המערב הפרוע של קבוצות הרכישה: "לא היינו קונים את הדירות - אם היינו יודעים בזמן אמת" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המערב הפרוע של קבוצות הרכישה: "לא היינו קונים את הדירות - אם היינו יודעים בזמן אמת"

ההסתבכות החדשה של היזם מוטי פלד - שהודח מהפרויקט בשרונה

27תגובות
חריש
אייל טואג

חברת מינהל מגורים ישראל של היזם מוטי פלד, שהודח לפני כמה חודשים מניהול קבוצת הרכישה במתחם שרונה המבוקש, מתמודדת בימים אלה עם תביעה משפטית נוספת — והפעם של 43 חברים מקבוצת רכישה בחריש.

התובעים, שהגישו את התביעה לפני כחצי שנה, באמצעות עו"ד דליה גליק, טוענים כי הוצגו להם מצגי שווא ואומדנים כלכליים מטעים, וכי הם הופלו על בסיס מועד הצטרפותם לקבוצה. התביעה היא על סך 6.2 מיליון שקל — סכום המגלם לטענת התובעים את העלויות הנוספות ששילמו מעבר לאומדנים הראשונים.

התביעה איננה מופנית נגד מינהל מגורים ישראל לבדה, אלא גם כלפי עמותת נאות חריש. עמותה זו הוקמה בסמיכות לערב הזכייה במכרז — שהיתה בינואר 2013 — והיא מאגדת את 593 בעלי הדירות בפרויקט. לעמותה ועד מנהל, המייצג את הקבוצה שרכשה את שירותי מינהל מגורים כמי שמארגנת ומובילה קבוצות רכישה.

עתה ממתינים הצדדים בהנחיית בית המשפט המחוזי בתל אביב להליך בוררות, וזאת אף שעוד כמה חודשים יאוכלסו 140 הדירות הראשונות בפרויקט, הנמצא בשכונת אבני חן בחריש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התובעים הם דיירים בפרויקט החברים בקבוצת הרכישה אך מכונים "חברי שבס", מכיוון שהם הצטרפו לפרויקט בשלב מתקדם יחסית, לאחר הזכייה במכרז בינואר 2013 ולאחר קבלת היתרי בנייה ראשונים. אישור הקלות שבס לפרויקט איפשרו לקבוצה לבקש לקראת סוף 2013 הוספת 112 יחידות דיור ולשווקן, וכך למעשה נוצר דור ב' של רוכשים.

מכתב התביעה עולה כי לקבוצת חברי השבס הוסבר שהמחירים המוצעים להם יהיו גבוהים בסכום חד־פעמי של 60 אלף שקל לעומת שלב הרישום הראשוני של שלב א' — שכן מדובר ברכישה ב"מחיר מובטח" וב"קבוצת רכישה חסרת סיכון".

בכתב התביעה נכתב כי טענות אלה נשענו על מצגים שהוצגו בפני הרוכשים, ובהם הצעה בלתי־חוזרת מצד הקבלן דאז, אורתם מליבו (שבדרך קרסה והפכה לאורתם סהר), וכן הבטחה לגבי ביטחון גבוה של אומדן עלות הדירה, שהוא "כמעט סופי". לפי התביעה, נטען בפניהם כי יש בידי העמותה היתרי בניה לפרויקט ולכן הבנייה תתחיל במהירות, תימשך כ–22 חודשים ותסתיים ב–2016.

הדמיה של הפרויקט בשרונה
מינהל מגורים ישרא

בפועל, הפרויקט לא אוכלס עד היום, ולטענת התובעים, לאחר שהם חתמו על ההסכמים והצטרפו לקבוצת הרכישה, התברר להם כי היתרי הבנייה שניתנו אינם מתאימים לפרויקט שמבקשת העמותה לבצע. הוועד המנהל של העמותה, בהסכמת חברי העמותה, החליט על שינויים מהותיים בפרויקט ונדרש לאישור שינויים בהיתרי הבנייה, שהתקבלו רק בשלהי 2014־תחילת 2015.

כך, הפרויקט ששווק בתחילה כמתחם שבו 32 בניינים זהים בני ארבע דירות זהות בקומה עם רוב מכריע של דירות ארבעה חדרים, הפך לפרויקט של כ–40 בניינים מדורגים עם סוגים שונים של דירות, ובהן דירות ארבעה וחמישה חדרים — חלקן עם מרפסות של 30 מ"ר, חלקן דירות גן עם חצר של יותר מ–100 מ"ר, וחלקן פנטהאוזים רחבי ידיים. התובעים טוענים כי הדבר יצר שונות מובהקת בדירות, ולפיכך גם בעלות ובשווי של כל דירה. בנוסף, ב–2014 התבשרו חברי הקבוצה כי שינויים בעלויות הפיתוח יגרמו לעלייה במחירי הדירות ולהתייקרות של 10% בעלויות הבנייה של הפרויקט.

"היה ברור כי התכנון החדש גורר עלויות גבוהות הרבה יותר מאלה שעליהן התבססו בתמחור הפרויקט עת הצטרפו לעמותה חברי שלב א'", נכתב בתביעה. "ההיגיון, כמו גם ההגינות, מחייבים כי עם יצירת שינוי מהותי בפרויקט ייעשה אומדן מחודש ומעודכן לכלל עלויות הפרויקט, וכי חלקו של כל משתכן בדירה בה הוא חפץ יעודכן ויהיה על בסיס טבלת איזון, באופן שישקף את עקרון השוויון שעליו מושתתים העמותה והפרויקט".

התובעים טוענים כי הודעת מינהל מגורים מאפריל 2015 על "אומדן עלות עדכני של הפרויקט" הציגה עלות של 517 מיליון שקל, לעומת 616 מיליון שקל — הפרש של כ–100 מיליון שקל, שהם כמעט 20% יותר מהאומדן שניתן לחברים. משנקראו התובעים לחתום על מסמכי הבנק המלווה התברר כי בצירוף הריבית מהבנק יעלה התשלום ב–27% מהאומדן, בנוסף להפרש של 11% יותר מהתשלום ששילמו חברי העמותה הראשונים, לפני הקלת השבס.

לפי התביעה, הדיונים וההחלטות בנושא עדכון המחירים ולוחות הזמנים היו פסולים, בלתי־מקצועיים וחסרי תוקף. לטענת התובעים, הצטרפותם לעמותה נשענה על נתונים כוזבים ורשלניים, שלו ידעו עליהם בזמן אמת לא היו רוכשים את הדירות, אלא אם אלה היו מוצעות להם מקבלן במחיר ולוח זמנים קבועים.

עוד טוענים התובעים כי מהמחירון שהוצג להם היה ניתן להבין כי תהיה להם האפשרות לבחור כל דירה שירצו, אך בפועל נותרו להם הדירות הפשוטות בפרויקט, שהתשלום היחסי עבורן היה מהגבוהים בפרויקט.

"רק בדיעבד ואחרי החתימה על המסמכים נודע כי עלויות סוגי הדירות... מתייחסות למחירי הבסיס הראשונים", נכתב בתביעה. "המועצה החליטה בהליך בלתי־מקצועי ובלתי־תקין, המפלה לטובה את שלב א' ואינו נשען על אדני ההגינות והשוויון, על תוספות של סוגי יחידות שלא על סמך עלות אמיתית ואומדן מעודכן".

"הפער במחירים מבטא את הסיכון"

לפי מכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הקרקע, שלתנאיו מחויבת הקבוצה הזוכה, בנספח למכרז — המהווה תקנון מחייב לעמותה שקמה — נכתב כי "הזכויות והחובות הכספיים של העמותה משותפים לכל החברים המשתכנים בהתאם למידת השתתפותם ועל בסיס שוויוני".

מקורבים לפרויקט טוענים כי חברי שלב א' אמנם ייעדו לעצמם את הדירות הטובות יותר במחיר נמוך יותר, אך הפער במחירים מבטא את הסיכון הגדול שהסתכנו בו בשלבים מוקדמים, שבהם מימוש הפרויקט לא היה ודאי, כמו גם ההיתכנות של הקמת העיר חריש מן החולות. בנוסף לכך, לטענתם, היישוב היה אמור להיות חרדי והתעוררו קשיים בהשגת ליווי בנקאי לפרויקט. "זה לא מצב של עושק ונעשק, אלא כוחות פנימיים בתוך הקבוצה שכל אחד מנסה להפיק את מירב התועלות", אמר מקור המעורב בפרויקט.

בכתב התביעה עלו טענות על אפליה בבחירת הדירות בהשוואה לתמורה הגבוהה שניתנה עבורן, בנוסף להפרה בוטה של עקרון השוויון ו"חלוקה סמויה ואסורה של רווחים וטובות הנאה לחברי שלב א'". בתביעה נכתב כי אף אחת מהמשפחות בפרויקט לא מכרה את זכויותיה עקב עליית המחירים, וכי מינהל מגורים היא זו שייסדה את העמותה והיא זאת ששולטת בה למעשה.

משרד הבינוי והשיכון, האחראי על המכרזים של רמ"י בחריש, זימן את החברה לשימוע בפני חברי הוועדה לחילוט ערבויות. "במהלך השימוע הובהר לעמותה כי היא נמצאת בהפרה של הוראות החוזה שנחתם עמה, וכי למשרד השיכון והבינוי הזכות לחלט את הערבות הבנקאית שבידה", נמסר מהמשרד.

בנוסף נמסר כי "בשל העובדה כי מדובר בעמותה, וכי חילוט מיידי של הערבות המצויה בידי המשרד יהווה נזק לרוכשי הדירות (הערבות שניתנה היא למעשה כספי החברים בעמותה) — הוחלט כי בשלב זה, ערבות ביצוע בסך 200 אלף שקל שהיתה אמורה להשתחרר, תישאר בידי המשרד עד לסיום הפרויקט כולו".

מינהל מגורים הוזכרה לא אחת בשנה החולפת גם בענייני קבוצת הרכישה שרונה יונייטד (כיום בסר שרונה), לאחר שהקבוצה כמעט איבדה את זכותה למימוש הקרקע בשל פערים באומדנים למחירי הדירות לעומת עלות הקרקע ועלויות הבנייה הצפויות, ובשל קושי בשיווק של כמה דירות בפרויקט. באוקטובר 2017 החליטו חברי הקבוצה להחליף את מינהל מגורים ולבחור בקבוצת ב.ס.ר להוביל את הקבוצה.

רק בשבוע שעבר, 13 רוכשים מקבוצת הרכישה בשרונה — המוגדרים גם הם כדור ב', שהצטרפו לפרויקט אחרי גל השיווק הראשון והזכייה במכרז — הגישו תביעה להשבת כספם וביטול ההסכמים עמם. במקרה זה, התביעה הוגשה על ידי עו"ד עדי כהן נגד שלושה חברי נציגות ונגד משרד עורכי הדין זהבי בלאו שליווה את הקבוצה. לטענתם, כאשר חתמו על ההסכמים להצטרפות לקבוצה הוצגו בפניהם אומדנים, דו"ח אפס וחוות דעת נוספות שהתברר להם כי חלקם היו בלתי־מקצועיים ושקריים, וזאת בעת שחברי הנציגות ידעו על מצבה הכלכלי של הקבוצה ועל הפערים באומדנים.

סכום התביעה הוא 23.8 מיליון שקל, הסכום שהעבירו רוכשים אלה, לצד תביעתם לביטול כל ההסכמים עמם ולהשתחרר מהמחויבויות לקבוצה. עתה התביעה מתבררת במסגרת בוררות מול השופטת בדימוס הילה גרסטל.

גם במקרה של חריש טוענים במינהל מגורים ישראל כי הגוף המניע של הקבוצה וזה שקיבל את ההחלטות הוא הוועד המנהל של העמותה, והוא מי שקיבל את ההחלטות לגבי השינוי בתמהיל הדירות, חלוקתן בין הדיירים ומחירן.

ממינהל מגורים ישראל נמסר: "פרויקט נאות חריש, הכולל 705 דירות, נמצא בשלבי אכלוס, וכבר במארס הקרוב יימסרו כ–140 דירות ראשונות במפרט משודרג ובמחירים נמוכים ממחירי השוק. עיקר הטענות המובאות יידונו בהליך בוררות ונוגעות לחילוקי דעות פנימיים בין חברי הקבוצה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#