מחיר למשתכן מרתיע את בעלי הדירות — והם מורידים מחירים

מדד yad2-TheMarker מגלה כי ביותר ממחצית מערי המדגם ירדו המחירים בנובמבר ■ הסיבה: בעלי הדירות הפנימו שחלק ניכר מהביקוש מופנה להגרלות מחיר למשתכן

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
צילום אוויר של חיפה
חיפהצילום: תומר נויברג
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם בעלי הדירות מתעייפים ומוכנים להתפשר יותר על מחירי הדירות מבעבר? בנובמבר ירדו מחירי הדירות ב-19 מתוך 36 ערי המדגם במדד yad2-TheMarker. זהו נתון חריג יחסית - שחוזר השנה בפעם השנייה.

מדד yad2-TheMarker הוא מדד התנהגותי, הבוחן את אלפי בעלי הדירות המציעים את דירותיהם למכירה באתר yad2. המוכרים משנים את מחירי הדירות בהתאם להערכותיהם על מצב השוק. לפיכך, המדד אינו דומה למדדי המחירים הנהוגים, שכן הוא מתבסס על ההרגשות והציפיות של בעלי הדירות ביחס למחירי הדירות בעתיד הקרוב. כשבעלי הדירות חשים שיש ביקושים ערים, הם מעלים את מחירי הדירות המבוקשים. מנגד, כשהם מרגישים שהביקוש מדשדש ושהרוכשים אינם מביעים עניין בדירות שלהם, הם נוטים להוריד מחירים כדי שיהיו אטרקטיביים יותר לרוכשים.

במשך תשע שנות קיומו של המדד, מעט מאוד פעמים המחירים ירדו ביותר ממחצית מהערים המשתתפות במדגם. הפעם הראשונה היתה בשיא המחאה החברתית של 2011, הפעם השנייה היתה בעת ששר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, קידם את תוכנית מע"מ 0% ב-2014, ובפעם השלישית זה אירע ביוני השנה, כשנערכה ההגרלה הגדולה הראשונה של מחיר למשתכן. אז, ב-19 מתוך 36 ערים נרשמו ירידות מחירים, בשלושת החודשים שלאחר מכן ירדו המחירים בפחות מ-50% מהערים המשתתפות במדד. עם זאת, באוקטובר חלו ירידות ב-17 ערים מתוך 36, ובנובמבר ירדו מחיר הדירות ב-19 ערים.

דירות למכירה בתל אביב

למרות הביקורת — מחיר למשתכן משפיע

סביר להניח שאחת הסיבות העיקריות לירידות היא תוכנית מחיר למשתכן. למרות הביקורת הרבה על התוכנית וסימני השאלה המרחפים מעליה, ובהם כמה זמן היא תימשך ומידת השפעתה על התחלות הבנייה לטווח ארוך יותר - בינתיים היא התייצבה כגורם משמעותי בשוק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הגרלות מחיר למשתכן הקטנות שנערכו עד אמצע השנה לא השפיעו כלל על השוק. אבל מאז ההגרלה הגדולה הראשונה, שנערכה ביוני, יותר זוגות צעירים החליטו לדחות את רכישות הדירות עד למיצוי אפשרויות הזכייה שלהם בהגרלות. כתוצאה מכך, ירד מספר העסקות בשוק, ונפגעה יכולתם של בעלי הדירות להמשיך להעלות מחירים.

דירות למכירה בבאר שבע
דירות למכירה בבאר שבע

השבוע פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתון נוסף שעולה בקנה אחד עם ממצאי המדד - משפרי הדיור מוכרים את הדירות שלהם לפני שהם רוכשים דירות חדשות. הממצא מנוגד לאופן שבו הם נהגו בשנים האחרונות: עד כה רבים מהם רצו למצות את הרווחים הגלומים בעליות המחירים, ולהקדים את רכישת הדירות החדשות למכירת דירותיהם הישנות. הנתון מחזק את הסברה שהמגמה המתוארת במדד yad2-TheMarker תימשך בחודשים הבאים, אלא אם תחול שחיקה באמון הציבור במחיר למשתכן.

שחיקה כזו כבר קיימת, והיא מתבטאת בביקורת על התוכנית מצד הזוכים בהגרלות, בהקטנת היצע הדירות מהגרלה להגרלה - ואף בדו"ח הכלכלן הראשי שפורסם השבוע והראה כי זכאים רבים העדיפו לרכוש דירות בשוק החופשי, בין היתר בבאר שבע שמוצפת בדירות חדשות במסגרת המבצע. להערכת הכלכלן הראשי, הדבר נובע משיעורי ההנחה הנמוכים הניתנים בדרום.

הירידות הגדולות — באזור הצפון

דירות למכירה בחיפה

צפון הארץ הוביל את הירידות בנובמבר - עם ירידות בשלוש ערים באזור חיפה ושלוש נוספות בצפון הרחוק יותר. צלילת המחירים החדה ביותר היתה בקרית מוצקין - 3.5%. בחודש שעבר מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר היה 1.23 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים עלתה בממוצע 1.51 מיליון שקל. באופן מפתיע, בשכנתה המזרחית של קרית מוצקין, קרית אתא, חל זינוק המחירים הבולט בנובמבר - 4.2% (1.07 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים, ו-1.32 מיליון שקל לדירת 5 חדרים). העלייה בקרית אתא חריגה, ואפילו בעיר הגדולה באזור, חיפה, המחירים ירדו ב-1.3%. לפיכך דירת 4 חדרים בעיר עלתה בממוצע 1.31 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים עלתה 1.61 מיליון שקל.

דירות למכירה ברמת גן

הירידה השנייה בגובהה בחודש שעבר היתה בעכו, שם נפלו המחירים ב-2%. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים הסתכם ב-1.04 מיליון שקל, ומחיר דירת 5 חדרים ב-1.28 מיליון שקל.

בחמש מערי המרכז הסובבות את תל אביב התרחשו ירידות מחירים בנובמבר. הבולטת ביותר היתה בנתניה, שם הם ירדו ב-1.6%, כך שדירת 4 חדרים עלתה בממוצע 1.88 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים עלתה 2.3 מיליון שקל. בכפר סבא המחירים התמתנו ב-1.2%, ל-2.04 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים ו-2.51 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. ברמלה, לוד ורעננה המחירים ירדו בפחות מ-1%.

דירות למכירה בירושלים

ירידה בולטת נוספת היתה בירושלים - 1.4%. בחודש שעבר היה מחירה של דירת 4 חדרים בבירה 2.61 מיליון שקל בממוצע, ומחיר דירת 5 חדרים ב-3.2 מיליון שקל.

עליית המחירים הבולטת בחודש שעבר חלה ברמת גן - 2.4% (2.81 מיליון שקל בממוצע ל-4 חדרים, ו-3.45 מיליון שקל ל-5 חדרים). בתל אביב עלו המחירים בנובמבר ב–1.1%, כך שדירת 4 חדרים עלתה בממוצע 3.66 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים עלתה 4.49 מיליון שקל. 

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ