קודם ברלין - אחר כך העולם: הישראלים כובשים את גרמניה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קודם ברלין - אחר כך העולם: הישראלים כובשים את גרמניה

יקיר גבאי, דוד פתאל, טדי שגיא, לירן ויצמן, עדי קייזמן ■ המשקיעים הישראלים הצעירים מנהלים יותר מ-120 בתי מלון עם הכנסות של כ-3 מיליארד שקל בשנה ■ שליח TheMarker לברלין חושף את סודות האירוח הישראלי

תגובות

ברלין. אוקטובר 2008, המשבר הפיננסי העולמי בשיאו. במינכן נפתחת אקספו ריאל, ועידת הנדל"ן הגדולה והיוקרתית של גרמניה. באחד הפאנלים המרכזיים, שנערך תחת הכותרת "השקעות זרות בגרמניה", יושבים חמישה: שני ישראלים, דוד פתאל (51), המייסד של רשת המלונות הגדולה בישראל ושל רשת מלונות ליאונרדו באירופה, ויקיר גבאי (42), בעל השליטה בחברת גרנד סיטי הוטלס ושחקן מוכר לשעבר בשוק ההון הישראלי.

לצדם יושבים אנדרה ויצ'י, יו"ר שטייגנברגר - חברת המלונות הגדולה בגרמניה שנוסדה ב-1930 ונאלצת להתמודד כיום עם המתחרה הצעירה של גבאי שנושפת בעורפה ותופסת כבר את המקום השני, נציג חברת המלונות הרוסית אזימוט שנכנסה בשנים האחרונות להשקעות נרחבות בגרמניה ומנכ"ל חברת הייעוץ הבריטית christie.

אי אפשר לומר שמארגניה של ועידת הנדל"ן הבינלאומית, שהתקיימה בפעם ה-11 בנוכחות 42 אלף מבקרים מ-77 מדינות, נוטים חסד מיוחד לישראלים. הרכב הפאנל משקף פשוט את המקום הדומיננטי הגדל והולך של ישראלים בשוק התיירות והנדל"ן בגרמניה: יותר מ-120 בתי מלון בבעלות ישראלית עם הכנסות של כ-3 מיליארד שקל מדי שנה, ובנוסף מטרים רבועים רבים של דירות, משרדים ושטחי מסחר.

בארבע השנים האחרונות משקיעים ישראלים זרמו לבירה המתחדשת של גרמניה וקנו נדל"ן מכל הבא ליד בציפייה שהבום של לונדון, מדריד וניו יורק יגיע גם לברלין. גם טייקונים ישראלים ותיקים כמו אליעזר פישמן, יצחק תשובה ושרי אריסון לא ויתרו על נוכחות בעיר המסיבות, ולצדם משקיעים פרטיים קטנים רבים שהסתפקו ברכישות צנועות יותר של דירה, בניין או מלון.


כניסת תיירים לברלין
מארק הוטלס, גרנד סיטי הוטלס וליאונרדו הוטלס - מספרים ונתונים

"ענייה אבל סקסית", אמר עליה קלאוס ווברייט, והמשפט של ראש העיר ההומוסקסואל מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית נהפך לחלום של נדל"ניסטים מכל העולם. השילוב של מחירים ברצפה וסקס אפיל בשמים נראה היה להם כמו מתכון מושלם לבוננזה.

זה לא קרה: מחירי הנדל"ן בברלין, שהיו בתחתית הסולם, החלו אמנם לטפס מעלה באטיות, אך נותרו הרחק מאחור בהשוואה לבועה שהתנפחה בבריטניה, ארה"ב, ספרד ואפילו מזרח אירופה. עכשיו, כשהכל מתמוטט מסביב ובועת הנדל"ן מתפוצצת ברעש גדול, השוק בברלין מפגין חוסן יחסי ושמירה על יציבות מחירים, והמשקיעים לא מאבדים את המכנסיים.

מקום ראשון אחרי לונדון ופאריס

חלקם של ישראלים בהשקעות נדל"ן בברלין נאמד בעבר בעיתונות ב-10%. כמה ישראלים וגרמנים הפעילים בעיר חושבים שזה ניפוח של המציאות, אחרים משוכנעים שמדובר ביותר. על דבר אחד אין ויכוח: הישראלים נהפכו כאן לשחקנים דומיננטיים מאוד, במיוחד בתחום המלונאות - אחד התחומים הצומחים ביותר, לאחר שהעיר המחולקת והענייה נהפכה בין לילה לבירה תיירותית בסדר גודל בינלאומי.

נפילת החומה, איחוד גרמניה והשקעות של מיליארדים מצד הממשלה בשיקום העיר ובהחזרת עטרה ליושנה הביאו לזינוק במספר התיירים בעיר מ-1.6 מיליון בשנה בשנות ה-80 ל-7.8 מיליון כיום, והיא המתוירת ביותר באירופה אחרי לונדון ופאריס.

אפילו ב-2008 - שנת המפנה בכלכלה העולמית - ברלין המשיכה לעלות ולצמוח, בעיקר בזכות הבום התיירותי הגדול. גם ב-2009, שנת המיתון העולמי, צפויה ברלין ליהנות מגידול בתיירות, בעיקר בשל אירועי הענק לציון 20 שנה לנפילת החומה ותום המלחמה הקרה.

השחקן הישראלי המשמעותי הראשון שזיהה את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן והמלונות בגרמניה המאוחדת היה יקיר גבאי. לאחר שהספיק לנהל לפני גיל 40 את חברת החיתום של בנק לאומי - לאומי ושות' חתמים, חברת הנדל"ן רסידו מקבוצת מילומור וחברת ההשקעות גמול בתקופת האחים טראמפ, הוא החליט ב-2004 לצאת לדרך עצמאית באירופה.

גרנד סיטי, החברה שייסד, מחזיקה ומנהלת כיום יותר מ-70 בתי מלון וביססה את מעמדה כרשת המלונות המקומית השנייה בגודלה בגרמניה. בנוסף מחזיקה גרנד סיטי בנדל"ן למגורים ולמשרדים ומעסיקה יותר מ-100 עובדים במטה שלה במערב ברלין.

בנוסף למלונות שבבעלות ישירה ובניהול של גרנד סיטי, גבאי מנהל כמה מלונות שבבעלות חברו הטוב טדי שגיא, אחד הישראלים העשירים והמצליחים בעולם, המוכר בעיקר כבעל השליטה בפלייטק, חברת התוכנה לשוק ההימורים באינטרנט. רשת המלונות של שגיא ממותגת תחת השם "מארק הוטלס" וכוללת כבר 20 מלונות ברמה של שלושה-ארבעה כוכבים במיקומים מרכזיים בכמה ערים בגרמניה, כולל ברלין. "מדובר בישראלי הכי נזיל ברשימת המיליארדרים ויש לו כמעט אפס חוב על הנכסים. כיום הוא מנצל את הנזילות שלו כדי לרכוש נדל"ן במחירי שחיטה", אומרים על שגיא בשוק. "טדי בנאדם מבריק, ריכוזי ומאוד שמרני במדיניות ההשקעות, ואם הוא נתן לגבאי את המפתחות באירופה הוא כנראה יודע למה". ישראלי מוכר נוסף, השותף להשקעות של גבאי, הוא לירן ויצמן, בנו של מני ויצמן שהיה בעבר יו"ר איגוד הכדור-יד בישראל ועסקן ספורט ותיק.

דוד פתאל, שישב על הבמה במינכן לצד גבאי, הוא השחקן הישראלי המשמעותי השני בשוק המלונות בגרמניה. לפתאל ולגבאי יש לא מעט במשותף: שניהם החלו את דרכם כשכירים ונהפכו למולטי-מיליונרים בזכות עצמם. פתאל החל את דרכו בענף המלונאות כקצין ביטחון ובהמשך הגיע עד לכס המנכ"ל של מלונות אפריקה ישראל. כיום נאמד שוויו ביותר מ-500 מיליון שקל. גבאי החל את דרכו כסטאז'ר ברשות ניירות ערך ולאחר מכן אנליסט וחתם, והוא שווה כיום יותר מ-100 מיליון יורו.

אבל בכך מסתכם הדמיון בין השניים, שכן בכל הנוגע לעסקים האסטרטגיות שלהם כמעט הפוכות. הביזנס של גבאי הוא קודם כל הנדל"ן והאפשרות להשביח את הנכס לקראת מכירה עתידית. עסקי המלונות, מבחינתו, הם רק מכשיר אחד להצפת ערך בנדל"ן. פתאל, לעומתו, ממוקד כמעט אך ורק בעסקי המלונות, רואה בעצמו שחקן לטווח ארוך ומעוניין להקים מותג מלונות אירופי מוביל.

בסוף 2007 הכריז פתאל על הקמת קרן של יותר מ-100 מיליון יורו להשקעה במלונות בשיתוף דלק נדל"ן, מגדל, מבטחים, מנורה מבטחים ודוראה. לקרן, שהחלה את פעילותה עוד קודם להכרזה הרשמית לפני קצת פחות משלוש שנים, יש כבר יותר מ-30 בתי מלון תחת המותג "ליאונרדו", והפורטפוליו שלה ממשיך לגדול.

גבאי, לעומת זאת, מעולם לא חלם אפילו לכנס מסיבת עיתונאים, לא כל שכן להכריז רשמית על פעילותו. הוא גם סרבן ראיונות ידוע, ורק לאחר שכנועים רבים הואיל לאפשר לנו לשוחח עם צוות הניהול הבכיר שלו. "אנחנו צנועים, נחבאים אל הכלים, אבל כבר מתחיל להיות קשה להתחבא. אי אפשר להחביא יותר את גרנד סיטי", מקונן גבאי בפני חבריו שמפצירים בו להתראיין.

רוב המלונות בבעלותו הם בזכיינות של מותגי מלונות מוכרים של רשת אקור הצרפתית, רשת המלונות הגדולה בעולם עם מותגים כמו מרקור ואיביס. זאת בניגוד לפתאל, שבחר ביעד שאפתני במיוחד - הקמת מותג מלונות אירופי עצמאי.

בישראל, אגב, בנה עצמו פתאל עם אסטרטגיה הפוכה ואולי זהירה יותר - שימוש במותג הבינלאומי מרידיאן. אך כנראה שלאחר שנים של פעילות וכיבוש המקום הראשון בשוק, פתאל חש בטוח מספיק להשיק מותג משלו במקום לשלם כסף לאקור או לרשתות אחרות.

אבל האם מותג קטן ולא מוכר יחסית כמו ליאונרדו של פתאל יכול להתחרות במכבש השיווקי האדיר של ענקים בינלאומיים? מנכ"ל ליאונרדו הוטלס דניאל רוג'ר (ראו מסגרת), האיש שהקים עבור פתאל רשת ממותגת של יותר מ-30 מלונות בפחות משלוש שנים, מנסה להסביר את ההחלטה השאפתנית: "לאקור יש אלפי מלונות. אני לא מתיימר להגיע לרמה של אקור בזמן כל כך קצר. אני כן מאמין שעם ההשקעות בשיווק ובפרסום וביחסי ציבור שאנחנו עושים, נגיע להכרה שתצדיק הקמה של מותג חדש.

"נכון, בישראל פתאל לא הלך על מותג משלו, אבל בישראל מדובר במלונות נופש ולא במלונות עירוניים, ביזנס אחר לחלוטין. אנחנו מאמינים שפה באירופה - עם הכוח הניהולי והשיווקי שלנו ועם השאיפה שלנו לנהל בעוד שלוש שנים 100 מלונות - נצליח להקים מותג אירופי רציני ומוביל.

"אסור לשכוח שהחברות שנותנות לך זכיינות לא בדיוק עושות את זה בחינם. מדובר בתמלוגים מאוד רציניים. מלון של 120 חדרים שרוצה להיות מחובר לרשת ההזמנות של אקור צריך לשלם לפחות 200-300 אלף יורו בשנה. אנחנו חוסכים את ההוצאה הזאת. לא סתם בחרנו בשם ?ליאונרדו': ערכנו מחקרים מקיפים בקרב הציבור הגרמני ומצאנו שזה שם שנקלט מצוין.

"אנחנו עובדים קשה מאוד על האופטימיזציה של אתר ההזמנות שלנו. אם תחפש בגוגל מלונות בברלין או במינכן, ההפניה לליאונרדו תעלה בדפים הראשונים, אם לא בראשון אז בשני. אני מאמין שאנשים עושים קליק על שני הדפים הראשונים ושם חייבים להיות, בין אם באמצעות פרסום או בדרכים אחרות".

בגרנד סיטי נחושים עוד יותר: "כל המלונות החשובים של הרשת מופיעים כבר בעמוד החיפוש הראשון בגוגל", מבטיחים שם. עד כה בחר גבאי לשלם תמלוגים ולהתחבר לרשת ההזמנות של אקור, אבל באחרונה השיק במקביל מותג מלונות משלו בסיוע משרד הפרסום הישראלי אדלר חומסקי&ורשבסקי. לא מדובר בהחלטה גורפת ליהפך לרשת ממותגת בדומה לליאונרדו. השימוש במותג "גרנד סיטי" הוא רק עוד כלי ברפרטואר של גבאי ליצירת ערך בנדל"ן, כשהמבחן הוא מה נותן הכלי לעומת העלויות. כך למשל בברלין יש לגרנד סיטי מלון שהוא שני שלישים הולידיי אין ושליש גרנד סיטי, המצאה ייחודית לגרנד סיטי שמאפשרת שני מותגים תחת קורת גג אחת ולמעשה הכפלת אמצעי השיווק. כמו כן למרות העלויות הנכבדות של זכיינות על מותגי מלונות מובילים, בגרנד סיטי זוכים להנחות של 70%-80% על מחיר הזיכיון, בהיותם הלקוח הגדול ביותר של רשת אקור בגרמניה.

לעומת גבאי, שמדגיש מעל כל במה שעסקי המלונות הם קודם כל 70%-80% נדל"ן ורק אחר כך המלונאות עצמה, רוג'ר מציג אסטרטגיה עסקית שונה בתכלית. "אני לא מומחה לנדל"ן", הוא אומר, "אני מקים ומנהל רשת מלונות באירופה. למשקיעים שונים יש מטרות שונות. אנחנו חברה לניהול מלונות, לא פיננסיירים. אנחנו בונים מותג לטווח ארוך.

"יש כאלה שהיעד שלהם הוא להקים חברה ולמכור אותה. אני מכיר את המטרה שלנו: להקים ולנהל רשת בינלאומית בערים מרכזיות באירופה במלונות של לפחות 100 חדרים ברמה של לפחות שלושה עד ארבעה כוכבים פלוס. אנחנו שואפים להעמיק את המותג ליאונרדו עם תת מותגים כמו ליאונרדו בוטיק, ליאונרדו סוויטס וליאונרדו רויאל.

"אין פן נדל"ני בפעילות שלנו. אנחנו מנהלים בתי מלון, אנחנו לא קונים נכסים כהשקעה כדי שמישהו אחר ינהל אותם. יש אנשים שקונים נכסים ומביאים את הילטון שינהל להם אותם. אנחנו חברת ניהול מלונות. מבחינתי הביזנס הוא התפעול והתוצאות הסופיות של המלונות. אם שווי הנכס יורד או עולה - מבחינתי זה לא קנה מידה להצלחה".

על ההפרדה בין נדל"ן למלונאות אומרים בגרנד סיטי: "הפורטפוליו שלנו מורכב מנכסים של יזמים שהאמינו שניהול המלונות הוא עסק נפרד מהנדל"ן. הטעות הזו מובילה להשקעה מוגזמת במלונות ולפשיטת רגל. אנחנו ממתינים בסבלנות לטעויות מהסוג הזה, ואז קונים את הנכס מהבנק בחצי מחיר. יש אמרה מפורסת בתעשיית המלונות: 'רק הבעלים השני או השלישי יכול באמת לעשות רווחים'".

רוג'ר קיבל באחרונה בולטות יוצאת דופן בתקשורת הגרמנית לאחר שחתם על חוזה להקמה ולניהול של מלון יוקרה במותג ליאונרדו בכיכר ברטולד ברכט, לוקיישן שהוא חלום רטוב של מלונאים ויזמי נדל"ן, בצמוד לשניים מהאתרים ההיסטוריים והתיירותיים הבולטים ביותר של ברלין: הרייכסטאג ושער ברנדנבורג.

לצורך הקמת המלון רוג'ר ישתף פעולה עם אייקה בקר, אחד האדריכלים הבולטים באירופה, ויחזיק במלון בתנאים של שכירות ל-20 שנה עם אופציה לקנייה. המלון צפוי להיפתח ביולי 2010 ויכלול 307 חדרים וכ-20 סוויטות שמשקיפות על כל העיר, בשכנות לפרויקט מגורים של המעצב פיליפ סטארק.

שטראוס יצאה - קייזמן נכנס

הרעש התקשורתי הגדול סביב המלון החדש מדגיש עוד הבדל משמעותי באסטרטגיות העסקיות של גבאי ופתאל. גבאי מדגיש בפני כל מי שמוכן לשמוע שאין טעם להשקיע כיום בייזום בגרמניה בגלל ההיצע הגדול ועלויות הבנייה הכבדות, ולכן הוא רוכש אך ורק נכסים קיימים ואך ורק במחירי שחיטה: "ייזום נדל"ן זה בית קברות למשקיעים. כל מי שעשה ייזום בגרמניה מחק את כספי המשקיעים. בשום נקודת זמן לא היה שווה לעשות ייזום, כשאפשר במקום לקנות נכסים בדיסקאונט מאוד משמעותי ביחס לעלות הקרקע והבנייה - וללא הסיכון", אומרים בגרנד סיטי. בליאונרדו, לעומת זאת, הימרו על פרויקט ייזום גרנדיוזי שמספק להם בינתיים בעיקר פרסום רב ויחסי ציבור מעולים.

בהקשר זה מעניין להזכיר עסקה נוספת של יזם ישראלי שפעיל מאוד בברלין, ושנראה כי גם היא נועדה יותר לצורכי יחסי ציבור מאשר למטרות עסקיות טהורות. המשקיע הוא עדי קייזמן, שנכנס לשוק הברלינאי ברעש גדול כשרכש ב-2005 את אחד המבנים המפורסמים ביותר בברלין, בניין הדואר ההיסטורי ברחוב אורניינבורגר, תמורת 16 מיליון יורו.

כיום, ארבע שנים אחרי, הוא חולש יחד עם שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון על יותר מ-3,200 דירות בברלין וכן בנייני משרדים בשטח כולל של כ-200 אלף מ"ר. עד היום נראה כי רכישת בית הדואר המפואר נועדה בעיקר לשים את קייזמן, מפיק המסיבות לשעבר, באור הזרקורים, שכן מאז הרכישה עדיין לא נמצא מודל עסקי לשימוש במבנה היפהפה שעליו חלות מגבלות שימור רבות וקשות. בינתיים מתארחים שם מועדון, גלריה ולייבלים של אופנה, המספקים לקייזמן פרופיל תקשורתי גבוה בעיר הבילויים.

צחוק הגורל הוא שעפרה שטראוס, רעייתו של קייזמן ונצר למשפחה יקית מפוארת מנהריה, היא זו שהובילה ב-1997, לצד אביה, את היציאה של עלית מברלין לאחר שהבינה שאין טעם להפעיל את מפעל הקפה שם כמפעל יצרני ושעדיף להשכיר או למכור את הקרקע. עלית נכנסה לברלין במסגרת עסקת מאן הכושלת שאירגן ב-1992 דיוויד פדרמן, לשעבר בעל השליטה בחברה. המחיר המצטבר של ההרפתקאה בברלין היה 100 מיליון שקל. למעשה עצם כניסתה של משפחת שטראוס לעלית והקמת שטראוס גרופ התאפשרה בעקבות ההסתבכות של פדרמן בברלין. כיום שטראוס נהנית להגיע לעיר עם בעלה ולבלות הרחק מצלמי הפפראצי - ואם אפשר גם לקפוץ למסעדה הווייטנאמית שבראד פיט ואנג'לינה ג'ולי הכי אוהבים, מיסייה וונג.

רבין סביון, מנכ"ל חברת ADO נכסים - הזרוע שבאמצעותה פועל קייזמן בברלין במשותף עם שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון - מספר על אחורי הקלעים של העסקה הנוצצת: "בניין הדואר הוא מהסמלים הגדולים של ברלין לצד שער ברנדנבורג. מדהים בכלל שמכרו כזה בניין. הוא היה בבעלות חברת הדואר של גרמניה, הדויטשה פוסט, שהחליטו שהבניין יישאר סגור. לא היה להם ראש להתעסק עם כל העניין של שוכרים והמשמעויות הנלוות לכך.

"עדי קייזמן הגיע לכאן, ראה את הבניין וסגר את העסקה בתשעה ימים - שיא עולמי בהיסטוריה של דויטשה פוסט, גוף אטי ושמרן. הגיע ילדון לחבורה של אנשים בני 70 פלוס ואמר להם: ?אני רוצה לקנות את הבניין'. הם חיפשו את המצלמה הנסתרת.

"קניית הבניין היתה החלק הקל - אחרי זה היינו צריכים להחליט מה לעשות אתו. לקחנו את הבניין שהיה ריק לגמרי יותר מעשור, ובתוך חצי שנה פתחנו אותו לקול תרועות, יום לפני המונדיאל בברלין.

"הכנסנו לבניין את הגלריה לצילום c/o ברלין, את מועדון הרודיאו קלאב, אחד המועדונים הכי איניים פה, את הסטודיו של דניאל ריכטר ויונתן מזה, שניים מהאמנים הכי מפורסמים בגרמניה ובעולם כיום. בבניין יש גם חברות הפקה ולייבלים של אופנה. קריאייטיב אינדסטרי. זה שלב ביניים של הבניין כדי להשאיר אותו בכותרות.

"רכשנו את הבניין עם תוכנית להקמת בית מלון. יש לנו אישור ראשוני מהרשויות לפתח שם 21 אלף מ"ר של דירות יוקרה, מלון בוטיק ובוטיקים. הגרמנים לא רוצים שנקים שם קניון או שנכניס רשת של סופרמרקטים זולים, אבל חוץ מזה מאפשרים לנו הכל. אנחנו מתכוונים למכור את הבניין בשלמותו או להיכנס למיזם משותף כדי להעביר אותו לשלב הבא. אגב, קייזמן הוא הבעלים היחיד של הבניין. זה לא דרך החברה הציבורית, ולא שייך לשיכון ובינוי. 100% של עדי קייזמן".

אחוות ישראלים

כמעט כל השחקנים הישראלים הבולטים בברלין היו בשלב זה או אחר שותפים של גבאי, למדו את דרכי הפעולה שלו ומנסים כעת ליישם אותן בהצלחה כזו או אחרת. למעשה, גם קייזמן ופתאל התחילו את דרכם בברלין בשיתוף פעולה עם גבאי, ובשלב מסוים החליטו להתפצל ממנו.

קייזמן בחר להתמקד אך ורק בנדל"ן למגורים ואך ורק בברלין (ראו מסגרת) והשאיר את עסקי המלונות ואת שאר גרמניה לגבאי ולאחרים. גבאי, לעומתו, הפסיק כמעט לחלוטין לרכוש נדל"ן למגורים מאמצע 2006. "שוק המגורים עדיין יקר לי מדי", הוא אומר לקולגות שמנסים לשכנע אותו שהוא מחמיץ הזדמנויות.

למרות התפרקות השותפויות עם גבאי ומעבר של עובדים בכירים מגרנד סיטי לחברות ישראליות מתחרות, נראה שאין דם רע בין הפעילים הישראלים בשוק הנדל"ן הגרמני. על פני השטח התחושה היא של משפחה אחת גדולה ומפרגנת שגם מקפידה להיפגש באירועים חברתיים בעיר. "מעולם לא הצטערתי שלא עשיתי עסקה, ולכן אני לא מרגיש תחרות עם הישראלים פה. השוק מספיק גדול. אני גאה בשחקנים האחרים שגדלו אצלי", אומר גבאי לשותפים לשעבר שמתחרים בו כיום.

פעילים בשוק אף יודעים לספר שגבאי, שנהפך כאן לגורו בקרב בנקאים מקומיים, גילה לפני כמה חודשים שמשקיע ישראלי מפגר בתשלומים לבנק גרמני. גבאי הבטיח לבנק שבמקרה הגרוע ביותר הוא ירכוש את הנכס. הבטחתו של גבאי לא עמדה במבחן, שכן הישראלי חזר לשלם. "חשוב לי שהישראלים יצליחו פה. אם ישראלי לא עומד בתנאי ההלוואה, זה מוציא שם רע לכל הישראלים", הסביר גבאי לחברים.

גם סביון עבד בעבר עם גבאי, בזמן שקייזמן היה שותפו. המשרדים של ADO נכסים שבניהולו ממוקמים במקום שבו שכנו בעבר המשרדים של גבאי וטדי שגיא, כשרק החלו את פעילותם בגרמניה. יותר מכך - גם המשרדים של רוג'ר שימשו בעבר כמשרדים של גבאי, ורוג'ר עצמו מתגורר בבניין שבבעלות גרנד סיטי. "יש פה אחוות ישראלים", מסביר סביון, "אני מכיר כמעט את כולם: מיקיר גבאי וגרנד סיטי, דרך מרק הוטלס, אשטרום, סאמיט. החבר'ה של המלונות גם משתפים פעולה לפעמים. יש פרגון, יש ריספקט. לא נכנסים לכיסים אחד של השני. כשצריך שיתוף פעולה ולצד השני יש אינטרס, זה קורה".

למרות משבר האשראי והנדל"ן הגלובלי שלא פוסח על גרמניה, בינתיים נראה כי ישראלים שלא עומדים בתשלומים לבנק הם מקרה חריג למדי. כל המשקיעים הישראלים יודעים לדקלם מתוך שינה שכאן - בניגוד לארה"ב, בריטניה, ספרד או מזרח אירופה - לא היתה בועת נדל"ן או אשראי ושמחירי הנכסים היו ונשארו נמוכים.

גם כשמקשים עליהם ומנסים להזכיר את ההתנפלות שהתרחשה כאן על נכסים בשלוש השנים האחרונות ואת המחירים שהתנפחו, האצבע מופנית אל אחרים: האירים, הספרדים, האמריקאים, הסקנדינווים - הם השתוללו. הישראלים לא עשו שטויות.

"זרמו לפה משקיעים מכל העולם: דנים, אירים, ספרדים, מכל הבא ליד", מספר סביון, "כולם היו פה. חלק נתנו הצעות מחיר חסרות היגיון כלכלי. אסטרטגיית הרכישה שלנו היתה הרבה יותר סלקטיווית, ולא רכשנו פורטפוליו. הם רכשו במכה אחת אלף דירות, אלפיים דירות. שם דחפו להם את כל העזים: 80% זבל ו-20% נכסים טובים. היו אנשים שהגיעו לברלין, נסעו בעיר במונית, והורידו את החלון ואמרו - ?הבניין נראה טוב, ניקח את זה ותעמיס לי עוד שניים'. הם חשבו שהם קונים בסופר סוכר וחלב.

"היו מקרים שבהם נתתי הצעת מחיר, ואיזה אירי שם מחיר שלא הבנתי מאיפה הוא מגיע. אולי הוא מאמין בשוק יותר ממני. תמיד אמרתי שזו תהיה בועה מסוימת, ומי שיהיה יותר סובלני וישרוד תקופות קשות כמו היום ירכוש את הבניינים שוב במחירים הרבה יותר נמוכים.

"היו שחקנים ששילמו מחירים מנותקים מהמציאות, אבל לא אנחנו. ראינו אירים כפריים שקיבלו פתאום הון תועפות וחשבו ש-1,000 יורו למטר זה מחיר מדהים. לא היינו במשחק הזה. לא נכנסנו לתחרות מחירים. אם מחיר של בניין עבר רף מסוים, לא קנינו אותו כי היה לנו מודל פיננסי ששמר עלינו. יש הרבה שחקנים שכבר נעלמו מהשוק. בחודשים האחרונים עצרנו את הרכישות כי אנחנו חושבים שיהיו לנו הזדמנויות בעתיד, בגלל אותם שחקנים שקנו ללא הכר. אנחנו נחפש את אלה שחייבים למכור. מי שלא חייב למכור ישרוד את המשבר".

בגרנד סיטי מסבירים את החוסן הישראלי בכך שרוב השחקנים הישראלים למדו בבית הספר של גבאי וניסו ללכת על המודל שלו. באותה נשימה מדגישים מקורביו שאף אחד לא יכול באמת להעתיק את הנוסחה שלהם, ושהיא רק משתכללת כל הזמן.

הנוסחה של גבאי מתמצה במשפט: "לא שחיטה - לא קונה". גרנד סיטי משקיעה אך ורק בנכסים במצבי לחץ, בפשיטת רגל. "כשהיה קל, לכולם היה קל", אומרים בחברה. "עכשיו, כשקשה, לכולם קשה. אנחנו הלכנו מראש בדרך הקשה והקפדנו על הפרמטרים הכי שמרניים. לא היינו גרידיים, לא התפתינו לעסקות. תמיד עבדנו ברמת מינוף נמוכה ואת חלק מהנכסים קנינו ב-0% חוב ו-100% אקוויטי. בקניית נכסים - המודל שלנו הוא המודל האכזרי".

הצד השני של הנוסחה של גרנד סיטי הוא הניהול. "לנו הכי קל היום", אומרים שם. "גם קנינו טוב וגם יש לנו את הניהול הכי טוב שמייצר ערך בנכס. אם קנית לא טוב וניהלת טוב - יש לך סיכוי. אבל אם קנית טוב וניהלת רע - נכשלת. רק מי שהוא ירושלמי גזעי כמו גבאי יכול לערבב בין תפעול להשקעות - גם לחשוב איך חוסכים 20 סנט על הקפה וגם איך חוסכים מיליונים ברכישות. כיום אנחנו חברת הניהול הכי טובה בגרמניה".

בניגוד למחנק האשראי ששורר בכל מקום בעולם ולדיווחים על בנקים שסגרו את ברז ההלוואות, השחקנים הישראלים מתעקשים שבגרמניה ממשיכים לעבוד אתם. "מי שעבד עם הבנקים לפני המשבר, הם ממשיכים לעבוד אתו", אומרים בקרבת גבאי. "התנאים נהפכים לקשוחים יותר, אבל ריבית הבסיס ירדה כך שבסך הכל אפשר גם לקבל תנאים טובים יותר".

ובאמת מצב הבנקאות בגרמניה לא קרוב בכלל למה שקורה בבריטניה או בארה"ב. רק שלושה בנקים קיבלו מימון חירום מהמדינה, וגם זה רק בשל פעילות שלהם בארה"ב ובבריטניה. גם סביון מאשר: "תאמין או לא, גם בשוק של היום יש לנו בנקים שמוכנים לממן אותנו בתנאים לא פחות טובים מלפני המשבר. זה באמת מדהים".

סיבה נוספת לחסינות היחסית של השחקנים הישראלים היא מימושים מוצלחים שנייה לפני התפוצצות בועת האשראי. בתחילת 2007 גבאי מכר לקרן הנדל"ן של ליהמן ברדרס כמחצית מהאחזקות בגרנד סיטי לפי שווי של מאות מיליוני יורו. בדיעבד, עיתוי האקזיט לא יכול היה להיות מושלם יותר. לאחר שגבאי קנה במשך שלוש שנים נכסים במחירים הכי נמוכים שאפשר, ליהמן ברדרס נכנסו לחברה בשיאו של השוק. הצ'ק נרשם והופקד, ולכן לפשיטת הרגל של ליהמן ברדרס אין משמעות מבחינת העסקים של גרנד סיטי.

"מדובר בכספי מוסדיים שנוהלו על ידי הקרן", מסבירים בגרנד סיטי. "בעקבות פשיטת הרגל הכסף יעבור לניהול של מישהו אחר: במקום ליהמן ברדרס זה יהיה קרדי סוויס, גולדמן סאקס או כל גוף בנקאי אחר מבין 20 הגופים המתמודדים על הרכישה. האקזיט הזה נעשה ערב המפולת בפרמיה מאוד משמעותית. אבל אף על פי שליהמן נכנסו בשיא, אנחנו עדיין העסקה הכי טובה שהם עשו. לא שמדובר בקרן לא מקצועית חלילה, פשוט הנדל"ן בכל מקום נפל". גם עדי קייזמן שיפר את חוסנו הפיננסי ערב המפולת, כשגייס בסוף 2006 את שיכון ובינוי של אריסון כשותפה שווה להשקעותיו.

גם כיום, כשנראה שתחומי הנופש והתיירות הם מותרות שייפגעו ראשונים מהמשבר, במלונות ליאונרדו ובגרנד סיטי משוכנעים שיצליחו להמשיך לצמוח ב-2009. בסביבתו של גבאי מספרים כי הוא לא נכנס לעסקה בלי תשואה מינימלית על ההשקעה של 20%. בפועל הוא מצליח להגיע לתשואה אפילו יותר פנטסטית, ולכן אין פלא שהוא הצליח להצית את הדמיון של כל כך הרבה משקיעים ישראלים. ב-2009 צפויה גרנד סיטי להגיע למחזור של 200 מיליון יורו, 20% יותר מאשר ב-2008. בנוסף גרנד סיטי נהנית מדירוג אשראי A. "רק בגלל ותק לא קיבלנו AA, שהוא הדירוג הכי גבוה לרשת מלונות", אומרים בחברה.

רוג'ר, לעומתו, מודה בפה מלא שהמשבר מעכב מאוד את התוכניות להגיע ל-80 מלונות עד 2011 כפי שהצהיר פתאל כשהשיק את הקרן, ושהמשבר אולי יפגע במידה כזו או אחרת בתפוסות. ואולם ברשת עדיין מצפים לתפוסה של 70%-80%, תשואה של 8%-12% על ההשקעה ומחזור של 85-90 מיליון יורו.

"היתרון של רשת מלונות בגרמניה, להבדיל למשל מרשת ישראלית, הוא שגם אם הגרמנים יוותרו על חופשות ביעדים רחוקים עדיין יש פוטנציאל אדיר לתיירות פנים", אומר רוג'ר, "שלא יהיה ספק: הגרמנים והאירופאים לא יוותרו על חודש החופשה שלו הם זכאים, גם לא בשנת מיתון".

אחת הסיבות להצלחת המלונות הישראליים היא שבעוד הרשתות הגדולות בחרו בשנים האחרונות באסטרטגיה של מלונות פאר של חמישה כוכבים מצד אחד ופלח שוק תחתון של מלונות באדג'ט זולים מצד שני, הישראלים נכנסו בעיקר לשוק המוזנח של מלונות שלושה כוכבים, שכיום נהנה מהצמיחה הגדולה ביותר.

אבל ב-2004, כשהשחקנים הישראלים החלו להיכנס לברלין, זה לא היה מובן מאליו. השוק הגרמני עדיין היה עמוק במיתון שממנו יצא רק ב-2006 לאחר המונדיאל ועלייתה לשלטון של הקאנצלרית אנגלה מרקל. באותו זמן שוקי הנדל"ן בבריטניה, ספרד ומזרח אירופה רתחו ונראו הרבה יותר מפתים וקורצים. כשגבאי עזב את ישראל הוא בכלל חלם על שוק הנדל"ן הלוהט בלונדון, אבל אחרי שבדק אותו מקרוב החליט שהכל יקר מדי לטעמו. בכירים בשוק מספרים שגבאי לא זנח את הפנטזיה על לונדון, ומרגיש שהשוק הזה מתחיל להיפתח בפניו בעקבות המשבר הגלובלי והתפוצצות בועת הנדל"ן.

"אני רוצה לעשות עסקים בלונדון כי לונדון היא מקום אסטרטגי. כל מלונאי רוצה לפעול בלונדון. אני מאמין גדול בעתיד המזהיר של ברלין, אבל היא אף פעם לא תהיה בירת פיננסים עולמית כמו לונדון", אומר גבאי למקורביו.

"ליאונרדו הוטלס יהיה מותג אירופי רציני ומוביל"

דניאל רוג'ר, מנכ"ל רשת מלונות ליאונרדו, שונה מאוד מהפרופיל המוכר של הנדל"ניסטים הישראלים שפעילים בגרמניה. יש לו גינונים של ג'נטלמן אירופי, הוא לא חלק מהקליקה הישראלית המקומית, ועל אף שהעברית שגורה בפיו - זאת עברית של בית מרקחת.

רוג'ר (63) הוא יהודי דרום-אמריקאי ממוצא גרמני שעלה לישראל בגיל 23 ועובד כבר כמה שנים במלונאות באירופה. הוריו היו חלק מקהילה קטנה של כ-20 אלף יהודים בצ'ילה והגיעו לשם, כל אחד בנפרד, לאחר שברחו מגרמניה ערב המלחמה.

ב-2006 הגיע רוג'ר לברלין, העיר ממנה ברחה אמו בשנות ה-30, כדי להקים רשת מלונות אירופית בבעלות ישראלית של דוד פתאל. רוג'ר מאמין גדול בעתיד של העיר: "עוד חמש-עשר שנים ברלין תהיה ניו יורק של אירופה", הוא מבטיח, "היא לא יקרה ולא מאיימת כמו לונדון ופאריס. היא מאוד ידידותית לזרים, שיוצאים מכאן עם חשק לחזור. זול לגור פה, אפילו יותר מבתל אביב. עם השלמת בנייתו של שדה התעופה הבינלאומי החדש בעוד שלוש שנים היא תיהפך למרכז העצבים של כל הטיסות מהמזרח הרחוק כמו סין והודו - שווקים שיכולים לייצא הרבה מאוד תיירות".

למה הימרתם על השוק הגרמני?

"לאחר שערכנו מחקרים הגענו למסקנה שכדאי להתחיל בגרמניה אם רוצים דריסת רגל באירופה. המחירים כאן היו סבירים. כיום אנחנו מיוצגים בעשר ערים בגרמניה ובחמש ערים בבלגיה. אנחנו רוצים להתפתח, ויש לנו כוונה להתרחב גם להולנד ולמדינות אחרות. ליאונרדו הוטלס יהיה מותג אירופי רציני ומוביל".

עד כמה פתאל מעורב בניהול?

"מעורב מאוד. מגיע לכאן פעמיים בחודש כדי לבחון פרויקטים חדשים או כדי לערוך שיחות עם בכירים. הוא מגיע לברלין וגם לערים אחרות שאנחנו פעילים בהן".

בעבר פתאל דיבר על כך שחברת מלונות חייבת לשמור על איזון בין נכסים בבעלותה, נכסים בשכירות ונכסים בניהולה בלבד מסיבות של פיזור סיכונים. דווקא באירופה אתם מחזיקים כמעט אך ורק בנכסים בבעלות מלאה. האם זה הופך אתכם כעת לפגיעים יותר?

"רוב הנכסים נמצאים בבעלות קרן פתאל. יש לנו גם שבעה מלונות ששכרנו ל-20 שנה. יכול להיות שניקח עוד כמה מלונות בשכירות או בניהול בלבד בעתיד הקרוב. רכשנו שם מצוין כחברת ניהול. מדי יום אני מקבל הצעות לנהל מלונות בערים מרכזיות באירופה. בעתיד הקרוב יהיו לנו עוד מלונות בניהול ובשכירות בלבד. קודם כל מכיוון שההון של הקרן כבר הושקע, והתקופה הנוכחית לא הכי אידיאלית לגיוס קרן שנייה. אני מאמין שבעתיד הקרוב פתאל ירצה להקים קרן השקעות שנייה".

במה באה לידי ביטוי הישראליות של הרשת? האם היה לכם חשוב להעסיק עובדים ישראלים?

"הישראליות באה לידי ביטוי ברוח ההצלחה שלנו. יש ישראלים שמעורבים בניהול החברה אבל לא חיפשנו עובדים בישראל. קודם כל אנחנו צריכים להתאים את עצמנו לתרבות של המקום שבו אנחנו פעילים. באירופה הכל מתנהל אחרת. זו היתה טעות לכפות על האירופאים עובדים ישראלים ושיטות ישראליות. תחלופת העובדים כאן נמוכה מאוד ביחס לישראל. יש פקידי קבלה שממלאים את התפקיד הזה במשך שנים.

"במארס ייפתח מלון ליאונרדו ברמת החי"ל בתל אביב. אני מאמין שלמלון יגיעו לקוחות שמכירים את המותג מגרמניה ומשווייץ".

לרקע היהודי-ישראלי שלך יש משמעות בניהול רשת מלונות בגרמניה?

"זו החלטה עסקית, לא החלטה אמוציונאלית. ברלין היא עיר בירה אולי עם איכות החיים הכי גבוהה באירופה. אני נהנה לגור בה. אני לא מרגיש גרמני אלא ישראלי. אני שמח שהצלחתי להשתלב כל כך טוב. בנימה אישית אני יכול להגיד לך שכשהייתי צעיר בצ'ילה רציתי להיות עיתונאי. ההורים שלי אמרו לי - ?אתה טמבל, בזה תוכל לעבוד רק בצ'ילה. תעשה משהו אחר שתוכל לעשות בכל מקום בעולם'".

ארומה ינסו להצליח במקום שבו קסטרו נכשלו

"קסטרו ברלין נהפך כל יום יותר ויותר למותג. החנות שלנו בברלין משתרעת על פני אלף מ"ר. זו לא חנות - זה בניין של חמש קומות. אתם צריכים לראות את זה. הקמפיין הוא הקהל העצום שעובר על המדרכה ורואה אותנו - 14,500 איש בשעה. גרמניה בשבילנו זו אוניברסיטה. כיום אנחנו כבר יכולים לומר שאנחנו מצליחים שם, ולכן אנחנו יכולים להצליח בכל מקום".

כך אמר גבי רוטר, בעל השליטה בקסטרו, במארס 2007. ביולי 2008 סגרה את שעריה חנות הדגל בברלין, שנפתחה ב-2006. קסטרו היתה אמורה להקים עד 2009 40 חנויות גברים ו-40 חנויות נשים בגרמניה, אך כיום יש לה רק ארבע חנויות - אחת לנשים ושלוש לגברים ונשים גם יחד.

כעת הגיע התור של רשת ארומה לנסות את מזלה בבירת גרמניה. ארומה תל אביב, שבבעלות סער שפע, פתחה לפני חודשים מעטים סניף בפרידריכשטרסה, שדרת קניות מהודרת במזרח ברלין. הסניף הוא בעיצוב ומיתוג זהים לסניפים בישראל, וממוקם ממש בצמוד לצ'ק פוינט צ'רלי, המחסום המפורסם ביותר בין מזרח ברלין למערבה.

הכניסה של ארומה תל אביב לגרמניה לא היתה חלקה, וחל עיכוב של חצי שנה במועד הפתיחה של בית הקפה בגלל בעיות בשיפוץ הנכס והיכרות מועטה עם הביורוקרטיה הגרמנית. זאת היציאה הראשונה של ארומה תל אביב מחוץ לגבולות ישראל. ארומה ישראל שבבעלות אחיו של שפע, יריב, פעילה כבר בארה"ב, קנדה ורומניה.

מחירי הנדל"ן בברלין: "כמו שדרות אחרי הקסאמים"

המשרדים של רבין סביון, מנכ"ל ADO נכסים, ממוקמים בלב אזור תעשייתי מחוספס במרכז ברלין. זה יכול היה להישמע סביר לחלוטין, אלמלא העובדה שבברלין אין אזורי תעשייה. כלומר יש מפעלים לשעבר שנהפכו לחללי תצוגה לאמנות או למועדונים, אבל לא את הדבר היצרני האמיתי.

כשמשתכנעים שזאת אכן הכתובת ונכנסים למשרדי החברה, שבשליטת עדי קייזמן ושרי אריסון, מגלים תמונה אחרת: שתי קומות של משרדים שוקקים המשקיפים על נהר השפרה ועל מרכז ברלין. אחד המשרדים מזכיר יותר חדר מבצעים שבמרכזו פרושה מפת ענק של העיר ועליה דגלונים המסמנים את כיבושי החברה: יותר מ-120 בנייני מגורים ו-3,200 דירות ושטחי מסחר.

סביון, 41, מקבל את האורחים במשרדו על ספות עור שחורות לצד חפצי יודאיקה ובקבוק "שיבאס ריגאל" חצי ריק, אולי בהשפעת החדשות הקשות על משבר האשראי. "זה בשביל האורחים. אני דווקא לא שותה ויסקי, אבל אלה באמת ימים לא קלים. ובכל זאת כשאנחנו מסתכלים על העסק שלנו יש הרבה דברים טובים גם שקורים כתוצאה מהמשבר", הוא אומר. "תאמין או לא - גם בשוק של היום יש בנקים שמוכנים לממן אותנו בתנאים לא פחות טובים מאלה של לפני המשבר. יש בנקים שאומרים: זה הזמן שלנו. בנקים שהם במצב טוב - זו ההזדמנות שלהם לצעוד קדימה.

"זה יהיה סלקטיווי, לא הרמות שראינו לפני שנתיים ושלוש. הרבה פחות נפח של עסקות. האסטרטגיה שלנו היתה לקנות 10,000 דירות, הגענו ל-3,200 ועצרנו בגלל המצב. חברה אוסטרית שהתחילה פחות משנה לפנינו הגיעה ל-28 אלף דירות והכריזה על פשיטת רגל. גם לגדול צריך לדעת איך. צריך הרבה אוויר לנשימה. אין קסמים בברלין".

זה גם מה שחשבתם לפני שנתיים, כשנכנסתם לכאן?

"אבסולוטלי. דיברנו על מינימום של חמש שנים. גרמניה לא עלתה לשיאים של מזרח אירופה, זה שוק יציב. ובכל זאת מה שציפינו שיקרה תוך ארבע שנים קורה אחרי שנה וחצי. נגיע לאן שאנחנו רוצים יותר מהר ממה שציפינו. המוצר שלנו הוא בתי מגורים משפחתיים שאנחנו רוכשים מפשיטת רגל או מ'מאמא ופאפא' - בעלים פרטיים מבוגרים שלא נגעו בבניין יותר מ-20 שנה ולוקחים 3.5 יורו שכירות למ"ר במרכז ברלין. זה ממש כמו בשדרות אחרי הקסאמים. אתה מנער את הבניין, משפץ את החזית ומוציא את הדיירים שלא משלמים".

אין בגרמניה בעיות רגולטוריות קשות בכל הנוגע להעלאת שכר דירה ופינוי דיירים?

"גרמניה היא ללא ספק שוק בעייתי יותר בדברים האלה. אבל אם אתה עושה את הדברים בצורה נכונה, אתה מגלה שאפשר לעשות הכל. יש אנשים שבאים מבועתים: פה אתה לא יכול להוציא בן אדם בחיים. זה לא נכון. כל יום אנחנו מוציאים דיירים. רכשנו בניין ששכר הדירה הממוצע בו הוא 3.3 יורו למ"ר, וחצי מהדיירים כבר בחוץ. שיפצנו עשר דירות, והשכרנו אותן ב-7.80 עד 8.40 יורו למטר.

"יש לנו על ההשקעה תשואה של כ-7%, אבל אנחנו נמצאים במגמת עלייה מתמדת. זה לא נכס מניב קלאסי, שאתה יודע מראש מה תהיה התשואה. בתקופה של 12-15 חודשים מקניית הבניין יכולה להיות ירידה בהכנסות בגלל הטלטול של הבניין. כשאני קונה במחירים של 500 ו-600 יורו למטר זה בערך אותו מחיר כמו בקרית שמונה אחרי חיזבאללה. זה אותו מחיר בערך. לאן זה יירד? ל-300 יורו למטר? עלויות הבנייה וההוצאות הנלוות מגיעות ל-2,200 יורו למטר. הורדנו את עלויות התחזוקה בצורה מדהימה, העלנו את שכר הדירה ומכונת השיווק שלנו יודעת להשכיר בין 60 ל-70 דירות בחודש. אנחנו נראים כמו חברה שעובדת 10 שנים, על אף שאנחנו כאן הרבה פחות".

אנשי נדל"ן גרמנים אומרים שאי אפשר לצפות את כיוון השוק בגלל ההיסטוריה המיוחדת של ברלין. לפני מלחמת העולם השנייה חיו בה מיליון תושבים יותר, ולאחר המלחמה התפתחו במקביל שתי ערים נפרדות שאוחדו לאחת. המשמעות: היצע הדירות אדיר. נפילת החומה הותירה שטחים פתוחים שעומדים ריקים בלב העיר, עד כדי כך שאפשר לבנות פה עוד עיר שלמה באזורים הכי אטרקטיוויים. איפה בפאריס או בלונדון אתה יכול למצוא מגרשים ריקים במרכז העיר? יותר מכך: גרמנים רבים משוכנעים שמינכן, פרנקפורט והמבורג יישארו המרכזים הכלכליים, ושברלין תישאר ענייה וללא מקומות עבודה. רק משקיעים מחוץ לגרמניה בטוחים שהמחירים חייבים לעלות. אולי יש כאן תפישה שגויה של זרים, ובעצם יותר מדי גורמים דוחפים את המחירים למטה? גם אם ברלין תהיה הדבר הבא, זה יכול לקחת 20 שנה עד שהמחירים יעלו. הפוטנציאל אדיר, אבל באיזה טווח?

"יש כאן תשתית לחמישה-שישה מיליון איש. כיום חיים כאן רק 3.5 מיליון. כל האופרציה שלנו מושתתת על אמונה גדולה בעיר הזאת, אמונה המגובה בעובדות ובניסיון. הביקוש לדירות במרכז הוא אדיר ומחירי השכירות רק עולים. כשאתה רוצה לעשות אקזיט אחרי חמש עד שבע שנים, אז אתה מצפה שהמחירים לא יהיו 500 יורו למטר. יש לנו פה יתרון יחסי, התמקצענו לגמרי. ברלין תהיה הדבר הבא. היא מרתקת ונותנת איכות חיים. היא גדולה פי ארבעה מפאריס, אבל האוכלוסייה בה צעירה פי שלושה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#