מתי הטיח יתחיל להתפורר? כשמגדלי היוקרה הופכים למפגע סביבתי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתי הטיח יתחיל להתפורר? כשמגדלי היוקרה הופכים למפגע סביבתי

שיש בוהק, גינה פורחת ולובי מטופח? רק לזמן קצר ■ הדיירים לא תמיד מסוגלים לממן את תחזוקת הבניין, וכך נהפך המגדל המפואר למפגע סביבתי ■ הפתרון? לחשוב על זה מראש

כשנכנסים לאחד ממגדלי המגורים שברחוב הרימון בגבעת שמואל, נדמה כי הם אוכלסו רק לפני כמה חודשים. הכניסות לבניינים מלאות בצמחייה, חדרי הלובי רחבי הידיים מטופחים, וכך גם חדרי המדרגות והמעליות. באופן מפתיע, מדובר בבניינים ותיקים: הבניין החדש ביותר בין הארבעה אוכלס כבר לפני שבע שנים.

מגדל המגורים שברחוב אבא הלל סילבר 113, בשכונת יזרעאליה בחיפה, יוצר רושם שונה לחלוטין. סימני הזמן ניכרים במגדל בן 19 הקומות, שמאכלס 112 דיירים. חלק מהבטון חשוף, ושיפוצים כמו סגירת מרפסות שירות הותירו חלקים מהמגדל לא מטויחים. צבעו החום כהה של הבניין הענק מטיל צל לא מחמיא על הסביבה, והכניסה אליו לא מזמינה. רמת אילן, שכונה אחרת בגבעת שמואל, היא דוגמה נוספת להידרדרותם של בניינים גבוהים. בשכונה ניצבים כמה מגדלים בני 12-9 קומות, שנבנו לפני כמה עשרות שנים. בקומות הגבוהות התקלפה שכבת הטיח הכהה ונוצרו כתמים, ובחלק מהבניינים יש כתמים שחורים של פיח, כתוצאה מתנועת המכוניות בסביבה. באחרונה בוצע שיפוץ חיצוני באחד מהבניינים הגבוהים בשכונה, והוא בולט לטובה לעומת שכניו.

תחזוקה לקויה של מגדלים יוצרת בעיות רבות, שמתחילות כבר בכניסה: גינה מוזנחת, דלתות ותיבות דואר שבורות וחניון מלא בורות. הבעיות ממשיכות בחדרי האשפה הגדולים וכן בחדרי המכונות - שייחודיים למגדלים.

בעיות התחזוקה ניכרות גם בחלקו החיצוני: קילוף הצבע, כתמי רטיבות ולשלשת יונים נראים למרחוק. בבניינים חדשים יחסית, שבהם עשו שימוש בחיפוי שיש, מתנתקים לעתים אריחים ונופלים מטה. מחסור במשאבים כספיים והגישה הקשה מותירים את חלקו החיצוני של הבניין מוזנח.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

פרופ' רחל אלתרמן, ראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, טוענת כי אנו צפויים לחזות בעוד ועוד מגדלים שיסבלו מהזנחה. אלתרמן, שפירסמה באחרונה את הספר "מגדלים כושלים" המבוסס על מחקר שעשתה בעניין תחזוקת מגדלי מגורים, אומרת כי הציבור אדיש לתחזוקת המגדלים ורחוק מלהבין את ההשלכות העתידיות של העניין. "רוב הבניינים בישראל מועדים להידרדרות ולנפילה על כתפי הציבור הרחב - להוציא אולי את אלה השוכנים במקומות יוקרתיים, שבהם ערכי המקרקעין גבוהים מאוד", היא קובעת.

במלים אחרות, על פי אלתרמן, למעט מגדלי היוקרה בתל אביב וכמה מגדלים באזורים המבוקשים - מרבית מגדלי המגורים בישראל צפויים להידרדר מבחינת התחזוקה והמראה החיצוני שלהם.

אילן ביקובסקי, ששימש בעבר כמנכ"ל חברת הניהול של פרויקט סי אנד סאן שבצפון תל אביב, פסימי עוד יותר מאלתרמן. לדבריו, "ב-20 השנה הקרובות נשמע על הרבה בניינים שדייריהם מתקשים לעמוד בעלויות הגבוהות של התחזוקה. הם מלאים במערכות יקרות, למשל מעליות שהכבלים בהם נשחקים ומערכות מיזוג ומשאבות שיש להחליף בהן חלקים".

על פי המחקר של אלתרמן, ההידרדרות העתידית במצב המגדלים היא בלתי נמנעת לאור העובדה שרובנו לא מודעים לעלויות התחזוקה האמיתיות. "העלות האמיתית של התחזוקה גבוהה באופן משמעותי מזו המוכרת בדרך כלל לרוכשי הדירות", אומרת אלתרמן. היא מצאה פערים של כמה מאות שקלים בין התשלום לוועדי הבתים ולחברות הניהול לבין הצורך האמיתי.

ביקובסקי מדגים: "בשני מגדלים בפרויקט סי אנד סאן נפלו אריחים שציפו את החלק החיצוני שלהם. התברר שעלויות התיקון יכולות להגיע ל-2 מיליון שקל ואיש לא רצה להשתתף בהן. במקרה הזה מדובר בפרויקט שבו גרים אנשים אמידים מאוד, אז מה לדעתך קורה בפרויקט עממי יותר?

"במקרה אחר, שאירע בבניין בן 15 בחוף הסי פאלאס בבת ים, אנשים עשו מאמץ וקנו דירות, אך לא הביאו בחשבון את עלות התחזוקה. הקורוזיה התפשטה בנקודות רבות, והדיירים התקשו לשלם עבור התיקון. זה אמנם בניין עם דיירים אמידים, אך לא כולם היו יכולים לעמוד בעלויות השוטפות".

שלמה מרגולין, לשעבר מנכ"ל חברת האחזקה רמות, מסכים כי דיירים רבים לא מבינים את העלויות הכרוכות בתחזוקה. "אנחנו לא מעורבים בבנייני מגורים כי זה לא משתלם לנו", אמר מרגולין במחקר. "בדקנו בניינים בראשון לציון מערב, בקריית הסביונים שביהוד, ברמת השרון ובפתח תקוה, וראינו שאנשים מוכנים לשלם 100-200 שקל לחודש. בדיקה שלי העלתה שהעלות האמיתית בשטח היא לא פחות מ-400 שקל".

כדאי ליצור קרן מיוחדת

לדברי אלתרמן, ההבדלים נובעים מרמות תחזוקה שונות שהציבור אינו מודע להן. "צריך להבחין בין ארבע רמות של תחזוקה: הראשונה היא אחזקה קלה שוטפת, שכוללת פעולות שגרתיות כגון ניקיון, גינון, שימון מכונות ובדיקות תקופתיות של מעליות. השנייה היא תיקונים מונעים, כמו אטימת גגות, תיקוני מעליות וגגות. השלישית היא החלפת מערכות, כלומר החלפה של מערכות הנדסיות או מבניות שאי אפשר לתקן באופן שוטף. הרביעית היא שדרוג של מערכות הנדסיות והתאמה עיצובית כדי למנוע התיישנות צורנית".

שתי רמות האחזקה הראשונות ניתנות בדרך כלל לצפייה ולמימון שוטף. לעומת זאת, החלפת מערכות ושדרוג עולים סכומים נכבדים, ולכן תלויים במקור מימון זמין. על פי המחקר, אם לא יצרו לשם כך קרן מיוחדת מראש, העלויות ידרשו גבייה של סכומים ניכרים בבת אחת.

אלתרמן, שמצדדת ביצירת קרן כזאת, גורסת כי אפשר לחייב את הקבלנים לעשות זאת, כך שההון הראשוני שלה יהיה עד 5% ממחיר רכישת הדירה. "זה פתרון מצוין, אבל אני מוכרחה להגיד שאיני יודעת אם זה יצליח בישראל", היא מסייגת. "קבלנים ימהרו לגלגל את הקרן על רוכשי הדירות וירוצו לזעוק שיש פה התייקרות של הדירות. זה לא יתקבל טוב אצל הציבור, שלא רואה - ולעתים בצדק - את התועלת שבהקמת קרן כזו".

המחקר מסביר כי מסיבות שונות, הדיירים לא ששים להשקיע סכומי כסף גדולים בעתיד הבניין. לדברי אלתרמן, מי שרוכש את הדירה מהקבלן לא תמיד נשאר לגור בבניין עד לשלב שבו יש צורך בתיקונים משמעותיים. לכן, אין לו אינטרס להצטרף לקרן.

מנהלים בחברות ניהול בתים משותפים, שעמם דיברה אלתרמן, סיפרו לה כי לא נהוג להחזיק קרן כזו. "אנחנו לא צוברים קרן, כי הדיירים לא רוצים", הסבירו בחברת הניהול של צמד מגדלי תל אביב ברחוב נחלת יצחק בתל אביב. "בשנה הראשונה עשינו קרן, ואחר כך הפסקנו", אומרים בחברת הניהול של מגדלי אקירוב בעיר.

אלתרמן קובעת שבאופן ההתנהלות של בתים משותפים מרובי דירות קיימים מאפיינים של כשלי שוק. "בבניינים קטנים יש מנגנון חברתי שמונע מאנשים לעשות ככל העולה על רוחם - כי הם מכירים היטב את השכנים. לא כך הדבר בבניינים גדולים, שבהם הדיירים לא תמיד מרגישים מחויבים לכלל הבניין. הם לא רוצים לצאת פראיירים, ומרגישים שהם לא חייבים לכל השאר".

חברת תחזוקה אינה פתרון

בכל הקשור לתחזוקת הבניין, אלתרמן חושבת כי שכירת שירותיהן של חברות תחזוקה היא אינה פתרון קסם. "במתכונתן הנוכחית, ובמסגרת הקיימת של בתים משותפים, החברות האלה לא מסוגלות לספק פתרונות של תחזוקה בת קיימא, אפילו לבתי דירות של העשירון העליון, ועל אחת כמה וכמה למגדלים של שכבות הביניים. בדיקות שערכנו מראות שלאורך זמן, הפתרון הזה הוא מקסם שווא. לחברות התחזוקה אין כלי גבייה סודיים, שהחוק והמבנה החברתי לא יצרו. אין להן דרכים נסתרות להתגבר על כשלי השוק הטבועים במגדלי המגורים. ללא חקיקה מתאימה, לחברות התחזוקה עלול להיות מניע כלכלי לתת אומדן עלויות נמוך, כדי לזכות בחוזה".

גיא גבע, מנכ"ל חברת הניהול ההנדסי וקסמן גוברין, שמנהלת בין השאר את בנייתם של הפרויקטים White City, מאייר ו-W התל אביביים, אומר כי יש להבחין בין המגדלים השונים. "כל המגדלים נבנים כיום בסטנדרט גבוה, אבל צריך להבדיל בין מגדלים בני 20 קומות לכאלה שיש בהם 25-40 קומות", הוא מסביר. "ועד הבית יכול לתחזק את המגדלים הנמוכים יותר, ואילו במגדלים גבוהים יותר יש מערכות אלקטרו-מכניות שמחייבות את טיפולו של גורם מקצועי - וזה מחייב לשכור את שירותיה של חברת אחזקה".

לדברי גבע, קרן כזו היא פתרון אידיאלי עבור מגדלים, אך הוא לא מיושם ברובם. "ברור שקרן היא דבר נהדר, אבל נכון להיום היישום של הרעיון נמצא הרחק מאחור".

ספרה של אלתרמן מציע כמה דרכים להתמודד עם הבעיות שיוצרים המגדלים. לדבריה, הגורמים הממשלתיים והשלטון המקומי צריכים להכיר בחשיבות הנושא. הפתרון הטוב ביותר הוא לאשר את הקמתם של מגדלים רק כשברור שהדיירים יכולים לממן את עליות האחזקה. במלים אחרות, לא מומלץ להמשיך ולאשר את הקמתם של מגדלי מגורים כפתרון מגורים עממי. מסקנה נוספת היא שיש לשקול לחייב יזמים להקים קרן שתוכל לסייע במידת הצורך במימון התחזוקה התקופתית. ולבסוף, ממליצה אלתרמן, כדאי לבחון אפשרות להעביר חלק מכספי המסים המוטלים על נדל"ן לקרן ייעודית למניעת הידרדרות נכסי הנדל"ן במגדלי המגורים.

אלתרמן חוששת שההצעות האלה לא ייפלו על אוזניים קשובות. "אני רואה שבניית המגדלים רצה קדימה, מבלי שנותנים את הדעת לפתרונות קריטיים בנוגע לתחזוקה. אנשים מוכנים לשלם 200-400 שקל בחודש, אבל אלה הרי לא העלויות האמיתיות שמאפשרות תחזוקה בת קיימא".


דפדפו בין הכתבות - לחצו על התמונות לקריאת הכתבות המלאות




תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#