פרויקט מחיר למשתכן לבניית 2,500 דירות בראשון לציון – תקוע

חברות הבנייה שמיועדות להקים כמחצית מהדירות במתחם נרקיסים בעיר, טוענות כי הנחיות חדשות של העירייה הופכות את הקמת הפרויקט ללא־כלכלית ■ מקור בקרב היזמים: "הרשויות וכחלון מתחרים ביניהם מי יהיה רובין הוד של הצעירים - על חשבון היזמים"

יעל דראל
יעל דראל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
זוכי מחיר למשתכן מפגינים בהרצליה, ב-2017
זוכי מחיר למשתכן מפגינים בהרצליה, ב-2017צילום: אורי אפק

מכה למשרד האוצר: אחד הפרויקטים המבוקשים והגדולים ביותר שיצאו לדרך בתוכנית מחיר למשתכן — 2,500 יחידות דיור בשכונת נרקיסים החדשה בראשון לציון — נקלע למבוי סתום. כמה מחברות הבנייה הגדולות ביותר שזכו במכרזים ואמורות לבנות כמחצית מהדירות במתחם, בהן חנן מור ואזורים, הגישו עררים לוועדת הערר במחוז מרכז נגד הנחיות מרחביות שפירסמה עיריית ראשון לציון לאחר הזכייה במכרזים. לטענתן, ההנחיות הופכות את הפרויקטים ללא־כדאיים כלכלית. ל–TheMarker נודע כי בימים הקרובים צפויה גם חברת אפריקה ישראל להגיש ערר בנושא.

זוהי הפעם הראשונה שבה מתגלעות מחלוקות חריפות בין חברות בנייה לרשות מקומית במכרזי מחיר למשתכן, המגיעות כדי הגשת ערר.

ההנחיות המרחביות שנגדן הוגשו העררים פורסמו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראשון לציון והתייחסו ספציפית לשכונת הנרקיסים. הן כוללות רשימת דרישות מפורטת, המחייבת את היזמים במתחם בבואם להקים את מיזמי המגורים. ההנחיות פורסמו בנובמבר האחרון, חודשים רבים לאחר סגירת המכרזים במתחם, והן כוללות בין השאר דרישה להגדלת מספר המעליות בפרויקטים וכן הגבלה של מספר יחידות הדיור לארבע בכל קומה — כדי למנוע יצירה של "דירה כלואה", שבה רק כיוון אוויר אחד. בנוסף, הנחיות הוועדה דורשות הקמה של גרם מדרגות נוסף אם יש יותר מארבע דירות בקומה.

בחלק מהמקומות דורשת הוועדה המקומית כי תקרת הלובי תהיה בגובה של 4.2 מטרים, דרישה שלפי הערכות הוצבה במטרה לשוות ללובי מראה יוקרתי יותר. ההנחיות מחייבות גם הקמת חדר תפעולי נוסף לטובת מערכת החשמל במיזמי המגורים, לצד שורה של דרישות נוספות של העירייה, שלטענתה, נועדו לשפר את איכות התכנון בפרויקטים.

באמצעות דרישות אלה מבקשת העירייה למנוע את הבעיות שנוצרו בתכנון שהציגה חברת אפריקה ישראל בפרויקט מחיר למשתכן במתחם גליל ים בהרצליה — שכמה מהזוכות טענו כי תוכנן באופן לקוי. ואולם היזמים, מצדם, טוענים כי דרישות העירייה אינן ישימות מבחינה כלכלית, ומכנים אותן בשיחות סגורות "מופרכות ובלתי־חוקיות".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"חלק מההנחיות סותרות את התוכנית"

שכונת הנרקיסים, הממוקמת בחלקה הצפון־מזרחי של ראשון לציון, תיבנה בשטח שבו שוכן חלק ממחנה צריפין המפונה ומיועד למגורים. השכונה כולה כוללת כ–4,000 יחידות דיור, אך כ–2,500 מהן יוקצו למיזמי מחיר למשתכן. מחירה של דירת 85 מ"ר לזכאי התוכנית יהיה 990 אלף שקל, ואילו דירת 100 מ"ר תומחרה על ידי האוצר בכ–1.15 מיליון שקל. על פי התוכנית, 25% מהדירות במתחם זה מיועדות למכירה בשוק החופשי.

אלא שכעת נראה כי המתחם כולו עומד לספוג עיכוב משמעותי. הדיון בערר שהגישה חנן מור נקבע בפני ועדת הערר של מחוז מרכז לפברואר, אולם באחרונה ביקשה חברת אזורים להצטרף לדיון.

בערר שהגישה חנן מור נכתב: "העובדה שמדובר בבנייה במסגרת מחיר למשתכן היא קריטית לערר זה, שכן מחיר השיווק של הדירות שייבנו הוא מחיר מקסימום, שלא ניתן לחרוג ממנו ולא ניתן לשנותו כתוצאה מעלויות בנייה גבוהות או היטלי השבחה בלתי־צפויים".

בערר נכתב גם כי "חלק מההנחיות עומדות בסתירה לתקנון התוכנית וגוזרות על מבקשי ההיתר עלויות גבוהות מאוד — כמו למשל דרישה למעליות נוספות מעבר לקבוע בתוכניות ודרישה לארבע דירות בקומה במקום חמש. דרישות אלה גוררות בהכרח בקשות להקלה, שמשמען, בין היתר, היטלי השבחה נוספים שהעוררת (חנן מור; י"ד) לא העלתה על דעתה שתיאלץ לשלם".

הסכסוך עשוי להגיע לבית המשפט

ואולם מעבר לעלויות הכבדות שדרישות העירייה יטילו עליהן, אחת הטענות המרכזיות של החברות כנגד עיריית ראשון לציון נוגעת לשאלת חוקיות המהלך. לטענתן, תיקון 101 שמאפשר לוועדות המקומיות לפרסם הנחיות מרחביות, נועד לתת לרשויות המקומיות אפשרות להשפיע על ההיבטים העיצוביים והחזותיים של הפרויקטים הנבנים בשטחן. אלא שלטענתן, במקרה זה ההנחיות מתערבות בתכנון הפרויקט באופן שחורג משמעותית מההיבטים העיצוביים בלבד.

בנוסף, לטענת החברות, העירייה פירסמה את ההנחיות בנובמבר, יותר מחצי שנה לאחר זכייתן במכרזים — בעוד ההצעות שהוגשו על ידי המתמודדות במכרזים חושבו על בסיס התב"ע התקפה במתחם כפי שפורסמה בחוברת המכרז.

באחד העררים נטען גם כי ההנחיות המרחביות סותרות את הוראות התב״ע ואינן מאפשרות מימוש מלא של זכויות הבנייה במקום, למשל בשל ההתערבות בדירוג הבניינים.

מקור בקרב היזמים מתח ביקורת חריפה על מניעי העירייה. לדבריו, "העירייה גילתה את הפטנט הזה שנקרא הנחיות מרחביות, אבל היא לא אמורה להיכנס במסגרתן לקרביים של תוכנית, אלא אמורה לעסוק בנראות החיצונית של הבניין והאזור בלבד. מה שקורה עכשיו הוא למעשה סוג של תחרות בין כחלון לבין הרשויות המקומיות, כי כולם באווירת בחירות ומנסים להתחרות זה בזה מי יהיה רובין הוד של הזוגות הצעירים — וכל זה על חשבון היזמים. צריך לזכור שממילא הרווחיות בפרויקטים האלה אינה גבוהה, ואנחנו לא נוכל לעמוד בזה".

משיחות עם גורמים נוספים המעורים בהליך עולה כי עד לסיום ההליך בוועדת הערר אין בכוונת החברות להתקדם בהקמת הפרויקטים. לדבריהם, נראה כי אם לא יושגו הסכמות עם העירייה, הנושא עשוי להגיע עד לבית המשפט.

הנחיותיה המרחביות של הוועדה המקומית בראשון לציון גובשו לאחר שבאוגוסט 2017 שמעה הוועדה התנגדויות מצד זוכי מחיר למשתכן בשכונת הרקפות בעיר, הסמוכה לשכונת נרקיסים — שדרשו, בין השאר, להגדיל את מספר המעליות בפרויקט ולהקים רק חניונים תת־קרקעיים באחד המתחמים.

לאחר הגשת התנגדויות אלה, שהתקבלו על ידי העירייה וממתינים להכרעתה של ועדת הערר המחוזית, פנו בעירייה גם למשרד הבינוי והשיכון וביקשו לקבל את הנחיותיו בנושא. לטענת מקורות בעירייה, ההנחיות המרחביות שפורסמו לשכונת נרקיסים בנוגע למספר המעליות משקפות את הדרישות החדשות שמשרד השיכון יציב כעת בכל מיזמי מחיר למשתכן. יצוין כי נכון להיום, טרם הוגשו בשכונת נרקיסים בקשות להיתר בנייה.

מעיריית ראשון לציון נמסר בתגובה: "העירייה שמה לה למטרה להבטיח את איכות החיים של תושבי השכונה, ולכן עמדנו על כך שלא יהיו דירות עם כיוון אוויר אחד בלבד, ודרשנו לתכנן שתי מעליות בבניינים בני שמונה קומות ויותר. מפרט זה נדרש לטובת איכות החיים של הדיירים והוא נמצא חד־משמעית בסמכות הוועדה המקומית. היזמים ידעו מראש על הכוונה לפרסם הנחיות מרחביות שבהן כללים והנחיות לבנייה בשכונה, והם גם קיבלו טיוטה של ההנחיות טרם הפרסום. הוועדה המקומית תשיב לטענות במסגרת הדיון בוועדת הערר".

מקבוצת חנן מור נמסר בתגובה: "הקבוצה רואה בפרויקט חשיבות גבוהה מאוד, וטוב ייעשה אם יתקיים שיח מקצועי בין כל הגורמים על פי החוק והוראות המכרז המקוריות".

אזורים ואפריקה ישראל סירבו להגיב לכתבה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker