קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים - מה עדיף? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים - מה עדיף?

כיצד נחליט איזו שיטה מתאימה לנו יותר?

2תגובות

>> "קבוצת רכישה" ו"קבוצת רוכשים" נהפכו בשנים האחרונות לדבר החם בשוק הנדל"ן. מהם ההבדלים העיקריים בין שתי שיטות הרכישה, ומה עדיף: להצטרף לקבוצת רכישה או להתאגד בקבוצת רוכשים? למי שמחפש תשובה חד-משמעית, נכונה אכזבה - ההחלטה תלויה בנסיבות ובגורם האנושי.

קיימות נסיבות שבהן קבוצת הרוכשים עדיפה ובאחרות, מומלץ לבחור בחלופה של קבוצת הרכישה; יש אנשים שקבוצת רוכשים תתאים להם יותר מקבוצת רכישה, ולהפך. קיבצנו את היתרונות ואת החסרונות הטמונים בשתי השיטות לקניית דירה במסגרת קבוצתית, כדי שיהיו בידכם הכלים לקבלת אחת מההחלטות המשמעותיות בחייכם. קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התאגדות, לרוב של אנשים פרטיים, לצורך רכישת קרקע משותפת, ובמרבית המקרים לבנייה משותפת עליה - כדי להשיג יחידות דיור נפרדות לחבריה. מטרתה לקבל שליטה בתהליכים ולהוזיל עלויות, באמצעות מיסוי שונה מעסקת רכישת דירה רגילה וחיסכון ברווח היזמי ובמימון.

קיימים שני סוגים עיקריים של קבוצות רכישה: קבוצה שחבריה קונים את הקרקע ובונים עליה במשותף, וקבוצה שחבריה רוכשים קרקע, אבל כל חבר בונה באופן עצמאי, לפי טעמו ויכולתו הכלכלית. בקבוצה מהסוג השני מאבדים החברים את היתרונות הגלומים במימון משותף ובהוזלת הבנייה המשותפת, אבל "מרוויחים" מקיצור התקופה המשותפת ומשליטה רבה יותר. בקבוצות רכישה המנוהלת על ידי מארגנים טובים ניתן להשיג חיסכון של 10%-20% במחיר.

את היתרונות והחסרונות הקיימים בקבוצת רכישה ניתן להציג בהתאם לשני השלבים העיקריים בהתקדמות הפרויקט: רכישת הקרקע ושלב הבנייה.

יתרונות בשלב רכישת הקרקע:

? מע"מ: כשאנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, אין מע"מ על העסקה. במקומות שבהם הקרקע היא רכיב משמעותי בעלויות, הדבר יוביל לחיסכון משמעותי, שלא קיים כשקונים קרקע מגוף עסקי-מסחרי, המחויב במע"מ.

? מס רכישה: חברי הקבוצה משלמים מס רכישה על הקרקע בלבד (5%). כשערך הקרקע אינו רכיב עיקרי בעלות הפרויקט, מס זה יהיה נמוך בדרך כלל ממס הרכישה של רוכש דירה רגיל, שמשלם מס מדורג על כל הדירה (כל זאת, בהנחה שאין לרוכש הדירה פטור ממס רכישה).

? שכן מביא שכן: חברי קבוצת רכישה מביאים חברים ובני משפחה, ובוחרים את השכנים.

? סמל סטאטוס: קבוצת רכישה מאפשרת לחבריה, לרוב שכירים, להפוך ליזמים ומעניקה להם תחושות של הרפתקה ושליטה. ההשתייכות לקבוצת רכישה נהפכה באחרונה לסמל סטאטוס

יתרונות בשלב הבנייה:

? שליטה: בקבוצת רכישה ניתן לשלוט בתכנון הדירות, בבחירת בעלי המקצוע, החומרים ועוד. חברי הקבוצה למעשה מפקחים על העבודה.

? עלויות: כשהעלויות בפועל נמוכות מהמשוער, הרווח "מגולגל" לחברי הקבוצה.

? מימון: מושג בצורה מרוכזת לקבוצה ולפרויקט. לקבוצה המנוהלת נכון סיכוי גבוה יותר לקבל מימון בתנאים טובים יותר בהשוואה לרוכש בודד.

חסרונות בשלב רכישת הקרקע:

? מע"מ: בשלב רכישת הקרקע מגוף מסחרי משלמים מע"מ, שעליו אין הקבוצה מזדכה, מה שמייקר את העלות. הקבלן לעומת זאת יכול להתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות".

? תזרים: בקבוצת רכישה קונים קודם את הקרקע ומשלמים את מלוא תמורתה, לפני תחילת התכנון והבנייה. במקומות כמו תל אביב צריך לפעמים להמתין עד שנה וחצי ממועד התשלום האחרון על הקרקע ועד להוצאת היתר בנייה.

? מימון: המבנה המיסויי של הקבוצה לא מאפשר מימון על רכיב הקרקע. נדרש הון עצמי, שיהיה לפחות בגובה מחיר הקרקע ועשוי להגיע לכ-50% מהעלות הסופית.

חסרונות בשלב הבנייה:

? שינויים בעלויות: כאשר מחירי הבנייה עולים תוך כדי ביצוע הפרויקט, עולה גם מחירה הסופי של כל יחידה.

? מע"מ: על מרבית מחירי הביצוע והבנייה מוטל מע"מ, שחברי הקבוצה נושאים בו בלא אפשרות קיזוז.

? תלות הדדית: החברים תלויים בדעת רוב חברי הקבוצה, גם אם החלטת הרוב לא תמיד תואמת את דעת הקונה הבודד.

? אחריות פיננסית:

הבטוחה של חבר בקבוצה היא עצם השתתפותו בקבוצה והזכויות בקרקע. אין ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, ואין יזם שניתן לתבוע במקרים כמו עצירת הפרויקט.

כשיש ליווי בנקאי מסודר, הבנק מממן המשך בנייה של חבר הנקלע לקושי, עד סוף הבנייה, ואז נפרע ישירות מהחבר ולא מכלל הקבוצה, ומבטיח המשך בנייה בלא עיכוב.

? תקופת המתנה: דירה רגילה קונים אחרי שהוצאו היתרי הבנייה, או לאחר שהחלה הבנייה. בקבוצת רכישה ההמתנה להוצאת היתר הבנייה מאריכה את התהליך בכשנה וחצי נוספות.

קבוצת רוכשים

קבוצת רוכשים היא התאגדות של קבוצת אנשים פרטיים לשם רכישת יחידות דיור בפרויקט בנייה. מטרת ההתאגדות להשתמש בכוח הקנייה של הקבוצה לקבלת הטבות במפרט הטכני ובמחיר, ולהוזיל עלויות.

קהל היעד של קבוצות רוכשים הרפתקני פחות לעומת חברי קבוצות הרכישה. הם פונים לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות, שמקבלות אחריות לתכנון ולביצוע הפרויקט.

יתרונות בשלב רכישת הקרקע:

? רמת סיכון: קבוצת רוכשים היא בעצם רוכשים בודדים שקונים דירות מקבלן. רכישה כזו מוגדרת ומוסדרת בחוקים, שמסייעים להגברת ביטחון הרוכשים. לכן, הסיכוי להפתעות נמוך בהשוואה לקבוצת רכישה.

? היתרי בנייה: העסקה מבוצעת לאחר שהוצא היתר בנייה, מה שמעניק ביטחון בתכנון ובביצוע הדירה.

? פריסת תשלומים: בהתאם להתקדמות הבנייה, ולא מראש.

? מס רכישה: לרוכשי דירה ראשונה ניתן פטור ממס רכישה עד לסכום של כמיליון שקל, שאינו ניתן לרוכשי קרקע כמו בקבוצות רכישה.

יתרונות בשלב הבנייה:

? משך הביצוע: קצר יותר מכיוון שהיתר הבנייה קיים ולרוב הבנייה כבר החלה.

? מחיר סופי: חברי הקבוצה מבטיחים מראש את מחיר הדירה.

? שיעור החיסכון: בהתאם לתנאי השוק, יקבל קונה בודד הנחה של עד 4%. בקבוצות רוכשים מדובר בהנחות של 8%-12% בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי ולגודל הקבוצה.

חסרונות:

? מחיר: גבוה משמעותית בהשוואה לקבוצות רכישה.

? היבט פסיכולוגי: קבוצת רוכשים נתפשת כחלופה טובה פחות מקבוצת הרכישה.

הבחירה בין שתי שיטות הרכישה הקבוצתיות צריכה להתבצע על בסיס אישי, ולאחר בדיקה של כל הפרמטרים ואנשי המקצוע המעורבים. רצוי להיוועץ בבעלי מקצוע לפני קבלת החלטה כה משמעותית - גם אם ייעוץ כזה עולה כסף.

-

הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן ובמיסוי עירוני, ומעניק ליווי משפטי לקבוצות רכישה ורוכשים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם