האזורים המפתיעים שרשמו זינוק בשכר הדירה

בחינה של דמי השכירות המבוקשים בלוח yad2 מגלה כי ברוב מוחלט של הערים הם עלו ב–2017 ■ הקפיצות הגדולות היו בחולון, רמלה ולוד, ואילו בערי השרון חלו הירידות הבולטת. שכר הדירה בערים הגדולות טיפס ב–1%–2%

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שכונת רסקו בלוד
שכונת רסקו בלודצילום: אייל טואג

היכן דמי השכירות יעלו והיכן הם יירדו בעתיד הקרוב? הסיכום השנתי של מדד yad2–TheMarker ל–2017 מצביע על המשך מגמת הטיפוס בשכר הדירה, אם כי לא בכל האזורים כפי שנהוג לחשוב. ההפתעה: הזינוקים הגבוהים היו בפריפריה.

באופן כללי דמי השכירות במגמת עלייה: ביום שני פירסמה הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) כי ב–2017 הם עלו ב–2.6% בממוצע. כלומר, שוכר ששילם על דירה 4,000 שקל לחודש בסוף 2016, נדרש לשלם כיום 100 שקל נוספים. זהו שיעור דומה לזה של עליית מחירי הדירות, אחרי לא מעט שנים שבהן מחירי הדירות נסקו בקצב מהיר מדמי השכירות. עם זאת, המדד של הלמ"ס הוא ארצי, ואין בו הפרדה ליישובים ולמספר החדרים בדירות.

לעומת זאת, מדד yad2–TheMarker, המתבסס על חוכמת ההמונים, נועד לבחון ציפיות של בעלי דירות המציעים אותן למכירה ולהשכרה ב–36 הערים המשתתפות במדד, באמצעות המחירים ודמי השכירות הנדרשים. יש הבדל ניכר בין מדד מחירי הדירות לבין מדד דמי השכירות, מפני שבעלי דירות להשכרה נוטים פחות לדרוש סכומים מופרזים. לפיכך, השינוי בין שכר הדירה המבוקש לזה שעליו הצדדים מסכימים הוא פחות מ–10%. לכן, לדמי השכירות הנקובים במדד השכירות, יש משמעות רבה יותר מלמחירי הדירות.

למדד הדירות המלא של יד2

זינוקים בפריפריה
העליות הבולטות בשכר הדירה המבוקש בלוח
yad2 ב 2017- , והמחירים הממוצעים בשקלים

בנוסף, שוק השכירות מגיב במהירות רבה יותר למציאות משתנה. הסיבה: כשבעל דירה נוכח שאיש אינו יוצר עמו קשר הוא מתגמש במחיר, מכיוון שאינו רוצה שהדירה תישאר ריקה. מצד שני, כשבעל הדירה נוכח שעל הדירה שועטים עשרות שוכרים פוטנציאליים, הוא ישקול להעלות את דמי השכירות. לפיכך, כשמדובר בדמי שכירות יש משמעות גם למחירים הממוצעים וגם לשינוי. היתרון הגדול של המדד הוא זיהוי מהיר מאוד של השינויים בשוק, ובניגוד למדדי מחירי דירות — למדד זה אין מדדים מקבילים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שוק השכירות מחולק לכמה תתי־שווקים של גודלי דירות, ואי אפשר לבצע איחוד ביניהם. לכן, השיטה היתה לבדוק כל גודל דירה לחוד, ולבחון האם יש ערים שבהן השינויים בכל גודלי הדירות היו בולטים במיוחד.

דירות 2 חדרים: לוד מנתרת - נהריה צוללת

לאחר בדיקת דירות של 2, 3 ו–4 חדרים בלטו ערי פריפריה, שבהן חלו זינוקים גדולים במיוחד, וגם חולון השתרבבה לרשימה עם עליות ניכרות בכל סוגי הדירות. לעומת זאת, בערי השרון — רמת השרון, כפר סבא, רעננה והוד השרון — נמצאו ירידות בדמי השכירות, לפחות בשני סוגי דירות.

העיר שבה חלה העלייה השנתית הגדולה ביותר בדמי השכירות המבוקשים ב–2017 בדירות של 2 חדרים היא לוד, שבה הם נסקו ב–10%, ל–2,550 שקל בממוצע לחודש. בנהריה ובחולון שכר הדירה המבוקש ב–2017 קפץ ב–9%, כך שהשכירות על דירת 2 חדרים היתה 2,265 שקל בממוצע בנהריה, ואילו בחולון היא היתה 3,293 שקל. באשדוד דמי השכירות הממוצעים האמירו ב–8%, ל–2,997 שקל בממוצע לדירת 2 חדרים.

לעומת זאת, בשבע ערים חלו ירידות בדמי השכירות של דירות 2 חדרים: ברעננה הירידה היתה בשיעור של 6%, ל–3,775 שקל לחודש; ואילו בהוד השרון השכירות ירדה ב–4%, ל–3,163 שקל בחודש. בקרית מוצקין ובאור יהודה הירידה היתה של 2%, ל–2,223 שקל ו–2,876 בהתאמה. ברמת השרון (3,520 שקל), כפר סבא (3,115 שקל) ובאר שבע (1,935 שקל) חלה ירידה של 1%.

3 חדרים: חולון ממריאה - 4 חדרים: רמת השרון צונחת

בדירות 3 חדרים חלה עלייה שנתית בדמי השכירות המבוקשים ברוב מוחלט של הערים המשתתפות במדגם. בראש הזינוקים ניצבת חולון עם קפיצה של 13% בשכירות הממוצעת (3,941 שקל בממוצע לחודש), ואחריה לוד עם 8% (2,987 שקל לחודש בממוצע). באשקלון (2,885 שקל), בת ים (4,089 שקל), גבעתיים (4,901 שקל) ורמלה (3,185 שקל) טיפסו דמי השכירות המבוקשים ב–6%.

ערי השרון צונחות
הירידות הבולטות בשכר הדירה המבוקש

לעומת זאת, בהוד השרון חלה ירידה של 3% (3,861 שקל), בכפר סבא ובראש העין היתה התמתנות של 2% בדמי השכירות ל–3,729 שקל ול–3,675 שקל בהתאמה, ואילו באור יהודה אירעה ירידה של 1%, ל–3,618 שקל בדמי השכירות הממוצעים של דירות 3 חדרים.

בדירות 4 חדרים שוב מככבת לוד. דמי השכירות הממוצעים לדירות כאלה בעיר ניתרו ב–10% ב–2017, ל–3,907 שקל לחודש, ואילו בעכו הם עלו בשיעור דומה, ל–3,251 שקל בממוצע. בנס ציונה (4,865 שקל), רמלה (4,206 שקל) וטבריה (2,863 שקל), שכר הדירה האמיר ב–7%.

לעומת זאת, בשש ערים ירדו דמי השכירות המבוקשים לדירות 4 חדרים ב–2017: ברמת השרון (5,672 שקל) חלה הצלילה הגדולה ביותר — 7%. בנתיבות (2,952 שקל) ובעפולה (2,750 שקל) שכר הדירה צנח ב–5%, ואילו ברעננה (4,967 שקל לחודש) הוא ירד ב–4%, בהרצליה (5,520 שקל) ב–3% ובגבעתיים (6,212 שקל) ב–1%.

עליות מתונות ברוב הערים

בתל אביב, חיפה וירושלים לא נרשמו דרמות. שכר הדירה עלה בהן מעט — ב–1%–2% בממוצע. גם בעפולה שכר הדירה לדירות 2 ו–3 חדרים נותר דומה לזה שהיה בסוף 2016, ואילו זה של דירות 4 חדרים ירד ב–5%, אולי משום שהבנייה החדשה ברובע יזרעאל בעיר הוסיפה להיצע הדירות מסוג זה. עם זאת, בראש העין, שבה נרכשו דירות רבות על ידי משקיעים, לא נמצאו נתונים חד־משמעיים: בדירות 2 חדרים היתה עלייה של 2%, בדירות 4 חדרים לא חל שינוי, ואילו דמי השכירות של דירות 3 חדרים התמתנו ב–2%.

קשה לתת הסברים מעמיקים לכל אחד מהממצאים. ייתכן כי הביקוש בלוד ורמלה עלה מכיוון שאלה ערי מרכז שהמחירים בהן נמוכים או מפני שיש בהן בשנים האחרונות בנייה חדשה, המאפשרת גם לצעירים בררנים יותר לשכור דירות נאות. הדירות בחולון זולות מבראשון לציון השכנה, וייתכן שזאת הסיבה לביקוש בקרב שוכרי הדירות, שהקפיצו את דמי השיכורת.

כך או כך, בשלב זה קשה להבחין בבסיס לאזהרה שלפיה המשקיעים שמכרו אלפי דירות בעקבות המיסוי הגבוהה שהוטל עליהם, יגרמו לקפיצות בדמי השכירות, שכן העליות מתונות יחסית.

למדד הדירות המלא של יד2

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker