דירות חדשות לרווקים וגמלאים: התוכנית החדשה של ירושלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירות חדשות לרווקים וגמלאים: התוכנית החדשה של ירושלים

פיתוח אזור "שער העיר" בכניסה לירושלים, שעד כה תוכננו בו משרדים ומלונות בלבד, עשוי להשתנות עקב הצעה לתוספת של 1,500–2,200 דירות שאינן מיועדות למשפחות

23תגובות
הדמיית התוכנית המקורית
הדמיה : פרחי צפריר

לשכת התכנון של מחוז ירושלים מכינה בימים אלה הצעה לתיקון תוכנית "שער העיר" בכניסה לירושלים - כך חשפה לפני שבוע שירה תלמי־באבאי, מתכננת מחוז ירושלים, בוועידת פורום העירוניות הישראלי בעכו.

התיקון בתוכנית שער העיר נועד לשפר את האיכות העירונית של האזור באמצעות ציפוף השימוש בקרקע, יצירת רצף בבינוי ותוספת מגורים, וזאת בשונה מהתוכנית המקורית של האזור, שלא כללה בנייה למגורים. כמו כן, התיקון המוצע מתייחס לשיפור הקשר בין הבנייה באזור שער העיר לשכונות המגורים המקיפות אותו באמצעות הגדרת רחובות נוספים שיחברו את הרובע החדש לסביבותיו הוותיקות.

תלמי־באבאי בישרה על ההצעה לתיקון התוכנית במהלך פאנל בוועידה שבו הציגו ארבעה מתכנני המחוזות — צפון, דרום, חיפה וירושלים — את ההתמודדות עם עירוניות מתחדשת באזוריהם.

תוספת הבנייה המתוכננת מרחיקה את גבול התוכנית לכיוון דרום־מערב במטרה לשפר את החיבור לשכונות הסמוכות. התוכנית תכתיב את הרחבת בסיס המבנים באופן שיצמצם חללים מיותרים במרחב שיש בו שטחים פתוחים ומיותרים לרוב, יהדק את רצף חזיתות הבניינים וכן יגביה את הבניינים בארבע קומות. סך כל זכויות הבנייה שיתווספו יהיו 10% לכל היותר.

הצעת התיקון כוללת, בין היתר, אישור ל–1,500–2,000 דירות קטנות שישולבו במבני משרדים, וכן היתר המרה של 20% מחדרי המלונות בתוכנית המקורית לדירות להשכרה לטווח ארוך, שמשמעותו פוטנציאל ל–200 דירות נוספות. יחידות המגורים המתוכננות יהיו מהסוג המוגדר דיור מיוחד, המכוון לאוכלוסיות שאינן משפחות — רווקים וזוגות ללא ילדים. אכלוס כזה, שאותו מקווים להכתיב באמצעות הגבלת גודל הדירות עד 30–40 מ"ר, משחרר את הרשות המקומית מחובות פיתוח של תשתיות חינוך ורווחה. עקב כך הוא נחשב חסכוני יותר מבחינת השקעותיה החד־פעמיות של העירייה בהקמת מוסדות ציבור; מציב סיכון נמוך יותר לתקציב השוטף של העירייה, כי הוא מושך תושבים שזקוקים לפחות שירותים עירוניים; ופשוט יותר להוספה לתוכנית בנייה מאושרת, משום שהוא יכול לעקוף הוראות של תוכנית שנקבע כי לא תכלול מגורים. מבחינת ירושלים, המהלך אמור להעשיר את מלאי הדיור המתאים לאוכלוסיות שהעיר רוצה למשוך — צעירים ופנסיונרים.

כוונת המתכננים לקבוע בתוכנית בניין העיר (תב"ע) החדשה כי דירות המגורים לא יהיו סחירות בשוק החופשי, וכי אי־אפשר יהיה למכור אותן כיחידות בודדות — תסייע לכוון אותן לשמש כתוספת למלאי העירוני של דיור בשכירות.

תוספת יחידות מגורים מיוחדים, הדומה לזו שמוצעת בתיקון לתוכנית שער העיר, כבר מיושמת בבנייה חדשה בהרצליה פיתוח — אזור בנוי עם בעיות דומות שמקורן בהפרדה ובניתוק מהעיר, בגין הגדרתו ההיסטורית כאזור לתעסוקה בלבד.

התוכנית המקורית של שער העיר מאשרת בנייה של מיליון מ"ר על 120 דונם במגרשים בפתח ירושלים, שתחומים בין רחוב יפו מצפון, מלון פלאזה ובית הביטוח הלאומי מדרום, רחוב הרצל במערב, וקצה שדרות שז"ר במזרח. האזור מתחבר לתחנה שממנה תצא הרכבת המהירה לתל אביב, שבנייתה אמורה להסתיים ב–2018, לתחנה של קו הרכבת הקלה ולתחנת האוטובוסים המרכזית. מהלך הפיתוח הוכרז בטקס חגיגי באוקטובר 2016, אז הניח ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת, את אבן הפינה לרובע — ואולם בנייתו עדיין לא התחילה, ומגרשיו לא שווקו עדיין ליזמים. תוספת זו לתוכנית תהפוך אותם לאטרקטיביים יותר עבור היזמים.

ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת
אוליבייה פיטוסי

אתגרי פיתוח ייחודיים

כוונת מתכנני הרובע היתה ליצור סביבה שתחזיר לירושלים את מוסדות השלטון, בד בבד עם יצירה של שטחים שיניבו לעיר הכנסות של ארנונה עסקית. עבור רשויות מקומיות, בניית בנייני מגורים היא גירעונית, שכן תעריפי הארנונה נמוכים, ותושבים מחייבים הוצאות. לעומת זאת, הארנונה לעסקים רווחית, מכיוון שתעריפיה גבוהים פי עשרה ולעתים אף יותר מאלה של הארנונה למגורים, מה גם שעסקים לא נזקקים לשירותים עירוניים יקרים כמו חינוך ורווחה. היחס בירושלים בין שטחי המגורים לשטחי עסקים הוא 5 מ"ר של שטחי תעסוקה לכל תושב, לעומת יחס ממוצע של 11 מ"ר לכל תושב בערים החברות ב"פורום ה–15" — 15 הערים העצמאיות והחזקות בישראל.

ירושלים מתמודדת עם אתגרי פיתוח ייחודיים — שנובעים מאילוצי מסורת ושימור, בעלויות מורכבות על קרקעות ופוליטיקה בינלאומית — ומגבילים את הבנייה העירונית ואת סגנונה. המגרשים בכניסה לעיר שעליהם מתוכנן הפיתוח החדש הם של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כלומר נמצאים בבעלותה של המדינה, ולכן טמונה בהם הזדמנות לפיתוח מהיר של בנייה בייעודים שהעירייה חפצה בהם — שטחי מסחר ותעסוקה.

חשש מפגיעה בכלכלה העירונית

תכנון הרובע החדש כך שיועד לתעסוקה ומלונאות בלבד גרר ביקורת מצד מתכננים: המשרדים אמנם יניבו כסף לעירייה, שאינה עצמאית וכיום נתמכת על ידי הממשלה באופן נרחב בהשוואה לעיריות אחרות — אך לא ישפרו את הכלכלה העירונית, ואולי אף יפגעו בה. הרובע מנותק מהעיר, והעובדים יגיעו למשרדים ישירות מתחנת הרכבת או מהחניון הקרקעי — מבלי שיעברו ברחובות העיר, ולכן לא יזינו את העסקים המקומיים.

שילוב המגורים מוצג כמהלך של חזרה לעיקרון של עירוב שימושים בתכנון עירוני, שמביא ערך כלכלי לתושבים ולעסקים מקומיים. עם זאת, 2,000 יחידות דיור זעירות, המתוכננות כדיור זמני, לא יהפכו את הרובע החדש לסביבה עירונית מהסוג המבוקש, ששרידים ממנו קיימים במרכזי הערים הוותיקות בישראל. לשם כך צריך הרבה יותר יחידות דיור, שיתאימו גם למשפחות עם ילדים, וחיבורים רבים יותר לרצף הבינוי הקיים מסביב.

במינהל התכנון ציינו כי "השינוי שיצופף את רובע שער העיר ישפר את האיכות העירונית שלו ויעצים את התרומה לשכונות המגורים הוותיקות שבסביבתו. השתתפות בכירים בפאנלים רבים בוועידת העירוניות מוכיחה שבמינהל התכנון מאמינים כי שיפור העירוניות הוא הליך מתבקש בתכנון בישראל".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#