האם האינפלציה תתוקן למעלה? הטעות הגורלית של הלמ"ס במחירי השכירות - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם האינפלציה תתוקן למעלה? הטעות הגורלית של הלמ"ס במחירי השכירות

לפי חישוב שערך סגן במועצה הלאומית לכלכלה לשעבר, מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים יותר מהעלייה שהציג מדד השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

35תגובות
בניין דירות בתל אביב
תומר אפלבאום

האם בלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) אומדים בחסר את עליית מחירי השכירות? השוואת מחירי שכר הדירה הממוצעים למדדי מחירי השכירות ב-2008-1998 הצביעה כבר אז על פערים גדולים. חישוב שנערך באחרונה הראה כי מחירי השכירות ב-2018-2008 עלו בשיעורים גבוהים יותר מאלו שחושבו על ידי הלמ"ס. את החישוב ערך עופר רז-דרור, שעבד עד לאחרונה ככלכלן בכיר וסגן במועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, והיה חבר בוועדה המייעצת בנושא בינוי, דיור, ונדל"ן ללמ"ס.

חישוביו של רז-דרור הוצגו בדו"ח בנושא מחירי הדיור שהגישה הוועדה המייעצת ללמ"ס בשבוע שעבר. ההערכה היא כי אם חישוביו נכונים מדדי המחירים לצרכן היו גבוהים בעד 0.15% לשנה מהמדדים שפירסם הלמ"ס. ואולם, חברי הוועדה ציינו בדו"ח כי רז-דרור השתמש במדגם קטן יחסית.

האם הלמ"ס טעו במחירי השכירות?

במהלך עבודתה התברר לוועדה כי קיים הבדל משמעותי בין שיטות איסוף נתוני דמי השכירות הנהוגות בארה"ב ובבריטניה לבין השיטה הישראלית. בעוד שבשתיים הראשונות נוהגים לעקוב אחר נכסים מושכרים קבועים, בישראל לא עוקבים אחר התפתחות מחירי השכירות בדירות עצמן - אלא אחר הדיירים השוכרים. בדיקה שנערכה בלמ"ס העלתה כי שוכרים שהחליפו את דירותיהם שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירות השכורות.

בנוסף, נתוני הלמ"ס הראו כי בעוד עליית מדד השכירות בשנים 2008-1998 הגיעה ל-55%, שכר הדירה הממוצע עלה באותה תקופה ב-88%. ניתן אמנם להסביר את הפער הגדול באיכות הדירות המושכרות (לדוגמה, יותר דירות חדשות שנרכשו על ידי משקיעים יצאו לשוק השכירות) - אך הוועדה המייעצת כתבה בדו"ח כי ייתכן שהשערה זו אינה מספקת הסבר מלא להטיה. מהמחצית השנייה של 2008 האומדן שהביא רז-דרור מראה על עלייה של כ-62% במחירי שכר הדירה, בעוד שמדד הלמ"ס הראה עלייה של כ-38%.

בעקבות הממצאים המליצה הוועדה המייעצת ללמ"ס לשנות את שיטת איסוף הנתונים. "קיימת הטיה במדידת השינויים בשכר הדירה, הואיל וחלק מהדיירים עוברים לדירה אחרת בשל דרישה לדמי שכירות גבוהים יותר", נכתב בדו"ח הוועדה. " לחילופין, בשוק המצוי במגמת ירידת מחירים, ההטיה עשויה להתרחש כלפי מעלה, שכן בעל הדירה עשוי להוריד את שכר הדירה בעת התחלפות דיירים, בכדי להימנע ממצב בו הדירה נותרת ריקה". הוועדה המליצה על שיפור המעקב אחר דירות מושכרות בעת החלפת השוכר - כלומר לא לעקוב רק אחר השוכרים אלא גם אחר הדירות.

מדד מחירי השכירות מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן; הטייה של המדד הזה בכ-25% לפי חישובי רז-דרור, לאורך 10 שנים מהווה בחישוב גס הטייה של ככ-0.14% בכלל מדד המחירים לצרכן השנתי.

התשובה לשאלה אם ניתן לתקן רטרואקטיבית את המדד היא שלילית. ראשית, הוועדה לא קבעה שהיא מקבלת את הנתונים שהביא בפניה רז-דרור, אלא השתמשה בהם, לצד ממצאים נוספים אחרים, כדי להגיע למסקנה שהמתודה הנוכחית של עשיית מדד השכירות – בעייתית. לפיכך, האומדנים שהביא רז-דרור אינם יותר מאשר אומדנים - ולא ניתן להתייחס אליהם כאל מדד חלופי.

שנית, וזו הבעיה החמורה – הבעיה שנמצאה במדד אינה בעיה של דרך החישוב אלא של איסוף הנתונים ("התצפיות"). כדי לתקן את המדד, צריך לפעול על סמך נתונים אחרים, שלא קיימים בלמ"ס, ולא נראה שניתן לשחזר נתונים לאחור, בטח שלא 10 שנים.

לבסוף, בלמ"ס כבר אמרו מפורשות, ששינוי דרכי איסוף הנתונים תוכל להתבצע רק אם הלשכה תקבל תיקצוב ייעודי. אמנם מדובר במאות אלפי שקלים בשנה, שאינם נראים סכומים גבוהים יחסית להוצאות הממשלתיות השונות, ואולם אין שום הבטחה שהלמ"ס תקבל אותם במהרה.

בלמ"ס סירבו להתייחס לדברים, ובמיוחד לשאלה מדוע לא פעלו עד כה, למרות שלכאורה הבעיות במדד היו ידועות כבר שנים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#