הפסד לעופר מרכזים בעליון: שווי הזכויות בבית מרכזים ייקבע לפי שווי הנכסים - נדל"ן - TheMarker

 

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפסד לעופר מרכזים בעליון: שווי הזכויות בבית מרכזים ייקבע לפי שווי הנכסים

הבניין נשרף עד היסוד ב-2003 ■ עופר מרכזים ביקשה לקבוע את שווי הזכויות של המשקיעים האחרים בבניין לפי שווי הבעלות על הקרקע, ולא לפי שווי הנכסים שהיו בבעלותם ■ העליון הפך את הכרעת המחוזי, ופסק כי מאפיינים נוספים של הנכסים רלוונטיים לשאלת השווי

8תגובות
בית מרכזים אחרי השריפה
אוריאל סיני

"בית מרכזים נשרף עד היסוד כבר לפני שנים רבות, ומאז רוחשות הגחלים בין בעלי היחידות בו. לבניין עצמו כבר לא תהיה תקומה, כך למדנו. עם זאת, דומה שהגיעה העת לסיומה של הפרשה על דרך פירוק השיתוף במתכונת צודקת והוגנת. אני סבורה שהגישה הפרשנית שהצעתי כאן מקיימת אמות מידה אלה" — כך כתבה שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק־ארז, בערעור של בעלי זכויות המיעוט בקרקע של בית מכרזים.

פסק הדין שלה קבע כי יש לחשב את גובה הזכויות של בעלי החנויות שנשרפו במקום לפי שווי היחידות שנשרפו, ולא לפי שיעור הבעלות על הקרקע. בכך, רשמו בעלי זכויות המיעוט ניצחון על בעלי זכויות הרוב, ובראשם עופר מרכזים.

בית מרכזים בדרום תל אביב — שנמצא בבעלות של האחים עופר (כ–83%) וכ–90 משקיעים פרטיים (כ–17%) — נשרף ונהרס לפני 14 שנה וחצי, ורישום הבית נמחק מפנקס הבתים המשותפים. כיום פועל במגרש חניון, ועופר מרכזים מקדמת על המגרש תוכנית להקמת מגדל ומרכז מסחרי. השמאי צבי רון, שמונה על ידי בית המשפט, העריך לפני כשלוש שנים את שווי המגרש ב–226 מיליון שקל, תוך שהוא קובע את שוויי חלקם של הבעלים השונים, בהתחשב בחלקם היחסי בשטחים המשותפים.

בשלב הזה החלו חילוקי דעות בין עופר מרכזים לבין הבעלים הפרטיים, שכן בעוד עופר מרכזים מעוניינת לבצע הליך משפטי של פירוק שיתוף במקרקעין תוך התחשבות בשיעור האחזקה של בעלי החנויות בנכס — בעלי זכויות המיעוט טענו כי הנוסחה הזאת מקפחת אותם, וכי שווי החנויות שהחזיקו הוא זה שצריך להיות המפתח לחישוב חלקם בשטח.

בתי המשפט השלום והמחוזי, שדנו בעניין, החליטו לאמץ את השיטה של עופר מרכזים, ולחלק את המגרש לפי מפתח השטחים שכל אחד מבעלי הנכסים החזיק. ואולם בית המשפט העליון, בהרכב של שלושה שופטים — עוזי פוגלמן, ברק־ארז וענת ברון — הפך את הקערה, וקיבל את הערעור של הבעלים הפרטיים, שרובם יוצגו על ידי עו"ד חגי הופן ואחד יוצג על ידי עו"ד צילי עקיבא-רפפורט.

השריפה בבית מרכזים, יולי 2003
אריאל שליט

"השיקולים המהותיים גברו על המעשיים"

על פי הפסיקה, שאותה כתבה ברק־ארז ואליה הצטרפו פוגלמן וברון, יש לחשב את שווי התמורה לבעלי החנויות לפי מדד שווי, ולא על סמך שטחן, משום ששטח אינו המדד היחיד שקובע את שוויו של נכס. לפי הפסיקה, המאפיינים האחרים שהיו לחנויות — כמו מיקומן בחזית המבנה, שתרם לעליית שוויין — נמחקו אמנם בעת השריפה, ואולם עדיין יש להתחשב בהם.

"במבט רחב יותר, יש לומר שחשוב למנוע היווצרותה של מערכת תמריצים מעוותת ואף שלילית להקמת הבניין", כתבה השופטת ברק־ארז. "אם ידע הרוב בבית המשותף, כי אם ילך במתווה של הקמת הבניין, יהיה מחויב לעקרונות של הגינות בחלוקת השווי, ואילו בחירה במתווה החלופי של פירוק שיתוף תפטור אותו מכך — התוצאה עלולה להיות מעוותת ולשקול באופן ברור כנגד הקמת הבית שנהרס". גם השוואה לנוהלים במדינות שונות העלתה כי ניתן משקל כזה או אחר לשיקול של שווי היחידות.

בעלי הרוב טענו כי שיטת השווי עלולה לגרום לקשיים רבים בכל הקשור לעריכת השומות על שוויי הנכסים השונים. ברק־ארז כתבה כי היא ערה לנושא, ואינה מקלה בו ראש. "בסופו של דבר", כתבה, "איני סבורה כי שיקולים מעשיים אלה גוברים על השיקולים המהותיים מנגד — ההגנה על זכות הקניין ושמירה על הגינות ביחס רוב־מיעוט".

ואולם על אף התקדימיות המגולמת בפסיקה זו, עו"ד קורל דרליצ'מן ממשרד צבי שוב, המתמחה בנושאי נדל"ן, מציינת כי "פסק דין זה אכן מגן על הזכות הקניינית ודואג לכך שהיא לא תיעלם כלא הייתה, אולם הוא בוחר להשאיר לעיון הכרעה כבדת משקל אחרת לעניין אותם מאפיינים שיש לקחת בחשבון בבחינת השווי: האם אלה שבאים לידי ביטוי במסמכי הבית המשותף או אחרים מחוצה לו כדוגמת 'נוף לים'? למרות הרצון הראוי להגן על הקניין, נראה כי פרשנות זו תגרור אחריה מחלוקות נוספות אחרות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם