האם חיפה היא עיר עם עתיד? תושבים עוזבים, מחירי הנדל"ן יורדים - אבל חיפה בתנופת שיפוצים

היא אולי העיר השלישית בגודלה בישראל, אך על פי בדיקת ה-City של TheMarker ו"העיר", חיפה ממוקמת רק במקום ה-7 בדירוג 15 הערים העצמאיות והגדולות בישראל ■ העתיד נראה טוב: החינוך במצב טוב, הפיתוח מואץ, והמצב הפיננסי יציב ■ פרויקט מיוחד של של TheMarker ו"העיר": בדיקת ה-City ל-15 הערים הגדולות

ליאור דטל

החל מהשבוע ועד הבחירות ברשויות המקומיות נפרסם מדי שבוע את הדירוג של 15 הערים הגדולות והעצמאיות, על פי בדיקה מקיפה וראשונה מסוגה: מה קורה למחירי הדירות, מה מצב החינוך, כמה כסף מושקע בתושבים, מה עומס ההלוואות של העיר, עד כמה העיר ירוקה והאם התושבים מרוצים ממנה.


מאת ליאור דטל ושושן מנולה

<< בבחירות האחרונות לרשויות המקומיות, ב-2003, נקבע שפל חדש: רק 45% מבעלי זכות הבחירה השתתפו בהן. בתל אביב הצביעו רק רבע מבעלי זכות הבחירה. נתוני ההצבעה האלה מפתיעים, בעיקר כי הרשויות המקומיות אחראיות לא פחות מהממשלה - ולעתים אף יותר ממנה - על איכות החיים היומיומיים שלנו: על חינוך ילדינו, על איכות הסביבה, על הפיתוח העירוני ואף על מחירי הנדל"ן בעיר.

סקר גיאוקרטוגרפיה: 44% מתושבי חיפה מרוצים; 21% היו עוזבים לו יכלו

לקראת הבחירות המקומיות הקרובות, שייערכו בנובמבר, ערכו TheMarker ורשת המקומונים "העיר" מדד שבודק את מצבן של 15 ערים בישראל - נתניה, רחובות, חיפה, חדרה, הרצליה, אשדוד, פתח תקוה, רעננה, ראשון לציון, באר שבע, חולון, כפר סבא, רמת גן, תל אביב וירושלים. הבחירה בערים אלה נובעת מכך שהן נחשבות החזקות, הגדולות והפופלריות בישראל, רובן אינן מקבלות כלל מענקי איזון או מענקי פיתוח מהמדינה, ומתגוררים בהן יותר מ-3.4 מיליון תושבים - כ-47% מאוכלוסיית המדינה, נכון ל-2006.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זוהי בדיקה מקיפה ראשונה מסוגה, המבקשת לבחון את התחומים החשובים ביותר לחיי התושבים ולהשוות את הממצאים בכל עיר לאלה בערים האחרות. מדד הערים של TheMarker ו"העיר" נערך בשיתוף משרד רואי החשבון אופיר בוכניק ושות', המתמחה בניהול פיננסי ברשויות מקומיות. לצורך בניית המדד שימש מודל למדידת והערכת רשויות מקומיות בחתך כלל-ארצי שפיתח חן רון, לשעבר סמנכ"ל ומנהל היחידה הכלכלית במרכז השלטון המקומי. במודל זה נערכו שינויים והתאמות - בין השאר לשם החלתו על 15 ערים בלבד.

בתקופה הקרובה, עד לבחירות לרשויות המקומיות, נציג סקירה רחבה ומקיפה של הערים שנבחרו. בסיומה יוצגו כל הערים באופן השוואתי. המדד שיוצג מבוסס על בחינה של שמונה תחומים: סקר שביעות הרצון שנערך בקרב התושבים, ההתנהלות הכספית של העירייה וחוסנה הפיננסי, מצב החינוך בעיר, איכות הסביבה, שוק המגורים, פיתוחה של העיר והתשתיות שבה, אפיון האוכלוסייה המתגוררת בה, וטיב הקשר של העירייה עם התושבים.

מצב החינוך בעיר (לחצו לצפייה בטבלה)

מחירי מגמות בענף הנדל"ן העירוני (לחצו לצפייה בטבלה)

מצב שוק הדיור בעיר (לחצו לצפייה בטבלה)

רמת איכות הסביבה (לחצו לצפייה בטבלה)

מפת התרבות העירונית (לחצו לצפייה בטבלה)

כבר לא הולכים לישון מוקדם

הגיע הזמן לעדכן את הבדיחות על חיפה. היא דווקא לא ממש אפרורית וישנונית - בשנתיים האחרונות העיר נמצאת בתנופת פיתוח, מקומות הבילוי בציר מוריה הומים, המצב הפיננסי טוב, ההשקעה בחינוך גבוהה, וגם האוכלוסייה חזקה. באורח פרדוקסלי, דווקא מלחמת לבנון השנייה - שפגעה קשות בחיפה בקיץ 2006 - הזניקה את העיר לתקופה יפה יותר.

אלא שמצב איכות הסביבה בעיר, איכות האוויר והנזק הצפוי להיגרם מבניית הנמל החדש של חיל הים, כמו גם המצב העגום של מחירי הדירות בעיר ונתוני ההגירה השליליים, עדיין מעכבים את העיר. חיפה היא אולי העיר השלישית בגודלה בישראל, אבל לפי בדיקת ה-City של TheMarker ו"העיר", היא ממוקמת רק במקום השביעי בדירוג, הכולל 15 מהערים הגדולות בישראל.

הטוב


מהפכת התשתיות

2006 תירשם בתולדות חיפה כשנת מפנה. מחד, מלחמת לבנון השנייה הכתה בעיר ללא רחם; מאידך, בעקבותיה זרמו תקציבים ומענקים ממשלתיים. די להסתכל בתקציבי הפיתוח ל-2006 ו-2007 שהונחו על שולחן מועצת העיר - 632 מיליון שקל ו-760 מיליון שקל, בהתאמה - כדי להבין את השינוי. ב-2005 היה תקציב הפיתוח 119 מיליון שקל בלבד. מתחילת 2007 עד סוף 2008, אומרים מקורות בעירייה, יושקעו בעיר בסך הכל 2.25 מיליארד שקל.

הלו, זה ראש העיר? - יונה יהב: "אנחנו מתאוששים מטראומת המלחמה"

מצבה הפיננסי של העירייה (לחצו לצפייה בטבלה)

עבודות התשתית בעיר החלו עוד לפני המלחמה, אך זכו לדחיפה רצינית בעקבותיה - וכך, בחמש השנים האחרונות מתחוללת בעיר מהפכת תשתיות של ממש: בורות נפערים, צינורות ביוב ומים מוחלפים (דבר שלא נעשה שנים ארוכות), כבישים נסללים, מנהרות תשתיות תת-קרקעיות נחפרות, מדרכות נבנות, וצמחייה חדשה מופיעה. חיפה נהפכת למסודרת, נעימה, אסתטית ויפה יותר. עם זאת, לשיפור המהיר בתשתיות יש מחיר: חיפה של השנים האחרונות היא עיר של חפירות - מה שמביא לפקקי תנועה אינסופיים, שנעים משכונה לשכונה בעקבות העבודות.

בדיקת ה-City של TheMarker ו"העיר" מראה כי ב-2004-2006 השקיעה העיר יותר מ-1,000 שקל לתושב בפיתוח עירוני. ההשקעה התבטאה בין השאר בשיקום כבישים וסלילתם, בהתחלות בנייה, בצינורות ביוב ומים ובבנייה שאינה מיועדת למגורים. תקציבים הופנו לפיתוח במנהרות הכרמל; לרכבת הקלה, העתידה לחבר את הקריות עם בת גלים, הדר וחוף הכרמל, ושחיפה היתה לעיר הראשונה בישראל שבה נחנך נתיב שלה; לפרויקט קמפוס הנמל, שבאמצעותו אמורה העיר התחתית, אזור עזוב ומוכה פשיעה, לחזור לחיים חדשים ושוקקי סטודנטים; לאצטדיון כדורגל חדש בדרום העיר (כחלק מקריית ספורט), שמולו אמור לשכון פארק מדעי חיים; לרכבל שיחבר את הצ'ק פוסט עם הטכניון והאוניברסיטה; ולנמל הכרמל הנבנה בשלבים. עם זאת, גם בתחום התשתיות לא הכל טוב: הממוצע השנתי של תאונות עם נפגעים לנפש ל-1,000 תושבים ב-2004-2006 (3.27) גבוה ביחס לממוצע הארצי (1.7).

סוגרים את הגירעון

בדיקת האיתנות והניהול הפיננסי מעלה כי הגירעון של העירייה במצב סביר. ב-2006 היה הגירעון המצטבר בתקציב הרגיל של העירייה, בניכוי עודפים, 72 מיליון שקל. זאת אף שב-2006 הוא הוקטן, לאחר שהעירייה צברה עודף שוטף של יותר מ-18 מיליון שקל.

נוסף על כך, רוב ההכנסות של חיפה הן ממקור עצמאי (כ-70%, לעומת ממוצע של כ-75% בערים שנבדקו), ושיעור גביית הארנונה סביר - 86% ב-2005, לעומת 89% בממוצע בערים שנבדקו (שיעור הגבייה בחיפה ב-2006 לא הובא בחשבון, מכיוון שהיה נמוך במיוחד בעקבות המלחמה, 72%). מתוך כלל ההכנסות של עיריית חיפה, 19.6% מגיעים מארנונה למגורים, בדומה לממוצע בשאר הערים שנבדקו. תושבי העיר נהנים גם מהשקעה כספית גבוהה של העירייה, שהוציאה בממוצע ב-2004-2006 כ-5,700 שקל לנפש בשנה - כ-1,000 שקל יותר מהממוצע בערים שנבדקו.

עם זאת, הוצאות העירייה לנפש גבוהות גם בגלל סיבות פחות חיוביות: עומס המלוות של העירייה גבוה מאוד, וכ-10.5% מהוצאות העירייה מיועדים לפרעון ההלוואות - מהשיעורים הגבוהים בערים שנבדקו (הממוצע הוא 6.6% מההוצאות). נוסף על כך, יותר מ-15% מהוצאות העירייה מופנים למשכורות של עובדי מינהלה בעירייה.

בדיקת שקיפות

שיעור הזכאות לבגרות בין בוגרי י"ב בעיר גבוה: 65.4% בממוצע ב-2004-2006. עם זאת, בין 2004 ל-2006 חלה הרעה של 0.7% בשיעור הזכאים לבגרות. נוסף על כך, בחיפה שיעורי הנשירה מהכיתות התיכוניות הם מהנמוכים בישראל (2.76% בשנות הלימודים תשס"ו-תשס"ז), אך דומים לממוצע בערים שנבדקו. העירייה מתקצבת את החינוך בעיר ב-35% נוספים מעבר לתשלומי משרד החינוך וההורים. שיעור זה דומה לממוצע בערים שנבדקו, אך אינו גבוה כמו בתל אביב והרצליה (49% ו-46% בהתאמה).

בבדיקה שערכה עמותת שבי"ל לשקיפות מידע ברשויות המקומיות בישראל מדורגת חיפה במקום הראשון, עם רעננה וכפר סבא, כעיר השקופה ביותר ובעלת המידע הזמין ביותר לתושביה. נוסף על כל אלה הוכרזו הגנים הבהאיים לפני כחודש על ידי אונסקו כאתר מורשת עולמית. לפי נתוני האגודה לפיתוח התיירות בחיפה, 43% מכלל התיירים בעיר הצהירו כי הגנים הם הסיבה העיקרית לבואם לעיר. תחזוקת הגנים עולה 4 מיליון דולר בשנה.

הרע

צל הפולינום

בגרסאות הראשונות של התוכנית להקמת הנמל הצבאי החדש של חיל הים, שהוגשה לעיריית חיפה לפני כמה שנים, לא היה זכר למבנה המכונה "פולינום". המבנה - האנגר ענקי בלב הנמל - מתוכנן להיבנות במקום היפה ביותר בחיפה: על המים, מול שדרות בן גוריון. הוא צפוי לכער מאוד את מראה העיר.

מכיוון שהחוק אינו מחייב להעביר פרויקטים ביטחוניים דרך ועדות התכנון האזרחיות, אף אחד לא נתן את דעתו על הנזק העתידי לעיר. כדי שיישמע קולה, נאלצה עיריית חיפה לעתור לבית המשפט רק כדי לקבל אישור להגיש ערר נגד הפרויקט. האישור התקבל לפנים משורת הדין, והערר הוגש - ואולם ועדת ערר של הוועדה למתקנים ביטחוניים (ולמ"ב) דחתה אותו. הוועדה שללה לחלוטין חלופה שהציגה העירייה, להוצאת הפולינום מתחום שכונה אזרחית (בת גלים) ולהעברתו מזרחה, אל שפך הקישון, לצד נמל הכרמל הנבנה והולך.

עד כמה הפולינום באמת רע לחיפה? אין רע ממנו. בגלל גודלו - כבניין ממגורות דגון, שנמצא גם הוא בשטח הנמל - הוא יבלוט לעין מכל נקודה מרכס הכרמל ומטה. באי המושבה הגרמנית יוכלו רק לחלום על מראה של ים פתוח. מיקומו ימנע כל אפשרות לפתח לעיר חזית ימית. הוא גם יסכל פתיחה לתושבים של הנמל המערבי - שבו תהיה בעתיד תנועה של אוניות אזרחיות בלבד - והקמה של בתי מלון, מקומות בילוי ושכונות מגורים על המים. זאת בלי להזכיר את החיסול הסופי של הסיכוי למרינה בחזית הנמל המערבי.

הודות לבריטים, שירושתם כוללת מסילת ברזל ובית קברות החוצצים בין התושבים לחוף, נבנתה חיפה הפוך מכל עיר נמל טיפוסית: מחירי הנדל"ן בה מאמירים ככל שמתרחקים מהים. במקום לתקן את המעוות, ולפתח סוף-סוף את העיר בהתאם למשאב הטבע שלה, פרויקט הפולינום עלול להנחית עליה מכה קשה.

ערך הדירות נשחק, מחירי השכירות עולים

עקב אכילס של חיפה הוא בתחום הנדל"ן. מנתוני לוי יצחק עולה תמונה עגומה של ירידה מתמדת בשווי הדירות בעיר. בין 2006 ל-2008 ירד מחיר דירה למכירה בעיר בכ-30% בממוצע, לכ-4,500 שקל למ"ר.

את נתוני הנדל"ן השליליים משלימה מגמת הגירה שלילית מהעיר. מ-2004 עד סוף 2006 היה מאזן הנכנסים והיוצאים מהעיר ליישובים שלילי, והסתכם ב-0.8% מהתושבים.

גם בתחום התחלות הבנייה למגורים נשארה חיפה מאחור: ב-2004-2006 הסתכמו התחלות הבנייה למגורים ב-271 אלף מ"ר - נתון נמוך לעומת שאר הערים שנבדקו. בתל אביב, לדוגמה, התחילה בנייתם של יותר ממיליון מ"ר למגורים באותן שנים.

לצד הירידה במחירי הנדל"ן, מחירי השכירות באותן שנים עלו בכ-56%. התשואה על דירה להשכרה בגודל 100 מ"ר ב-2008 צפויה להיות כ-4.6%.

אפילו בסקר שביעות רצון התושבים שנערך על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה דיווחו 27% מהתושבים כי לדעתם מחירי מחירי הנדל"ן בעיר נמוכים מדי, ו-35% אמרו כי מחירי הדיור בעיר מתאימים ליכולתם הכלכלית - נתונים גבוהים מאוד לעומת לערים אחרות, שבהן רבים מהתושבים חשים שהמחירים גבוהים מדי.

קחו אוויר

איכות הסביבה היא נושא רגיש בחיפה. אף שלטענת גורמים בעירייה מדובר במיתוס שמלווה את העיר, בדו"ח ניטור האוויר של המשרד להגנת הסביבה ל-2006 נמצא ריכוז גבוה מאוד של חלקיקים נשימים עדינים. המשמעות היא שבדגימות תחנות ניטור האוויר שבעיר התקבלו עשרות ומאות חריגות מהתקנים. לפי מומחי אדם טבע ודין, מדובר בזיהום שמקורו באבק טבעי ובתוצרי שריפה, שגורמים לנזק בריאותי בלב ובמערכת הנשימה ואף עלולים לשמש נשאים של חומרים מחוללי סרטן.

לצד נתונים אלה, בעיריית חיפה מצביעים על נתונים מעודדים יותר של המשרד להגנת הסביבה, שלפיהם ב-2007 נמדדו שבעה ימי חריגה בזיהום האוויר, לעומת 15 ב-2006. באדם טבע ודין טוענים כי עדיין מוקדם להתבסס על נתונים אלה, שלא עובדו בדו"ח סופי, כדי לקבוע כי חל שיפור באיכות האוויר בעיר.

סיכום קדנציה - אש בעירייה: מפיטורי המנכ"ל ועד כתב אישום נגד הדובר. הקדנציה של יונה יהב מתאפיינת בשלל פרשיות

בכל זאת, יש נקודות אור: חופיה הלא מוכרזים של חיפה זכו בציון בינוני בבדיקות של המשרד להגנת הסביבה. שיעור המיחזור בעיר, 17.5% ב-2005, גבוה לעומת שאר הערים שנבדקו, אף שהוא עדיין אינו עומד בדרישות של המשרד להגנת הסביבה (25%). נוסף על כך, העירייה דואגת לדווח לתושבים באופן קבוע באתרי האינטרנט שלה על מצב זיהום האוויר בעיר, והשקיפות הזאת היא חיובית.

והלא נורא

מדיניות ציר

ההיסטוריה של ציר מוריה שזורה בדברי ימי חיפה מאז קום המדינה, כששכונות חדשות נבנו לאורך השלוחות היורדות מערבה מרכס הכרמל. הכביש המוביל לשכונות אלה, שדרות מוריה (הוא ציר מוריה), נסלל על קו פרשת המים שעל ההר. מיקומו האסטרטגי, בלב שכונות היוקרה, הפך אותו למניה בטוחה בקרב היקים, תושבי הכרמל הוותיקים.

העניינים בציר, כמו בעיר כולה, התנהלו על מי מנוחות עד אמצע סוף שנות ה-80. כמו הרבה דברים טובים בחיפה, גם הוא התחיל לפרוח בימיו של ראש העיר המנוח אריה גוראל. לא היה מדובר בתוכנית עירונית מאורגנת, אלא פשוט בצורך מקומי וברצון של אנשי עסקים צעירים לפרוץ ולהתבסס, ובהתפתחות טבעית של עיר.

כך נעשתה הבדיקה

האווירה בשכונה השתנתה במהרה. הרעש שבקע ממקומות הבילוי וגודש התנועה לאורך הציר הפכו את המגורים בו, בייחוד בקומות הקרקע, לבלתי נסבלים. בעיה נוספת היתה שחלק גדול מבתי העסק לאורכו נפתחו ללא רישיון. הצעירים חגגו, התושבים התלוננו, ובתי העסק המשיכו להיפתח. כיום נמתח ציר מוריה ממרכז הכרמל עד מרכז חורב. בקדנציה הנוכחית עובד ואושר מסמך מדיניות הבנייה לציר, הקובע כי הבנייה ללא תכנון ומחשבה תופסק, ותונהג הקפדה יתרה על גובה הבניינים ועל תיחום מקומות שבהם מותר לפתוח בתי עסק.

ציר מוריה הוא עובדה קיימת, אבל לא כולם רואים בו עובדה מוגמרת. בעוד שראש העירייה, יונה יהב, סבור שיש להמשיך לטפח ולפתח אותו כמרכז הבילויים העירוני, ובמקביל לפתח אזור בילוי בעיר התחתית, הרי שסגנו שמואל גלבהרט דורש לחסל את ציר מוריה ולהוריד את בתי העסק העירה. בינתיים האזור ממשיך להתפתח ולקלוט עסקים חדשים, עד כדי כך שבעירייה יש מי שצופה שציר מוריה ייהפך למרכז עסקים ראשי (מע"ר). החיפאים אוהבים אותו, מתלוננים עליו ומבלים בו - ובעיקר, הם לא יכולים בלעדיו.

מבוססים. וקצת פחות

בסולם הסוציו-אקונומי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חיפה מקבלת ציון גבוה למדי (7 מתוך 10). ב-2003-2005 היתה משכורתם של תושבי העיר גבוהה מהממוצע הארצי (6,859 שקל בממוצע לשכיר בחיפה, לעומת 5,538 שקל בממוצע הארצי), ובמגמת עלייה של 2.7% בשנה. עם זאת, משכורותם של החיפאים נמוכה ממשכורתם של התושבים בערי גוש דן והשרון. בתל אביב מרווחים כ-500 שקל בחודש יותר מבחיפה.

שיעור מקבלי דמי האבטלה בעיר (0.97%) גבוה בכ-5% מהממוצע הארצי, אך נמצא במגמת ירידה. אחד מחסרונותיה של חיפה מתבטא באי השוויון בעיר: מדד ג'יני מצביע על אי שוויון גבוה: 0.48, לעומת ממוצע של 0.45 בערים שנבדקו.

לתוצאות הבדיקה המלאה של 15 הערים הגדולות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker