מס פיתוח במקום היטלי פיתוח: מי הנפגע העיקרי? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מס פיתוח במקום היטלי פיתוח: מי הנפגע העיקרי?

הגזירה החדשה משולחנה של הכנסת

11תגובות

מחר תעלה על סדר יומה של ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת סוגיית ביטול היטלי הפיתוח וקביעת מס חדש, שייקרא "מס פיתוח". מדובר ברפורמה בעלת השלכות מקרו כלכליות הקובעת מיסוי חדש בהיקף מוערך של למעלה מ-4 מיליארד שקל לשנה.

היטלי פיתוח הינם תשלומי חובה המוטלים כיום על כתפי בעלי הנכסים בתחום הרשות המקומית, על מנת לממן את עלות התקנתן או את רכישתן של מערכות תשתית עירוניות, לרבות מערכת הביוב, קווי הולכת המים, סלילת הרחובות, הכבישים והמדרכות, הניקוז והשטחים הציבוריים. על פי הצעת החוק, יבוטל מנגנון גביית היטלי הפיתוח ובמקומו ייקבע מס פיתוח אשר יוטל על כלל התושבים והעסקים בתחום הרשות המקומית.

הרציונל שעומד כביכול מאחורי הרעיון, כך על פי דברי ההסבר להצעת החוק, הוא פישוט הליכים וקיצור לוחות הזמנים לפיתוח של קרקעות על ידי הרשויות המקומיות. למרבה הפלא, דברי ההצעה ממשיכים ומסבירים כי הצורך בביטול ההיטלים והטלת המס מתחזק בשל ההאטה בענף הנדל"ן והצמצום הצפוי בהתחלות הבנייה ובהיצע הדירות למגורים. האמנם? מדורי הנדל"ן בעיתונים כמו גם המגמות של השנים האחרונות מלמדים בדיוק את ההיפך - מדובר בשוק אקטיבי ומתפתח. מישהו שם בכנסת כנראה נרדם חזק בשמירה ויש טעם בבחינה מחדש של הנושא בהתאמה למציאות העכשווית של ימינו.

הקבלנים יגזרו עוד קופון

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לאישור הצעת חוק זו השלכות שליליות רבות, כשהראשונה שבהן היא העברת חלק מנטל המימון מהקבלנים והיזמים לתושבים. מימון הקמת התשתיות העירוניות התבצע במשך עשרות שנים באמצעות חיוב הקבלנים והיזמים בהיטלי פיתוח על ידי הרשות המקומית במקרים בהם היא פיתחה את התשתיות, או באמצעות דמי פיתוח במקרים בהם המדינה היא זו שפיתחה אותן.

בעידן שלאחר אישור החוק החדש, ישלמו רוכשי הדירות את עלות הפיתוח במסגרת המס לרשות המקומית, כאשר הקבלנים יהיו פטורים מתשלום חלק מדמי הפיתוח. ההערכה היא כי מחירי הדירות לא ירדו כתוצאה מביטול התשלום ע"י הקבלנים, וזאת לאור הביקוש הרב בשוק הנדל"ן. משמעות המהלך: הגדלת הרווח היזמי של הקבלנים על חשבון רוכשי הדירות.

היבט נוסף שלא קיבל התייחסות בהצעת החוק הוא המאפיינים הייחודים של כל רשות. כיום, מחושבים היטלי הפיתוח עבור כל רשות בנפרד על פי מאפייניה הכוללים את רמות הפיתוח הנהוגות בה, צפיפות הבנייה בה, מגבלות הקרקע וכדומה. הניסיון לקבוע מיסוי בעל תעריפים אחידים, מבלי להתחשב במורכבות הספיציפית של כל רשות אינו הוגן ואינו הגיוני מבסיסו. לעומת זאת, הצעת החוק כן מביאה לידי ביטוי התייחסות מיוחדת לנכסים בגינם שולמו היטלי פיתוח ב-25 השנים האחרונות. לפי ההצעה, בהתייחס לנכסים אלו תחולנה תקנות מיוחדות עם הקלה בתשלום המס.

הפרדוקס הוא שבדר"כ אותם איזורים בהם שולמו היטלי פיתוח ב-25 השנים האחרונות הינם חדשים יחסית ומתאפיינים באוכלוסיה צעירה בעלת מעמד סוציו אקונומי בינוני ומעלה, בעוד שמי שיישא בנטל המלא של המס הם דווקא תושבי האיזורים הוותיקים שבדר"כ מאופיינים באוכלוסיה מבוגרת אשר מצבה הכלכלי הינו קשה יותר ממילא. ברור כי תושבים אלו צריכים לשאת אף הם בנטל, אך זאת רק אם ישנן כוונות אמיתיות לשדרג את התשתיות באזור מגוריהם ולהביאן לסטנדרט גבוה - מה שלא בהכרח תואם המציאות.

התייעלות כלכלית?

לעומת היטלי הפיתוח, אשר משולמים באופן חד פעמי ובבת אחת לרוב בעת הפיתוח עצמו, המיסוי הקבוע יתפרס על פני תקופה ארוכה וייכנס לקרנות תשתיות מיוחדות של הרשות עבור פיתוח. האם מישהו נתן את הדעת? מה יקרה כשתידרש הרשות המקומית לבצע פיתוח כאשר עדיין אין בקרנות מספיק כסף ל מימון התהליך? המשמעות היא צורך בקדם מימון כשלא ברור מהיכן יגיע - דבר העלול ליצור חסמים בהקמת שכונות חדשות.

במסגרת הרפורמה בתעריפי משק המים והביוב, הומלץ על ביטול היטלי המים והביוב ברשויות מקומיות ולהחיל במקומם כללים לחישוב תעריפים שוטפים הכוללים: הן את המרכיב התפעולי והן את המרכיב ההוני. לא לחינם, חזרה בה רשות המים מהחלטה זו והשאירה על קנם את הכללים האמורים רק בגין המרכיב התפעולי. באשר למרכיב ההוני, הוחלט להאריך את התקופה בה ניתן יהיה לגבות היטלי מים וביוב, וזאת בשל היתרונות המובהקים של שיטה זו. האם לא יהיה נכון לבחון מדוע בוטלה החלטה דומה לזו שעולה על הפרק כעת, טרם הדיון בהצעת החוק?

פגיעה גדולה בעסקים קטנים

הצעת החוק קובעת כי המס האמור ייגבה בעד כל נכס שבתחום הרשות המקומית, מכך ניתן להבין כי בעלי העסקים הקטנים ישאו בנטל אף הם. אותם בעלי עסקים שמשלמים כיום ארנונה לרשות המקומית, יצטרכו לשלם גם מס תשתיות - מה שיפגע משמעותית ברווחיותם. התוצאה עשויה להיות סגירת עסקים קטנים או לחילופין, גלגול המס על הצרכן. כמו כן, יש מקום לחשוש כי בעל נכס אשר משכיר את הנכס שלו ינסה לנצל את המצב לטובתו ולהעביר את תשלום המס לשוכר.

מעשה במחשבת תחילה

בשורה התחתונה, אין ספק כי נדרשת רפורמה בנושא התשתיות תוך איתור מנגנונים אשר אינם מטופלים כיום כראוי, כגון: תשתיות ותחזוקה שוטפת. יחד עם זאת, ראוי יהיה לעסוק תחילה בבניית המודל המתאים, תוך התייחסות לכלל הסוגיות המאוד מורכבות שמאפיינות כל רשות, וכמובן כל סוג תשתית, ורק לאחר מכן לדון בהצעת חוק המטמיעה את המודל.

רפורמה מעין זו, ראוי שתהיה מלווה בבחינה מעמיקה של האפקטיביות שלה וכן של ההשלכות הצפויות על המשק בכלל ועל המגזרים החלשים בפרט. כפי שזה נראה כרגע, הצעת החוק במתכונתה הנוכחית, רב בה הנסתר על הגלוי ואם מטרתה היא לפשט תהליכים ולבטל את הסרבול של שיטת ההיטלים, הרי שהיא מפספסת אותה ובגדול.

הכותבת הינה כלכלנית ושמאית מקרקעין, מנהלת המחלקה הכלכלית בחברת "אורבניקס תכנון, כלכלה וסביבה בע"מ".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#