נדל"ן סופ"ש

"לא אהבת את הדירה הכלואה בגליל ים? לא קרה כלום. תגור בראש העין"

ראש אגף השיווק במשרד השיכון, בני דרייפוס, שמוביל את תוכנית מחיר למשתכן, לא מתרגש מהביקורות: "כיוונו להנחה של 200 אלף שקל. לא התכוונו שמישהו יקבל 700 אלף שקל" ■ הוא לא חושש מוויתורים על זכיות, ומכחיש שיש מיזמים שיושלמו רק בעוד שש שנים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בני דרייפוס
בני דרייפוסצילום: אמיל סלמן
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

"מבין העותרים לבית המשפט בעניין מחיר למשכן בגליל ים כמעט אין כאלה שוויתרו על הזכיות שלהם. אני יכול להבטיח דבר אחד: לא תישאר שם דירה יתומה אחת — כולל הדירה הכלואות. כולן ילכו לזכאים", אומר בני דרייפוס, ראש אגף השיווק במשרד הבינוי והשיכון.

דרייפוס נחשב למומחה הגדול ביותר בכל הקשור לתוכנית הדגל של המשרד, מחיר למשתכן. הוא לא מתרגש משיעור הביטולים הגדול בפרויקט הדגל של המבצע בגליל ים, שהגיע ל–28%. "אם זוכה מספר 50 ביטל, יגיע במקומו זוכה 70. מה ההבדל ביניהם? המספרים האלה מקריים לגמרי, והם אותו דבר בשבילנו".

דרייפוס רואה את 2017 כשנה טובה מבחינת המשרד, מכיוון שעד לסיום השנה צפוי המשרד לשווק קרקעות ל–22 אלף יחידות דיור — 1,000 יותר ממה שהתחייבו. ככלל הוא סבור כי התוכנית זוכה עד כה לאמון רב מהציבור. הוא שב ומדגיש שעל אמון הציבור התוכנית תקום או תיפול. "אל תשכח: שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, ושר האוצר, משה כחלון, התחילו את הקדנציה עם רמת אמון נמוכה מאוד מצד הציבור בגלל מה שעשו הקודמים — מתוכנית הפטישים של שר האוצר לשעבר, יובל שטייניץ, דרך מע"מ 0% של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, וכל התוכניות שהיו פה ושם. כל מי שהאמין לממשלה עד לתקופה הנוכחית ודחה את רכישת הדירה שלו — שילם הרבה מאוד מהכיס, זה עלה לו מאות אלפי שקלים. להחזיר אמון לציבור ולשכנע להמתין — זה אחד האתגרים שעמלים עליהם הכי הרבה".

ואולם באחרונה הוגשו שתי עתירות לבתי המשפט שהעידו על ערעור כלשהו באמון הציבורי: ראשונים עתרו אנשים מסדרה ב' בשהם נגד הקצאת כל מלאי הדירות המוגרלות ביישוב לזכאי סדרה א'. אחריהם עתרו זוכי ההגרלות בגליל ים שבהרצליה נגד איכות הדירות שיועדו להם. במקרה של גליל בית המשפט דחה את העתירה, ושופטי בג"ץ כבר שיגרו רמזים עבים לעותרים משהם שעתיד העתירה שלהם יהיה דומה.

בנייה בגליל ים, הרצליה. לב אזורי הביקוש
צילום: אייל טואג

בעניין הפרויקט בגליל ים, אף שזה הפרויקט עם ההנחות הגדולות ביותר — אנשים ביטלו את הזכיות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"גליל ים הוא פרויקט יוקרתי, שלא כל אחד יכול לעמוד בו, וזה בסדר. אנחנו מקימים פרויקטים פחות יוקרתיים, ובמחירים נמוכים יותר. אני חושב שחלק מהביטולים לא נעשו מכיוון שהזוכים אינם מאמינים בתוכנית, אלא להפך — מפני שהם מאמינים. אני מכיר אנשים שזכו בשני מקומות וביטלו, ואז זכו במקום שלישי וחתמו על חוזה.

"הבנייה הרבה בתוכנית והעובדה שיש לה המשכיות ועתיד — היא תמשיך ב–2018 וכנראה גם ב–2019 — מאפשרות לאנשים לא לקחת את הדירה הראשונה שהם זכו בה. אנשים לא צריכים לקפוץ מעל היכולות שלהם. אתה לא אוהב את הדירה הכלואה בגליל ים, והיא לא מתאימה לך? בסדר. לא קרה כלום. אז תגור בראש העין או בראשון לציון".

אם בכלל תזכה.

"גם במרכז הארץ אנחנו משווקים אלפי דירות, והסיכוי לזכות שם בדירה אינו נמוך כל כך".

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, סיכויי הזכייה במרכז של מחיר למשתכן הם כ–26% בממוצע. עם זאת, באזורים המבוקשים ביותר הסיכויים הם בסביבות 10%, ואילו בפריפריה יש לא מעט הגרלות שסיכויי הזכייה בהן הם כמעט 100%. הניסיון מוכיח כי הרבה מאוד תלוי לא במחירי הדירות, אלא בכל התנאים מסביב: מידת בשלות הפרויקטים, איכות תכנון הדירות והסטנדרטים של הפרויקטים. רוב התלונות של הזוכים הן סביב שלושת הנושאים האלה.

בנייה באופקים
בנייה באופקיםצילום: אליהו הרשקוביץ

לא מזילים דמעה על הטבות גדולות מהמתוכנן

מדוע קבלנים מקימים דירות של 130 מ"ר בפרויקטים שאמורים להיות הכי עממיים?

"יש דירות גדולות. לעתים התוכניות ישנות ולא תמיד מותאמות לקהל שלנו, אני מודה. שידכנו את מחיר למשתכן למשהו שלא תמיד יועד לקהל הזה, ולא פעם שיווקנו דירות של 130, 140 ו–150 מ"ר. יכול להיות שזה כבד על כוח הקנייה של זוג צעיר, ושהדירות האלה יופנו למשפרי דיור. זה בסדר, זו החלטה שקיבלנו כבר מהיום הראשון למבצע, מפני שכבר אז הבנו שחלק מהדירות ילכו למשפרי דיור".

יש טענה שהקבלנים מקווים שהצעירים לא ירכשו את הדירות, וכעבור שנה הם יוכלו לשווקן בשוק החופשי.

"אני לא יודע מאיפה באה הטענה שקבלנים בנו דירות גדולות כדי להמתין ולמכור אותן בסוף במחירי שוק. זה בלתי־אפשרי, אם זה לא מצוין בתנאי המכרז — הם לא יוכלו לעשות זאת בשום צורה. אני מקווה לטובתם שהם לא חשבו כך".

יש קבלנים שהולכים על שיטת מצליח?

"זה היה בהתחלה, ואני מרגיש שהתופעה פוחתת בגלל שתי סיבות: ראשית, הקבלנים מבינים שדירות לא ראויות לא יימכרו גם במחיר למשתכן; שנית, שילבנו בפרויקטים דירות שמיועדות לשוק החופשי. הודענו לקבלנים שאנחנו נבחר את הדירות להגרלה ולא הם — כך שהם לא יודעים בשלב התכנון אילו דירות ייועדו לשוק החופשי ואילו למחיר למשתכן".

יותר מ 21- אלף דירות במחיר למשתכן עד סוף 2017 שיווק יחידות דיור, לפי מחוז
מחוז הדירות ששווקו הדירות ששווקו
במחיר למשתכן
ישווקו עד סוף

ברור שלא תבחר בדירות הפנטהאוז למחיר למשתכן.

"נכון. אני מצהיר על כך שהמדיניות שלי היא לבחור דירות קטנות יותר. אבל אם אקבל חוות דעת הנדסית שלפיה הקבלן עשה משהו לא הגיוני, לא מקובל ולא סביר, אז אני לא מחויב לקחת את הדירה הזאת. לכן לקבלן יש סיכון, והוא לא יכול לעשות מה שהוא רוצה".

אז למה אנשים מוותרים על זכיות?

"יש דירות בעייתיות בכל פרויקט. כשאני רואה ש–75% מהרוכשים בחרו לממש את הזכיות בממוצע ארצי, ומשווה לשוק החופשי — אז אני מבין שהפרויקטים טובים. זה שבכל פרויקט יש כמה דירות שהן לא טובות, מבחינתי זה הזנב שמכשכש בכלב. אלה הדירות הלקויות — לא מחיר למשתכן. זו הדרך הנכונה יותר להסתכל על הפרויקטים. אתה יכול להגיד ש–40% כישלון בחיפה זה שיעור גבוה, וכך גם על פרויקט כזה או אחר שמאות זוכים לא רוצים בו. אני לא אחראי על קבלנים שלא מתכננים כראוי, ואז לא מגיעים אליהם רוכשים.

"נפגשתי עם מתכננים ומהנדסים מהוועדות המקומיות ואמרתי להם, 'בישראל לוקח שנה להוציא היתר בנייה, אז לפחות בשנה הזאת תבחנו איך תיראה הדירה'. הם ענו לי: 'גם אם פינת האוכל לא מסתדרת טוב עם המטבח, אין לנו תקנות שייתנו לנו סמכות לאכוף את זה על הקבלן, ואנחנו לא יכולים לומר לקבלנים לתכנן מחדש את הדירה'".

מוותרים על דירות בפריפריה
הזוכים במחיר למשתכן שמימשו את זכייתם*

מה דעתך על דירות בעלות כיוון אוויר אחד?

"ראשית, מי שמוציא את היתר הבנייה ואחראי על איכות התכנון זו הרשות המקומית באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מעבר לזה, בדקנו ומתברר שבאזורי הביקוש, שבהם הצפיפות הגבוהה יותר, בונים גם בשוק החופשי פרויקטים עם כיוון אוויר אחד, למשל בשרונה. זה קיים, ומה שצריך לעשות זה לשקלל את זה מבחינת. ברור שדירה עם כיוון אוויר אחד תעלה פחות מדירה עם שני כיווני אוויר".

אבל זה לא נכלל בכללי התמחור של המבצע.

"לדעתי זה כן. יצאה שמועה שבגליל ים ההנחה חייבת להיות 700 אלף שקל לדירה — זה לא יצא מאתנו. אנחנו לא התחייבנו לגובה ההנחה, ויכול להיות שההטבה על הדירות הכלואות בגליל ים היא 300 אלף שקל. זה טוב, וזה בסדר. לא אנחנו אישרנו את התכנון הזה, אבל ברגע שהגיעה השאלה, לא היה ספק, ובחרנו בדירות האלה לזכאים ולא בפנטהאוז".

אמנם לא התחייבתם, אבל שיעור ההנחה הגבוה בגליל ים אוזכר לא פעם על ידי כחלון ועל ידי יו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, כדי להדגים את ההנחות שבמבצע.

"מדובר בהטבות ממוצעות. אם מדברים על הטבה ממוצעת של חצי מיליון שקל, אז בדירה אחת זה יכול להיות 700 אלף שקל ובשנייה 300 אלף שקל. כשהבנק יערוך תחשיב משלו לצורך המשכנתא, הוא ימצא מספרים אחרים. אני, לדוגמה, לא חישבתי בקרית ביאליק הפחתה של 7% על דירות בפרויקט שצמודות לבית עלמין. לא חשבתי על זה. בנק אחד סבר שיש לבצע את ההפחתה הזאת.

ההנחות הגדולות — במרכז
ההנחה הממוצעת במיזמים של מחיר למשתכן,
ביחס למחיר השוק, לפי מחוז

"זה נכון שבדרום לא הצלחנו להגיע להנחה ממוצעת של 200 אלף שקל, אבל מה שהבנקים והשמאים מפספסים זה את המענק הנלווה לזוכים בפריפריה, שאינו כלול במחיר, משום שזה כסף שמועבר לרוכש. אבל מה שמעניין אותנו לא פחות זה איך פיספסנו במרכז. אני רוצה להזכיר שכיוונו להנחה של 200 אלף שקל. לא התכוונו שמישהו יקבל הנחה של 700 אלף שקל".

אז איך נוצרו ההנחות האלה בגליל ים?

"קודם כל, איש אינו מזיל דמעה, ואם מישהו קיבל הטבה גדולה יותר — זה בסדר גמור. אני מעריך שזה נובע מכך שאנחנו מתבססים על שומות. כשעובדים רק על סמך שומות, ולא על פי נתוני אמת, שבהם השוק כל משתנה לפי המכרז האחרון שבו מישהו נתן מחיר מטורלל ועכשיו כל השוק מיישר קו לפיו — יכול להיפתח הפער הזה. הדבר הכי משמעותי במחיר למשתכן הוא שאין תחרות של כל המרבה במחיר. לכן, כשהשמאי הממשלתי אומר לנו מה מחיר הקרקע בגליל ים, לצורך ההדגמה, 400 אלף שקל ליחידת דיור, השוק ראה לנגד עיניו 600 אלף שקל. אפשרות שנייה היא שאנחנו מפספסים גם בהערכות באזורים היקרים. בשומות סטייה של 15% זה דבר נורמלי, אבל בשווי דירה זה יכול להתבטא במאות אלפי שקלים".

סיבה נוספת יכולה להיות העובדה שמחירי השוק לצורך קביעת ההנחות על דירות במחיר למשתכן התייחסו ליוני 2015, בעוד בשוק מתמחרים את ההנחות לפי תאריך קיום ההגרלה. כך או כך, באזור המרכז מקבלים את שיעור ההנחה הממוצעת הגבוה ביותר — כ–334 אלף שקל, לאחר מכן במחוז תל אביב — כ–331 אלף שקל. הפריפריה נמצאת מאחור: במחוז הצפון ההנחה מסתכמת ב–226 אלף שקל בממוצע, ואילו בדרום היא מסתכמת ב–168 אלף שקל בממוצע בלבד.

"הממשלה קיבלה החלטה לגבי הדרום, שלפיה צריך לוותר על דירות שמיועדת לזכאים, ומנגד להגדיל את ההנחות. בדימונה שיווקנו 1,000 יחידות דיור, אבל 50% מהן יימכרו במחירי שוק ו–50% במחיר למשתכן. עשינו את זה גם במכרזים שנכשלו בקריות. הרעיון הוא שתהיה אפשרות לסבסוד צולב בין הדירות, והדבר היותר משמעותי הוא שבפריפריה אפשר לתת את מכת הסבסוד לדירות במחיר למשתכן וגם לדירות בשוק החופשי, כך שנוצר לחץ רב יותר להוריד את המחירים במקום", מסביר דרייפוס.

אנחנו רואים שתושבי המרכז אינם מעוניינים להגיע לפריפריה, אף שהמחיר נמוך יותר והסיכוי לזכות גבוה בהרבה.

"ההערכה שלי היא שמי שנשאר היום מסדרה א' הוא תושב מרכז ולא פריפריה, ולכן זה לא מפתיע. הם עדיין במשחק. יש כ–9,000 זכאים מסדרה א' שעדיין לא זכו ועדיין פעילים מתוך 63 אלף. הדבר השני שזה מראה לי, הוא שאנשים לא רוצים להיות ספקולנטים".

תלונה נפוצה בקרב זוכים היא שפרויקטים יאוכלסו רק בעוד חמש־שש שנים.

"מאיפה הגיע הסיפור הזה של שש שנים? זו אגדה. תסתכל על הקבלנים שמוסרים את הדירות הראשונות — הם מקדימים את האכלוסים. אבל אתה יודע מה, תאר לך זוג שהודיעו לו על זכייה בהגרלה, והם ממתינים להודעה מהקבלן לבוא לבחור את הדירה. ממתינים חודש, חודשיים, בחודש השלישי הסבלנות פוקעת, והם אומרים: 'בוא נחפש לנו דירה בשוק החופשי'. הם נמצאים בעולם אחר. יש להם כלי לצאת לשוק החופשי, הם בעמדת מיקוח מול יזמים ובעלי דירות, מכיוון שהם יודעים מה מחיר הדירה שבה הם זכו".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker