פנטזיית ההתעשרות מקרקע חקלאית מתנפצת: "אין פיצוי על אי התגשמות חלומות" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פנטזיית ההתעשרות מקרקע חקלאית מתנפצת: "אין פיצוי על אי התגשמות חלומות"

הסבת הקרקעות במרכז לפארקים פתוחים ביטלה את אפשרות הפשרתן בעתיד, וגרמה למאות תביעות על ירידת שווי קרקע במיליארדי שקלים. ואולם בית המשפט קבע כי אם אין ודאות תכנונית – החקלאים לא יפוצו

14תגובות
קרקע חקלאית
עופר וקנין

בעלי קרקעות חקלאיות באזור המרכז, שתוכנית המתאר המחוזית אסרה על הפשרתן, אינם זכאים לפיצויים על ירידת שווי הקרקעות שלהם, אלא במקרים יוצאי דופן. כך פסקה בשבוע שעבר שופטת בית המשפט המחוזי מרכז, זהבה בוסתן, בתיק שכלל 70 ערעורים על החלטות קודמות של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה. רק בשני מקרים, שבהם אושר בנס ציונה תוואי דרך בתוכנית החדשה, קיבלה השופטת את העררים.

תמ"מ (תוכנית מתאר מחוזית) 3/21 אושרה בנובמבר 2003, ועוד לפני שאושרה עוררה עליה את זעמם של מאות חקלאים, משום שהסבה קרקעות חקלאיות להגדרות כגון "שטחים חקלאיים/נוף כפרי פתוח", "נופש מטרופוליני", "נחל וסביבותיו", ו"גנים לאומיים, שמורות נוף ושמורות טבע".

הבעיה בכל אותן הגדרות, שגם אם אינן מחייבות את החקלאים להפסיק את השימושים העכשוויים בהן, כל עוד הן היו במעמד של קרקע חקלאית, השוק הוסיף למחירן, עקב הסיכוי שיום יבוא ויופשרו לצורכי בנייה, ואילו הייעודים החדשים ביטלו לחלוטין את האפשרות הזו.

לאחר אישור התוכנית הוגשו לוועדות מקומיות שונות שבתחום התוכנית תביעות לפיצויים בגין ירידת שווי הקרקע, בסך כולל שנאמד על ידי היועץ המשפטי לממשלה בכ-3 מיליארד דולר. ואולם כל התביעות שנדונו בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה – נדחו. בעקבות זאת, הגישו התובעים עררים לוועדת הערר מחוז המרכז, שאף היא דחתה את רובן המכריע. לאור זאת הגישו בעלי הקרקעות עררים על החלטות ועדת הערר, בשטחים המוניציפליים של עיריות נס ציונה, הוד השרון, פתח תקוה וראשון לציון ובשטחי המועצות האזוריות שרונים וחוף השרון.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הטענה המרכזית של המערערים היתה שחלה ירידת שווי בערכי הקרקעות שנגרמה מפגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, כתוצאה מהפגיעה בציפיות בעלי הקרקעות, שניתן יהיה להפשירן ביום מין הימים לבנייה. סביב השאלות של הפוטנציאל והציפיות, סב פסק הדין, שהשתרע על 220 עמודים.

ועדת הערר קבעה בהחלטותיה כי יש לבחון עד כמה הסיכויים למימוש הציפייה הם גדולים ואמיתיים, וכי יש לוודא כי "הסיכוי האמור אינו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לכל הפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין".

הוועדה המחוזית פסלה טענות שלפיהן הפוטנציאל ריאלי, משום שהקרקעות נמצאות במרכז המדינה וחלקן נמצאות בסמיכות לאזורי מגורים. העובדה היא שבמרבית המקרים לא הצליחו בעלי הקרקעות הללו להוכיח כי מתקיימים על הקרקעות הליכים תכנוניים אמיתיים, שהצדיקו את הציפיות שתלו בהן.

היועץ המשפטי לממשלה, שנציגיו השתתפו במשפט, גרס כי הפוטנציאל התכנוני צריך להיבחן רק להערכת שווי המקרקעין, אולם השופטת לא הסכימה וכתבה כי "אני סבורה שפגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי מהווה פגיעה במקרקעין. בצד הפוטנציאל התכנוני שהפגיעה בו מהווה פגיעה במקרקעין, קיים פוטנציאל שיש להתחשב בו לצורך קביעת שווי המקרקעין, מקום שכבר נקבע כי המקרקעין נפגעו והוא שונה ונפרד מהפוטנציאל התכנוני שהפגיעה בו מהווה פגיעה במקרקעין".

בהמשך העירה השופטת כי ההגדרה שלה תואמת את החוק והפסיקה, מבחינה ש"הקופה הציבורית אינה יכולה לשלם פיצוי על ירידת ערך המקרקעין הנובעת מבסיס ספקולטיבי וציפייה לעליית ערכה בעתיד. סעיף 197 לחוק לא נועד לפצות בגין אי התגשמות חלומות או ספקולציות כי שווי המקרקעין יעלה בעקבות שינוי ייעודו".

כתוצאה מההגדרות הללו, שהבחינו בין פגיעה במקרקעין שנגרמת כתוצאה מהתפוגגות הערכות ספקוטיביות, לבין פגיעה שנגרמת מפגיעה תכנונית, השופטת קבעה כי כדי שהאחרונה תתקיים, והקופה הציבורית תישא בנזקי בעלי הקרקע, על הפוטנציאל התכנוני להגיע לשלב שבו מידת הוודאות ביחס לאישור תוכנית להפשרת היעוד החקלאי, הנה קרובה לוודאי; למשל הוצאת היתר על פי תוכנית שהופקדה, או תוכנית שהופקדה ולא הוגשו לה התנגדויות. מדובר בהגדרה קשוחה מאוד, שהביאה לזה ש-68 מהתביעות נדחו, ורק שתיים התקבלו.

עו"ד מיכל אגסי, מנהלת מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד פריש שפרבר ריינהרץ ושות', שייצגו את עיריית פתח תקוה הגיבה כי "בית המשפט, בהחלטה נכונה וצודקת, קבע כי החובה ברף מינימלי לבחינת פגיעה בפוטנציאל תכנוני, המהווה פגיעה במקרקעין, מחויבת גם כדי לבסס את הוועדות התכנונית באשר להיקף הפיצויים שעל הוועדה המקומית לשלם בעקבות אישורה של התוכנית, ועל מנת לאפשר למוסדות התכנון לפעול בחופשיות מבלי שיחששו לבחון אלטרנטיבות שונות".

עו"ד יהושע דיאמנט, שמשרדו מייצג שלוש קבוצות בעלים, טען כי פסק הדין כולל הלכה שאינה נתמכת בהוראות חוק מפורשת, אלא יש בה משום יצירת הלכה חדשה הגורמת לפגיעה אנושה וקשה בזכויות יסוד – זכות הקניין של בעלי מקרקעין רבים במדינת ישראל, ללא כל הצדקה וללא כל צידוק בדין. "הנושא המועלה בפסק הדין הוא עקרוני וחשוב מעין כמוהו, ואנו נגיש ערעור לבית המשפט העליון כדי שיכריע בסוגייה חשובה זו", אמר.

עו"ד אלירן דדון, מנהל מחלקת מיסוי מוניציפלי ממשרד עוה"ד גינדי כספי, המייצג מספר בעלי זכויות בתחום התוכנית, מסר אף הוא כי ההחלטה אינה סבירה. "אנחנו לומדים את ההחלטה לעומקה, ונערכים בהתאם להגשת בקשת ערעור לבית המשפט העליון".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#