משחק מכור? האיש שבודק (ודוחה) את ההתנגדויות לבניית עשרות אלפי דירות

מתוך מאגר של 58 אנשי מקצוע ממנה המדינה שוב ושוב חוקר יחיד לבדיקת התנגדויות לתוכניות בנייה במסלול התכנון המהיר ■ מקור במוסדות התכנון: "הוא יס־מן" ■ ראשי מועצות: מאשרים הכל מעל הראש שלנו ■ מינהל התכנון: "טענות מניפולטיביות"

יעל דראל
יעל דראל
הדמיית התוכנית שבוטלה לבנייה בסמוך לאפולוניה
הדמיית התוכנית שבוטלה לבנייה בסמוך לאפולוניהצילום: שירן כרמל
יעל דראל
יעל דראל

הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים) המסלול התכנוני המהיר שיצר מינהל התכנון במשרד האוצר, סופג באחרונה ביקורת ציבורית בלתי פוסקת. המסלול נועד לקדם במהירות תכנון של אלפי יחידות דיור חדשות, כדי להגדיל את היצע הנדל"ן המגורים בשוק - ואולם נתונים משלוש שנות פעילותה של הוועדה מעידים כי בדרך לכותרות ולמספרי הענק רומסת המדינה כל התנגדות כמעט, באופן מעורר דאגה.

עיון בנתוני התוכניות וההתנגדויות אליהן העלה ממצא מסקרן: חוקר אחד מונה לשמיעת ההתנגדויות ובחינתן בשליש מתוכניות הבנייה שעברו בוותמ"ל - אף שלרשות מינהל התכנון עומד מאגר שהורכב על ידי שר האוצר, המונה 58 בעלי מקצוע.

החוקר נבחר מתוך מאגר אנשי המקצוע, אך הבחירה לא נתונה בידי חברי הוותמ"ל ואינה מובאת לדיון או להצבעה. החוקר ממונה על ידי יו"ר הוותמ"ל, והמינוי נמסר כעובדה מוגמרת לחברי הוועדה. אריאל יוצר, יו"ר הוותמ"ל הנוכחי, הוא גם סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר.

אדיב דאוד־נקאש
אדיב דאוד־נקאשצילום: מתוך עמוד הלינקדא

האדריכל אדיב דאוד־נקאש שימש חוקר ב–13 מתוך 36 תוכניות שבהן מונה חוקר לשמיעת התנגדויות. מה ההסתברות לכך שאותו אדם, המקבל שכר מהמדינה תמורת כל משימה, ימונה שוב ושוב לתפקיד, בעוד שעמיתיו למאגר המומחים כמעט שאינם נקראים לדגל?

בין השאר, מונה דאוד־נקאש לשמוע את ההתנגדויות בתוכניות הענק בגן יבנה מערב, בשוהם, בנתניה, בקריית גת מערב, בתוכנית הרחבת היישוב בית חפר, בתוכנית הבנייה הגדולה המקודמת בצריפין ובשורה של תוכניות בנייה גדולות נוספות. בשבוע החולף פורסם כי דאוד־נקאש נבחר לבדוק גם את ההתנגדויות לתוכנית הבנייה ברובע הגלבוע בעפולה, שם מתוכננת הקמתן של כ–8,000 יחידות דיור.

הוועדה לא שומעת את המתנגדים בעצמה

על פי חוק התכנון והבנייה, רשאי כל מוסד תכנוני למנות חוקר לשמיעת ההתנגדויות, לשם ייעול התהליך. אלא שבניגוד למסלול הסטנדרטי, החוק הנוגע לוותמ"ל קובע כי חובה למנות חוקר כל אימת שמוגשות התנגדויות לתוכנית - גם אם מדובר בהתנגדות אחת בלבד.

מצב ייחודי זה פירושו שלמרות קיומה של ועדת משנה להתנגדויות הפועלת תחת הוותמ"ל, בפועל הוועדה אינה שומעת את המתנגדים ואף אינה פוגשת אותם. מי שבוחן את ההתנגדויות הוא אותו חוקר מהשוק הפרטי, הפועל בתפקיד מעין־שיפוטי ומקבל שכר מן המדינה כדי לגבש דו"ח המלצות. בדו"ח שלו ממליץ החוקר בפני ועדת המשנה אילו מההתנגדויות לקבל ואילו לדחות, וההחלטה הסופית של ועדת המשנה מובאת למליאת הוותמ"ל (ראו תרשים).

התנגדויות של הציבור לתוכניות בנייה בוותמ"ל והתנגדויות של משרדי הממשלה

"לפעמים גם הוועדה חשבה שהוא מגזים"

דאוד־נקאש, אדריכל ומתכנן ערים, נחשב איש מקצוע ומומחה לשימור מבנים, ואף מילא בעבר כמה תפקידים ציבוריים, ובהם אדריכל העיר נצרת, מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר, וכן יועץ מקצועי לכנסת בנושא תכנון ובנייה בחברה הערבית.

עם זאת, גורמים במוסדות התכנון המכירים מקרוב את עבודתו טוענים כי הוא נחשב אחד החוקרים המזוהים יותר עם תפישת משרד האוצר, שלפיה יש להגדיל את היצע יחידות הדיור בצורה מסיבית, גם על חשבון שטחים פתוחים ושטחים חקלאיים.

"מדובר באדם מקצועי, אבל הוא נחשב חוקר 'קשוח' באופן יחסי. הוא פוסל לא מעט התנגדויות ולא מסתיר את השקפת העולם שלו בנושא. הוא מאמין שיש לבנות כמה שיותר כדי לפתור את משבר הדיור. למתנגדים, בעיקר אלה המגיעים מהמגזר החקלאי למשל, יש סיכוי נמוך יחסית להתקבל", מספר מקור המעורה בנושא במוסדות התכנון.

מקור אחר, שביקש גם הוא להישאר בעילום שם, ציין כי "לדאוד־נקאש יש רקורד מקצועי, אבל אין ספק שהוא נוח למדינה. הוא לא מעז לערער על תפישת העולם של הוותמ"ל, הוא מעין יס־מן. היו מקרים שאפילו בוותמ"ל סברו שהוא הגזים ופסל התנגדויות שראוי היה לקבל - וכך יצא שהוועדה עצמה פסלה 3,000 יחידות דיור בתוכנית מסוימת, אף שדאוד־נקאש המליץ לאשר אותן".

במכתב בנושא, ששיגר באחרונה עו"ד רון רוגין, המייצג קיבוצים המתנגדים לתוכנית בנייה בקרית אתא, למשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ ולוותמ"ל, הוא מתייחס לתכיפות העסקתו של דאוד־נקאש בביקורתיות וטוען כי לאור ההסתברות הנמוכה לכך, עולה חשש כבד לדעה קדומה וניגוד עניינים.

"עיון בהמלצות קודמות של חוקר זה העלה תמונה חד־משמעית, שעל פיה דעותיו ועמדותיו באשר לחשיבות ההתיישבות והחקלאות הן שאין מקום לשימור ערכים אלה, וזאת נוכח האינטרסים, המוצדקים והמוצדקים פחות של ערים סמוכות. החוקר, ברוב רובם של המקרים הנוגעים לקרקע חקלאית, הוא אותו חוקר עצמו. דעותיו ועמדותיו השליליות כלפי ההתיישבות והחקלאות ידועות מראש. קשה להשתחרר מהתחושה כי איש משרד האוצר, יו"ר הותמ"ל, שהוא יו"ר ועדת המשנה לשמיעת התנגדויות, תר אחר איש כלבבו - אדם שהאג'נדה התכנונית שלו עולה בקנה אחד עם תפישות משרד האוצר", הוא כותב.

רוגין, שאף שכר באחרונה את שירותיו של מתמטיקאי לצורך הכנת חוות דעת בנושא, מציג נתונים שלפיהם ההסתברות לבחירתו של אותו חוקר מתוך מאגר של 58 בעלי מקצוע בכ–13 מקרים מתוך 36 נמוכה מ-1 ל–100 מיליארד מקרים.

הגן הלאומי אפולוניה. תוכנית של הוותמ"ל בוטלה
הגן הלאומי אפולוניה. תוכנית של הוותמ"ל בוטלהצילום: מוטי מילרוד

ראשי רשויות לא שמעו על התוכניות בשטחם

בדו"ח השנתי האחרון של החברה להגנת הטבע, שסיכם את פעולת הוותמ"ל, נמצא כי בעוד הוועדה מקבלת 32% מההתנגדויות המוגשות מצד משרדי הממשלה, היא מקבלת רק כ–4% מהתנגדויות הציבור. הנתון עולה בקנה אחד עם הרכב הוועדה ועם האופן שבו היא פועלת אל מול ראשי הרשויות: לכאורה יש לרשות המקומית שבתחומה מקודמת התוכנית נציגות הן במליאת הוועדה והן בוועדת המשנה להתנגדויות, אלא שבתקופה האחרונה מתרבים הדיווחים על ראשי רשויות, ובעיקר ראשי מועצות אזוריות שבשטחן שטחים חקלאיים העומדים לשנות ייעוד למגורים, שכלל אינם מיודעים בנוגע לתוכניות הבנייה הענקיות המקודמות בתחום שיפוטם ויודעים על קיומן רק לאחר אישורן בקבינט הדיור.

במלים אחרות: לרשות המקומית שבשטחה מקודמת תוכנית מוקצה נציג, עובדה המייצרת מראית עין של שיתוף, אך בפועל, ההכרזה על תוכניות כלל אינה מתקיימת בפורום זה, אלא בקבינט הדיור. לכך יש לצרף את העובדה שהמדינה חותמת בשנים האחרונות שורה של הסכמי גג עם עשרות רשויות באופן המחייב אותן, באמצעות חוזים, להסכים למהלכי ענק שפעמים רבות אינם עולים בקנה אחד עם יעדי התכנון המקומי.

מוטי דלג'ו, ראש המועצה
האזורית דרום השרון
מוטי דלג'ו, ראש המועצה האזורית דרום השרוןצילום: מועצה אזורית דרום

"כשחוקקו את חוק הוותמ"ל הכניסו סעיף שמחייב להזמין את ראש הרשות להיות חבר בוועדה. סברנו בזמנו שזהו סעיף חיובי, אבל טעינו. בפועל, מה שקורה הוא שלא סופרים אותנו בכלל, בגלל המבנה של כל התהליך. הרי עוד לפני שהתוכנית מגיעה לוותמ"ל היא מוכרזת בקבינט הדיור, ולשם לא נותנים לנו להיכנס", אומר מוטי דלג'ו, ראש המועצה האזורית דרום השרון.

לדבריו, "פניתי וביקשתי שיזמינו אותי להשתתף בדיון השבוע בקבינט, כי השטחים של מושב צופית יילקחו לטובת הקמתן של 4,500 יחידות דיור, אבל בקבינט סירבו. הגעתי בכל זאת לדיון, אבל לא נתנו לי להיכנס ונשארתי בחוץ. אז מה המשמעות של הישיבה בוועדה אם ההחלטה כבר התקבלה? הרי כל חברי הוועדה הם נציגי ממשלה שמגיעים לקדם את התוכנית, ולכן כל תוכנית שמגיעה לקבינט מאושרת ומשם כבר לא ניתן לעצור אותה. אף אחד לא מדבר אתנו, ומה שקורה כאן זו בכייה לדורות".

ראש המועצה האזורית חבל יבנה, משה ליבר, מספר כי ידע על תוכנית הענק באשדוד מתחם חלוצים רק ימים ספורים לפני הגעתה לקבינט הדיור, מפרסומים בעיתונות המקומית. "קראתי בעיתונות המקומית באשדוד שהתוכנית הזו מגיעה לקבינט הדיור. לא רק שלא הזמינו אותנו, גם לא שאלו אותנו מה תהיה ההשפעה על אזור התעשייה שלנו שכלול בשטח התוכנית, שנכון להיום אפשר לסגור בלעדיו את המועצה. התוכנית במתחם חלוצים כוללת 4,800 יחידות דיור ותשפיע על שטחי המועצה האזורית, אבל לא מדברים אתנו ובכוונתנו להיאבק משפטית בעניין הזה נגד המדינה. מעולם לא התנגדנו לבנייה, אבל אם המדינה רוצה לחסל את החקלאות, אז צריך לומר זאת בצורה ברורה. בינתיים אנחנו לא רואים בנייה - רק הודעות לעיתונות, שבהן לא ניתן להתגורר".

הרשויות מתנגדות והתוכניות עוברות

יעל דורי, ראש תחום תכנון באדם טבע
ודין: "ראשי הרשויות חשבו שהוותמ"ל
תסייע להם לקדם תוכניות שהם רוצים,
אך עד מהרה התברר שזה לא מה שקורה"
יעל דורי, ראש תחום תכנון באדם טבע ודין: "ראשי הרשויות חשבו שהוותמ"ל תסייע להם לקדם תוכניות שהם רוצים, אך עד מהרה התברר שזה לא מה שקורה"צילום: אילן אסייג

ראש תחום תכנון באדם טבע ודין, יעל דורי, אומרת כי הנתונים בדבר פעילות הוועדה מדברים בעד עצמם. "ראשי הרשויות חשבו בהתחלה שהוותמ"ל תהיה כלי עבורם לקידום תוכניות שהם רוצים, ועד מהרה הבינו שאלו לא פני הדברים. יש כאן מצב חריג שבו המדינה מקדמת עשרות תוכניות בנות אלפי יחידות דיור, אך משום מה עד כה אף תוכנית לא בוטלה או עברה שינוי מהותי בגלל התנגדויות – על אף שהמון רשויות מקומיות גדולות, בהן רמת גן, קריית אונו, אור יהודה, הרצליה – מתנגדות. בשורה התחתונה, אנחנו לא רואים שהתוכניות בוותמ"ל נופלות או משתנות מרגע שהן מקודמות".

מהוותמ"ל נמסר בתגובה: "מדובר בטענות מניפולטיביות שכל מטרתן להטיל דופי בעבודה המקצועית שעושה הוותמ"ל. מינוי חוקר לשמיעת התנגדויות הינו חלק בלתי נפרד מההליך התכנוני בוותמ"ל ומחויב ע"פ חוק. הליך מינוי החוקר כפוף לכללי המנהל התקין ומבוקר על ידי צוות מקצועי במשרד האוצר. הניסיון לתקוף הליך זה בנתונים סטטיסטיים ובטענות חסרות בסיס הינו מופרך, ומהווה ניסיון סרק לתקוף את העבודה המקצועית שנעשית בוותמ"ל. באשר לטענות על חוסר שיתוף הרשויות בהליך התכנון, צוות הוותמ"ל מקיים שורה ארוכה של דיונים וישיבות עבודה, הן עם נציגי הרשויות המקומיות והן עם התושבים, וזאת בשלב מוקדם עוד בטרם התוכניות נכנסות למסלול הסטטוטורי הקבוע בחוק".

אדיב דאוד־נקאש מסר כי אינו יכול להגיב לכתבה.

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ