למה הקרקע היקרה בישראל שווה רק 147 מיליון שקל?

עיריית תל אביב בחרה במנגנון מכירה המחשיד שהעסקה נרקמת בתנאים שהיטיבו בכוונה עם היזמים

מירב מורן
מירב מורן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
כיכר אתרים בתל אביב
מירב מורן
מירב מורן

כיכר אתרים - פצע עירוני בחלקת הקרקע המבוקשת ואולי גם היקרה בישראל - מתקדמת לקראת מכירה בהליך המכונה "פירוק שיתוף”. מיקומה של הכיכר על חוף הים ומרכזיותה בתל אביב העניקו לנכס ערך אורבני ייחודי, ולכן חייבים לברר אם עיריית תל אביב, המייצגת את הציבור, קיבלה עבור הנכס תמורה מלאה - או שמא הקונה הצליח לקבל ממנה הרבה ובזול.

פירוק שיתוף הוא הליך שבו גורמים שונים מחזיקים בבעלות בנכס אחד, ומשום שאינם מסתדרים ביניהם, בית המשפט כופה עליהם לפרק את השותפות. את הפירוק אפשר לבצע בשלוש דרכים: דרך אחת היא רכישת חלקו של השותף הקטן על ידי השותף הגדול, לפי הערכת שווי; השיטה השנייה לפירוק היא קיום מכרז, שבו צד שלישי יקנה את השטח משני הבעלים המסוכסכים; האפשרות השלישית נקראת "במבי" (Buy Me Buy You), ובה כל אחד מהצדדים מציע לקנות את חלקו של האחר, ובתנאי שכל אחד מהצדדים מתחייב למכור את חלקו לצד השני במחיר שהציע, במקרה של עסקה הפוכה.

עיריית תל אביב החליטה למכור לשותפיה (73%) את חלקה (27%). תנאי העסקה נכתבו על בסיס הערכת שווי שנחשפה ב–TheMarker, והוכנה על ידי משרד הייעוץ הכלכלי גרשטיין וקראט לפני שנה. באופן תמוה, בהערכה הופחתו מערך הקרקע סעיפים שונים, חלקם בעלי שווי כספי גבוה. למשל, סעיף פרסום ושיווק בסך 112 מיליון שקל; וכן תכנון, בקרה והוצאות בלתי־צפויות בסך יותר מ-200 מיליון שקל. ההערכה של גרשטיין וקראט מצאה כי כיום, במצבם הנוכחי, שווי כל שטח הכיכר והמבנים שעליה הוא 520 מיליון שקל. מכאן, שחלקם של השותפים האחרים הוא 373 מיליון שקל - והם יקנו את חלקה של העירייה, שמהווה יותר מרבע מכל השטח והזכויות הנגזרות ממנו, ב-147 מיליון שקל בלבד.

לפי השורה התחתונה של ההערכה, שווי המגרש שעליו בנויה הכיכר הוא רבע מעלויות הבנייה המתוכננת עליו. כלומר, ערך הקרקע הוא כ–30% משווי שטחי המגורים - יחס שווי שניתן למצוא בדירות בנתניה, בחדרה, ובשכונות פחות מבוקשות בפתח תקוה.בגלל חלוקת הבעלות (25% מול 75%) ומכיוון שמדובר במיליארדי שקלים, כל שינוי זעיר בסעיפים המרכיבים את הערכת השווי יכול להוסיף או לגרוע עשרות מיליוני שקלים מהסכום הסופי שאמור להגיע לקופת העירייה.

להגנתה של עיריית תל אביב, שדוחפת את מימוש העסקה בתנאים שמבוססים על השומה, עומדת הטענה כי החישובים כוללים עלויות גבוהות של בינוי על קו החוף, המפחיתות מהרווח. אפשר גם לטעון כי המכירה נעשית לפני שאושרה תוכנית הבנייה במקום, וכי כל שינוי של התוכנית ישליך על היקף הבנייה ומכאן גם על רווחי היזם - שיצטרך להתמודד, בין היתר, עם אונסק"ו, שהכרזתו על העיר הלבנה הגבילה את הבנייה לגובה באזורים מסוימים בתל אביב; ועם ועדות התכנון הממשלתיות הדורשות אישורים מיוחדים במקרים של בנייה על קו החוף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הכל נכון, ובכל זאת - אם רוצים לדעת באמת כמה שווה כיכר אתרים, יש דרך פשוטה לברר: לשאול את היזם אם הוא מסכים שהעירייה תקנה את חלקו ב–373 מיליון שקל, כמו בשיטת "במבי". זה לא סכום קטן, אך לעיריית תל אביב יש עורף פיננסי שיכול לעמוד בו בלי מאמץ. לשם השוואה, מיזם המכונית השיתופית אוטותל תוקצב על ידי העירייה ב–150 מיליון שקל. דרך אחרת היא להוציא את הכיכר למכרז פתוח, ולבדוק כמה השוק מציע תמורתה.

הערכת שווי אחת בלבד בעסקה שנאמדת במיליארדי שקלים היא דרך לא בטוחה, שמעוררת חשד שהעסקה נרקמה בתנאים שהיטיבו בכוונה עם היזמים. זה לא טוב לציבור - וגם לא טוב למראית העין הדרושה לפקידות העירייה ונבחריה, שאישרו את תנאי המכירה לפני חצי שנה, ויכולים עוד לסגת ממנה לפני שבוצעה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker