תחזית מוסף נדל"ן אינה מבשרת טובות לפריפריה גם ב-2009: המחירים לא יירדו - משום שהם ממילא בתחתית - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תחזית מוסף נדל"ן אינה מבשרת טובות לפריפריה גם ב-2009: המחירים לא יירדו - משום שהם ממילא בתחתית

בזמן הזה כנראה כבר אין נסים, ושוק הנדל"ן של הפריפריה לא ייבנה כתוצאה מהקיפאון של שוק הנדל"ן במרכז ■ במקרה הטוב שיעור ירידות המחירים בפריפריה יהיה נמוך מזה שבמרכז, וזאת מהטעם הפשוט שמחירי הדירות שם ממילא נמצאים ברצפה ■ כך סבורים אנשי מקצוע מהפריפריה בצפון ובדרום, שעמם שוחחנו לרגל גיליון סוף השנה

תגובות

>> בזמן הזה כנראה כבר אין נסים, ושוק הנדל"ן של הפריפריה לא ייבנה כתוצאה מהקיפאון של שוק הנדל"ן במרכז. במקרה הטוב שיעור ירידות המחירים בפריפריה יהיה נמוך מזה שבמרכז, וזאת מהטעם הפשוט שמחירי הדירות שם ממילא נמצאים ברצפה. כך סבורים אנשי מקצוע מהפריפריה בצפון ובדרום, שעמם שוחחנו לרגל גיליון סוף השנה.

את התחזיות הקדשנו הפעם ליישובי הפריפריה, הרבה משום שהם מהווים, לכאורה, אלטרנטיווה סבירה למי שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות במרכז. ואולם הם לא נשקלו בעבר כאלטרנטיווה, ושמאים ומתווכים אינם סבורים שהם יישקלו ברצינות בעתיד כחלופה למרכז המפנק והיקר. לחיים אטקין, שמאי מהקריות שפועל ברחבי המדינה, אין ספק בעניין: "המרכז לטעמי עדיין לא מיצה את עצמו, ואני לא מתכוון למחירים המשוגעים של מגדלי היוקרה. יש עוד לאן להתקדם. השוק בקריות ובחיפה, לעומת זאת, דורך במקום כבר עשור. שאל ילדים תל אביביים אם הם יודעים איפה זה קרית חיים. הם לא. זה נשמע רע, אבל זו המציאות", הוא קובע.

"המחשבה שאנשים יעברו להתגורר בחיפה משום שקשה להם במרכז אינה ריאלית. אם זה היה נכון, זה אמור היה לקרות כבר לפני שנים, אבל עובדה שזה לא קרה", מוסיף אטקין. "נכון שיש התעוררות של משקיעים תל אביביים שמתעניינים בבת גלים, אבל הם מסתכלים על נכסים חיפאיים במשקפיים תל אביביות. הם שומעים על המחירים הנמוכים וקונים בהתלהבות, מבלי להבין שגם כך הם משלמים מחירים מוגזמים. לכן אני סבור שמה שהיה הוא שיהיה, ולא נראה שינויים מפליגים בשוקי הנדל"ן בפריפריה גם בתקופת המשבר".

השמאי חיים מסילתי מסתכל על הפריפריה אחרת. לדבריו, אם נרשמו כבר בעבר הקרוב עליות מחירים, יש לייחס אותן במידה רבה לאנשי היי-טק - בדיוק אלה שנפגעים בצורה הקשה ביותר היום. "את העליות והירידות במחיר אני מייחס למה שאני מכנה ?אנשי הג'יפים', אלה שהממון מצוי בכיסם. בימים טובים הם מרימים את המחיר, וכעת עם המשבר הכלכלי הם גם הגורם לירידה", הוא אומר. הנחמה שלו לפריפריה בדרום היא שממילא זו לא נהנתה מביקורי אותם ג'יפים, ולכן לא צפויה להיפגע מכך.

השמאית נחמה בוגין מזכירה כי ערי פיתוח כמו קרית גת כלל לא נהנו מפריחת ההיי-טק, גם כאשר הוקם בהן מפעל. "קרית גת עדיין סובלת מתדמית לא טובה", מסבירה בוגין. "הסטיגמה גורמת לכך שעובדי אינטל ומפעלים אחרים מחפשים פתרונות מגורים במושבים העוטפים את העיר, שנהנים מתדמית טובה יותר".

אם נאחד את כל הגורמים האלה נקבל את האמת המרה: מצב שוק הנדל"ן בפריפריה הוא בכלל לא עניין של כסף. אנשים רוצים להמשיך להתגורר במרכז, ומוכנים לשלם מאות אלפי שקלים יותר על הדירות שם, ועוד אלפי שקלים רבים בשנה על רמת החיים הגבוהה במרכז. גם בעת משבר מדינת תל אביב תמשיך להיות האזור האהוד על הישראלים, ואילו השנה הקרובה בפריפריה תהיה דומה לשנים שקדמו לה - כלומר שנת שיתוק ודשדוש.

חיפה והקריות

>> שוק הנדל"ן החיפאי נותר במקומו בשנה האחרונה, עם גידול מסוים בשוק הדירות החדשות במגדלים. פערי המחירים בין הנכסים בעיר גבוהים מאוד: מ-2,000-3,000 שקל למ"ר בשכונות כמו שפרינצק, שער העלייה, קרית אליעזר ונוה דוד הישנות ועד 7,000-9,000 שקל למ"ר עבור דירות ברבי קומות חדשים על הכרמל. בפרויקטים החדשים בשכונת אחוזה אפשר למצוא גם דירות ב-10,000 שקל למ"ר.

מה שעשוי לתרום לשינוי בשוק הוא עליות בביקושים מצד זוגות צעירים, שאינם יכולים לעמוד ברמות המחירים באזור המרכז ומוכנים לנסוע מדי יום לעבודה במרכז. ואולם בעיני אותו ציבור צעירים פוטנציאלי חיפה נתפשת כעיר מרוחקת ולא אטרקטיווית. בקרב תושבי האזור, העיר סובלת מתחרות מצד הערים בסביבה, וגם מצד היישובים הכפריים.

ירידות מחירים גדולות לא צפויות בחיפה, והדירות החדשות שמוקמות בה צפויות להישאר מבוקשות. עם זאת, נראה שהמשבר לא יביא לעיר פריצת דרך משמעותית.

קרית אתא, ים, מוצקין, ביאליק וחיים (שהיא שכונה חיפאית) מצפות מאז הקמתן לציבור הרחב שיגלה אותן. הבעיה היא שהציבור אינו מחפש. השוק כרגע קפוא, והציבור אינו מוכן להתחייב לרכישת דירות. רמות המחירים נעות מ-2,000 שקל למ"ר במבנים ישנים בקריות הפחות מבוקשות, אתא וים, ועד 6,200 שקל למ"ר בממוצע לדירות בבנייה רוויה בשכונה המבוקשת ביותר בקריות, נוה גנים. צמודי קרקע בקריות השונות מגיעים למחירים גבוהים אף יותר.

המשבר עשוי לגרום להגירה חיובית לעיר מיישובי הסביבה, ואף להחזיר קרייתים לשעבר מאזור המרכז היקר. עם זאת, באזור יש היצע גדול של דירות וקיפאון בשוק.

אין שום סיבה שהקריות ייהפכו דווקא עכשיו למה שהן לא הפכו עד היום. רמות המחירים יציבות והן יישארו כאלה, עם ירידות קלות בלבד.

באר שבע ויישובי הסביבה

>> הצפת באר שבע בשיווק קרקעות ממינהל מקרקעי ישראל ובדירות חדשות מקבלנים בתחילת העשור, בצירוף עם מבצעי הטבות ממשלתיים, הביאו לפריחה נדל"נית בעיר, שנמשכה זמן קצר בלבד. עם הפסקת המבצעים נותרה העיר עם היצע עודף של מאות רבות של דירות ועם ביקושים מידלדלים, מה שגרר אחריו ירידות מחירים אכזריות שהפילו קבלנים רבים, בהם שמעון גוזלן, אריה את עופר, עמרם אזולאי ב. צדיק הנדסה ועוד.

עומר. עלייה חדה במחירי המגרשים תצלום: אלברטו דנקברג

בשנים האחרונות דעך מאוד קצב הבנייה בעיר, והיזם הדומיננטי הוא י.ח דימרי שמשווק כיום כ-140 יחידות דיור. ניסיונות של מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות נוספות לא נענו על ידי הקבלנים. ואולם בשנה האחרונה דווקא נרשמה התעוררות, והעיר רשמה עליית מחירים של כ-20% בממוצע.

דירת 104 מ"ר בשיכון ה' נמכרה במארס ב-350 אלף שקל, וכחצי שנה אחר כך נמכרה דירה דומה באותו המקום בכ-390 אלף שקל. דירת 4 חדרים בשכונת נוה זאב נמכרה לפני כשנה בכ-350-400 אלף שקל, וכיום מוצעת דירה דומה ב-500-600 אלף שקל. י.ח דימרי מציעים כיום דירת 5 חדרים בפרויקט "מגדלי קרן" בסיטי של באר שבע, מול קרית הממשלה, ב-800-950 אלף שקל, לעומת כ-750 אלף שקל לפני כחצי שנה.

יישובי הלוויין היוקרתיים עומר, להבים ומיתר נהפכו לפופולריים עוד בעשור הקודם. לצד כניסתם של שופטים, מנהלי מוסדות אקדמיים, אנשי היי-טק וצבא, נרשמה בשנתיים האחרונות עלייה במחירי המגרשים והבתים בשיעור של כ-30%-40%.

היישוב עומר, המונה כיום כ-2,500 בתי אב, סבל בין השנים 97'-99' מגל של פריצות, גניבות וגביית דמי פרוטקשן. אם עד אז נמכר מגרש של כ-600 מ"ר ב-120 אלף דולר, באותם השנים ירדו המחירים ל-60-80 אלף דולר למגרש.

לפני כארבע שנים השתלטה המשטרה על הפשיעה, ומאז רמת הביטחון עלתה - ואיתה המחירים. עד לפני שנה נמכר בעומר מגרש של כ-600 מ"ר ב-370 אלף שקל, ואילו כיום מחירי המגרשים שמשווק המינהל הגיעו לכ-600 אלף שקל כולל פיתוח. מגרשים יד שנייה נמכרים בכ-850 אלף שקל.

היישוב הסמוך להבים מונה כ-1,400 בתי אב, ונוספו לו ב-13 השנים האחרונות 600 יחידות דיור. בעשור האחרון נרשמה ביישוב עליית מחירים נאה, בין היתר בשל "הגירת" תושבי עומר למקום, הקמת תחנת רכבת ממערב ליישוב, סלילת כביש 6 והסמיכות לכביש 40. אם ב-99' מגרש של כחצי דונם כולל פיתוח עלה 60 אלף דולר, בין השנים 2002 ל-2006 נמכר המגרש לפי שווי של 360 אלף שקל, וב-2008 המחיר קפץ ל-640 אלף שקל.

גם ביישוב מיתר עלו המחירים, בעיקר בעקבות מדיניות המועצה להקפיא את שיווק המגרשים במקום, שיצרה ביקוש מלאכותי. מגרש של כחצי דונם, שנמכר לפני כשנה ב-240 אלף שקל כולל פיתוח, נמכר כיום בכ-450 אלף שקל. גם מחיר בית של כ-200 מ"ר, בשטח של כחצי דונם, עלה והגיע לכ-2 מיליון שקלים.

השיפורים האפשריים לטווח הקצר הם החזרת מענקי המקום לנגב, הפחתת אגרות הבנייה של הרשות המקומית, שיפור בפעילות הרכבת בקו באר שבע-תל אביב ובנייה מואצת של צמודי קרקע. מלבד זאת, בבאר שבע מסתכלים בציפייה על התוכניות להקמת עיר הבה"דים, שתגרום לכניסת רבבות אנשי צבא ומשפחותיהם לאזור. כבר כיום מחפשת מינהלת התכנון מקום להתיישב בבאר שבע, והדבר עשוי להניע שיווקי קרקעות והתעוררות של קבלנים ויזמים. כיום מתכנן יזם מקומי, דני בוכובזה, בנייה של כ-200 יחידות בעיר.

אנשי נדל"ן בעיר לא צופים שינויים משמעותיים בבאר שבע בשנה הקרובה. בהעדר פרויקטים לבנייה, המחירים ישמרו על יציבות או אף ימשיכו לעלות.

לדברי המתווך יהודה אמיר, בעקבות המשבר הכלכלי מורגשת ירידת מחירים ביישובים עומר, להבים ומיתר, ותושבי המקום כבר מתחילים להתפשר. במהלך השנה קיים צפי לעליית מחירים, בעיקר ביישובים מיתר ועומר, לאור המחסור במגרשים לשיווק. בלהבים, לעומת זאת, מוצעים כיום כ-80 מגרשים למכירה ולבנייה, ועד גמר המלאי לא צפויה עליית מחירים דרמטית.

חדרה

>> חדרה היא בין הערים הצפוניות האחרונות שהושפעו מגלי ההדף של עליות המחירים במרכז. עליות המחירים הצפינו עד פרדס חנה-כרכור, זכרון יעקב ובנימינה, אבל בסופו של דבר הצליחה גם חדרה לתפוס את הגל.

שכונת בית אליעזר בחדרה. עליות מחירים של 15%-25% בעיר תצלום: איציק בן מלכי

בשנה וחצי החולפת עלו מחירי הדירות בעיר ב-15%-25%, ולעתים אף יותר. המנוע לעליות המחירים היה ביקושים מצד משפרי דיור וזוגות צעירים בתוך חדרה והסביבה, אבל גם התעניינות של משקיעים והגירה חדשה של תושבים מחוץ לעיר. ביקוש בלתי צפוי הגיע גם מצד אוכלוסייה חרדית, שחיפשה דיור זול קרוב למרכז ורכשה עשרות דירות - בדרך כלל בשכונות הזולות של העיר, סלע ופאר, שם דירות 4 חדרים עולות 200-300 אלף שקל. בשכונות הטובות, מרכז העיר וניסן, דירות 4 חדרים יכולות להגיע למחירים של 700-800 אלף שקל. גם שם נרשמו באחרונה ביקושים גדולים.

אנשי נדל"ן מחדרה ציינו כי מסת הביקושים העיקרית הגיעה מתושבי המרכז, שביקשו למצוא דירות וצמודי קרקע זולים במיקום קרוב יחסית למרכז התעסוקתי. קוטג'ים בעיר עולים בין 1.1 ל-1.4 מיליון שקל.

אבל גם בחדרה ניכר המשבר הכלכלי, ובאחרונה נרשמה עצירה בעסקות. אם המצב יחמיר ויפוטרו אנשי היי-טק רבים, צפוי לצאת לשוק היצע של בתים צמודי קרקע שיכול לגרור את המחירים מטה - ובתסריט כזה יש אנשי נדל"ן שצופים כי המחירים יכולים לרדת ב-10%. מאידך, יש גורמים ממתנים למשבר כמו התוכנית לפארק התעסוקה, אגרובנקה, שהציפיות להפקדה שלו בוועדה המחוזית כבר מקבלות ביטוי במחירי הנכסים.

עפולה, נצרת עילית וכרמיאל

>> בעפולה הורגשו עליות המחירים בשנה החולפת. אחרי שנים ארוכות של דשדוש במקום התחילו לנשוב רוחות של שינוי בעיר, שבאו לידי ביטוי בשיפור התשתיות וכבישי הגישה, תכנון מסודר יותר לטווח ארוך, ופתיחה של מרכזים מסחריים כמו ג'י-סנטר של גזית גלוב.

בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן בעפולה בכ-10%. הביקושים בעיר לא נובעים מתושבי מרכז שמחפשים אלטרנטיווה זולה, אלא מתנועה פנימית בתוך יישובי הצפון.

כרמיאל. ביקושים מצד ערביי הסביבה תצלום: תומר נויברג / ג'יני

הבעיה של עפולה היא בעיקר בתחום צמודי הקרקע. כל עוד קיימת תחרות בין נכסי הנדל"ן שלה לבין הרחבות המושבים והקיבוצים ליד, אנשים מעדיפים לגור בהרחבות של הקיבוצים והמשובים ולבנות את בתיהם בעצמם. עפולה גם הפסידה לנצרת עילית בתחרות על תואר עיר המחוז: הממשלה החליטה לבנות את מוסדותיה הצפוניים בנצרת. עם זאת, נראה שבתחרות על האוכלוסייה יש דווקא הגירה של תושבי נצרת עילית לעפולה, ולא ההיפך.

בנוסף למגמת הפיתוח של העיר יש בה גורמים מייצבים נוספים, כמו היצע נמוך מאוד וביקושים גבוהים לדירות ודירות להשכרה. גורם נוסף שיכול לבלום ירידת מחירים הוא העובדה שהשוק לא עלה כהמשך להדף של עליות המחירים במרכז, ולכן הוא לא צפוי לרדת בעקבותיהם, אם הם יירדו.

האוכלוסייה היהודית בנצרת עילית מראה מגמה של הגירה החוצה, בעיקר להרחבות הקיבוצים ולמושבים השכנים. בהרחבת קיבוץ מרחביה, לדוגמה, מחצית מהקונים היו משפרי דיור מנצרת עילית. במקביל יש הגירה של האוכלוסייה הערבית מנצרת לנצרת עילית, וגם מהכפרים הערביים בסביבה לתוך נצרת, שבה איכות החיים גבוהה יותר ומערכת החינוך איכותית יותר. לפיכך עלו המחירים של וילות וקרקעות לבנייה עצמית בשיעור של 10%-30% בשנה החולפת.

בשכונת שנלר, לעומת זאת, נבנו כמה בניינים חדשים בני 8-9 קומות. היצע הדירות הגדול, בשילוב עם ביקוש נמוך למגורים בבניינים מצד המגזר הערבי, הביאו לירידה של כ-10% במחירים בשכונה - וגרמו לתופעה של דירות שעומדות ריקות.

נצרת היא העיר המרכזית היחידה שפתוחה לאוכלוסייה הערבית, ולכן היא נהנית מביקושים קשיחים באופן יחסי. העדר הפרויקטים החדשים מצביע על כך שגם אם יהיה משבר, הוא לא צפוי להשפיע על העיר בצורה קשה בשנה הקרובה.

מחירי הדירות בכרמיאל עלו בתקופה האחרונה ב-5%-10%, והם נעים בין 55 אלף שקל לחדר בשכונות ישנות לבין 130 אלף שקל לחדר ממוצע בשכונות החדשות - גבעת רם ורמת רבין. חלק מעליית המחירים מיוחס לרכישת דירות על ידי ערבים מהסביבה, שמוכנים לשלם עליהן סכומים גבוהים יחסית. עם זאת, באחרונה נרשמה עצירה, וקונים אינם מוכנים לשלם את המחירים הנדרשים, כך שהרקע לירידות מחירים כבר קיים.

האם המצב בעיר אכן ישתנה? נראה שכרגע הדבר היחידי שיכול לגרום לשינוי הוא מענקים והטבות ממשלתיים לרוכשי הדירות. השאלה אם זה טוב לטווח הרחוק היא שאלה אחרת. עם זאת, בדומה לכלל הפריפריה, גם כרמיאל סובלת מבעיות תעסוקה ומנהירת צעירים לאזור המרכז.

השנה הבאה תהיה טובה לכרמיאל רק אם הממשלה תירתם לסיוע ולעידוד שוק הנדל"ן המקומי. עם זאת, לא צפויות ירידות מחירים גדולות.

קרית גת וקרית מלאכי

>> היו רבים שקיוו לעליית קרנה של קרית גת ולעלייה בביקושים למגורים בתחומה, בשל הפעילות הענפה של ענקית ההיי-טק אינטל, שמפעליה בעיר מעסיקים אלפי עובדים. גם החיבור לכביש 6 עורר הרבה תקוות לקירוב העיר למרכז. אלא שנכון לעכשיו, שתי התקוות הללו נכזבו.

כרמיאל. ביקושים מצד ערביי הסביבה קרית מלאכי. שוק רדום

בארבע השנים האחרונות נרשמה בעיר הגירה שלילית, כשנגרעו ממנה כ-100 תושבים. כיום מתגוררים בעיר 48 אלף איש. מכרזים שקיים באחרונה מינהל מקרקעי ישראל לבניית 538 דירות בשתי שכונות בעיר נכשלו, לאחר שאף קבלן לא ניגש אליהם.

מעבר לכך, בחמש השנים האחרונות הוצאו 172 היתרי בנייה לדירות חדשות בלבד. בתשעת החודשים הראשונים של 2008 התקבל בכל העיר היתר בנייה אחד. לדברי אנשי נדל"ן, הבעיה של קרית גת היתה ונשארה תדמיתית, וחוסר הרצון הבולט של עובדי אינטל להשתקע בה - אם על ידי רכישת דירה ואם על ידי מגורים בשכירות - הוא הוכחה נחרצת לכך. עובדי החברה מעדיפים להתגורר ביישוב שדה משה, שם נרשמה עליית מחירים גבוהה מזו שנרשמה בשנים האחרונות בקרית גת.

בעיר נרשמו עליות מחירים מתונות של עד 10% בלבד בחמש השנים האחרונות, וגם זאת בעיקר בנכסים המוגדרים טובים. מחירה של דירת 3 חדרים נע בין 40 ל-220 אלף שקל, ואילו דירות 4 חדרים מתחילות במחירים של 350 אלף שקל באזורים לא מבוקשים ויכולות להגיע עד 650 אלף שקל - אם כי רמות מחירים כאלה הן נדירות. לקראת סוף 2009 עתיד לצאת לשוק פרויקט מגורים של כ-250 דירות, בו צפויות להימכר דירות 4 חדרים בפחות מ-600 אלף שקל.

השוק של קרית מלאכי נותר רדום בעוד השכנות אשדוד וגדרה נהנו בשנים האחרונות מעלייה בביקושים למגורים ומעליית מחירים. בארבע השנים האחרונות גדלה אוכלוסיית העיר ב-400 תושבים חדשים בלבד. לקיפאון תרמו התדמית האפרורית והעדר בנייה חדשה. בעיר הוצאו היתרי בנייה ל-66 דירות בלבד בחמש השנים האחרונות - ולא נראה כי המצב ישתנה בשנה הקרובה.

אמנם נרשמת התעוררות מסוימת בתחום הנדל"ן המסחרי בעיר וסביבה, אלא שמחירי הדירות כמעט לא עלו בשנים האחרונות. מחירה של דירת 3 חדרים הוא 200-300 אלף שקל, ואילו מחירה של דירת 4 חדרים 300-550 אלף שקל. בתקופה הקרובה ניתן יהיה לרכוש קרקעות לבנייה עצמית במתחם אורות שבקצה רחוב בן גוריון, שמחירן ינוע סביב 285 אלף שקל כולל הוצאות פיתוח.

לא נראה כי 2009 תיטיב עם קרית גת או קרית מלאכי.

סייעו בהכנת הכתבה: השמאים זיו חגאי, גרשון פנחסיק, חיים אטקין ואביגדור מינס, משרד דרורי-שקד שמאים, השמאי המחוזי באגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים זוהר שלפמן, תיווך עמית, שרביב, צמח המרמן, י.ח. דמרי, ברק נכסים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#