הסטטיסטיקן הלאומי עונה ל-TheMarker: למה השקנו מדד דירות חדשות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הסטטיסטיקן הלאומי עונה ל-TheMarker: למה השקנו מדד דירות חדשות

הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן כללה, בנוסף לנציגים מהלמ"ס, גם נציגים מהאקדמיה, בנק ישראל ומשרדי ממשלה שונים. האם כל חברי הוועדה נכנעו ללחצים פוליטיים של משרד האוצר?

24תגובות
פרויקט של מחיר למשתכן בקרית מוצקין
דורון גולן

צר לנו על הנטען בטור של אריק מירובסקי ("מה עושים כשמחירי הדירות לא באמת יורדים"), ועל הניסוח שלפיו מדד הדירות החדשות "נראה כמו תוצר פוליטי, כניעה ללחצים שהופעלו מכיוון משרד האוצר בניסיון להראות בכוח ירידות מחירים (של דירות חדשות) גם כשאינם יורדים באמת".

לטור המלא: "מה עושים כשמחירי הדירות לא באמת יורדים?"

שימוש בניסוחים כאלו, המכפישים את עבודת הלמ"ס ומטילים ספק במהימנותה, מפתיע במיוחד כשהם נכתבים על ידי עיתונאי ותיק, מנוסה ומכובד שמכיר היטב את עבודת הלמ"ס. בנוסף, הם מטילים דופי ביושרה ובאמינות הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן שמינתה המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, ושעבדה במשותף עם הלמ"ס במשך שנה שלמה לשם שיפור המדדים הקיימים ופיתוח המדדים החדשים.

ועדה זו כללה בנוסף לנציגים מהלמ"ס גם נציגים מהאקדמיה, בנק ישראל ומשרדי ממשלה שונים, וכן, גם ממשרד האוצר. לאחר אין ספור דיונים, בדיקות ולא מעט וויכוחים, המלצות הוועדה אושרו פה אחד. האם כל חברי הוועדה (וביניהם גם אני) נכנעו ללחצים פוליטיים של משרד האוצר? ושאלה נוספת, מדוע לא העלית את הטענות המוזכרות על כניעה ללחצים פוליטיים באירוע שבו השתתפת ובו פורסמו המלצות הוועדה, וביקשת ממני או מחברי ועדה אחרים את האפשרות להתייחס אליהם?

לעצם הנושא של מדד הדירות החדשות: במהלך הדיונים הרבים שקיימה הוועדה, הועלתה הטענה שמאחר שמדד המחירים הארצי (וגם המדדים המחוזיים החדשים) הם מדדי מלאי המשקפים את ההתפלגות (התחלקות) הגיאוגרפית של מצבת הדירות בישראל, ולא את ההתפלגות (התחלקות) הגיאוגרפית של העסקות שבוצעו למעשה בחודש הנתון, ומאחר שסך העסקות (מכירות) של דירות חדשות מהווה רק כשליש מכלל העסקות, הרי שהמדד הארצי (המדד המשולב בשפתו של הכתב), אינו משקף מה קורה בשוק הדירות החדשות.

טענה זו היא טענה לגיטימית לחלוטין, ומאחר שכך, הצעתי לחשב בנפרד מדד של דירות חדשות שמקובל בעולם, והוועדה בירכה והמליצה על חישוב ופרסום מדד זה. עם זאת, דירות חדשות כמעט בהגדרתן הן דירות שאין לגביהן מלאי, ומכאן שמדד זה הוא מה שמכונה מדד עסקות שמושפע, בין השאר, מההתפלגות הגיאוגרפית של העסקות שבוצעו בחודש הנתון.

הדבר הוסבר במסיבת העיתונאים ויוסבר בהרחבה בפרסומינו הבאים. אנו מודעים לבעייתיות של הכללת דירות מחיר למשתכן במדד, מאחר שהן אינן שכירות לתקופה של 5 שנים והן נמכרות בחלקן עוד לפני שהחלה בנייתן, או אפילו לפני שיש להן היתרי בנייה.

מידע זה היה ידוע לחברי הוועדה, ועדיין התקבלה החלטה להכליל דירות אלו במדד הדירות החדשות. מה האלטרנטיבה? לא לפרסם מדד זה ובכך להעלים אינפורמציה חשובה ומעניינת? אין באפשרות הלמ"ס לחשב מדד של דירות חדשות ללא עסקות מחיר למשתכן, עקב מחסור בעסקות שיוכל להבטיח את יציבות (מהימנות) המדד, וזו גם הסיבה לכך שלא חושב מדד דירות חדשות ברמה מחוזית. אנו כן מתכוונים לפרסם מדי חודש את שיעור העסקות של מחיר למשתכן מסך העסקות של דירות חדשות. כל החלטות והמלצות הוועדה התקבלו על סמך שיקולים מתודולוגיים ענייניים בלבד

לסיום, בסוף הכתבה מצוין שההמלצות החדשות מספקות חלופה סבירה לחסרונו של מדד השמאי הממשלתי שבהוראת שר האוצר, מר משה כחלון, אינו מפורסם מאז סוף 2016. אין תפקידי לתבוע את עלבונו של מר כחלון אך שוב, ועל מנת לדייק, אני הוא זה שתבע שיהיה מדד דיור אחד, מאחר וחשבתי שפרסום 4, 3 או אפילו רק 2 מדדי דיור בו זמנית, כשכל מדד מתייחס לתקופת זמן שונה, מצבת דירות שונה ושיטת חישוב שונה רק מבלבל את הציבור שאינו בקיא בכל הפרטים הקטנים.

ממשלת ישראל קיבלה עמדה זו והחליטה שהלמ"ס יהיה הגוף הממשלתי היחיד שיפרסם מדדי דיור. ניתן כמובן לטעון שמעתה הלמ"ס היא זו שתפרסם יותר ממדד דיור ארצי אחד, אך במקרה הנוכחי הוספנו מדד של דירות חדשות ששונה מהותית מהמדד הארצי.

הכותב הוא הסטטיסטיקן הלאומי ומנהל הלמ"ס



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#