אחרי 18 שנה היועמ"ש השתכנע ש-100 בעלי קרקעות במרכז זכאים לפיצוי ענק

מנדלבליט הצטרף במפתיע לעמדת בעלי הקרקעות, שטוענים כי הנזק שנגרם להם מההפקעה גדול בעשרות אחוזים מזה שהמדינה היתה מוכנה לשלם ■ היקף השטחים שיש מחלוקת על הפיצוי עבורם מוערך בעשרות דונמים

יעל דראל
יעל דראל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
כביש 431 ליד ראשון לציון
כביש 431 ליד ראשון לציוןצילום: ניר שמול

האם עשרות בעלי קרקע שאדמותיהם הופקעו לצורך סלילת כביש 431 לפני כ-18 שנה יזכו בקרוב להגדלה משמעותית של הפיצויים ששולמו להם? עמדה חדשה של היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, שניתנה במסגרת ההליך המשפטי המתנהל זה יותר מעשור בכמה ערכאות, קובעת לראשונה כי במקרים שבהם היתה "עננה תכנונית" שבגינה לא היה אפשר לתבוע פיצויים - יש לפצות את בעלי הקרקע במלוא הנזק שנגרם להם עקב התוכנית המפורטת.

היועץ המשפטי לממשלה,
אביחי מנדלבליט
היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליטצילום: אילן אסייג

בראשית שנות ה-2000 פסקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בראשון לציון כי כ-100 בעלי הקרקעות אינם זכאים לפיצויים. בהמשך הוגש ערר לוועדת הערר במחוז מרכז, שבמסגרתו נקבעו להם פיצויים מוגבלים, וכעת, לאחר שהתיק לא התקבל בבית המשפט המחוזי והגיע לפתחו של בית המשפט העליון, עשויה להתחולל תפנית דרמטית באופן חישוב הפיצויים שנפסקו בו. הסיבה לכך היא עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, הסותרת במידה רבה את עמדתה של השמאית המכריעה שמונתה לתיק במסגרת הערר שהתנהל בעבר, ושעל בסיסה חושבו הפיצויים. את בעלי הקרקעות מייצגים עורכי הדין יפעת בן אריה וצבי שוב ממשרד צבי שוב.

ההבדלים בין שיטות החישוב עשויים להביא לזינוק של עשרות אחוזים בפיצויים שישולמו לבעלי הקרקעות. לשם המחשה, ביחס לחלקה מסוימת שנתבעו בגינה פיצויים קבעה השמאית כי שווייה לפני הפגיעה היה כ–355 אלף דולר. שווי זה נגזר מההערכות שלפיהן ההסתברות שהקרקע תיפגע עומדת על כ–75%, בשל קיומן של תוכניות מתאר באזור זה. ביחס לחלקה זו פסקה השמאית כי שווייה לאחר הפגיעה הוא כ–166 אלף דולר - ולכן סך ירידת הערך ביחס לשטח הוערך בסכום של כ–189 אלף דולר.

עו"ד יפעת בן אריה מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה משרד עו"ד צבי שוב
עו"ד יפעת בן אריה מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב

לעומת זאת, אם יתקבל כעת טיעונם של בעלי הקרקע, בגיבוי עמדתו החדשה של היועץ המשפטי לממשלה, ביחס לאותה חלקה מתקבל פער של כ-35% לטובת בעלי הקרקעות. על פי החישוב שבו תמכו בעלי הקרקעות, שווי הקרקע לפני הפגיעה הוא כמעט 430 אלף דולר, משום שהנחת המוצא היתה שההסתברות לפגיעה היא 0% - שכן תוכניות המתאר שחלו בשטח לא היו קונקרטיות, ולכן לא ניתן היה להעריך את הנזק הצפוי מהן או לתבוע את המדינה בעת אישורן.

בתחשיב זה, שווי הקרקע לאחר הפגיעה מוערך אמנם באותו הסכום (כ–166 אלף דולר) אך סך ירידת הערך מוערך בסכום של כ–254 אלף דולר - פער דרמטי של כ–35%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"פתירת כשל השוק בצורה יעילה"

היקף השטחים שלגביהם הפיצויים עשויים להשתנות מוערך בעשרות דונמים, הממוקמים בחלק הדרום־מזרחי של ראשון לציון, בקטע שבין דרך מספר 4 ממערב ועד לגבול המוניציפלי של ראשון לציון ממזרח.

לדברי עו"ד בן אריה, "עד כה חישוב הפיצויים בתיק זה נעשה על בסיס ההנחה שלפני שסוללים כביש, יש תוכניות מתאר שבהן נקבע תוואי כללי של הכביש, ולכן בעלי הקרקע ידעו שעומד להיסלל כביש בחלקותיהם. כלומר, ערך הקרקע שלהם היה פגום ממילא - מה שהוביל לחישוב נמוך יותר של הפיצויים. ואולם הטענה שלנו היא כי התוכניות הכלליות שרבצו על שטח זה היו רחוקות מאוד מלהיות קונקרטיות ומגובשות בנוגע למיקום המדויק ולפרטי התוכנית, ולכן בעלי הקרקעות לא יכלו בשעתו להגיש תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה".

עוד הוסיפה בן אריה כי "עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה מחזקת במובנים רבים את דעתנו שכן אם לא ניתן היה לתבוע על בסיס התוכניות הכלליות - הרי שמגיע לבעלי הקרקע פיצוי מלא".

צילום: אלון רון

התוכניות הכלליות שרבצו על השטח היו תמ"א 3 - תוכנית מ-1976 שבה נקבע תוואי הכביש ברמת דרך אזורית; תמ"א 23 מ–1986 שהתוותה את רשת מסילות הברזל באזור; תמ"א 3 מ-1982 שסימנה את הכביש ואת קו המתח העליון באזור; ותמ"א 31 מ–1993, שבמסגרתה סומן תוואי הכביש ותשתיות נוספות. התוכנית הפוגעת, שמכוחה בסופו של דבר הופקעו השטחים ונתבעו הפיצויים, היא תוכנית תמ"מ 3/6/א' שפורסמה למתן תוקף בסוף שנת 2000.

גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין המלווה את התיק, אמר כי "חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה מסירה את האי־ודאות הכלכלית ומנסה בצורה יעילה לפתור את כשל השוק הקיים בתחום הפגיעות התכנוניות הנובעות מתוכניות כלליות, בלתי־מדויקות ובלתי־סופיות. כעת, לאחר שניתנה חוות דעתו, אין יותר מקום לספקולציות כלכליות באשר לגובה הפיצויים שלו זכאים בעלי קרקע".