מיהן השכונות החסינות למשבר בשוק המקומי? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מיהן השכונות החסינות למשבר בשוק המקומי?

נוה רסקו ברמת השרון, בית הכרם בירושלים והצפון הישן בתל אביב - מתאימות למחפשים קרקע יציבה ■ בזמני מיתון עוזבים את השוק הגורמים שמשפיעים עליו כשיש לאנשים כסף ונותרים רק הגורמים השורשיים שקובעים את שוויו של הנכס ובראשם הכלל הבסיסי - מיקום, מיקום, מיקום

תגובות

צהלה בתל אביב? רחביה בירושלים? כפר שמריהו? הרצליה פיתוח? או אולי סביון, קיסריה, רמת אביב ג'? מי מבין השכונות האלה תצלח את המשבר הכלכלי הגדול ללא ירידות מחירים משמעותיות? סביר להניח שאף לא אחת, משום שאף אחת מהן לא מצוידת בערכת הישרדות נדל"נית כנגד מפולת, שהיא נחלתן של שכונות ספורות בלבד.

חלק נרחב מהכתבות שעוסקות בנדל"ן מהשנים האחרונות דנו בשוק פורח ומשגשג שהצמיחו נובורישים מקומיים שאליהם הצטרפו מיליונרים שהגיעו מחו"ל. בישראל נוצר שוק חדש של בתים ודירות במחירים שלא הכרנו. לא סתם פרויקטים יוקרתיים, אלא פרויקטים "מגה יוקרתיים" שכל דירה בהם עולה מיליוני דולרים. לפתע הוקמו כאן מגדלים אופנתיים, בתים מעוצבים עד קנאה, וילות שכמו לקוחות ממדינות אחרות. ממדי השוק הזה היו כה גדולים, עד ששכונות שלמות הוקמו לכבודו - החל במרינה באשדוד ומערב נתניה, עבור בפרויקטים היוקרתיים במרכז ירושלים ומגדלי היוקרה בפארק צמרת וכלה בשימור מבנים ישנים במרכז תל אביב - כולם נועדו לספק את הביקושים של אותה אוכלוסייה עשירה.

הזמנים השתנו. שוק תושבי החוץ, שהיווה חלק חשוב בשוק הזה, נכחד כמעט לחלוטין. בעלי הון רבים נמצאים בהליכים מתקדמים של אובדן הון, ורמת הביקוש לנדל"ן המגה יוקרתי הזה ירדה משמעותית. היצעים, לעומת זאת, לא חסרים, ולפיכך ירידות המחירים בשוק הזה הן בגדר עובדה קיימת.

גם בחינה היסטורית קצרה של שוק הנדל"ן מראה שהשוק היוקרתי הוא השוק הרגיש ביותר בעת מיתון. במיתון של סוף שנות ה-90 ותחילת העשור הנוכחי נפלו מחירי הווילות בשכונות היוקרתיות בישראל, ובראשן קיסריה והרצליה פיתוח, ב-30%-40% - הרבה מעבר לממוצע של נפילות המחירים בשאר תחומי הנדל"ן.

ומה לגבי הצד השני של הסקאלה, דירות בשכונות עוני? האם הן חסינות יותר מנפילות מחירים בשעות משבר? תלוי כיצד מסתכלים על השאלה. שכונת הרווקיה, למשל, היא אחת מהשכונות הזולות בטבריה, שמלכתחילה אינה נחשבת לעיר שבה פועל שוק נדל"ן משגשג ומצליח. שמואל בראל מסוכנות רימקס גולד הפועלת בעיר מספר כי מחירה של דירת שלושה חדרים בשיכון ישן בשכונה יכול להגיע ל-120-130 אלף שקל. "זה מחיר הבלוקים, שמשקף מחיר קרקע אפס", הוא אומר. "קשה מאוד לרדת מהמחיר הזה". עם זאת, הוא מספר כי יכולות לעבור שנתיים-שלוש עד שדירה תימכר בשכונה, כי אין קונים.

תקופת הפריחה של 2004-2007 פסחה לחלוטין על העיר בכלל ועל שכונת הרווקיה בפרט. לא רק שהמחירים לא עלו, אלא שהם ירדו והגיעו לרמות הנוכחיות. ייתכן שבמשבר הנוכחי הירידות לא יהיו חדות, אך ממילא אין לאן לרדת וגם אין סיבה לצפות לעליות בתקופת הפריחה הבאה.

אם כך, שכונות עשירות נופלות בעת משבר, ואילו הנדל"ן בשכונות עניות נותר במחיר מינימלי. דוגמה נוספת לשכונות שימצאו את עצמן בבעיה בעת משבר היא אלה המיועדות לזוגות צעירים, כמו שכונות מסוימות במודיעין, אם המושבות בפתח תקוה, שכונת 200 בהוד השרון וקרית השרון בנתניה. זוגות צעירים רגישים לעיתות משבר - הם עדיין לא מבוססים מבחינה מקצועית; פעמים רבות מקומות עבודה מעדיפים לפטר תחילה את הצעירים; ואין להם רזרבות כלכליות רציניות להתמודדות עם משבר.

אזורים שאהודים על אוכלוסיית היי-טק, כמו מושבי השרון ושכונות ברעננה, סובלים גם הם מירידת מחירים עקב הבעיה שאליה נקלע הענף. סביר להניח שגם מקומות מרוחקים מאזור המרכז, שבשנים האחרונות עלו בהם הביקושים בזכות קרבתם לכביש חוצה ישראל ושאיפה לאיכות חיים טובה יותר מאשר בלב העיר, יאבדו ביקושים עקב עלויות הנסיעה הגבוהות.

למעשה, ברוב המקרים הסיבות שהביאו לעליות המחירים שנרשמו בתקופת הפריחה יהיו גם הסיבות לירידות שיפקדו אותם. כבר עכשיו יש סימנים ראשונים לירידות מחירים - מתונות אמנם - ברוב האזורים האלה.

אז כיצד נראית "שכונה עמידה"? לא מדובר בשכונות שמציעות נכסים יקרים מאוד, וגם לא זולים מאוד; הן לא מספקות איכות חיים טובה במיוחד, ואף לא את הדיור הטוב ביותר; הן נמצאות מחוץ למעגל האופנתיות, ולרוב לא נשמע על הרבה סלבריטאים שרוכשים שם דירות; הן לא רשמו שיאי עליות מחירים בעת הפריחה; האוכלוסייה שחיה בהן היא מהמעמד הבינוני-גבוה, סולידית ולא צעירה מדי.

נשמע קצת אפרורי? זה בדיוק העניין. בזמני מיתון עוזבים את השוק הגורמים שמשפיעים עליו כשיש לאנשים כסף, ונותרים רק הגורמים השורשיים שקובעים את שוויו של נכס, ובראשם הכלל הבסיסי - מיקום, מיקום, מיקום. גורם חשוב אחר הוא הרכבה הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה, שיחסית לחתכים אחרים אמור להיות חסין יותר בפני משברים. גורם חשוב שלישי הוא יחס קבוע של ביקושים שעולים על היצעי דירות.


שכונת בורוכוב גבעתיים

אם ייערך סקר נרחב בנוגע להתנהגות ערים בעיתות משבר, סביר להניח שגבעתיים תתגלה כעיר האיתנה ביותר בישראל במצבי משברים. היא נהנית ממיקום מעולה, והנגישות ממנה למרכז תל אביב טובה יותר מהנגישות משכונות תל-אביביות רבות. מתגוררת בה אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי איתן ושיעורי הבנייה בשכונה מועטים יחסית והביקושים לדירות גדולים.

במיוחד בולטת בה שכונת בורוכוב, שגובלת בשכונת עלית מצפון, ברחוב כצנלסון בדרום, במערב ברחוב עליית הנוער ובמזרח ברחובות סירקין ובלוך. עיקר הבנייה בשכונה היא של בתים ישנים בני שלוש-ארבע קומות, רובם ללא מעליות. בשנים האחרונות מותקנות ברבים מהם מעליות ביוזמת הדיירים. השכונה מונה כ-2,500 משפחות, רובן בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה. אין בה עתודות קרקע לבנייה, הביקושים גדולים וההיצע נמוך. בנייה חדשה מתבצעת לאחר שיזמים מאתרים מבנים ישנים להריסה.

דינמיקת מחירים: כבר לפני 12 שנים מחירי הדירות בשכונה הגיעו לרמות של 300 אלף שקל לחדר. המיתון של סוף שנות ה-90 ותחילת העשור הביא לירידת מחירים של עד 10% במחירים. ב-2003 השכונה החלה להתאושש מירידות המחירים (באזורים אחרים בישראל, לעומת זאת, העלייה החלה רק ב-2004-2005). ב-2005 רמות המחירים המקובלות חזרו לאלה שהיו נהוגות ב-1997 והגיעו ל-285-310 אלף שקל לחדר. בארבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשכונה בשיעור ממוצע של 30% ל-350-420 אלף שקל לחדר.


שכונת שמבור חיפה

חיפה רשמה בעשור האחרון ירידות מחירים מצטברות של 30% ויותר. שכונה אחת לא השתתפה בסחרור - שכונת שמבור, הממוקמת בין שדרות מוריה במזרח, ואדי מתחת לרחוב מרגלית במערב, ואדי מתחת לרחוב ליטאניס בדרום ורחוב רחל בצפון. השכונה השקטה נמצאת בדיוק באמצע הדרך בין מרכז הכרמל ומרכז אחוזה. בעבר התגוררה בה נציגות מכובדת של משפחות רקאנטי, עופר, דנקנר וג'ינאו.

השכונה כוללת בעיקר מבנים של שלוש קומות בני 40-70 שנה, שבכל אחד מהם שלוש-שש דירות. בין השאר יש בהם מבני באוהאוס, והרחוב היוקרתי ביותר בשכונה, שדרות הנדיב, הוכרז בשלמותו כרחוב לשימור. כמו כן יש בשכונה וילות ישנות, שנמכרות בהדרגה ליזמים, שמקימים במקומן פרויקטים חדשים.

רוב תושבי השכונה הם חיפאים ותיקים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה. בשנים האחרונות נכנסו לשכונה תושבים חדשים ממעמד דומה.

דינמיקת מחירים: במשבר שהתרחש לפני שבע שנים מחירי הדירות הרגילות בשכונה ירדו בשיעורים מתונים מאוד - כ-15% במחירים דולריים - אך יש לזכור כי ב-2002 שער הדולר הגיע לשיא. מחירי הנכסים המיוחדים, לעומת זאת, נותרו כשהיו עקב ההיצע הקטן. ב-2005 מחיר חדר בדירה בשכונה נע בין 240 ל-270 אלף שקל. המחירים בשכונה עלו מאז במתינות, והם מגיעים כיום לרמות של 250-300 אלף שקל בעבור דירות רגילות. עם זאת, ברוב חלקי העיר מחירי הדירות רשמו ירידות בשנים האחרונות, כך שעליות המחירים האלה בשכונת שמבור אינן זניחות. כשמדובר בדירות חדשות המחירים כפולים ואף יותר מהמחירים הממוצעים. מחירי מגרשים בגודל כדונם שמיועדים לבנייה נעים בסביבות מיליון דולר וניתן להקים עליהם חמש-שש דירות.


נוה רסקו רמת השרון

נוה רסקו היא תופעה של ממש. בעוד שרמת השרון מתפתחת בעיקר לכיוון מערב, עם שכונות של וילות וקוטג'ים שצצו בעיר החל בשנות ה-90, השכונה המזרחית הזאת נותרה מבוקשת מאוד, עם מעט מאוד היצעים ועסקות שנסגרו בה.

בשכונה יש בעיקר בתים צמודי קרקע טוריים, ארבעה רבי קומות ומבנים בני שלוש-ארבע קומות. תושבי השכונה הם רמת-שרונים ותיקים ברמה גבוהה, שפיתחו לשכונה נאמנות חזקה. כתוצאה מכך היצע הנכסים בשכונה נמוך מאוד, ופועל יוצא מכך הוא מספר העסקות המועט. הביקושים, לעומת זאת, גדולים.

דינמיקת מחירים: מחירי הדירות בבנייה רוויה נותרו יציבים בין 2000 ל-2004, תקופת שיא המיתון, והם הגיעו לרמה של 300 אלף שקל לחדר. בפריחה של השנים האחרונות קפצו המחירים לרמה של 420 אלף שקל לחדר. מחירי הבתים צמודי קרקע עלו בחמש השנים האחרונות ב-60%, לרמות של 8,000 שקל למ"ר.


בית הכרם ירושלים

הגורם הדומיננטי שהקפיץ את המחירים בירושלים היה תושבי החוץ. עכשיו, כשהשוק התרוקן מהם כמעט לגמרי, השכונות שהיו אהובות עליהם במיוחד עתידות לרשום ירידות מחירים גדולות יחסית.

שכונה שלא השתתפה בחגיגה היא בית הכרם, שנמצאת בדרום-מערב העיר, בין קרית משה בצפון לבין בית וגן בדרום. השכונה הוותיקה, שנכללה ב"שכונות הגנים" של האדריכל והמתכנן ריכרד קאופמן, כוללת בעיקר בתים בני שלוש-ארבע קומות שבהם דירות של שלושה-חמישה חדרים. בשכונה יש גם כמה קוטג'ים ותיקים. האוכלוסייה בשכונה היא ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה, וכוללת בעלי מקצועות חופשיים. השכונה מצטיינת בין השאר במוסדות החינוך שבה.

דינמיקת מחירים: למרות הפיגועים הקשים של האינתיפאדה השנייה, מחירי הדירות בשכונה לא ירדו במידה רבה. לפני שבע שנים מחיר דירה הגיע לרמה של 270-300 אלף שקל לחדר בממוצע. ב-2005 המחיר עלה לרמות של 300-340 אלף שקל, ואילו עתה מחירי הדירות בשכונה נעים בין 380 אלף ל-420 אלף שקל לחדר.


הצפון הישן תל אביב

אין מה לעשות: תל אביב היא הבירה הכלכלית של ישראל, העיר שחלק ניכר מצעירי המדינה מעוניין להתגורר בה, האזור שמרכז בתוכו את היצע התעסוקה הגדול. לפחות בכל הקשור למגורים לב העיר הוא אזור הצפון הישן: הרחובות אוסישקין ובני דן בצפון, בן גוריון בדרום, אבן גבירול ממזרח ובן יהודה במערב.

זהו אזור המגורים המבוקש ביותר בישראל, והוא מושך אליו אנשים גם בעיתות פריחה וגם במשברים. זה הסוד ליציבות הרבה שלו במשך השנים. לא פעם הדירות זקוקות לשיפוץ רציני, לעתים נראות כמו גרוטאות של ממש, ומקומות חנייה - אין, אבל האנשים נוהרים אל האזור. אוכלוסיית האזור מעורבת: החל בבעלי דירות שגרים בדירות שלהם, חלקם הגדול מבוגרים שגרים באזור במשך עשרות שנים, וכלה בשוכרים צעירים, שמתגוררים בדירות של יורשים שאינם חיים בסביבה.

דינמיקת מחירים: בצפון הישן יש מחירים מגוונים. ואולם אם מתייחסים ל-12 השנים האחרונות, מגלים כי מחיר חדר בעיר עלה מרמות של 210-260 אלף שקל ב-1997 ל-320-360 אלף שקל ב-2002. ב-2005 המחירים ירדו ב-10% בערך לרמות של 285-320 אלף שקל. מאז המחירים עלו בכ-40% לרמות של 450-520 אלף שקל.


סייעו בהכנת הכתבה: קאופמן נכסים, אמרלד נכסים, השמאי גד קרן, השמאי ערן וולקן, השמאי גיל יזרעאלי, אנגלו סכסון חיפה, אנגלו סכסון רמת השרון, תיווך רמת השרון



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#