הסיטי החדש של תל אביב: עיר בלי הפסקה - בבנייה

מרכז העסקים הצפוני של תל אביב - מבניין עזריאלי ועד מתחם הבורסה ברמת גן - צפוי ליהפך ל"סיטי" החדש של העיר ■ 90 דונם עליהם ייבנו בניינים למשרדים ולמגורים וכן שבילים וכיכרות ■ הבשורות הטובות: עוד עובדים שמגיעים לעיר הגדולה, עוד תושבים שעוברים אליה ■ הבשורות הרעות: עוד עובדים, עוד תושבים

רנית נחום-הלוי

המוני רוכשי הדירות במגדלי ארלוזורוב, העתידים להיבנות על ציר איילון, לא מתרגשים מהעזובה השורה במקום וניכרת בכל פינה. הלכלוך, ההזנחה, המגרשים השוממים והמבנים הנטושים וההרוסים - לא מנעו מהם לחתום על עסקות לרכישת דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל. מה שיכנע אותם להסתער על הפרויקט? כנראה שתוכניות העירייה שאושרו לפני כשנה ויוצאות לדרך בימים אלה. לפי התוכניות, המתחם צפוי ליהפך תוך זמן קצר למרכז עסקי ראשי, המשלב מגורי יוקרה.

לא פשוט לחיות ולעבוד בתל אביב. מחירי השכירות מופרזים, הדירות מרופטות, האוויר מזוהם, הצפיפות בלתי נסבלת והפקקים - טוב, עליהם נאמר כבר הכל. ובכל זאת, אם לשפוט לפי תוכניות העירייה, אוהבי השקט והמרחבים בעיר עוד יתגעגעו למצב הקיים. תוכנית מרכז העסקים הראשי (מע"ר) הצפוני של תל אביב, בין דרך מנחם בגין ממערב לנתיבי איילון ממזרח, שאושרה לפני כשנה וכבר יצאה לדרך בחלקה, תמשיך להתפתח בשנים הבאות. לעיר ייתוספו מגדלים רבים שצפויים לשנות, שוב, את פניה.

על פי התוכנית, האזור מתוכנן ליהפך למתחם המשרדים החדיש ביותר בכניסה לתל אביב, שבו יוקמו מגדלי משרדים בני 60-40 קומות שייבנו על המגרשים של בית "ידיעות אחרונות", בית אגד, רסיטל ותנובה, ויחליפו את הבנייה הנמוכה הקיימת. בסך הכל מדובר בשטח של כ-90 דונם. "התוכנית תשפיע על קו הרקיע של תל אביב", מסביר האדריכל ומתכנן הערים משה צור, המתכנן את המתחם הגדול ביותר בציר בבעלות תנובה ושירותי בריאות כללית בשטח של 37.5 דונם. "במקום ייבנו מגדלים בגובה הקרוב לזה של מגדלי עזריאלי, שיתחברו למתחם הבורסה ברמת גן. מדובר בשינוי דרמטי שיהפוך את העיר תל אביב ל'סיטי', דבר המאפיין ערים מודרניות בעולם. אם כיום קיים באזור 'חור שחור', הרי שבעתיד יהפכו אותו המגדלים לאטרקטיבי יותר, לנגיש יותר ולמעניין יותר".

אז למה החליטה העירייה לקדם את המע"ר החדש? לפי התוכניות, מדובר במתחם סואן שנעדר יתרון יחסי כמתחם מגורים. התוכניות מאפשרות לכן 75% מזכויות הבנייה לתעסוקה, למסחר ולמשרדים (כ-375 אלף מ"ר) והיתר, כ-125 אלף מ"ר, ייועד למגורים. לפי נתוני תוכנית המתאר למחוז תל אביב (תמ"מ 5) וחזון העיר, יכלול האזור כ-460 אלף מועסקים ב-2020-2025.

כדי לעמוד ביעד זה, כך נקבע בתוכניות, יש להגדיל את המאגר התכנוני הכולל מ-5.5 מיליון מ"ר כיום ל-6-8 מיליון מ"ר ואף יותר מכך. "האזור עבר כמה תהפוכות", מסביר עודד גבולי, מנהל אגף תב"ע במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב יפו. "בתחילה לא ידעו לאיזו מטרה הוא מיועד, אם למגורים או לתעסוקה, ולכן קודמו כמה תוכניות בניין עיר. בפועל, העירייה לא מעוניינת לעודד מגורים באזור, מכיוון שאלה דורשים הקמת שטחי ציבור, בתי ספר, גני ילדים. היכן כל אלה ימוקמו? הרי מדובר בציר סואן. אני סבור שהמינון שקבענו הוא הנכון ושאסור להעלות אותו".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

פיתוח הציר כולל השקעה מרובה בעיקר מצד העירייה, אך גם מצד היזמים, מה שיחייב פיתוח סביבתי והקמת תשתיות שעלותן עשויה להסתכם בעשרות מיליוני שקלים. תוך כך, יש להעביר את קו המתח העליון במקום ולהטמינו בקרקע, להקים מנהרה ממערב למזרח, לסלול כבישים בצד המערבי והמזרחי של הציר, לפתח טיילת לכל אורך הפרויקט ובעתיד גם להקים גשר שיקשר בין הצד המזרחי למערבי. הפרויקט הראשון שכבר יצא לדרך ובנייתו הסתיימה ביוזמת חברת קרדן נדל"ן, הוא מגדל למשרדים ולמגורים - בית קרדן. פרויקט נוסף שמשווק בימים אלה הוא מגדלי ארלוזורוב, צמד מגדלים בני 40-46 קומות, היחידים שבהם יוקם פרויקט עיקרי למגורים, עם כ-500 דירות בשטח של 60-100 מ"ר.

עברו על המגדלים לצפייה בפרויקטים הנכללים בתוכנית

מגדלי עזריאלי כמודל

מטרופולין תל אביב הוא העוגן הכלכלי והעסקי של ישראל כבר 90 שנה. כיום מונה המטרופולין כ-3 מיליון תושבים ושטחו יותר מ-1,400 קמ"ר. אזורי המע"ר המרכזיים של תל אביב התרכזו בשנות ה-70 סביב שני אזורים בעיר: אזור המע"ר הישן, משדרות רוטשילד עד הקריה, בין הרחובות דרך פתח תקוה (שם מרוכזות בעיקר חברות טכנולוגיה), יגאל אלון ושדרות שאול המלך (שם מרוכזים בעיקר משרדי עורכי דין); ומתחם בורסת היהלומים (שם נמצאים משרדי עורכי דין, רואי חשבון ופרסום, יהלומנים וסוכנויות ביטוח).

הדומיננטיות של תל אביב בכלכלת ישראל בולטת במיוחד בהתייחס למועסקים בתחומי השירותים העסקיים והפיננסים. בסוף שנות ה-90, 70% מכלל המועסקים בתחום הפיננסים בישראל ו-60% מכלל המועסקים בשירותים עסקיים עבדו במטרופולין תל אביב.

"עד שנות ה-90 היעדר שטחים מתאימים, שכר דירה וארנונה גבוהים - האיצו העדפה של אזורים בפרברים", מסביר ד"ר יגאל צ'רני מהחוג לגיאוגרפיה ולימודי סביבה באוניברסיטת חיפה.

באחד ממחקריו מהשנים האחרונות כותב צ'רני: "בנייתם של מרכז עזריאלי ושורה של מגדלי משרדים חדשים צפונית לאזור העסקי הישן, היטתה את הכף לטובת החלק הצפוני של המע"ר המטרופוליני. מתחם בורסת היהלומים ברמת גן הוא מקבץ המשרדים הגדול ביותר המתחרה במע"ר הישן של תל אביב מבחינת הרכב השימושים, אפשרויות החנייה, הארנונה הנמוכה והבניינים החדשים. התוכניות לפיתוח מסחר ומשרדים בזרוע הצפונית של המע"ר מצפון למרכז עזריאלי, הן בעלות פוטנציאל ליצירת ציר פיתוח אינטנסיבי של משרדים המחבר פיסית את המע"ר הישן של העיר תל אביב למתחם הבורסה ברמת גן".

עודף של מגדלי מגורים

למרות התוכניות והרצון להגדיל את שטח המע"ר בתל אביב ולהתאימו לחזון העירוני, יש לשאול אם יש צורך במאות מ"ר שייועדו למסחר ולמשרדים, בעיקר לאור המחסור החמור בהיצע קרקעות למגורים ולאור עליות המחירים. ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים המתמחה בייעוץ, בשיווק, בתיווך ובניהול פרויקטים ונכסים, לא מאמין שהתוכניות ייצאו לפועל בשנתיים הקרובות.

"אין צורך בכמויות גדולות כל כך של שטחי משרד ומסחר. הכמות הקיימת מספיקה לשנתיים הבאות", מסביר מוקמל, "אני לא רואה כרגע פרויקטים למשרדים שייצאו לפועל בשנה הקרובה. מדובר בכמות אדירה שנמצאת על הנייר. חברת קרדן נדל"ן, היחידה שבנתה במקום, מתקשה לשווק את הפרויקט. המע"ר עדיין לא מפותח, אין עדיין הגדרה מבחינת אופי האוכלוסיה וקיימת בעיית נגישות מצפון. זאת לעומת המע"ר הישן של תל אביב. העירייה מנסה לעודד את המתחם, אך מעט מאוד יזמים ייכנסו לזה".

נראה כי גם היזמים שעתידים לבנות על הציר חושבים כך. מבקשות שהוגשו לעירייה עולה כי הבעלים של בית "ידיעות אחרונות" מבקשים להגדיל את השימושים למגורים בכ-3,000 מ"ר, מ-19 אלף מ"ר בנוי כיום ל-22 אלף מ"ר. בנוסף, נצבא - חברת נדל"ן שהיתה בעבר בבעלות אגד וכיום נמצאת בשליטת איש העסקים קובי מימון - מבקשת להגדיל את השימושים למגורים פי שלושה וחברת קרדן נדל"ן מבקשת להגדיל אותם ב-9,000 מ"ר.

"יש פה עודף עצום של מגדלי מגורים", טוען מנגד יורם בלומנטל, סמנכ"ל שותף באינטר ישראל - חברה העוסקת בשיווק נדל"ן - הסבור כי יש להשקיע בפיתוח מרכז עסקי רציני בתל אביב. "כיום מי שלא בונה מגדל מגורים לא סופרים אותו. כולם בונים 'מגדלי YOO'. מי בונה מגדלי משרדים? בכל תל אביב יש שני יזמים שעושים זאת כרגע.

"לכן ברור שיווצר מחסור במגדלי משרדים ומי שמשווק כיום יזכה להצלחה אדירה. בתל אביב אין כיום אזור תעשייה מוגדר, למעט רמת החי"ל. לא סתם בחר דוד עזריאלי להקים את המרכז במיקום הנוכחי. מנתונים רואים כי חלה התעוררות בביקוש לשטחי משרד ומסחר".

מחירי השכירות נעים כיום בין80 ל-100 שקל למ"ר. ב-2008 הגיעו המחירים לשיא של כ-120 שקל למ"ר, הם צנחו עד יולי 2009 ל-70 שקל למ"ר, ומאז עלו בהדרגה. מוקמל מסביר כי בשני הרבעונים האחרונים של השנה נרשמה יציבות במחירי השכירות למסחר ולתעסוקה, בשל ירידה בביקושים ויציבות כלכלית שתימשך לכל אורך 2010. עם זאת, בעתיד הוא צופה עליות מחירים: "לקראת סוף 2011 אנו צופים עליית מחירים משמעותיות כתוצאה מעלייה בביקושים, שתגבר על ההיצע". זוהי גם התחזית של בלומנטל: "נגענו בתחתית אבל אנחנו הולכים לכיוון חיובי".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker