משקיעים מתחילים רוכשים דירות בלי הבחנה - והמחירים מזנקים

המשקיעים שברחו משוק ההון לאחר המשבר סבורים כי תחום הנדל"ן הוא היציב והבטוח ביותר ■ הם רוכשים דירות מכל הבא ליד בשכונות ישנות בפריפריה, ובונים על התשואה מההשכרה ■ המחירים מזנקים, אבל בשוק מעריכים: עלולה להתרחש מפולת בשווי הדירות

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

דירת שלושה חדרים בקומה רביעית ללא מעלית בשיכון ישן בשכונת צור שלום בקרית ביאליק נמכרה באחרונה ב-190 אלף שקל. הדירה נמכרה בסכום זה על אף שבמשך ארבע שנים נכשלו מתווכים מקומיים בניסיונם למכור את הדירה ב-120 אלף שקל.

לא רחוק משם, בדרך עכו בקרית מוצקין, רכשה לפני קצת יותר משנה אשה דירה ב-220 אלף שקל, ועתה היא מתלבטת אם להיענות להצעה של משקיע למכור לו את הדירה ב-350 אלף שקל.

גם מחיריהן של דירות שלושה חדרים להשקעה בשכונות האצ"ל, שפרינצק ולבנון בקרית שמונה זינקו ב-30% בחודשים האחרונים, והגיעו לרמות של 200 אלף שקל. הסיבה לזינוק הזה היא ביקושים גדולים מצד משקיעים, שמתבססים על הסטודנטים של מכללת תל חי כעל השוכרים הפוטנציאלים שלהם.

כך למעשה נהפך ציבור משקיעי הנדל"ן לאחד הגורמים המשפיעים ביותר בכל הקשור לעליות במחירי הדירות שנרשמו באחרונה, ויש הרואים בתופעה זו איתות אזהרה לגבי כלל השוק.

סקר של עורך מחירון הדירות לוי יצחק בקרב 1,342 נסקרים מגלה כי 52% מרוכשי דירות יד שנייה ביוני-יולי, עשו זאת לצורכי השקעה. גם אם יש כאלה שסבורים כי תוצאות הסקר מוטות מעט, אין ספק לגבי המגמה - משקיעי הנדל"ן נהפכו בחודשים האחרונים לציבור רוכשי הדירות הגדול ביותר, וזאת לאחר שנים שהציבור הבולט בתחום זה היה הזוגות הצעירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אין מידע רשמי שמבודד את ציבור המשקיעים משאר רוכשי הדירות, אך קיימים נתונים לגבי כל אותם אלה שרוכשים דירות נוספות מעבר לאלה שנמצאות בבעלותם. במינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר נוהגים להתייחס לרוכשים אלה כאל משקיעים, כאשר גם מי שרוכש דירה נוספת בעבור הילדים, לדוגמה, עושה זאת בין השאר כדי לשמור על ערך כספו.

בתחילת העשור הגיע ציבור רוכשי הדירה הנוספת לשיעור של קצת יותר מחמישית מרוכשי הדירות. המשקל עלה במשך השנים, ובתחילת 2008 הוא הגיע ל-30%. עם פרוץ המשבר הגדול המגמה התחזקה בקצב מהיר בהרבה: בסוף 2008 בוצעו 33% מרכישות הדירות בידי רוכשי דירה נוספת. כיום, ההערכות השמרניות הן ששיעורם מגיע ל-36%, כשיש אינדיקציות שהשיעור גדול אף יותר. כך למשל, ההערכות במינהל הכנסות המדינה הן ששיעור המשקיעים בבאר שבע מגיע ל-40% מכל רוכשי הדירות בעיר, ואילו בחיפה מגיע שיעורם ל-36%. אלה נתונים מדהימים, מה גם שמדובר בשתיים מהערים הגדולות בישראל.

החסכונות של סבתא - לדירה

באחרונה פירסם איחוד רוכשי הדירות, גוף שמאגד רוכשי דירות לצורך רכישת דירות בהוזלה מקבלנים, כי 30% מהפונים אליו הם משקיעים. הנתון הזה מעיד על מגמה דרמטית יותר: רוב המשקיעים לא מחפשים דירות קבלן, ולכן ההערכה היא שציבור המשקיעים בשוק הדירות יד שנייה גדול בהרבה. מה גם שישנם משקיעים שרושמים את הדירות על שם קרובי משפחה, כדי לחמוק מחיובי מס.

"בחודש האחרון אנו עדים ללחץ של רוכשים לבצע קניית נדל"ן מכל הבא ליד", אומר יצחק. "על כל דירה פנויה יש מספר רב של קופצים. חלק מהאנשים אכן עושים פעולות מוצדקות, וחלקם מנסים לרכוב על הגל. אנו עדים לעתים לתופעה שבה דירה יוצאת לשוק, ובגלל שיש מתעניינים רבים בעל הדירה מעלה את מחירה באופן מוגזם. במרבית המקרים מדובר בדירות הנרכשות על ידי משקיעים או זוגות צעירים, ומחירן עד מיליון שקל, אך ברוב המקרים מחירן נמוך משמעותית".

יצחק מספר כי במהלך הסקר סיפרו המשתתפים על מקרים רבים שבהם אנשים שהיה בידיהם כמה מאות אלפי שקלים בחרו להשקיע בנדל"ן. כך למשל סיפר חייל משוחרר כי שיכנע את הוריו, שחסכו בעבורו כסף ללימודים, להשקיעו בנדל"ן. "הוא העדיף לקחת את הכסף שקיבל מהוריו ואת כספי החיסכון שאספה בעבורו סבתו, ולרכוש דירה קטנה על הכרמל בחיפה. הדירה אינה משופצת, אבל הבחור מאמין כי בעוד שנה הוא יצליח להוסיף כסף כדי לשפצה ולהוציאה לשוק דירות להשקעה", מספר יצחק.

להערכתו של יצחק, למרות עליות המחירים הגדולות שנרשמו בתקופה האחרונה, התשואות עדיין גבוהות ויש מספיק מקום למשקיעים נוספים לעלות על הרכבת.

השמאי חיים אטקין, הפועל בעיקר באזור חיפה והקריות, מסכים עם יצחק: "לא צריך להיות גאון גדול כדי לקנות דירה להשקעה. אנשים למדו איך מחשבים תשואה, והם קונים דירות. לפתוח פיצוציה זה אפיק מסובך ומסוכן הרבה יותר מאשר רכישת דירה להשקעה, במיוחד בפריפריה. מה כבר יכול להיות מסוכן ברכישת נכס שהשווי שלו נמוך מעלויות הבנייה שלו? עליות המחירים נבעו מכך שהמשקיעים זיהו פוטנציאל לתשואות גבוהות, וגם אם הם מקפיצים שם את המחירים, עדיין התשואות נותרות כדאיות. בשוק הנדל"ן אין משבר אמון בנוסח שוק ההון, ואני לא רואה שום פסול אם אותו חייל משוחרר משקיע קצת כסף בדירה".

"עדיף להשקיע בתל אביב"

אנשי נדל"ן אחרים סבורים אחרת. "מדובר בטעות רווחת, במיוחד בקרב 'משקיעים של שבת' - שאינם מצויים בעניין", אומר חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר נדל"ן בג'ינס ובעל טור ב-TheMarker. "אחד האלמנטים החשובים ביותר ברכישת דירה להשכרה הוא השבחתה, כלומר עליית שווייה. עד לפני שנה, מי שקנה דירות בחיפה ובקריות אולי קיבל עליהן תשואות טובות, אבל בפועל הפסיד - משום ששווי הדירות במקומות האלה ירד בעשרות אחוזים.

"מניתוחים השוואתיים שעשיתי עלה כי ב-15 השנים האחרונות, המקומות הטובים ביותר להשקעה היו דווקא תל אביב וירושלים, על אף שהתשואות השנתיות על הנכסים שם נמוכות יחסית ומגיעות ל-3%-4% בלבד. הסיבה לכדאיות הרבה היתה שמחירי הדירות בערים אלה עלו במידה ניכרת, אבל הבעיה היא שהמשקיעים המתחילים פונים דווקא לפריפריה ומסתנוורים מהתשואות הגבוהות - תוך התעלמות מהשווי".

עד סוף 2008, מחיר דירת שני חדרים בשכונת הדר עליון בהדר הכרמל נע בין 180 ל-200 אלף שקל. כיום, מחיר נכס כזה נע בין 260 ל-300 אלף שקל, ועדיין הוא מבטיח לבעליו תשואה של 7%. זו תשואה טובה, אבל אחרי עליות של כ-50% במחיר, קשה לדעת באיזו מידה בעלי הדירות החדשים יוכלו ליהנות מעליית השווי.

"מדובר בגל ביקושים מלאכותיים שאופף את השכונה הזו, וקשה לדעת מה יקרה בעתיד כאשר יחול שינוי במצב הכלכלי. האם העדר יעזוב והמחירים ייפלו? האם המחירים יישארו ברמה הזו? לכן, למרות התשואה הגבוהה יחסית שחיפה מבטיחה, אני לא בטוח שהשקעה בדירה בחיפה היא צעד כדאי במצב של היום", אומר לוי.

צריך לדעת לחשב תשואה

טעויות נוספות שמבצעים משקיעים מתחילים הן באופן החישוב של התשואה. לרוב, הם מחשבים את התשואה לנכס, כלומר את דמי השכירות השנתיים שיקבלו, לעומת העלות של רכישת הנכס (הרשלנים שבהם גם מתעלמים מעלויות נלוות לרכישת הדירה, כמו תשלום לעורכי הדין, מיסוי ושיפוץ). ואולם החישוב הזה אינו משקף את כדאיות ההשקעה.

החישוב הנכון צריך להתבסס על תשואה על ההון העצמי שהושקע, בניכוי ההחזרים על הליווי הבנקאי וההוצאות השוטפות. לא פעם אפשר להיתקל בדירה שהחזרי ההלוואה שנלקחה בגינה וההוצאות השוטפות עולים על דמי השכירות שמתקבלים בגינה, ולכן העסקה אינה כדאית.

האם תם עידן כדאיות ההשקעות בנדל"ן? לוי שולל את ההנחה, אך סבור כי במיוחד לאור עליות המחירים הגדולות שנרשמו בנכסים הללו בחודשים האחרונים, כיום מסוכן יותר להשקיע בנדל"ן. הבעיה היא, שכרגיל, האחרונים להשקיע בנדל"ן הם המשקיעים הלא מקצועיים, שמשלמים את המחיר הגבוה על הנכסים ומקבלים את התשואות הנמוכות יותר, בעוד המקצוענים כבר גוזרים את הקופון.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker