה יצא. אין לזה שום משמעות. כל ההחלטות מתקבלות במשותף".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#