המשקל הנכון של נדל"ן בתיק ההשקעות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשקל הנכון של נדל"ן בתיק ההשקעות

שילוב השקעה בנדל"ן עשוי להקטין את הסיכון של התיק

תגובות

>> הנדל"ן מתנהג באופן שונה מנכסים אחרים בתיק ההשקעות. לכן, שילוב של נדל"ן בתיק ההשקעות מפחית את הסיכון הכולל של התיק, שכן מפולת בשוק המניות לא בהכרח תתבטא באותה עוצמה בשוק הנדל"ן.

כמה נדל"ן צריך להחזיק בתיק ההשקעות? התיאוריה המימונית מדברת על משקל של 10%-20%. יש לציין כי עבור משקיעים קטנים האופציות היחידות לשילוב נדל"ן בתיק ההשקעות הן לקנות מניות של קרנות ריט (קרנות המתמחות בהשקעות בנדל"ן) או של חברות נדל"ן. משקיעים גדולים, ובייחוד משקיעים מוסדיים, יכולים לפצל את ההקצאה לנדל"ן בין נדל"ן לא סחיר (רכישת נכסים מניבים באופן ישיר או השקעה בקרנות פרייבט אקוויטי) לנדל"ן סחיר, כלומר מניות של חברות נדל"ן. קרנות הפנסיה של רוב המדינות בארה"ב מחזיקות ישירות בנדל"ן ריאלי בשיעור של כ-7%-8%. בנוסף, מחזיקות הקרנות גם במניות נדל"ן, בעיקר ריטים. מסיכום שנעשה במספר קרנות פנסיה ב-2005 נמצא שקרנות הפנסיה הגדולות מחזיקות בממוצע כ-1%-3% מהיקף נכסיהן בריטים.

גופים פנסיוניים גדולים משקיעים יותר בנדל"ן ריאלי מאשר בריטים מכיוון שהיקף שוק הריטים בארה"ב נמוך יחסית לגודלם של הגופים הפנסיוניים הגדולים - היקף שוק הריטים האמריקאיות הינו כ-270 מיליארד דולר, בעוד היקף הנכסים של CalPERS, קרן הפנסיה הגדולה בארה"ב, לדוגמה, הוא כ-200 מיליארד. כלומר, שוק הריטים קטן מכדי שיאפשר לגופים הגדולים להגיע לחשיפה משמעותית לנדל"ן באמצעותו. בנוסף, ראוי לציין כי החשיפה לריטים בגופים הפנסיוניים היא תופעה חדשה יחסית, שנמצאת במגמת עלייה.

פיזור נמוך בישראל

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בדקנו את ההקצאה לנדל"ן ב-4 גופי פנסיה גדולים בארץ, על פי דו"חות הנכסים שלהם לסוף 2009. לא כללנו בבדיקה פוליסות משתתפות ברווחים. ניתן לראות שבישראל האחזקות המצרפיות (מניות + נדל"ן ריאלי) של המוסדיים בנדל"ן קטנות בצורה משמעותית מאשר בארה"ב.

גופי הפנסיה בישראל מחזיקים בכ-370 מיליארד שקל. לפי שיעור האחזקות של גופי הפנסיה האמריקאיים בנדל"ן (כ-10%), האחזקות של הגופים הישראלים בנדל"ן היו אמורות להגיע לכ-37 מיליארד שקל, אך בפועל אחזקותיהם מסתכמות בכמה מאות מיליוני שקלים בלבד.

אם שיעור ההשקעה בנדל"ן יתקרב לשיעורים הנהוגים בארה"ב, רוב ההקצאה צפויה, להערכתנו, להגיע ממניות נדל"ן מניב ובעיקר ריטים, משום שרק גופים גדולים מאוד יכולים להרשות לעצמם להשקיע בנדל"ן ריאלי ישירות, על כל הכרוך בכך מבחינת רכישת מיומנויות ניהול.

כמובן גם שחלק גדול מההקצאה לנדל"ן חייבת לצאת לחו"ל, גם מטעמי פיזור וגם כדי לא לגרום לעודפי ביקוש בשוק.

מקטינים סיכון

בחנו כמה תיקים גנריים כדי לראות כיצד משפיע הנדל"ן על הסיכון של תיקי השקעות. בחנו אג"ח, מניות ונדל"ן סחיר בלבד.

לצורך הבדיקה בחנו זה מול זה תיקים המכילים רק מניות או אג"ח לעומת תיקים המכילים גם השקעה בנדל"ן. לגבי כל תיק הגדרנו מה התשואה המבוקשת עבורו (לפי קני המידה בהם נעשה שימוש בגופים פיננסיים) - ובחנו מה החלוקה הפנימית בין רכיבי ההשקעה שתיתן תשואה זו בסיכון הנמוך ביותר. הסיכון נמדד כאחוז סטיית תקן, וככל שסטיית התקן נמוכה יותר כך התנודתיות והסיכון של התיק נמוכים יותר.

תחילה בחרנו שני תיקים אמריקאים - תיק אחד הכולל את מדד המניות S&P500 ומדד אג"ח של ממשלת ארה"ב, ותיק שני הכולל בנוסף גם את מדד הריטים (Dow Jones Equity REIT Total Return Index). התיקים שנבחרו הניבו שניהם תשואה של 8.5% (תשואת היעד המקובלת בארה"ב). הנתונים הם ארוכי טווח - מ-1992 עד היום (ראו גרף). ניתן לראות כי הוספת ריטים לתיק מקטינה מאוד את הסיכון, גם אם מתחשבים בשנתיים הקשות שעברו שווקים אלו במשבר האחרון.

בבדיקת התיק הישראלי, בגלל העדר נתונים צירפנו גם כן את מדד הריטים האמריקאי. כך, בחנו תיק מנייתי המורכב משני נכסים - מדד MSCI World (מדד מניות גלובלי) ומדד ת"א 100 - ותיק שני שבו הוספנו לשני מדדים אלה גם את מדד הריטים האמריקאיות. התיקים שנבחרו הניבו שניהם תשואה של 12%. גם כאן, למרות הביצועים הפנומנליים של שוק המניות המקומי, הריטים האמריקאיות תרמו להפחתת הסיכון, אם כי במידה פחותה מהשוק האמריקאי.

למרות התנופה בהשקעות בנדל"ן שנרשמה בשנתיים-שלוש האחרונות בקרב גופי ההשקעה בארץ הגופים הפנסיוניים בארץ עדיין מחזיקים בנדל"ן בשיעורים נמוכים. המסקנה העולה מהבדיקה שערכנו היא כי נדרשת הגדלת ההקצאה לנדל"ן מניב בתיקי חיסכון לטווח ארוך על מנת להקטין את הסיכון של התיק.

-

רו"ח נירית ברגמן מנהלת תחום שוק ההון ב"ריט 1". ד"ר דניאל באראז הוא ראש מחלקת המחקר בקבוצת פורום



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#