הרחבת דירה בבית משותף

כמה כללים מנחים: דייר שביצע הרחבה בעבר לא יכול להתנגד להרחבה ורק המפקח על המקרקעין יכול לפסוק במחלוקת בין דיירי הבניין

דן הלפרט
דן הלפרט

>> הרצון להגדיל, להרחיב ולפתח את שקיים בידינו הוא אינסטינקט מולד, הנטוע כמעט בכל אחד מאתנו. כך גם בכל הנוגע לדירת המגורים שבה אנו מבלים את מרבית ימינו ולילותינו. רבים יברכו על ההזדמנות להרחיב את דירתם - אבל בכל הנוגע לבית משותף אפשרויות ההרחבה הן מוגבלות.

הקושי העיקרי והמהותי טמון בצורך לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבניין. בעבר היה צורך בהסכמה פה-אחד של כל הדיירים, כדי לאשר לבעל דירה בבניין להרחיב את דירתו (משמעות ההרחבה היא גריעת שטח מהרכוש המשותף ומזכויות הבנייה השייכות לכל הדיירים, והצמדתן לדירת "הדייר המרחיב").

ואולם כחלק מתיקון לחוק המקרקעין שבוצע לפני כמה שנים נקבע כי לצורך הרחבה דרוש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבניין, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין). תכלית התיקון היתה להקטין את כוחו של המיעוט להתנגד ולמנוע את ההרחבה.

ידועים מקרים רבים שבהם עשה המיעוט (לעתים, דייר בודד) שימוש בזכות הווטו שהיתה נתונה בידיו, לצורך סחיטת סכומים ניכרים מדייר שביקש להרחיב את דירתו. הרי בלא הסכמתו של השכן לא ניתן היה להרחיב את הדירה.

גם לאחר תיקון החוק והקטנת שיעור הרוב הדרוש לאישור ההרחבה, עדיין יימצאו דיירים המתנגדים נחרצות להרחבה מטעמים שונים ומגוונים. ייתכן שעבודות הבנייה - לכלוך, רעש וטרדה - מפריעות להם, או שהם חוששים, למשל, כי העבודות יגרמו לשוכר המתגורר בדירתם לעזוב את הדירה.

באופן טבעי וצפוי מזמנת הסוגיה מחלוקות רבות בין בעל דירה המבקש להרחיב את דירתו לבין יתר דיירי הבניין (או לפחות חלקם). מחלוקת כזו נדונה באחרונה בפני בית משפט השלום בירושלים (בש"א 8251/07 שטיין נ' קוצר).

התובע, שירש דירה בבית משותף וביצע בה לפני כמה שנים עבודות הרחבה, עתר לבית המשפט נגד הנתבעים - בעלי דירות בבית המשותף - בבקשה להוציא צו מניעה שיאסור על הנתבעים לבצע עבודות בנייה להרחבת דירותיהם. התביעה הוגשה לבימ"ש השלום, לאחר שהנתבעים כבר קיבלו היתר בנייה ולאחר שהתקבלה הסכמת רוב הדיירים, בהתאם להוראות החוק.

בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים נטען, בין השאר, כי הסמכות לדון במחלוקת נתונה בידיו של המפקח על המקרקעין בלבד, ולא בימ"ש השלום - ולכן יש לסלק את התביעה על הסף. עוד טענו הנתבעים כי התובע מנוע מלהתנגד לביצוע עבודות הבנייה מכיוון שהרחיב את דירתו בעבר. בעניין זה הסתמכו הנתבעים על הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק, הקובעת כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין.

בתשובה לטענת הנתבעים בנוגע לסמכות העניינית טען התובע כי סמכות המפקח אינה ייחודית, אלא מקבילה - ולכן ניתן לברר את תביעתו גם בבימ"ש השלום. התובע הוסיף וטען כי לא כונסה אסיפה כללית לצורך קבלת הרוב הדרוש - ולכן החלטת הרוב שהתקבלה על ידי החתמת כל אחד מהדיירים בנפרד, אינה תקפה.

לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענות התובע ולמחוק את התביעה על הסף. לעניין אופן הקבלה של הסכמת הרוב לצורך ביצוע ההרחבה, קבע בית המשפט כי אין חובה לקבלה באסיפה כללית (להבדיל מהחלטות אחרות, כגון התקנת מעלית, שבהן מציין החוק במפורש כי ההחלטה צריכה להתקבל באסיפה כללית).

סמכות שיפוט ייחודית

בית המשפט הוסיף וקבע כי הוראת סעיף 71ג לחוק מקנה למפקח על המקרקעין סמכות שיפוט ייחודית בעניינים הנוגעים להרחבת דירה בבית משותף - ועל כן הסמכות לדון בתביעה נתונה בידיו. עוד נקבע כי העובדה שבעבר הרחיב התובע את דירתו מטילה עליו חזקה, כאילו הסכים להרחבת דירות אחרות בבניין (כפי שקובע החוק).

לסיכום, דרוש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כדי להרחיב דירה בבית משותף (אין חובה לקבל את ההסכמה באסיפה כללית). כמו כן, דייר שהרחיב בעבר את דירתו לא יוכל להתנגד להרחבה שמבקש דייר אחר.

במקרה שלא יושרו ההדורים בין בעלי הדירות וקיימת מחלוקת הנוגעת להרחבה, אזי סמכות השיפוט הייחודית נתונה בידי המפקח על המקרקעין. תביעה שתוגש לבימ"ש השלום, תסולק על הסף.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עוה"ד מרום-הלפרט, המתמחה במקרקעין

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ