"מאות משפחות לא ישנות": ההחלטה החדשה במאבק קבוצת הרכישה של מגדלי הצעירים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"מאות משפחות לא ישנות": ההחלטה החדשה במאבק קבוצת הרכישה של מגדלי הצעירים

בעקבות עתירת חברים בקבוצת הרכישה, שטוענים נגד העיכובים בבניית המגדלים ועליית עלויות הבנייה בפרויקט, פסק המחוזי כי עו"ד יצחק חג'ג' מחויב לגלות בפניהם מידע ומסמכים ■ קבוצת חג'ג': "התביעה הסתיימה בקול ענות חלושה"

36תגובות
יזמי הנדל"ן יצחק חג'ג' ועידו חג'ג'
טל צ'יקורל

בית המשפט המחוזי בתל אביב חייב בשבוע שעבר את נאמן קבוצת הרכישה של "מגדלי הצעירים", עו"ד יצחק חג'ג', למסור לחברי הקבוצה מסמכים שונים הקשורים בפרויקט. זאת במסגרת עתירה שהוגשה על ידי כ-100 חברי הקבוצה, שבה טענו כי רב הנסתר על הגלוי בכל הנוגע להתנהלות הפרויקט.

"לא נראה שהצדדים שלפני יגיעו אל המנוחה ואל הנחלה, גם לאחר מתן ההחלטה", כתב שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גרשון גונטובניק שדן בעתירה. מדובר בהליך המרצת פתיחה של כמאה חברים בקבוצת הרכישה של מגדלי הצעירים, נגד נאמן הקבוצה, עו"ד יצחק חג'ג', קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן, י.ע.י.ל שיווק יחידות קרקע בע"מ, החברה ששיווקה את הפרוייקט, ומשרד רואי החשבון קדרון ושות' מלווה אותו. ההליך נועד להביא למסירת מידע ומסמכים שקשורים בפרויקט לחברים בקבוצה. בפסק הדין שם השופט דגש על הדרישות החלות על נאמן מטעם קבוצת רכישה.

הפרויקט, ששיווקו החל לפני 8 שנים, נמצא בימים אלה בשלבי הקמה. "לא קלה היתה דרכו של הפרויקט בנתיבות ההגשמה. מאז 2010 חלפו שנים, חברי הקבוצה השקיעו כספים רבים, ותוצרי ההשקעה לא ניכרו בשטח. הבנייה התעכבה במשך זמן רב והתגלו קשיים ומהמורות", כתב השופט גונטובניק. "המבקשים (חברי הקבוצה שעתרו, א"מ) מפנים אצבע מאשימה בגין אלה כלפי המשיבים. לדבריהם 'מאות משפחות לא ישנות בלילה ומוסתרת מהם האמת והעובדות לאשורן', והם מעלים טרוניות ביחס להתנהלותם של המשיבים, שגרמו, לטענתם, לעיכובים משמעותיים במימוש הפרויקט. לשיטתם, קיימות הסתרה והטעייה ושורשי המחלוקת יורדים עד לבסיס – מהות ההתקשרות בין הצדדים".

בין הטענות שמשמיעים חברי הקבוצה - העותרים, שיוצגו על ידי עוה"ד עמר בירותי וחגית תובל-לגנגלב וקיבש - מושמעת הטענה כי מי שמתכתחילה עמד מאחורי הפרוייקט היו קבוצת חג'ג' ואור סיטי (של ענבל אור, שלאחר מכן מכרה את חלקה בפרויקט לקבוצת חג'ג'). אלא שכיום נמסר להם שהגורם שהתקשר עימם למעשה הוא חברת י.ע.י.ל (שבשליטת עידו חג'ג', אחיו של יצחק), ושלרוכשים כלל לא היה מידע עליה קודם לכן.

מגדלי הצעירים ארלוזורוב ת"א
באדיבות קבוצת חג'ג'
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"המשיבים, מצידם, מצביעים על מערך ההסכמים עליו חתמו המבקשים. הסכמים אלה מדברים בעד עצמם, ותוכנם ברור. המבקשים התאגדו לקבוצת רכישה. לא דירות מוגמרות ומסוימות הנרכשות מקבלן עמדו על הפרק, אלא זכות רעיונית לדירה בסופה של הדרך, שהמבקשים הם שאחראים על מימושה. המשיבים תמהים, הכיצד זה המבקשים לא מכירים, לכאורה, את חברת י.ע.י.ל כאשר הם אלה שהתקשרו עמה באופן ישיר בהסכם הניהול. לשיטתם, מטרתם האמיתית של המבקשים היא לנסות ולשנות – בדיעבד -  את תנאי ההתקשרות שנטלו על עצמם בזמן אמת, ולכך אין ליתן יד".

חלק חשוב בפסק הדין מקדיש השופט למורכבות ולרגישות של קבוצות רכישה. "התפיסה הרומנטית של התופעה מעלה בעיני רוחנו חבורת אנשים בעלת היכרות מוקדמת, שאינם אנשי מקצוע בענף הבנייה, המגויסת כולה לטובת הקמת מבנה בישראל...", כתב השופט. "ייתכן שמראה כזה שרר באתרי הבנייה של קבוצות הרכישה בראשית דרכה של התופעה, וייתכן כי ניתן למצוא לו ביטוי גם בימים האלה. אלא שכיום, ובדרך כלל, אין כל קשר בינו לבין המציאות. לרוב, גורמים מסחריים ומקצועיים מארגנים את חברי קבוצת הרכישה, כשמטרתם לחסוך בעלויות ההקמה של המבנה".

הדרך אותה עוברות קבוצות רכישה, אומר השופט גונטובניק, "רווית סיכונים ואתגרים. במקרים רבים מדובר בדרך חתחתים". לאור זאת מגיע השופט למסקנה, כי מתבקש שינוי במשפט, שיתן מענה למציאות זו, ובין הייתר מבחינת זרימת המידע בין הגורמים האחראים על הקבוצה, ובהם הנאמן, לבין החברים.

ברוח זו טענו העותרים, כי קבוצת חג'ג' וי.ע.י.ל ידעו על קשיים שונים במימוש הפרויקט, אולם הסתירו מהם מידע רלוונטי. עוד טוענים העותרים כי אף שהמשיבים הצהירו שלא יהיו חריגות מהערכת התקציב, בוצעו בפועל חריגות, והמשיבים התעשרו על חשבון חברי הקבוצה. המשיבים, שיוצגו על ידי עוה"ד יחיאל כשר ובילי כהנא לוינזון טענו מצידם כי המידע דווקא נמסר לוועד המפקח - שהוא הגורם שאמור לקבל את המידע - וכי לפנים משורת הדין ניתן אף לבא כוחם של העותרים, אולם זאת ללא הועיל, שכן מטרתם האמתית של העותרים היא לשנות את תנאי ההתקשרות.

מגדלי הצעירים

השופט דחה את בקשת המשיבים לדחות את העתירה על הסף, ואף דחה את האופן שבו הגדיר חג'ג' את תפקידו כנאמן, בכל הנוגע להיקף מחיובותו לחשוף מידע על הפרויקט בפני חברי קבוצת הרכישה. לצד דברי שבח על התנהלותו במהלך המשפט, ועל שיתוף הפעולה שגילה לצורך חשיפת מסמכים שונים, הוא לא קיבל את עמדת חג'ג' כי סמכויותיו כנאמן הן צרות ומוגבלות, ודחה את טענת המשיבים לפיה לא חלה על חג'ג' חובה כללית למסור מידע לוועד המפקח של הקבוצה, או לחברי הקבוצה, שכן בכך יחרוג מהיקף הנאמנות שלו.

מצד שני, השופט גם לא אישר את כל בקשות העותרים, וסירב להורות על גילוי חלק מרשימת המסמכים שביקשו לחשוף. ואולם רשימת המסמכים והמידע אותה הטיל על המשיבים לחשוף בפני העותרים, כמו גם הנימוקים שהועלו בישיבות, מגלות את זרעי הפורענות העתידיים ביחסים שבין הצדדים.

כך, למשל, ביקשו העותרים לקבל לעיונם את דו"ח ההטבות שניתנו במסגרת הפרויקט למקורבי חג'ג', מעבר לנכסים שמשפחת חג'ג' מחזיקה במגדל. אמנם המשיבים הכחישו שיש כאלה, ואולם רשות המסים, בדו"ח שהוציאה במאי 2012, כתבה כי שותף עסקי של עידו - אחיו של יצחק חג'ג' - רכש זכויות בפרויקט עבורו ועבור חברה בשליטתו. בהתאם, הטיל השופט על עו"ד חג'ג' לעביר לוועד המפקח על הקבוצה מידע בעניין, ולהבהיר האם יש מקורבים נוספים למשפחת חג'ג' שהם בעלי זכויות בפרויקט. לגבי השאלה האם אותם מקורבים אכן קיבלו הטבות על חשבון חברי הקבוצה האחרים, טענו המשיבים כי הנחות - אם ניתנו כאלו - באו על חשבון הרווחים של מארגן הקבוצה ולא על חשבון חברי הקבוצה. השופט הטיל על חג'ג' להבהיר לוועד המפקח, "מדוע ההנחות שניתנו, ככל שניתנו לבני המשפחה או למקורבים... לא באו על חשבון חברי הקבוצה".

ואולם מאותו מסמך עלתה סוגייה אחרת, חשובה אף יותר. מהכתוב התברר כי רשות המסים כלל לא הכירה אז בפרויקט מגדלי הצעירים כפרויקט שמוקם על ידי קבוצת רכישה, שכן לשיטתה דאז, החברות שבשליטת ענבל אור והאחים חג'ג' הן שרכשו את הקרקע, ושיווקו את הדירות לחברי הקבוצה.

סוגייה זו אמנם לא נדונה בבית המשפט, ואולם יש לה חשיבות גדולה לגבי המשך הדרך ומערכת הייחסים בין חברי הקבוצה העותרים לבין מארגני הקבוצה, שגם השופט התרשם כי לא הגיעו לעמק השווה. מקבוצת חג'ג' הועבר ל-TheMarkerהסדר פשרה בין רשות המסים למארגני הקבוצה, ולפיו חברי הקבוצה ישלמו מס רכישה לפי גובה של 90% משווי השוק של דירת מגורים לפי דו"ח האפס של הפרויקט.

מקבוצת חג'ג' נמסר: "התביעה המדוברת התחילה בקול צעקה גדולה על אי סדרים כספיים לכאורה ובטענות רבות אחרות, שכולן נדחו והתבררו כבדויות. בהתאם, היא גם הסתיימה בקול ענות חלושה, בפסק דין לקבלת מספר מועט של מסמכים, שכבר נמסרו לעותרים פעמים רבות, ויימסרו כעת שוב. לגבי החלטת רשות המסים, הנזכרת בפסק הדין, מדובר בהחלטה מ-2012, שרשות המסים חזרה בה ממנה במהלך ערר שהוגש על ידי קבוצת הרכישה, ושהסתיים בהסכם פשרה ב-2013. בסיומו של הליך הפשרה הכירו רשויות המס בכך שהמדובר בקבוצת רכישה לכל דבר ועניין. לגבי ה'הטבות למקורבים בדמי השיווק', מדובר במספר דירות בודדות מתוך חמש מאות דירות, שנקנו בהנחה על ידי המארגן, על חשבון דמי השיווק של המארגן ולא על חשבון הקבוצה, ולכן אין זה מעניינה של קבוצת הרכישה".

עו"ד בירותי מסר כי "נצחנו והובלנו לפסק דין תקדימי ופורץ דרך. הן בהיבט העקרוני והן בהיבט הספציפי פרטני. הן בקביעות מפורשות והן במה שעולה 'בין השורות'. קיבלנו את כל ומלוא מבוקשנו המשפטי ובנוגע לסעדים המבוקשים בתיק זה ותרמנו את תרומתנו להתפתחות המשפט.

"במסגרת ולאורך ניהול התובענה ובעקבותיה הושגו על ידינו עשרות מסמכים ומידע חיוניים, מהותיים והכרחיים רבים - שלא היו בידינו ולא נמסרו למבקשים ובוודאי שלא לייתר הרוכשים. כעת, משניתן פסק הדין בקשר לחובת מסירת מסמכים ומידע - חוייבו המשיבים למסור שורה של דו"חות ומידע ומסמכים משלימים רבים נוספים, כדו"ח תכנון מול ביצוע לפריצת מסגרת התקציב ותוספת עלויות וכו'. גם בפריטים הבודדים מבין עשרות שבית המשפט הנכבד קובע שהמשיבים יצאו ידי חובתם לגבי מסירתם – הוא מותיר בדרך כלל פתח להעמקת הבדיקה וקבלת מידע ומסמכים נוספים באותו הקשר.

"לגבי הגנות מהותיות על הרוכשים, כספם וזכויותיהם, ומבט צופה פני עתיד  – נמתין וניווכח אם נידרש ונזדקק לנקוט בהליך משפטי נוסף לקביעתן".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#