ניתוק החשמל על ידי המשכיר - האם זה חוקי? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ניתוק החשמל על ידי המשכיר - האם זה חוקי?

ביהמ"ש הורה לבעל דירה לפצות דייר בשל ניתוק החשמל

>> נטלי הסיכון המוטלים על כתפי הצדדים בעסקת שכירות אינם שווים. בעוד שבעל הנכס מפקיד בידי השוכר את קניינו יקר הערך (ובכך מסכן את הקניין עצמו ואת פוטנציאל ההנאה הגלום בו), מסכן השוכר מצדו סכום כספי (דמי השכירות) הנמוך בהרבה משווי הנכס.

לנוכח היעדר ההדדיות שביחסים הללו, ניתן למצוא בעלי נכסים רבים הניצבים חסרי אונים מול שוכרים הנוהגים בניגוד להוראות הסכם השכירות (מדובר בעיקר בתופעות של אי תשלום דמי השכירות ואי פינוי המושכר במועד).

חדלונם של בעלי הנכסים נובע בעיקר מההסדרים המצויים כיום בחוק המקרקעין אשר מונעים מבעלי הנכסים לפעול באופן עצמאי לפינוי שוכרים מפרים מהנכס, ומחייבים פנייה לערכאות לצורך קבלת צו פינוי ופנייה ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימושו - פעולות העלולות להימשך זמן רב.

תסכולם של בעלי הנכסים הביא כבר לפני שנים רבות לצירופו של סעיף נוסף להסכם השכירות, הקובע כי בעת הפרה של ההסכם על ידי השוכר יהא המשכיר רשאי להיכנס למושכר, לסלק מתוכו את השוכר ומטלטליו ולהחליף את מנעולי המושכר. ברם, סעיף זה נוגד את הוראות החוק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משכך, בעלי נכסים רבים נמנעים אמנם מכניסה כוחנית לתחומי המושכר, אך מנסים בדרכים שונות לגרום לשוכר לעזוב את המושכר. מה דינן של "פעולות עקיפות" מעין אלה מצד המשכיר - האם הן חוקיות?

מקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים (גודניאן נ' דדוש), דן בשאלה האם בעל נכס רשאי לנתק את זרם החשמל למושכר בעקבות הפרת הסכם השכירות מצד השוכר.

בכתב התביעה שהגיש השוכר, נטען כי ב-10 בספטמבר 2006 שכר דירת מגורים לתקופה של שנה - וזאת תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים של 390 דולר ותשלום הוצאות חשמל, מים וגז. נטען עוד, כי במועד חתימת ההסכם הפקיד השוכר בידי בעל הנכס צ'ק ביטחון על סך 390 דולר. במסגרת התביעה דרש השוכר פיצוי כספי בגין נזק שנגרם לו כתוצאה מקיצור תקופת השכירות על ידי בעל הנכס.

בעל הנכס הכחיש את טענות השוכר, וטען כי בין הצדדים לא נחתם כלל הסכם בכתב אלא נכרת הסכם בעל פה וכי הדירה הושכרה לשוכר לתקופת ניסיון ולכן עמדה לבעל הנכס הזכות להביא לסיום השכירות בכל עת.

בעל הנכס הוסיף וטען, כי דרש את סיומה של תקופת השכירות משום שהשוכר לא שילם את דמי שכירות והוצאות אחרות הנובעות מהשימוש במושכר.

במהלך בירור התובענה, העיד השוכר כי בעל הנכס ניתק את זרם החשמל למושכר עד שהיה צורך בהזמנת המשטרה כדי לגרום לחיבור החשמל. בעל הנכס אישר כי אכן ניתק את זרם החשמל, וזאת לטענתו עקב חוב בלתי משולם של השוכר בגין שימוש בחשמל.

לאחר שמיעת הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט בנושא ניתוק החשמל, כי לא הוכחה טענת בעל הנכס שהיה איחור בתשלום חשבון החשמל - ולכן לא היה מקום לביטול ההסכם על ידו, או לניתוק החשמל במושכר. נמצא שבמועד הניתוק עדיין לא הגיע המועד לתשלום חשבון החשמל.

בית המשפט קבע עוד, כי לא עמדה לבעל הנכס הזכות והרשות מכוח החוק ו/או ההסכם, לנהוג בעשיית דין עצמי בניתוק החשמל למושכר כדי לאלץ את התובע לפנותו, זאת בין אם היו לשוכר חובות למשכיר ובין אם לא.

במעשיו אלו של בעל הנכס, נקבע, היתה משום פגיעה בזכויות התובע כשוכר והתנהגות שלא בדרך מקובלת ובתום לב. אם סבר בעל הנכס כי קיים חוב, בין חוב חשמל ובין אם חוב לדמי שכירות, הרשות היתה בידו לנקוט בהליכים לגבייתם, באמצעות צ'ק הביטחון או בדרכים אחרות המעוגנות בחוק ולא בצורה כוחנית, כפי שנהג בפועל, ללא הרשאה בדין.

בסוגיית תשלום דמי השכירות העדיף בית המשפט דווקא את גרסת בעל הנכס. נקבע, כי השוכר לא הביא ראיות בתמיכה לגרסתו כי שילם לבעל הנכס את מלוא שכר הדירה עבור חודשי השכירות בהם התגורר במושכר, ובעניין זה לא נסתרה גרסת בעל הנכס כי הוא נאלץ להגיע שוב ושוב למקום עבודתו של השוכר, כדי לגבות ממנו את דמי השכירות.

נקבע עוד, כי משלא הוכיח השוכר כי שילם את מלוא דמי השכירות במועד ומשלא הוכח אורך תקופת השכירות לפי ההסכם (הסכם השכירות לא הוצג בפני בית המשפט), עמדה לבעל הנכס הרשות להודיע על ביטולו, שכן אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

לפיכך, נקבע, אין השוכר זכאי לתשלום פיצוי בגין ביטול ההסכם ויש מקום לדחות את התביעה.

אולם, בית המשפט הגדיל ועשה, ולמרות דחיית התביעה השית על בעל הנכס (הנתבע) לשלם פיצוי לשוכר בגין האופן בו נהג כלפי השוכר ומשפחתו תוך עשיית דין עצמי וללא כל זכות שבדי, בשעה ששניתק את החשמל במושכר.

נמצאנו למדים, כי אל לו לבעל הנכס (גם אם מצוי הוא בשעת כעס ותסכול וגם אם לנגד עיניו מפר השוכר ברגל גסה את הוראות הסכם השכירות), לנקוט בפעולות עצמאיות כלשהן לפינוי השוכר מהמושכר (ולעניין זה לא שונה פעולה "ישירה" כגון כניסה למושכר והחלפת מנעולים מפעולה עקיפה כגון ניתוק החשמל למושכר). במקרה כגון זה על בעל הנכס לפנות בהקדם לערכאות המתאימות לקבלת הסעדים הנחוצים ולפעול בנחישות לפינוי השוכר בהתאם להוראות הדין.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד מרום-הלפרט, המתמחה במקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#