הסיפור שמאחורי גבעת עמל ב' - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הסיפור שמאחורי גבעת עמל ב'

גבעת עמל ב' היא פינה מוזנחת בצומת של מגורי יוקרה, ליד פארק צמרת ושכונת בבלי בתל אביב ■ 60 שנה שומעים התושבים, שיושבו במקום על ידי המדינה, הבטחות לפינוי, אבל פחוני האסבסט מעידים שהיום הזה עדיין רחוק

40תגובות

במפת תל אביב מוצגים הרחובות פעמוני והזוהר בשכונת בבלי כרחובות ללא מוצא. אבל בשטח, כלומר במציאות, הם מובילים לדרכי חצץ לא סלולות שמקבלות את פני הבאים לשכונת גבעת עמל ב'. זוהי שכונת פחונים וצריפים לא מתוכננת, לא מסודרת, רחובותיה נטולי שמות או מספרים, בלי כבישים וגינון עירוני, ללא מקלט או חיבור לתשתיות בסיסיות.

ההזנחה הזאת היא תוצר ההתנערות של המדינה מאחריותה לשכונה, רשלנות בטיפול בה ואי אכיפה של חוזה היסטורי בין מינהל מקרקעי ישראל ליזמים פרטיים - חוזה שהיה אמור לשנות לחלוטין את פני השכונה ולגאול את התושבים ממצוקתם.

שושנה וזכריה מגילה גרו בשנות ה-40 בדירה שכורה בשכונת התקוה, שבה היתה מחביאה שושנה מצבורי נשק ותחמושת עבור ההגנה. עם קום המדינה, ארגון ההגנה הבטיח לספק לה ולכמה מעמיתיה בית, וכך הגיעו בני הזוג לגבעת עמל ב', אז היא היתה כפר ערבי נטוש ששמו ג'מוסין. הבחירה בג'מוסין לא היתה מקרית: זה היה אחד האזורים בהם התמקמו חברי ההגנה וירו לעבר כפרים ערביים סמוכים כמו שיך מונס, רמת אביב היום.

"יש לי מכתב שמראה כי אמא שלי קיבלה את הבית מההגנה. ההגנה תימרצה אנשים לבוא לגבעה כדי שהערבים לא יחזרו לבתים שלהם", מספרת ברכה מגילה, בתה של שושנה, שנולדה בשכונה לפני 56 שנה. "אז זה היה חור, אף אחד לא רצה לבוא לגור כאן".

חיה ומשה דיין גרו באזור שוק הכרמל בדרום תל אביב. היתה להם דירה ברחוב הכובשים פינת דניאל, אך בעקבות הפרעות של שנת 47' הם נאלצו לברוח מאימת ערביי יפו והמשפחה נהפכה לפליטה ברחוב אלנבי.

"העירייה ונציגי מועצת העם לקחו אותם באוטו ושיכנו אותם בנכסים הנטושים של הכפר הערבי ג'מוסין", מספרת בתם רות דיין. עשרות משפחות יהודיות שגרו קרוב לגבול עם יפו שוכנו בחושות הנטושות ללא בעלות או רישום בטאבו.

לכפר ג'מוסין הגיעו כמאה משפחות, רובן ככולן פליטות של אזורי הקרבות. "אמרו להם שזה דיור זמני לכמה חודשים", מספרת דיין. אבל החודשים נהפכו לשנים, והשנים עברו. היום, 60 שנה אחרי שהגיעו אליה המתיישבים הראשונים, נראה שהזמן עמד מלכת ובעוד תל אביב צועדת קדימה, גבעת עמל מפגרת הרבה מאחור.

דיין נולדה בשכונה, ועד היום היא גרה בבית צנוע בצמוד לאמה החולה ולאחותה. לרחוב שבו היא גרה אין שם, ולביתה אין מספר. את הדואר, כמו שאר תושבי השכונה, היא מקבלת בחנות מכולת שמרכזת את תיבות הדואר של התושבים.

מתושבים ל"פולשים"

כיצד התגלגלו הדברים כך, שמוסדות המדינה הפרו את התחייבויותיהם למשפחות, שהם עצמם שיכנו במקום? כיצד קרה שיש מי שמכנה את בני המשפחות האלה, בחוצפה רבה, "פולשים"?

הכל החל בשנת 50', אז נחקק חוק נכסי נפקדים, שטיפל בכל הנכסים הערביים הנטושים וקבע שהם יהיו שייכים לאפוטרופוס הראשי של מדינת ישראל. הנכסים של האפוטרופוס חולקו בין שתי מינהלות: רשות הפיתוח טיפלה בנכסים העירוניים, וקק"ל טיפלה בנכסים החקלאיים.

במשך השנים ביקשו התושבים להסדיר את מעמדם ולקנות את הנכסים מהאפוטרופוס או לחלופין לקבל דיור חלופי, אך ההצעות לא יושמו - גם בגלל שחלק מהתושבים ביקשו להישאר בשכונה ולא לעבור לשכונות אחרות בתל אביב.

"אמא שלי תמיד אמרה, שהיא ביקשה לקנות את הקרקע. במקום למכור אותה לתושבים שישבו עליה, הם מכרו אותה לחברה אחרת בגרושים", מספרת מגילה.

בשנת 60' נחקק חוק מקרקעי ישראל, וקרקעות המדינה הועברו לבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. בשנת 61' חתם המינהל על חוזה לפיו מכר את רוב הזכויות משטחי גבעת עמל ב' לחברה פרטית בשם דיור ב.פ בע"מ.

החברה רכשה 83.4 דונם מתוך השכונה תמורת 22.5 לירות למ"ר, ובסך הכל כ-1.9 מיליון לירות. "מטרת העסקה: רכישת קרקע למטרת הקמת שיכונים ומבנים אחרים", נכתב בהסכם. בהמשך ההסכם נכתב כי הרוכש יודע "שיש מחזיקים בנכס בזכות או שלא בזכות והוא קונה את הנכס כמו שהוא... הוסכם במפורש כי הרוכש מתחייב לתת למשתכנים דיור אקוויוולנטי בבניינים או בשיכונים שיוקמו על ידו".

במקום לבנות 400 יחידות דיור לפי התוכנית המאושרת ולפתור אחת ולתמיד את מצוקת התושבים, החליטה חברת דיור ב.פ. להתחיל בתהליך ארוך של שינוי התוכנית והגדלת זכויות הבניה ל-900 יחידות דיור. אבל החברה לא עמדה בהתחייבות החוזית שלה, ומינהל מקרקעי ישראל לא טרח לדרוש ממנה לעשות כן.

"מחכים שההורים ימותו"

השנים חלפו ובשנות ה-80 התושבים המשיכו לגור במקום ללא שיפור בתנאים. בכל פעם שדרשו לחבר אותם לאיזושהי תשתית עירונית, העירייה פטרה עצמה ממחויבות זו בטענה שבקרוב תפונה השכונה ולכן אין טעם להשקיע בה.

התושבים, שהבינו כי הפינוי שלהם לא יהיה קרוב וביקשו להעלות את רמת החיים שלהם, ניסו לסדר את הגינות ולהגדיל את הדירות למידה שתהיה ראויה למגורים. בתמורה הם זכו לתביעות בגין בנייה לא חוקית מצד בעלי הקרקע, והיום קשה ואולי כמעט בלתי אפשרי למצוא תושב שהחרב המשפטית לא מאיימת על צווארו.

הדור השני, שנולד בשכונה, התבגר ונשאר לגור בה לצד ההורים. חלקם נשאר במטרה לשמר את האינטרסים והזכויות שלהם במגדלים שאולי יום אחד ייבנו בשכונה, ובכך, אולי, לפצות את משפחותיהם על העוול שגרמו להן הרשויות. אחרים עשו זאת בגלל מחסור באמצעים ולנוכח מחירי הדירות המאמירים בתל אביב.

"למה שאני אחפש בית אחר? גרתי כאן כל השנים עם אמא שלי, ונשארתי אחרי שהיא נפטרה בשנת 98'", אומרת מגילה.

הזכויות של הדור השני פחות ברורות מאלו של הדור הראשון. הטיעון המשפטי הצר והקר אומר, שהדיור האקוויוולנטי הובטח להורים שלהם ולא להם. מצד שני, אי אפשר להתעלם מחוסר הצדק, שהרי אם החוזה בין מינהל מקרקעי ישראל וב.פ דיור היה מיושם במלואו הדור הראשון היה מקבל את הדירות שהגיעו לו, והדור השני לא היה צריך לצאת למלחמה ברשויות ובחברות פרטיות.

"החשש של התושבים הוא כי היזמים מחכים שהדור הראשון ימות כדי להתחמק מפיצוי לדור השני", אומר דן בן צבי, בן זוגה של דיין שבשלוש השנים האחרונות פועל בהתנדבות למען תושבי השכונה כדי להביא את הפרשה לסיומה. "מתוך 90 משפחות שהגיעו הנה בשנות ה-40, נשארו רק 12 אלמנות".

"הסוגיה של הדור השני לא ברורה", הוא ממשיך. "אמא של רותי לא פלשה: הרשויות העבירו אותה לכאן, ואז זו לא היתה קרקע יקרה כמו היום. זה היה כפר ערבי ויישבו אותם בתוך רפתות של פרות. גם רותי לא פלשה, היא נולדה כאן. אילו המדינה היתה אוכפת את ההסכם שלה עם חברת דיור ב.פ, אמא של רותי היתה גרה היום בבבלי ולא היתה כל בעיה של פיצויים ופלישות".

העלילה מסתבכת

בנובמבר 87' חלה תפנית נוספת בעלילה הסבוכה של השכונה - גם היא לא לטובת התושבים. חברת דיור ב.פ. מכרה את חטיבת הקרקע שלה לשתי חברות: דנקנר השקעות וא.מ.ת.ש. השתיים רכשו את הקרקע, כנראה כדי לבנות עליה בניינים, אבל אחרי 20 שנות בעלות על הקרקע הן נמצאות בסכסוך משפטי שמעכב עוד יותר את פיתוחה של השכונה.

הסכסוך המשפטי בין החברות מסגיר את סכומי הכסף הגדול שטמון בגבעת עמל ב', שברבות השנים הפכה מ"קצה העולם" לפוטנציאל נדל"ני עצום, אחד הבודדים שנותר בצפון הוותיק של תל אביב (למתחם השני, סומייל, יש רקע היסטורי והווה דומים להפליא).

דנקנר השקעות טוענת כי א.מ.ת.ש. חייבת לה כספים בגין פיתוח המקרקעין. מכתב התביעה, שהגישה באוגוסט השנה, עולה כי היקפי המכירות שצופה דנקנר השקעות מוערכים ב-2.4 מיליארד שקל. יש לציין שחברות א.מ.ת.ש. ודנקנר השקעות מחזיקות בזכויות לבנייה של 758 יחידות דיור. לקרקע כולה יש עוד שלושה בעלים: עיריית תל אביב וצבי אברמוביץ' רותי זייתוני, שלהם זכויות ל-390 יחידות דיור נוספות. בסך הכל יש בקרקע זכויות לבנייה של כ-1,150 יחידות.

לפי ההערכות של דנקנר השקעות, כל יזמי הפרויקט יגרפו לכיסם הכנסות של כ-3.6 מיליארד שקל, לא כולל ההכנסות משטחי מסחר בהיקף של 3,500 מ"ר.

אזכור המספרים הגדולים הללו הוא בגדר זריית מלח על פצעי התושבים. "מה יקרה אם מהסכום העצום הזה יקצו כמה דירות לתושבים?" שואל בן צבי. "בכלל, תמורת איזה סכום היית מוכנה לגור בבתים האלה? כמה היית מוכנה לשלם בשביל לגור בתנאים האלה במשך 60 שנה, כשעד שנת 54' לא היו להם מים זורמים ולא חשמל? הילדים שגדלו כאן זוכרים שהיו יוצאים לשירותים ציבוריים כדי לעשות את צרכיהם, ועד היום הם משתמשים בבורות ספיגה".

בינתיים, איש אינו ממהר לעזור למתיישבים: לא הרשויות ולא בעלי הקרקע. כאמור, אחת הדרכים להיפטר מטיפול בעניין היתה להדביק להם את הכינוי "פולשים".

והיזמים? "לא מציעים לנו כלום", אומרת מגילה. גם דיין מספרת שהמשפחה שלה לא קיבלה שום הצעה לפינוי או לפיצוי. "הם מפנים את מי שהם צריכים. היו לנו כמה שכנים שפינו אותם בשעתו כדי לפנות את הדרך למוכרי הקרח והנפט שעברו בשכונה. בכסף שקיבלו קנו המשפחות וילות ברחוב יהודה מכבי".

היזמים תיכננו את הקרקע כך שמרב זכויות הבנייה נמצאות דווקא במקומות שיש עליהם מעט משפחות. בצד המזרחי, לדוגמה, ליד רחוב ההלכה, היה צריך לפנות שלוש משפחות בלבד, והשמועות מספרות על סכומים של 3-5 מיליון דולר למשפחה.

בשנים הקרובות יוכלו היזמים להפוך את השכונה לאתר בנייה, למכור דירות בשווי של מיליארדי שקלים - וכל זאת בלי לפנות את רוב השטח. אבל מי ירצה לקנות דירה עם נוף לשכונת הפחונים? התושבים יודעים לענות על השאלה הזו: "יספרו להם מה שסיפרו לרוכשים בבבלי ובמגדלי YOO: שעוד מעט יפנו את השטח".

***

עיריית תל אביב: "המתחם נמצא בבעלות פרטית"

>> עיריית תל אביב הגיבה על הטענות בכתבה: "המתחם מצוי בבעלות בעלים וחברות פרטיים, שהינם יזמי התוכנית. היזמים קידמו תוכנית לפיתוח השטח, הכוללת בנייה חדשה ופיתוח מתחם כולל.

"תוכנית הפיתוח אושרה בכל מוסדות התכנון, ולדיירים ניתנה האפשרות להביע את דעתם בוועדות שונות שהתקיימו בנושא.

"על היזמים ובעלי הקרקע חלה החובה לפנות את המתחם מכל יושביו בטרם הקמת הבנייה, ולהגיע להסדר פיצוים עם התושבים הזכאים לפיצוי.

"על אף שמדובר בשכונה ישנה, עיריית תל אביב סיפקה לאורך השנים, ועודנה מספקת, את מכלול השירותים והתשתיות הנדרשים לתושבים, ואלה ניתנים במגבלת הבנייה הישנה".

בחברת דנקנר השקעות סירבו להגיב לדברים שהובאו בכתבה.

***

המצב המשפטי של התושבים

>> למרבית התושבים, או "הפולשים" כפי שמגדירים אותם בעלי הקרקע, אין רישום כלשהו של זכויותיהם בקרקע.

עורכי הדין טל יצחק רון ורונן שיין ממשרד רון דריהם ושות', שמייצגים כמה משפחות במתחם, מצביעים על הכרזה של ראש הממשלה דאז, בן גוריון, ועל חוזה היסטורי למכירת הקרקע כשתי אסמכתאות רשמיות, שמקנות למשפחות זכות לפיצוי.

בשנת 49' הוציא בן גוריון הודעה שקובעת: "ישנן שכונות אחדות הקיימות כבר כמה חודשים, כגון ג'אמוסין (גבעת עמל)... מזכיר הממשלה אמר לראש עיריית תל אביב כי יש לפתור את שאלת השכונות הללו על ידי הקצבת שטח מתאים לשיכונם, וראש העירייה קיבל על עצמו להקצות השטח המתאים. העברתם תבוצע מתוך הסדר הדדי, ושום צריף לא ייהרס ולא יוסר - עד שהעברתם תצא אל הפועל. כל אלה שהתיישבו בג'אמוסין או במקומות אחרים באופן זמני, בהסכמת המוסדות המוסמכים, יוכלו להישאר במקומם עד ישוכנו במקומם הקבוע".

ההכרזה קובעת למעשה תאריך, נובמבר 49' (זמן ההודעה), שכל מי שהתיישב בקרקע לפניו זכאי להישאר בה עד למציאת דיור חלופי.

בהסכם למכירת הקרקע בין רשות הפיתוח (מינהל מקרקעי ישראל) לחברת דיור ב.פ נאמר כי "הרוכש מצהיר כי הוא מכיר בזכותם של המשתכנים לקבל דיור אקוויולנטי בשיכונים שייבנו על ידו... הוסכם במפורש בין הצדדים כי הרוכש מתחייב לתת למשתכנים דיור....".

כלומר חברת דיור ב.פ, שרכשה את הקרקע התחייבה לפנות ולבנות עליה, ולתת למפונים דיור חליפי. בתביעה, שהגישה דיור ב.פ בשנת 68' כדי לסלק את אחת המשפחות מן המתחם, קבע בית המשפט העליון בראשות השופט אגרנט, כי החברה שילמה מחיר נמוך עבור הקרקע בגלל הצורך לפצות את התושבים. "מכאן שהשיכון האקוויוולנטי אינו חסד שיוענק למתיישבים אלא זכות, וכל עוד לא הועמד שיכון כזה לרשותם אין לסלק את ידם מן הקרקע".

אלא שהחברה לא עמדה בהתחייבויות הנ"ל, ולאחר שמכרה את הקרקע נשאלת השאלה אם הרוכשות, דנקנר השקעות וא.מ.ת.ש, קנו את חובת הפינוי יחד עם הקרקע.

בהחלטה שנתן בית משפט השלום בשנת 2007 לגבי משפחה אחרת, שיושבת על הקרקע, נקבע כי חברת דנקר השקעות וא.מ.ת.ש קנו את הקרקע כשהיא היתה תפוסה על ידי תושבים ובעת הקנייה הן לקחו על עצמן את ההתחייבויות של דיור ב.פ, כלומר, לספק לתושבים דיור.

נכון להיום לא הונחה אבן הפינה במתחם, היחסים בין התושבים לבעלי הקרקע מתנהלים באמצעות בתי משפט ובקשות לצווי הריסה, ולא בדרך של משא ומתן. "בינתיים התושבים מתמודדים עם תביעות שהוגשו נגדם מצד הבעלים. לבעלי הקרקע יש נציגים שעוברים ובודקים שאין הגדלה של הבתים הקיימים וכי לא מרחיבים אותם לשטחים חדשים. בכל מקרה של הרחבה הם מגישים תביעה ובקשה לצווי הריסה - הכול במטרה לחזור למצב של שנת 49' אומר רון.

איום צווי ההריסה מלווה את התושבים במשך עשרות שנים אבל הבעיה הגדולה יותר היא חילופי הדורות. דר המתיישבים הראשון הגיע בסוף שנות ה-40 ומתוכו נשארו רק כ-12 אלמנות.

"המעמד של הדור ראשון, שגר בקרקע לפני שנת 49' הוא החזק ביותר. הדור השני, שנולד בקרקע, מעמדו חלש יותר כי ההבטחה ניתנה להורים שלהם ולא להם", מסביר רון. "למעשה נוצר מצב, שבעלי הקרקע יכולים לחכות עד שדור ההורים יעבור מן העולם וכך לנסות להתחמק מפיצוי לדור השני וכמובן, שאנחנו בשם התושבים לא מסכימים לכך".

"אנחנו מצפים מהעירייה לטרוח כיוון שהשכונה היא פצע שנשאר בלב העיר, וצריך לפנות אותה בצורה מסודרת ותמורת פיצוי הולם. פינוי הפחונים יעלה גם את ערך הדירות מסביב", הוא מוסיף.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#