בוננזת הנדל"ן הגדולה: תראו כמה מרוויחות העיריות מדירות חדשות

בין 2008 ל–2015 אוכלסו בישראל 256 אלף דירות - שכנגדן גבו העיריות מהיזמים 31 מיליארד שקל בהיטלי השבחה ■ משרדי ממשלה העבירו עוד 19 מיליארד שקל ■ הערים הגדולות ביותר, ת"א וירושלים, גבו יחד יותר מ-8 מיליארד שקל מיזמים

מירב מורן
מירב מורן
גבעתיים
גבעתייםצילום: מגד גוזני
מירב מורן
מירב מורן

בתוך שמונה שנים גבו עשר ערים באזור המרכז 19 מיליארד שקל מיזמים שקנו קרקעות בתחומן ובנו עליהן יחידות דיור, משרדים ושטחי מסחר. הכסף מהיזמים נכנס לקופות הפיתוח של העיריות, הנפרדות מתקציבן השוטף, שמקורו בארנונה. כך, במעין מעגל שמזין את עצמו, התייקרות הנדל"ן מעצימה עוד ועוד ערים מצליחות ומבוקשות ממילא: ככל שעולה הביקוש למגורים, הקרקעות אטרקטיביות יותר ליזמים, הן נמכרות במחירים גבוהים יותר, ועוד כסף זורם לעירייה — ומגדיל את תקציבי הפיתוח לחיזוק התשתיות ושיפור השירות לתושבי העיר החזקה.

המסים שמשלמים היזמים הם רק חלק מהסיפור. לתקציבים של כל הערים והמועצות המקומיות בישראל זרמו יחד יותר מ–70 מיליארד שקל עבור בנייה חדשה ב–2008–2015. הסכום הגיע מארבעה מקורות: 31 מיליארד שקל נגבו בהיטלי השבחה מיזמים בגין זכויות בנייה בקרקע, 19 מיליארד שקל הם השתתפות הממשלה במימון הפיתוח, עוד 12 מיליארד שקל נטלו העיריות בהלוואות, וקרוב ל–10 מיליארד שקל ניתנו כתקציבי פיתוח ממקורות כמו קרנות מפעל הפיס, קק"ל, תרומות של קרנות פרטיות בבעלות הערים והשתתפות של בעלי נכסים בקרקעות סמוכות במטלות פיתוח.

בכל רשות מקומית נכנסו הכספים לקופה בשם תב"ר (תקציב בלתי־רגיל). בעוד שתקציבה השוטף של עירייה נגזר משטח נכסי המגורים והעסקים בה, שבגינם משולמת ארנונה, על התב"ר משפיעים גורמים מגוונים שיוצרים פערים עצומים בין הרשויות. אלה כוללים הבדלים גדולים במחירי הקרקעות ומספר הדירות שנבנות בעיר. ככל שנבנות יותר יחידות דיור, המדינה מעבירה סכום גבוה יותר להקמה של מבני ציבור — לפי מפתח הגוזר ממספר יחידות הדיור את מספר התושבים שישתמשו בגינה ובכביש, למשל, או את מספר הילדים שילכו לבית הספר.

לכן, למשל, כשבונים דירות המוגדרות כמיועדות לסטודנטים או לדיור מוגן, הרשות מקבלת מהממשלה סכום נמוך יותר לפיתוח, שכן הדירות נבנות עבור דיירים שלא נדרשים בעבורם מבני חינוך, הנחשבים להוצאת פיתוח גדולה.

ההבדלים בהכנסות מהיטלי השבחה בין הערים אינם קשורים רק למספר יחידות הדיור וערך הקרקע, משום שיש גם שטחי תעסוקה ומסחר. ההכנסות מהיטלי השבחה ממגורים גדולות בהרבה מההכנסות משטחי מסחר ותעסוקה, משום שהביקוש למגורים גדול יותר, והסיכון ליזם נמוך יותר — ושני אלה משוקללים בהיטל ההשבחה שהוא משלם לרשות המקומית. כך או כך, ההכנסות מיועדות לשירות התושבים החדשים, שאותם מודדים במספר יחידות דיור.

היטלי השבחה נכנסים לקופותיהן של הרשויות המקומיות כשהיזם בעל הקרקע מקבל היתר לבניית פרויקט מגופי התכנון. במקרה של קרקע שעוברת ידיים ונוספו לה זכויות חדשות בתוכנית מאושרת, המוכר מחויב בהיטל השבחה לרשות המקומית, גם אם לא התחילה הבנייה שממצה את הזכויות, ואפילו אם לא התחיל תכנון הבנייה החדשה.

בונות ומתעשרות

תקציבי הממשלה לפיתוח מגיעים בחלקם ביוזמת הרשות, ואת חלקם יוזמת הממשלה. כשמתוכננת שכונה חדשה, הרשות פונה למשרד החינוך שייתן את חלקו במימון ההקמה של בית הספר, למשרד הרווחה למימון מועדון הקשישים ועוד. הרשות מקבלת את הכסף כשמתמלאים התנאים שהכתיב המשרד הממשלתי המממן. כספים מהממשלה מגיעים גם בגין מהלכי פיתוח חד־פעמיים שהממשלה יוזמת ומבקשת לקדם. היא מציעה לרשויות תקציבים כדי לממש את יוזמות הפיתוח שלה, והרשויות נענות להצעה, משתתפות בהוצאות הפיתוח בשיעור מוגדר מראש, ומנהלות את ביצוע הפרויקט.

התייקרות הנדל"ן מרחיבה פערים

ב–2008–2015 נבנו ואוכלסו ברשויות המקומיות 256 אלף דירות חדשות בסך הכל — תוספת של כ–10%, שאחריה יש בישראל 2.3 מיליון יחידות דיור בסך הכל ביישובים עירוניים. TheMarker ערך בדיקה של מספר הדירות החדשות שנבנו בכל עיר ומועצה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בשמונה שנים אלה, לצד ההכנסות ממסי נדל"ן של כל עיר כפי שאלה עולים מהדו"חות הכספיים המבוקרים של הרשויות המקומיות מ–2008 עד 2015. עליית ערכי הקרקע היא הגורם היחיד שמשפיע על הכנסות מהיטל ההשבחה — ככל שיש בקרקע יותר זכויות בנייה חדשות, ההכנסות מההיטל יהיו גבוהות יותר.

בצמרת טבלת הערים עם ההכנסות הגדולות ממסי נדל"ן עירוניים מככבות ערי המרכז, שבהן ביקוש גדול לבנייה, שממנו נגזרים ערכי הקרקע הגבוהים. חלקן של עשר הערים עם ההכנסות הגדולות ביותר בגבייה הוא כ–58% מסך כל הגבייה של מסי נדל"ן עירוניים בישראל בתקופה הזאת.

בראש הדירוג ניצבת תל אביב־יפו, שגבתה 5.5 מיליארד שקל מיזמים ואיכלסה את מספר הדירות השני בגודלו בין הערים בתקופה המדוברת — 15 אלף יחידות דיור. למקום השני הגיעה ירושלים, עם 2.5 מיליארד שקל. סכום זה נמוך ביותר מחצי מהגבייה בתל אביב, אף שבעיר הבירה אוכלסו בתקופה זו כמעט 24 אלף דירות חדשות, פי 1.5 מתל אביב.

פתח תקוה, שבמקום השלישי, איכלסה בשמונה שנים יותר מ–12 אלף דירות חדשות, וקיבלה מעסקי הבנייה 1.8 מיליארד שקל בהיטלי השבחה — לא רחוק מהסכום ששילמו היזמים לעיריית הרצליה (1.6 מיליארד שקל), אלא שבהרצליה אוכלסו רק 969 דירות חדשות באותה תקופה. הכנסות הרצליה משקפות גבייה משכונות שבהן מאות יחידות דיור שיתאכלסו השנה, אך נובעות בעיקר מפיתוח ובנייה של שטחי מסחר ומשרדים בתקופה זו.

ראש עיריית תל אביב־יפו, רון חולדאי, וראש עיריית ירושלים, ניר ברקת. שתי הערים המובילות בבנייה ובהכנסה ממסי נדל"ן
ראש עיריית תל אביב־יפו, רון חולדאי, וראש עיריית ירושלים, ניר ברקת. שתי הערים המובילות בבנייה ובהכנסה ממסי נדל"ןצילום: טס שפלן

חמישית בדירוג ההכנסות ניצבת ראשון לציון, שגבתה בשמונה שנים 1.6 מיליארד שקל בהיטלי השבחה, ואיכלסה 7,400 דירות חדשות. העיר חתומה על הסכמי גג עם המדינה, שיוסיפו בשטחה 20 אלף יחידות דיור. לפי מקורות בעירייה ותחזיות ההכנסה, המתבססות על שווי הקרקעות, הקמת יחידות הדיור תזרים לקופת התב"ר של ראשון לציון עוד 4 מיליארד שקל לפחות.

השפעת שווי הקרקע על ההכנסות של קופת הפיתוח מקבלת המחשה מובהקת בהשוואה בין אשקלון לגבעתיים, שגבו סכום דומה של היטלי השבחה ב–2008–2015. אשקלון איכלסה יותר מ–9,250 יחידות דיור, שהניבו לה 450 מיליון שקל במסי השבחה, ואילו גבעתיים בנתה רק מעט יותר מ–1,000 יחידות דיור, וקיבלה מהיזמים בגינן לא פחות מ–420 מיליון שקל.

"העלייה המהירה והמתמדת בערכי הקרקע הניכרת מהיטלי ההשבחה שמגיעים לרשויות המקומיות, מספרת הרבה יותר מסיפור של התייקרות דיור", אומר הכלכלן המוניציפלי יוגב שרביט. "ההבדלים בהכנסות העיריות מהיטלי ההשבחה מלמדים על הצלחה כלכלית של עיר, שנגזרת ממנה יכולת פיננסית של עירייה לשפר את השירותים לתושביה. בשורה התחתונה, ככל שהתב"ר גדול יותר כך, הרשות יכולה להשקיע יותר כסף בתשתית הציבורית. ועיר מצליחה — מצליחה עוד יותר, ומושכת אוכלוסייה חזקה ועסקים חזקים, שמגדילים את הביקוש ומעלים את ערכי הקרקע, והמעגל הכלכלי־נדל"ני־מוניציפלי מזין את עצמו".

תגיות:

תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ