באר שבע: בירת המשקיעים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

באר שבע: בירת המשקיעים

עליות המחירים הפכו את העיר לאטרקטיווית פחות

>> אנו חיים בסביבה של מותגים ישראלים; מאכל לאומי זה פלאפל, אילת זה חופשה והשקעה בנכס מניב למגורים זה באר שבע. לא סתם "באר שבע" - מדובר בהשכרה לסטודנטים בסביבת האוניברסיטה "בתשואות דו-ספרתיות".

קיבלנו פניות רבות במערכת בנושא באר שבע: "מה דעתך על השקעה באזור האוניברסיטה?" "מהם האזורים המועדפים?" ועוד. קיבלנו פניות לניתוח ערים ואזורים אחרים, אך מספרם של כולם גם יחד לא הגיע למספר הבקשות והשאלות בנושא באר שבע. לא נותר לנו אלא לנתח את המותג הישראלי.

באר שבע משתרעת על שטח עצום של 117,500 דונם (לשם ההשוואה, שטחה המוניציפאלי של בת ים הוא 8,000 דונם), וישב בה כ-185 אלף תושבים. בכתבה זו ננתח את אזור הביקוש לדירות בשכירות באזור האוניברסיטה בלבד.

למרות ריחוק של כשעה בלבד ממרכז הארץ, לבאר שבע מאפיינים משלה בכל הקשור בנדל"ן: זהו המקום היחיד בו גובים המתווכים עמלה מ...המשכיר בלבד (באזור המרכז נהוג לגבות בימים אילו מהשוכר). תופעה נפוצה נוספת שאופיינית לעיר מתגלה בעת מכירת נכס על ידי ותיקי העיר. אלו מזמינים את הקונים הפוטנציאלים להתרשם מהנכס ומנהלים עמם מו"מ מקיף. לאחר שמסכמים שני הצדדים את פרטי העסקה, מודיע המוכר שהעסקה תכנס לתוקף מייד לכשימצא נכס חלופי למגוריו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מחירי נכסים:

מחירי הנכסים בבאר שבע הם חגיגה לעיניים. מחיר דירת שלושה חדרים נע מ-150 אלף שקל ועד 500 אלף שקל ויותר. ככל שנתקרב לאוניברסיטה יתייקרו הנכסים. ככלל, קיימת העדפה ברורה של הסטודנטים לשכור דירות במרחק של כ-5 דקות הליכה מהאוניברסיטה. האזורים המבוקשים הם שכונה ב' (שנחשבת איכותית יותר) ושכונות ד' ו-ג'. זו האחרונה ממוקמת מצדו הדרום מזרחי של האוניברסיטה, להבדיל מ-ב' ו-ד' הממוקמות מערבית לה, מעבר לשדרות רגר.

דירת 2.5-3 חדרים בשכונה ב', במשולש הרחובות המבוקש שמעוני, המשחררים וביאליק, תעלה כ-320-350 אלף שקל ודירת ארבעה חדרים בשטח של כ-100 מ"ר באותו אזור תעלה 400 אלף שקל, ולעתים יבקשו תמורתה אפילו 500 אלף שקל. בשכונות ג' ו-ד' המחירים נמוכים במעט.

ככלל, שוק הנדל"ן באזור מאופיין בחוסר יציבות מחירים. לעיתים ניתן למצוא מוכר שאינו בקיא במחירי השוק ומציע את הנכס בעשרות אלפי שקלים מתחת למחירו. מנגד, מוכרים רבים מזהים את הביקוש לנכסים בעיר בחצי השנה האחרונה, מציעים את דירתם למכירה ומעלים את המחיר תוך כדי המכירה. רבים מהביקושים נובעים ממשקיעים המגיעים מחוץ לעיר.

שוק השכירות:

ככלל, השונות הגדולה במחירים חלה גם על שוק השכירות. לרוב תושכר דירת שלושה חדרים (מתאימה לשני סטודנטים) סביב האוניברסיטה במחירים של כ-1,500-1,800 שקל בחודש, ודירת ארבעה חדרים המתאימה לשלושה שותפים ב-2,200-2,400.

תשואה צפויה על ההשקעה:

לאור האמור, התשואה הגולמית הצפויה על ההשקעה תנוע סביב 6% ותגיע לעיתים ל-7%. התשואה על הנכס תשתנה לחלוטין במקרה שנימנה עם אותם ברי מזל שרכשו את הנכס במחיר מציאה.

שיקולים בעד ונגד:

למה כן: בעלות על נכס בעיר הבירה (...בירת הנגב), ומעמד חברתי - גם אני משקיע בנדל"ן מניב בבאר שבע.

למה לא: התשואה היא כבר לא מה שחושבים, שוק הביקושים מצומצם ועונתי, הנכס מרוחק מהמרכז וההשבחה העתידית נמצאת בסימן שאלה.

סיכום:

בדיוק כמו שמסעדה מומלצת בספר טיולים נהפכת בן לילה למקום שנוי במחלוקת, כך גם מותג רב שנים בשוק הנדל"ן הישראלי יכול לשנות את עורו. כבר אמרנו בעבר שמחירי הנכסים בפריפריה עולים באיחור מה אחרי אזורי הביקוש.

מחירי הנכסים הגבוהים באזור המרכז הבריחו את המשקיעים ובחצי השנה (ואפילו שנה) האחרונה אנו עדים לעליות מחירים משמעותיות בבירת הנגב, במיוחד סביב האוניברסיטה. דירות שנמכרו לפני שנה ב-200 אלף שקל מוצעות כיום למכירה במחיר של 300 אלף שקל ואף יותר.

האם זהו זמן טוב לרכוש נכס מניב ב"בירת המשקיעים", לאחר השתוללות מחירים שכזו? איני בטוח. מנגד, אם בכל זאת חשקה נפשכם בדירת סטודנטים באזור, מומלץ לחכות כמה חודשים עד שחלק מאותם משקיעים שלא הצליחו להשכיר את הנכס עד תחילת שנת הלימודים האוניברסיטאית יתייאשו מהחזר המשכנתא החודשי ויציעו את דירתם למכירה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית". לתגובות: www.REjeans.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#