והרי התחזית: מה יקרה למחירי הדירות שלכם ב-2018 - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

והרי התחזית: מה יקרה למחירי הדירות שלכם ב-2018

הממשלה מעורבת בשוק הדיור באופן עמוק - וככל שימיה יתקצרו שליטתה בשוק תיחלש ■ תוכנית מחיר למשתכן דועכת, והבחירות לרשויות המקומיות שייערכו בשנה הקרובה יקשו על קידום תוכניות גדולות. התוצאה: עליות מחירים

145תגובות
מחאה בהרצליה נגד תוכנית המתאר. התושבים הצליחו לעכב את התוכנית בוועדה המחוזית
דודו בכר

האם המחירים יעלו או יירדו? הקבלנים יבנו יותר או פחות? ומה עם התוכניות? גורל שוק הנדל"ן של 2018 ייגזר בראש ובראשונה על ידי הממשלה. היא זו שמעורבותה העמוקה בשוק גרמה לירידה בביקוש, בהתחלות הבנייה וגם בקצב עליות המחירים. עם היחלשות הממשלה, יוחלשו גם האפקטים שאותם היא יצרה. הבחירות לרשויות המקומיות שיתקיימו לקראת סוף השנה הקרובה ישפיעו אף הן על השוק - במיוחד על היבטי התכנון.

האפשרות שהבחירות לכנסת הבאה יוקדמו אינה היפותטית. כשזה יקרה, הדבר ישפיע על שוק הנדל"ן באופן מיידי. כך לפחות מלמדות אותנו מערכות הבחירות האחרונות: מרגע שהציבור מפנים שיש בחירות - מחירי הדירות עולים.

ממאי 2012, החודש שבו הועלתה ההצעה לפיזור הכנסת, ועד לבחירות שנערכו בינואר 2013, המחירים זינקו ב-8.7% - שיעור כפול מעליות המחירים הנוכחיות. בספטמבר 2014 הודיע ראש הממשלה בנימין נתניהו כי הוא מתנגד לתוכנית מע"מ 0% של שר האוצר דאז יאיר לפיד, ובתוך חצי שנה (עד לקיום הבחירות) קפצו המחירים ב–3.6% - קצב שנתי של 7.3%. נראה כי בתקופה ההיא הציבור חש שאחיזת הממשלה בתחום התרופפה, והתגובה היתה מהירה וחדה - הביקוש לדירות זינק, והמחירים המריאו בעקבותיו.

"מרגע שהודיעו על קיום הבחירות, כל התוכניות הממשלתיות נתקעות באופן אוטומטי, ואי אפשר לקדם כלום", מסביר היועץ האסטרטגי אריק בן שמעון, שהיה יועצו של אורי אריאל כשזה כיהן כשר השיכון. "בתקופה ההיא, סוף 2014, תוכנית מחיר מטרה היתה בשלה לצאת לדרך. אפילו הספקנו לשווק קרקעות ספורות במודיעין ובראש העין למחיר מטרה, אבל היה ברור שהעסק גמור. הציבור הבין שמכל ההבטחות על מע"מ 0% לא ייצא כלום, ושגם מחיר מטרה לא תגיע רחוק, ולכן הוא ירד מהגדר ושב לשוק".

כיום, המעורבות של הממשלה בשוק הדיור עמוקה הרבה יותר מאשר ב–2012 וב–2014. עד כה שווקו במחיר למשתכן 50 אלף יחידות דיור, וניתנה הבטחה לרבות נוספות. התוכנית והעלאת המס על משקיעים גרמו לא רק להורדה ניכרת של הביקוש לדירות בשוק החופשי, אלא גם לירידה חדה של חלקם של המשקיעים בשוק.

הסוף של מחיר למשתכן מתקרב?

השיטה שעליה מתבססת תוכנית מחיר למשתכן - הנפקת זכאות והמתנה להגרלה שתתאים לצרכים של הרוכש - גורמת להאטה מסוימת בשוק. התוכנית, שעלולה להיפגע באופן ניכר אם יתקיימו בחירות, מכתיבה את מספר העסקות בשוק הדיור. הסיבה: זוגות המעוניינים לקנות דירה ממתינים לזכייתם. אמנם מיזמי מחיר למשתכן מקודמים במהירות בוועדות המקומיות, אך זוג צעיר המבקש לרכוש דירה ומחליט להשתתף בהגרלות - עלול למצוא את עצמו זוכה בדירה רק שנה וחצי אחרי שנרשם להגרלות, ונכנס לדירה בתוך חמש־שש שנים מיום הרשמתו.

בנוסף, התוכנית ספגה ביקורת על מפרטי הדירות החד־גוניים שאינם ניתנים לשינוי. הטענות על דלות המפרטים לעומת דירות בשוק החופשי אף הגיעו לפתחו של בית המשפט, בעתירה שהגישו זוכים בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים, שבונה אפריקה ישראל מגורים. למרות זאת, הפרויקט מתקדם ודירות משווקות לזוכים, שכרבע מהן ויתרו על הזכות לדירה מוזלת

אם לא די בכך, נראה כי התוכנית עוד צפויה להתמודד עם קשיים שמקורם בפיתוח שכונות, שבהן מוקמים מיזמים רבים של מחיר למשתכן. העובדה שהרווח מובטח ליזם רק אם הפרויקט יעמוד בדיוק בלוח הזמנים ויסתיים בזמן קצר, לא תמיד מסתדרת עם קצב פיתוח התשתיות של העירייה. בדיוק כשם שהסכמי הגג יצרו בראש העין שכונות מגורים מאוכלסות בלי מענה הולם מבחינת תשתיות חינוך, תחבורה ובריאות - כך עלול לקרות גם בערים שבהן הוקצו שטחים רבים למחיר למשתכן.

בחודש האחרון הגיש היזם חיים זקן עתירה לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה להוציא את הפרויקט שבו זכה במבשרת ציון מההגרלות, כדי למנוע מצב שבו הזוכים ימתינו זמן רב לדירות. זקן טוען כי התוכנית אינה מאושרת, אין בהירות לגבי גודל הפרויקט שיוקם ולא ברור מה לוח הזמנים הצפוי לאכלוס השכונה, מכיוון שאין תוכניות ופיתוח קרקעות המאפשרים את הקמתה.

גורלה של העתירה עדיין לא הוכרע, אבל יש בה כדי לגרום למערכת המשפט לתהות לגבי האופן שבו מחיר למשתכן עומדת ביעדים שהציבה לעצמה. האם שיווק קרקעות אינטנסיבי בלי תוכניות בשלות ועבודות פיתוח מעניק מענה למצוקת הדיור ומוריד את המחירים, או שמא התוכנית מחמיצה את מטרתה? זקן הזהיר בעתירה כי התוכנית פועלת בניגוד להיגיון שלשמו קמה, ומובילה להמתנה ארוכה לזכאים בעת בחירות - שכן רוב הדירות המוגרלות עוד רחוקות מקבלת היתרי בנייה.

כמו כן, מצבים שבהם הצעירים ממתינים זמן רב לנכס ובינתיים שוכרים דירה, או מתכננים לרכוש דירה בפריפריה במסגרת מחיר למשתכן ולהשכירה - עלולים לעוות את שוק השכירות.

מעבר לכך, כמעט שנתיים אחרי שיצאה לדרך מחיר למשתכן, אנו עדים למצב שבו המשתכנים העתידיים והיזמים מנסים לאותת מהשטח לשר האוצר, משה כחלון, שלתוכנית הדגל שלו חסרונות. קצב שיווק הקרקעות במחיר למשתכן מתמתן, ומספר המכרזים שיוצאים לדרך בלי היענות או כשהם לא בשלים גדל.

בנוסף לכל אלה, עולות תהיות לגבי יכולתה של הממשלה להמשיך את התוכנית. מ–15 אלף יחידות דיור שהוצעו בהגרלה הגדולה הראשונה ביוני, ירד מספרן לפחות מ–8,000 בהגרלה שנערכה החודש.

לטווח הקצר, הממשלה פועלת בעיקר באמצעות מחיר למשתכן, אף שזו התוכנית שעלולה להיפגע במידה הקשה ביותר בעת בחירות. שר האוצר הבא לא בהכרח ירצה להמשיך לנופף בדגלו של כחלון. 2018 תהיה גורלית לגבי המשך קיום התוכנית. אם התוכנית תתפוגג, או שהאמון בה יירד ולממשלה לא תהיה תוכנית חלופית - הסכנה להתפרצות מחודשת של עליות מחירים מהירות תהיה גדולה, גם אם הבחירות לא יוקדמו.

פרויקט של מחיר למשתכן בקרית מוצקין. התוכנית גורמת להאטה בשוק
דורון גולן

ראשי הרשויות נאבקים על מקומם

אין זה סוד שהיחסים בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות מורכבים מאוד, וכוללים הרבה מאוד אי־הסכמות. ניסיונות של הממשלה לכפות על ראשי הרשויות המקומיות עקרונות תכנוניים שאינם מקובלים על דעתם, כמו תיקונים שונים בתמ"א 38, נענים בדרך כלל בתקיעת תוכניות. ניסיונות לעקוף את הרשויות המקומיות באמצעות שימוש בוותמ"ל נענה באופן דומה. אך כפי שאמר ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, בסופו של דבר הדירות המתוכננות אמורות להיבנות בשטח הרשויות המקומיות, ואי־אפשר לאכוף עליהן דברים שראשיהן אינם יכולים או אינם מעוניינים לעמוד בהם.

"בתקופת בחירות לרשויות המקומיות תוכניות שנויות במחלוקת שעלולות לעורר התנגדויות אינן מקודמות, מפני שבאופן טבעי מי שרוצה להיבחר פעם נוספת משתדל לא לשים על השולחן דברים שמקימים עליהם התנגדויות רבות בקרב הציבור", מסבירה גילה אורון.

אורון שימשה ממונה על התכנון במחוזות חיפה ותל אביב במשך שנים, ובשבתה כיו"ר הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה בשני המחוזות האלה, ראתה את ההבדלים התפקודיים בין ראשי רשויות לפני הבחירות ואחריהן.

"השיקולים השונים של הממשלה והרשויות המקומיות מביאים להתכתשויות כל הזמן, המתחדדות לקראת הבחירות", אומרת אורון. "כיום חלק גדול מהתוכניות, ובמיוחד התוכניות במחוז תל אביב, משליכות על סביבתן, בעיקר תוכניות של התחדשות עירונית. ייתכן מאוד שתוכניות כאלה ייעצרו, אף שכולם מבינים שהן חיוניות".

בשנות בחירות העיריות פועלות לפי "אנרגיות שונות", כדבריה של אורון. כלומר, ראשי רשויות מעדיפים להשקיע תקציבי פיתוח בגינון ובקישוט העיר. "משתדלים בתקופה הזאת לא לפתוח כבישים ולהקים תשתיות תת־קרקעיות. התופעה הזאת תפסה תאוצה עד כדי כך שהיינו מקבלים חוזרים של מנכ"לי משרד הפנים להשגיח שהרשויות אינן משקיעות רק בקוסמטיקה עירונית", מספרת אורון.

"אמרת בחירות, אמרת פופוליזם, גם ברמה הלאומית וגם ברמה המקומית", אומר השמאי הממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי. "ברמה הלאומית אפשר לראות את מחיר למשתכן, ואילו ברמה המקומית, ראשי הרשויות ישתדלו לרצות את הציבור, וגם הסכמי הגג יעברו שיקולים פופוליסטיים, שבתקופות אחרות לא היו נשקלים. ראשי הערים ינסו למנוע או לעכב ככל יכולתם החלטות שעלולות לגרום למרמור אצל תושבים".

האדריכל משה צור אמנם מסכים שחלק מהתוכניות יעוכבו ברשויות המקומיות, אבל לדבריו "לא מדובר באסון גדול. זו תקופה סוערת יותר ואמוציונלית, אבל בסך הכל אנו נמצאים בתקופה של תנופה גדולה לתכנון ולפיתוח, ועל פי העבודות שנמצאות במשרדי ובמשרדים אחרים אנו נמצאים בשיא, מכיוון שיש הרבה פרויקטים על השולחן. אם חלקם יוגשו מאוחר יותר - זה לא קריטי".

ואולם, בתקופה האחרונה התחילו ראשי רשויות מסוימים לצאת נגד הסכמי הגג ולדרוש הטבות והשקעות ממשלתיות נוספות כתנאי לאישור תוכניות בנייה. חששות נוספים שעלו הם שהסכמי הגג יפגעו בערים לטווח הרחוק, משום שאינן כוללות מענה כלכלי לצרכים של הערים המתרחבות ושל תושביהן.

גל אגוזי, מנכ"ל ובעלים של יחד נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית, מסביר כי השנה החולפת התאפיינה בחוסר ודאות בהרבה ערים לאור שינויי מדיניות של העיריות בכל הנוגע להתחדשות עירונית והיטלי השבחה. "ב-2018 אנו צופים כי תחום ההתחדשות העירונית ייהפך למוביל בקמפיינים של המתמודדים בבחירות העירוניות, וגורם מרכזי שלפיו ייבחרו ראשי ערים. הנושא אף ימשיך לעמוד בראש סדר היום גם לאחר הבחירות. התושבים ממתינים לחיזוק מבנים ולשדרוג המבנים לדירות מרווחות יותר, ללא השקעה כספית מצדם".

עמית נשרי, בעלי א.לאפיס, המתמחה ברישוי עסקים, היתרי בנייה וניהול פרויקטים, מוסיף: "2017 היתה שנת ההתעוררות בנוגע ההתחדשות העירונית. נאמר כי 35% מהתחלות הבנייה בשנים הבאות יהיו של מיזמי התחדשות עירונית, אך עצוב להגיד שככל הנראה נצטרך להמתין עוד זמן רב. הרשות להתחדשות עירונית אינה מתפקדת כראוי ופרויקטים שלמים של תמ"א 38 נתקעים בנבכי הביורוקרטיה.

"חוקים ותקנות בנושא מיסוי צצים לאורך כל התהליך וגורמים לחוסר ודאות בשוק, קבלנים לא מוכרים, לא בונים ובעצם השוק כמעט קפוא. בשנה הבאה, לצערי, נמשיך להתמודד עם משברים ופתרונות 'פלסטר' לבעיות אמיתיות. אנו נכנסים לשנת בחירות לרשויות המקומיות, והפוליטיקה הפנימית עשויה לתקוע הרבה פרויקטים. לכן, דווקא כאן חשוב לחוקק חוק שיישם את עקרון הרציפות השלטונית, כך שראש העיר הנבחר לא יוכל למחוק את מעשיו והחלטותיו של ראש העיר היוצא".

בנייה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בקרית מוצקין
דורון גולן

התושבים מרימים את הראש מהחצר האחורית

במקביל, קמה באחרונה מחאה בכל ישראל של ציבור שאינו מוכן לקבל שבאזור מגוריו יוקמו שכונות מרובות דירות ללא תשתיות מתאימות. הדרישה לתכנון ראוי מגיעה מהשטח ולא מוועדות התכנון, וכאילו מבקשת להסיר את הפוליטיקה ולראות את צורכי התושבים: אלה ההולכים ברגל לבתי הספר, המחפשים כל יום דקות ארוכות חניה, העומדים בפקקים בדרכם לעבודה, המבקשים לקנות חלב או תרופה בלי להתניע את המכונית וליהנות מגישה לתחבורה ציבורית.

המעורבות הגוברת נובעת משינוי גישה: התושבים הרימו את הראש מהחצר האחורית ומביעים עמדה על ההתפתחות הרחבה של העיר כולה, מתוך תפישה שמעורבות בתכנון כל המערכות - תשתיות, חינוך, מסחר, תרבות ותעסוקה - תביא לאיכות חיים טובה יותר. כתוצאה מהתפשטות המחאות, הוקם בחודשים האחרונים ארגון כלל ארצי, מטה המאבק הארצי לתכנון שפוי, שהפעילים בו מבקשים לשנות את מערכת התכנון גם ברמה הארצית. מטות מאבק כאלה פעילים כיום בתיאום במגוון ערים, מעכו ונהריה בצפון ועד ירוחם, מיתר ולהבים בדרום.

כל אלה נהפכים לשיקולים שיכריעו את מערכת הבחירות בחלק מהערים, במיוחד בערים במרכז שבהן התשתיות מתקשות לשאת את ריכוזי האוכלוסייה הגדלים וראשי הערים נדרשים לתת מענה לצורך להגדיל את הערים אף יותר. התושבים אינם מתנגדים לרוב להתמודדות עם הגידול המאסיבי באוכלוסייה ולבניית דירות. הם נאבקים כדי שהתשתיות יותאמו כך שיעניקו מענה לצרכים ציבוריים. עד כה המחאות האלה גרמו לראש העיר רמת השרון, אבי גרובר, להשיב למגירה תוכנית מתאר עירונית, ולעיריית הרצליה להתנגד לתוכנית המתאר שאותה היא עצמה קידמה.

המשקיעים בורחים - היזמים לא בונים

לכל אלה מצטרפים גורמים נוספים שעלולים להביא לעלייה במחירי הדירות. לדברי ניר אמזל, בעלי חברת היזמות HAP: "עליית הריבית על המשכנתאות נועדה להוציא את המשקיעים מהשוק, אבל הובילה לאי־ודאות בתחום, שגרמה לרבים לשבת על הגדר. כשאין ודאות בשוק הנדל"ן, הדורש השקעה לטווח ארוך, אין יכולת לצפות אם ההשקעה כדאית ולתכנן בהתאם - מה שמבריח את המשקיעים, בעיקר להשקעות בחו"ל".

"הקבלנים מתאימים את הבנייה למדיניות הממשלתית ומצמצמים אותה, בעוד הביקוש לדירות אינו יורד. התוצאה: פער גדל בין הצרכים להתחלות הבנייה, המלווים בסיפורים ואגדות מטעם הממשלה", מוסיף הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה. "את מי מעניין שאישרו בניית 7,000 דירות בהסכם גג בנהריה ועוד 3,000 בדימונה? אני בעד, אבל האם הם באמת חושבים שאם מאשרים בנייה של 2,000 יחידות דיור בערד מישהו יגיע לגור שם בלי שמפתחים תשתיות ותעסוקה? תראו מה קורה בערים במרכז שכן בונים בהן ללא השקעות מספקות בתשתיות תחבורה".

בסופו של דבר, מאמין דוכין, הכל יתפרץ. "אולי חלקים מהשוק מדוכאים כיום בגלל המדיניות האגרסיבית של כחלון, אבל היא אינה מעניקה שום פתרון לבעיה האמיתית. בחירות יכולות להשפיע על עיתוי ההתפרצות, והניסיון מראה שכשממשלה מערבת בשוק באופן פופוליסטי, היא גורמת למשבר גדול יותר".

בנוסף, באמצעות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), שדנה בתוכניות באופן מואץ, ובעזרת הסכמי הגג, שאמורים לתמרץ את הרשויות המקומיות להאיץ את הליכי התכנון שבשטחן (הוותמ"ל והסכמי הגג הם תוצרים של הממשלה הקודמת, אבל כחלון הגביר את האינטנסיביות שלהם), הממשלה חותרת להגדיל את מלאי הדירות המתוכננות בטווח הבינוני והארוך. השאלה היא כיצד יתפקדו כל ועדות התכנון תחת עננת הבחירות לרשויות המקומיות ולכנסת. בעוד הוותמ"ל מוטה פוליטית והרשויות המקומיות ייזהרו לא לעורר את חמתם של התושבים - התוכניות שאולי יצליחו להתקדם במהירות הן דווקא אלה הנמצאות תחת אישורן של הוועדות המחוזיות.

2018 צפויה להיות שנה קשה לשוק

אלה יהיו הגורמים העיקריים שיפעלו על שוק הנדל"ן בשנה הבאה, ואף שהנדל"ן הוא ענף שלא חדל להפתיע, נראה כי כולם פועלים לכיוון אחד של עליות מחירים מואצות, אלא אם הממשלה תמצא פתרון קסם להרגיע זמנית את השוק. על פי הערכת קיצון, עליות המחירים יכולות לשוב לרמות הגבוהות של תחילת העשור, אם כי קשה להניח שהם יחזרו לשיעור הדו־ספרתי של 2009–2010. ואולם גם עלייה בשיעור של 8%–9% היא ניכרת, ותיחשב לאחת הגבוהות בעשור הנוכחי.

השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אומר: "בתרחיש פסימי, שבו יש בחירות כלליות, כל המערכות יעברו לעבוד לאט - ואז הסכנה להמשך היציבות השבירה במחירים תגבר משמעותית. במקרה הזה, עליות מחירים בשיעור של 5% בשנה היא אפשרות סבירה מאוד".

תסריט אחר לגמרי הוא שעליות המחירים הכוללות לא יהיו כה גבוהות, אבל השוק יפוצל באופן חד בין דירות בפריפריה, שמחיריהן יעלו בשיעור נמוך ואף יירדו, לדירות באזורי הביקוש שמחיריהן יעלו באופן ניכר. הסיבה: הבנייה המואצת בפריפריה תיצור עודפי היצע בצפון ובדרום, לעומת הבנייה החסרה במרכז. כך או אחרת, שנת הפוליטיקה שאליה אנו נכנסים לא תעשה טוב לנדל"ן. שיווק דירות מאסיבי על שטחים פתוחים בלי לרכז מאמץ בהנעת תהליכים של התחדשות עירונית במרכז ובפריפריה, והיעדר תקצוב הרשות להתחדשות עירונית באופן שיהלום את הצרכים של במדינה שבה עתודות הקרקע מוגבלות, עלולים גם כן לחזק מגמה של עליות מחירים גבוהות במרכז והעמקת פערים בשכונות ישנות בערי הפריפריה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם