התקשרות בין מתווך ללקוח - עסקה לכל דבר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התקשרות בין מתווך ללקוח - עסקה לכל דבר

עסקת תיווך היא אמנם משנית לעסקת המכר, אבל אין להקל בה ראש. היעדר פרטים בהזמנת התיווך עלול לשלול מהמתווך את עמלתו ולעורר מחלוקות מיותרות

עסקות רבות באות אל העולם בסיועם של גופי תיווך, היוצרים קשר ראשוני בין צדדים שאין בידם לאתר זה את זה בכוחות עצמם. בגין שירותי התיווך גובה המתווך עמלה המהווה, ללא ספק, הוצאה בלתי זניחה המיתוספת להוצאות הרבות הנלוות לעסקת המכר העיקרית.

התקשרות המתווך-לקוח היא אמנם משנית לעסקת המכר, אבל יש להתייחס אליה כאל עסקה לכל דבר - ככזו העומדת בפני עצמה. סוגיית דמי התיווך הוסדרה בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין תשנ"ז-1997, שנקבעו מכוחו.

ככלל קובע החוק כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה תנאים עיקריים: למתווך רישיון תיווך, הוא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת פרטים מוגדרים, ושהמתווך היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

הפרטים שחובה לכלול בהזמנת התיווך נקבעו בתקנות: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. 2. סוג העסקה (שכירות, מכירה). 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך. 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב. 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

המחוקק הקפיד על ציון כל הפרטים הללו בגוף הזמנת התיווך משום שראה בלקוח המזמין את שירותי התיווך כ"צד חלש" וביקש להגן עליו. המחוקק יצא מתוך נקודת הנחה כי ידיעתו וניסיונו של הלקוח נחותים מאלה של המתווך, באופן שבו הלקוח עלול ליפול בפח ולהתקשר בהסכם תיווך בלי להעריך נכון את השלכותיו.

בשנים האחרונות דנו בתי המשפט כמה פעמים בסכסוכים שהתגלעו בין מתווך לבין לקוחות מסחריים, כגון חברה. במקרים אלה נקטו בתי המשפט פרשנות רחבה, המגמישה מאוד את הוראות החוק וזיכו מתווכים בעמלת תיווך גם במקרים שבהם הוכח כי לא כל הפרטים הדרושים צוינו בהזמנת התיווך. בתי המשפט קבעו כי במקרים שבהם בוצעה עסקת התיווך בין שני גופים מסחריים (מתווך וחברה) - הרי לא מדובר בלקוח "חלש" ולכן אין צורך להגן עליו.

עם זאת, נראה כי ככל שמדובר בלקוח שאינו גוף מסחרי נוהגים בתי המשפט בהתאם לרציונל העומד בבסיס החוק. בפסק דין שניתן באחרונה על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון, נדונה תביעה לתשלום דמי תיווך שהגיש מתווך נגד לקוח שסירב לשלם עמלת תיווך בגין דירה שרכש בחולון (תק 2384/07 ניתן ביום 17.2.08).

ביולי 2007 פנה הלקוח, בחור צעיר שביקש לרכוש דירה עם בת זוגו, למתווך וביקש לאתר בעבורו דירה לרכישה. בין הצדדים נחתם הסכם תיווך שלפיו התחייב הלקוח לשלם למתווך עמלת תיווך בשיעור 2% מערך הדירה, במידה שיחליט לרכוש דירה באמצעות המתווך. כעבור כחודש הציע המתווך ללקוח את הדירה בחולון.

לטענת המתווך, הלקוח התרשם מהדירה ובהמשך נקבעה פגישה, בהשתתפות המתווך, הלקוח ומוכרת הדירה, במשרדו של המתווך, במטרה לגשר על פער הסכומים בין דרישת המוכרת לבין הצעת הלקוח. בכתב התביעה נטען כי בסופו של דבר פגישה זו לא התקיימה, משום שהלקוח פעל בניגוד לאמור בהסכם התיווך ורכש את הדירה ישירות מהמוכרת.

בכתב התביעה טען המתווך כי הלקוח הפר במעשיו את הסכם התיווך ועל כן יש לחייבו בתשלום עמלת תיווך וכן בפיצוי כספי בגין הפרת ההסכם. הלקוח-הנתבע טען מנגד כי הסכם התיווך בטל משום שחסרים בו פרטים מהותיים.

הפרטים הם העיקר

לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי אכן נעדרו כמה פרטים מהותיים בהסכם התיווך, כגון שמו ומספר זיהויו של המתווך, סוג העסקה (מכירה) וסכום העסקה. ביהמ"ש ציין כי אמנם הגישה הרווחת מקלה עם המתווך במקרים שבהם מדובר בלקוח שהוא גוף מסחרי - אבל במקרה של אדם פרטי, על אחת כמה וכמה בזוג צעיר שביקש לרכוש דירת מגורים, יש להיצמד להוראות החוק.

לפיכך, נקבע כי היעדרם של פרטים מהותיים בהסכם התיווך שנחתם בין הלקוח למתווך מהווה הפרה של סעיף 9(א) לחוק המתווכים ושולל מהמתווך את עמלת התיווך. משכך, נדחתה תביעת המתווך.

המסקנה היא שעסקת תיווך היא אמנם משנית לעסקת המכר, אך אין להקל בה ראש. היעדר פרטים בהזמנת התיווך עלול לשלול מהמתווך את עמלתו, הגם שבזכות עמלו באה עסקת המכר לעולם. באשר ללקוח, גם לו ייטב שינהג לפי הוראות החוק ויתעקש על ציון מלוא הפרטים הדרושים בהזמנת התיווך, שכן בכך ימנע אי הבנות ומחלוקות מיותרות בעתיד. -

הכותב הוא עו"ד ושותף במשרד מרום, הלפרט עורכי דין מרמת גן, המתמחה במקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#