רוצים לבנות מגדל בעיר? שריינו את הקומות הראשונות לגנים ובתי ספר - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוצים לבנות מגדל בעיר? שריינו את הקומות הראשונות לגנים ובתי ספר

רשויות מקומיות דורשות שיוקצו להן שטחים ציבוריים במגדלים הנבנים בשטחן - בשל מחסור בשטחים לגני ילדים, בתי ספר, מתנ"סים ומוסדות קהילתיים ■ תיקון בחוק ההסדרים קובע שעלות הבנייה בשטחים ציבוריים תופחת מהיטל ההשבחה שמשלם היזם

11תגובות
הדמיה של מגדל בגבעתיים, שאליו צפוי לעבור בית הספר
לאמנויות תלמה ילין
קבוצת תדהר

בחוק ההסדרים הנלווה לתקציב 2019 נכלל פתרון למחלוקת בין רשויות ליזמים, בנוגע לזהות הגוף שישלם תמורת שטחים ציבוריים במגדלים. השאלה עלתה בשנים האחרונות בעקבות דרישות שהציבו ליזמים רשויות מקומיות, בעיקר באזור המרכז, להקצות להן שטחים ציבוריים בבניינים חדשים הנבנים בשטחן. התשובה, הניתנת בתיקון לחוק התכנון והבנייה שמובא בחוק ההסדרים, היא כי לרשויות המקומיות יש סמכות להגיש את הדרישות הללו — אבל הן אלה שיישאו בעלויות.

הסיבה להצבת הדרישות היא מצוקה שהתפתחה בשנים האחרונות: במקומות רבים, במיוחד במרכזי הערים, אין מספיק שטחים שאמורים להיות מוקצים למוסדות ציבורים ובהם גני ילדים ובתי ספר, מתנ"סים, טיפות חלב ומוסדות קהילתיים. חלק מהמגמה החדשה של התחדשות עירונית, הכוללת בנייה רבה בשטחים עירוניים ותיקים, מחייבת גם הקצאת שטחים נרחבים למוסדות ציבוריים ולשטחים ציבוריים, שכאמור — נתונים במחסור חמור. והמחסור עתיד רק להחריף. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וההערכות של ה–OECD, ב–2050 ישראל צפויה להיהפך למדינה הצפופה בעולם המערבי.

בהסבר לתיקון החוק נכתב: "כחלק מההיערכות לתחזיות אלה, מוצע לאפשר ניצול יעיל יותר של המקרקעין בישראל באמצעות שילוב שימושים שונים באותו המתחם, כגון מבני ציבור, תעסוקה ומבני מגורים. ההפרדה הקיימת בין אזורי מגורים לאזורי תעסוקה ומוסדות הציבור, יוצרת קשיים בקידום בנייה רוויה באזורים דלים בקרקע ובעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, המהווים שיעור ניכר מהיקפי התכנון העתידיים למגורים".

לאור כל זאת רשויות מקומיות התחילו בשנים האחרונות לדרוש מיזמים של מגדלים להקצות בהם קומות לשימושים ציבוריים, ובתמורה לקבל זכויות בנייה נוספות.

מכיוון שזו תופעה חדשה, היא אינה מעוגנת בחקיקה הישנה. לכן, לשאלות כמו מי יישא בתשלומים עבור בניית השטחים הציבוריים, ומה יקרה עם היטלי השבחה ועם ירידת שווי שעלולה להיגרם מהימצאות שטחים כאלה בפרויקטים פרטיים, ואפילו הזכות של רשות לתבוע מיזמים את הקצאת השטחים — אין התייחסות בחוקים הקיימים.

עושים סדר

התיקון בחוק התכנון והבנייה, מבקש לראשונה להעניק סמכות למוסדות התכנון לכלול בתוכנית מפורטת הוראה בנוגע להקצאה של חלק ממבנה לצורכי ציבור. חלק זה יירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, אך המהלך יהיה כפוף להשבה של עלויות הבנייה.

בהקשר זה קובע התיקון כי תנאי למימוש שטחי הבנייה בפרויקט יהיה השלמתו של החלק הציבורי, וכי עלויות הבנייה של חלק זה ייקבעו על ידי הוועדה המקומית בהתאם לאומדן שיציגו לפניה גזבר הרשות המקומית ומהנדס הרשות המקומית. "התמורה שתקבע הוועדה המקומית תחושב בהתאם לתמורה המקובלת לביצוע עבודות הבנייה", נכתב בחוק.

בנוסף, התיקון מסמיך לראשונה גם את ועדות הערר המחוזיות לפיצויים לדון בנושא. עם זאת, על פי התיקון, הגשת ערר לא תהיה סיבה לעיכוב הרישום של אותו שטח ציבורי על שמה של הרשות המקומית — ובלבד שהסכום שאינו שנוי במחלוקת ישולם ליזם.

השטחים הציבוריים יכולים לשמש בין היתר לגנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות אוטובוס ורכבת (שאינן תחנות קצה), שווקים, בתי קברות, וגם מבנים לחינוך, בריאות, רווחה, דת ותרבות. ברשימה זו נכללים בין היתר מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים, מחסני חירום, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוש אש, ואף מתקני תשתית מקומיים.

"אנחנו אכן רואים בשנים האחרונות שמדובר בפרקטיקה מקובלת — עיריות דורשות להקצות להן שטחים במבנים חדשים, אך עד היום לא היה ברור אם המהלכים האלה היו חוקיים", אומרת עו"ד תמר מגדל, שותפה וראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות'. "כעת המהלכים הללו גם יוסדרו בחוק וגם לראשונה יוסדר מנגנון התשלום, שכן עד כה לא היה ברור אם היזם בונה את השטח הציבורי ואז מתקזז עם העירייה, או שהעירייה משלמת על הבנייה.

"עד עתה הפרקטיקה היתה לקזז את עלויות הבנייה מההשבחה — ולא מהיטל ההשבחה — באופן שהיה מטיל בפועל 50% מהעלויות על כתפי היזם. כעת העלויות יקוזזו במלואן מההיטל, כך שהיזמים לא יישאו בעלויות".

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, מציין כי זהו מהלך חיובי שיעשה סדר בסיטואציות הקיימות כיום בשוק ועד היום היו נתונות לפרשנות. "עושים פה סדר לראשונה וזה יסייע ליזמים לפעול בצורה מסודרת בסיטואציות האלה. עד עתה הפרשנות היתה לא ברורה וזה הפריע למשל בעסקות קומבינציה, שהרי מבחינת בעל הקרקע היתה כאן פגיעה משום שהופקעו שטחים לטובת הציבור שהוא יכול היה להרוויח מהם תיאורטית. כל הסיטואציה לא היה ברורה וכעת זה מוסדר. ברור שהעירייה תשלם עבור הבנייה, אבל לא עבור הקרקע".

עם זאת, פרידמן מציין כי המהלך החדש אינו מביא בחשבון היבטים נוספים של שטחי ציבור בפרויקטים, ועשויים להידרש תיקונים נוספים לחוק: "הבעיה עם התיקון הנוכחי היא שהוא לא מייצר הסדרה מוחלטת ונותרו היבטים שלא ניתן להם מענה. למשל, מה קורה במצבים שבהם הגישה לשטחים הציבוריים מבוצעת דרך שטחים משותפים? או מה קורה בסוגיית האחזקה של אותם שטחים? לשאלות האלה נדרשת עדיין התייחסות".

במרכז השלטון המקומי ציינו כי הנושא נמצא בבדיקה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#