כמה עולה שיפוץ ממוצע של דירת 4 חדרים והאם זה משתלם? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה עולה שיפוץ ממוצע של דירת 4 חדרים והאם זה משתלם?

ב-2008 שופצו כ-120 אלף דירות בישראל וההערכה ל-2009 היא שהמספר יעלה ב-15% ■ שמאי המקרקעין חיים אטקין: "בהחלט כדאי להשקיע בשיפוץ, אך באיזורי ביקוש הדירה תימכר ללא קשר למצבה הפיזי ושם הייתי נזהר מלהיכנס להשקעות גדולות"

תגובות

י' החזיקה בקרקע בשטח של כ-1.5 דונם, יחד עם זכויות בפרויקט בגוש הגדול בצפון תל אביב. הזכויות איפשרו לה לבנות ארבע דירות בנות שלושה חדרים ויחידת פנטהאוז. בשל ההיצע הרב של נכסים למכירה בגוש הגדול, התחרות רבה. י' החליטה להתבלט מעל מתחריה באמצעות שדרוג יחידת הפנטהאוז ואחת הדירות בעלות כוללת של כ-120 אלף שקל, אף שמדובר בדירות חדשות לגמרי שבנייתן הסתיימה לא מזמן.

"שידרגתי את הדירות שאני מעוניינת למכור", היא מסבירה, "בין היתר מכיוון שבאזור שלנו מוצעות כמה דירות למכירה בבת אחת. חשבתי שאם אעשה אותן קצת יותר אטרקטיוויות ומיוחדות, ולא דירות קבלן סטנדרטיות, זה יקל עלי בהליך המכירה. אני רוצה שיהיה לי יתרון על פני יתר מוכרי הדירות בבניין. במקביל אנסה להציע את הנכסים במחיר גבוה יותר משוויים בשוק. אחרי הכל, השקעתי בהם לא מעט כסף".

ביחידת הפנטהאוז השקיעה י' 70 אלף שקל. יחד עם מעצבת הפנים יפעת בן-צור, היא שינתה את חלוקת הבית. החדרים הקטנים הורחבו, והמטבח, שהיה סגור עם פינת ישיבה, נפתח לכיוון הסלון - מה שהעניק מרחב וחלל עם נוף לים. הריצוף הסטנדרטי הוחלף במרצפות היי-טק אפורות וגדולות. הותקנו פרקט בחדרי הילדים, פרגולה מעוצבת ומערכת מחשוב לבית חכם. המטבח שודרג ונכללו בו מגירות נשלפות במקום דלתות, שני כיורים ומזווה בילט-אין בארון. כמו כן עוצבה יחידת הורים גדולה.

"היתרון העיקרי שהושג על ידי העיצוב המחודש הוא מהירות המכירה", מסבירה בן-צור. "מדובר בבעלי נכסים שמחזיקים כל אחד ארבע עד שבע דירות, ולכן יש להם אינטרס להקדים את ביצוע עסקת המכירה או שכירות על הנכס, כדי שלא יישאר זמן רב בשוק. לכאורה מדובר בדירות חדשות, אין צורך בשיפוץ כלל ואפשר למכור את הנכס ללא שינוי. אך מדובר בראייה אחרת - בעיצוב נכס שלא יהיה זהה לעיצוב דירת הקבלן מתחת או מעל".

ריח של בישולים באוויר

לשיפוצי דירות יש מטרות שונות - החל בהחלפת צנרת רקובה וקווי חשמל ישנים, עבור בשיפור בנוחות שהדירה מעניקה לבעליה וכלה בשיפוץ שנועד להעלות את שווי הדירה או לפחות להאיץ את מכירתה. בחלק ניכר מהמקרים אנשים מעדיפים לבצע את השיפוצים הבסיסיים וההכרחיים ביותר, בתוספות קוסמטיות של צביעת החדרים.

"הכלה צריכה להיראות במיטבה, מאופרת וריחנית. האם לבצע פעולות הכנה? בהחלט כן. האם לשפץ את הדירה? אין עוררין. עם זאת, צריך לבחון את עלות השיפוץ מול התועלת שתתקבל", אומר שמאי המקרקעין והרכוש, חיים אטקין.

לדברי אטקין, כדאי להקדיש תשומת לב לחדרי הרחצה, עקב אכילס בכל בית, לצבוע את הדירה, לעשות פוליש וגם לשדרג את הבית בכמה עציצים נאים, גם בלובי הבניין. "תמיד כדאי למכור את הדירה כשהיא מרוהטת, ואם אפשר, שיהיה ריח של בישולים באוויר - זה מעניק תחושת ביתיות", הוא אומר.

עלותו של שדרוג מינורי עשויה להגיע לכמה אלפי שקלים בודדים, אבל ההשפעה שלו מיידית. "המטרה היא לקצר את זמן השהייה של הדירה בשוק, המוערך כיום בשישה חודשים עד שנה", מסביר אטקין. "ככל שהזמן מתקצר, אני מקבל כסף לכיס בזמן קצר יותר. מיליון שקל היום משתלמים יותר מאשר מיליון שקל בעוד שנה".

אך כשמשפצים דירה לצורך מכירה, כדאי להיות זהירים. שיפוץ יקר אמנם יאיץ את מכירת הדירה, אך עלול להתברר כבלתי כדאי. "הכל עניין של היצע וביקוש", מסבירה בן-צור. "שיפצתי וילה ברעננה בכ-500 אלף שקל, ואני בטוחה שבעלי הבית יחזירו את ההשקעה. באזורים שבהם היצע הנכסים נמוך, הייתי ממליצה לשדרג את הנכס גם במחירים גבוהים. ברעננה, למשל, כבר לא נשארו וילות למכירה ואין באזור מגרשים לבנייה פרטית. בגוש הגדול, לעומת זאת, היצע הדירות הוא רב, ולכן לא הייתי ממליצה להשקיע יותר מ-100 אלף שקל, כיוון שלא בטוח שניתן להחזיר את ההשקעה".

בן צור ממליצה לבדוק את המאפיינים הספציפיים של האזור. ברמת חן, למשל, היא מספרת כי נכסים נמכרים במחירים גבוהים, בלי קשר למצבם הפיזי, ולכן שיפוץ הבית לא יוסיף הרבה לערכו. "בשכונה מוצע כיום למכירה נכס של כ-80 מ"ר על מגרש בשטח של כ-380 מ"ר, המיועד להריסה, בכ-3.3 מיליון שקל. וילה משופצת כחדשה באותו אזור נמכרת בכ-4 מיליון שקל, כלומר כ-700 אלף שקל בלבד יותר מבית להריסה. באזור כזה, לא הייתי ממליצה לשדרג בית בהשקעה גדולה".

"צריך לבחון היכן ממוקם הנכס", מסכים אטקין. "בהחלט כדאי להשקיע בשיפוץ, אך זה לא מבטיח שהדירה תימכר ביותר ממחיר השוק באזור. באזורי ביקוש הדירה תימכר בין כה וכה, ללא קשר למצבה הפיסי, ולכן דווקא שם הייתי נזהר שלא להיכנס להשקעות גדולות. מצד שני, אם הדירה היא ממש במצב קטסטרופלי ואינה מתאימה למגורים, השקעה גבוהה בהחלט עשויה להתאים את הנכס לשוויו בשוק".

להשקיע בשיפוץ במקום בבנק

הפן הכלכלי מלווה את כדאיות השיפוצים לאורך כל הדרך, במיוחד בתקופה האחרונה. התשואות הנמוכות שמתקבלות באפיקי ההשקעה השונים, לעומת הריביות הנמוכות של המשכנתאות, הכניסו לשוק הנדל"ן הרבה משקיעים. אחרים נמצאים בדילמה אם למכור את נכסיהם, שמחיריהם המריאו בתקופה האחרונה.

אחת הלקוחות של אדריכלית הפנים רונית מרום החזיקה בדירה ברחוב זרובבל פינת הירקון בתל אביב, בשטח של כ-60 מ"ר, בקומה רביעית בבניין ללא מעלית ועם נוף לים. היא הושכרה לשני שותפים בכ-2,600 שקל בלבד, אך השניים סירבו להמשיך להתגורר במקום עד שהליקויים בו יתוקנו - הדירה סבלה בין היתר מרסיסי טיח ובטון שנפלו מהתקרה, חדר אמבטיה מלא בקורוזיה עם רטיבות בתקרה, דלתות שבורות בחדרים ובארונות, דוד נוזל, מרצפות שבורות ושקועות, קרמיקת מטבח מנופצת בחלקה וצבע ורוד ששולט במרבית החדרים בדירה.

"לאחר שהסברתי ללקוחה את ההכנסה שהיא צפויה לקבל לאחר שדרוג הנכס, היא שוכנעה בנחיצות השיפוץ", מספרת מרום. העבודות החלו באפריל, ובתוך 45 יום עברה דירת המגורים מתיחת פנים: "הדירה פורקה עד רמת הבטון כולל קירות ומחיצות, המרצפות הוחלפו לריצוף גרניט פורצלן אפור 60X60 והותקנו חלונות אלומיניום בגוון לבן קלאסי ומערכת תאורה בהשקעה של כ-20 אלף שקל. חדר הילדים עוצב באופן חדשני כך ששולחן המחשב משמש גם כבר, חדר המגורים נהפך לגדול, מרווח ואוורירי, דלתות הפנים הוחלפו בעלות כוללת של כ-6,000 שקל, הכלים הסניטריים הוחלפו בעלות של כ-25 אלף שקל ובחדר האמבטיה נעשה חיפוי פסיפס עשיר", מתארת מרום. בסך הכל השקיעה בעלת הדירה בשיפוץ כ-200 אלף שקל.

נראה שההשקעה הזו השתלמה. אף שהלקוחה ביקשה למכור את הדירה רק כתום שנתיים מהשיפוץ, הגיעו אליה הצעות רכישה מתושב חוץ ומשגרירות רוסיה. לבסוף, נחתמה על הדירה עסקת שכירות בסך של כ-5,500 שקל לחודש, במקום 2,600 שקל קודם לכן. כך, התקבל פער של 2,900 שקל במחיר השכירות על השקעה של 200 אלף שקל בלבד - כלומר תשואה של כ-17%(!) בשנה על ההשקעה.

התובנה ששיפוצים - גם אם קלים - מסוגלים להאיץ את מכירת הדירה ואף להעלות את שוויה, הביאה באחרונה את רשת התיווך אנגלו-סכסון להעניק לכל לקוח ייעוץ ממעצב פנים בחינם, כדי להעלות את מחירי הדירות. "המטרה היא לקחת דירה ולשפץ אותה בסכום נמוך יחסית, כך שהיא תהיה מזמינה ותימכר מהר יותר ברווח גדול יותר", מתארת מנכ"לית אנגלו-סכסון, עדינה חכם. "לפעמים דברים קטנים - כמו צבע הקירות, חלוקה לא טובה של החדרים, אי ניצול של החללים הריקים, רטיבות בתקרה וגם עיצוב לא הולם - עלולים לגרום ללקוח לא לרכוש את הדירה ולא להיכנס אליה אפילו".

כדוגמה לערך השיפוץ, מביאה חכם נכס בפתח תקוה שנרכש תמורת 430 אלף שקל. הנכס שופץ בעלות של 100 אלף שקל - הותקנה בו מערכת מיזוג מרכזי, נבנה מטבח חדש, חדרי האמבטיה שודרגו, והבית נצבע כולו. בסוף השיפוץ נמכר הבית תמורת 650 אלף שקל.

עליית ערך של 10%-20%

מנתוני התאחדות קבלני השיפוצים בישראל, שבראשות ערן סיב, עולה כי ב-2008 שופצו כ-120 אלף בתים בישראל. הערכה ל-2009 היא כי מספר השיפוצים יעלה בשיעור של כ-15%.

לדברי סיב, "במעבר לדירה חדשה יש הוצאות נלוות הכרוכות בסיכון כגון מס רכישה, משכנתא, שכר למתווך ולעורך הדין. התקופה הנוכחית לא מתאימה לכניסה להתחייבויות גדולות, ולכן בעלי נכסים רבים מחליטים לשפץ את הדירה הקיימת שיפוץ מאסיווי, שיכול לעלות עד 200 אלף שקל. בשנים האחרונות גם נפוצה התופעה של רכישת נכסים ושיפוצם לצורך מכירה, מה שמעלה את ערכם ב-10%-20%, בנוסף על עלות השיפוץ".

לדברי סיב, שיפוץ ממוצע בדירת ארבעה חדרים, כ-100 מ"ר, עשוי לעלות כ-50 אלף שקל. השיפוץ כולל בין היתר הדבקת קרמיקה (כ-15 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), החלפת פורמייקות (עד 10,000 שקל), ושדרוג חדרי האמבטיה, לא כולל מערכות סניטריות משוכללות (כ-15 אלף שקל).

שיפוץ מסיווי יותר עשוי לעלות כ-200 אלף שקל, ויכלול בין היתר את החלפת האמבטיה והשירותים (כ-15 אלף שקל), כלים סניטריים (כ-25 אלף שקל), שפכטל על כל הדירה (כ-30 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), ריצוף שיש במידות גדולות (כ-35 אלף שקל), שיפוץ המטבח (כ-60 אלף שקל בממוצע), עיצוב גבס (כ-250 שקל למ"ר) וכן שבירה והריסה של קירות (כ-100 שקל למ"ר).0



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם