לגלות או לא לגלות? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לגלות או לא לגלות?

בעת מכירת דירה מוטלת על המוכרים חובת גילוי של כל הפגמים שבה. עם זאת, בית המשפט נותן משקל גם לבדיקות שערך הקונה לפני רכישת הנכס

הסכמי מכר נפתחים לרוב בהצהרת המוכר כי הנכס במצב טוב ומערכותיו תקינות וכי אין מניעה חוקית או אחרת למוכרו. הקונה מצדו מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס וכי הוא מוותר על כל טענה כנגד המוכר בנוגע למצב הנכס נמכר.

אין חולק על העובדה, כי מבין שני הצדדים המתקשרים בעסקת המכר ידו של המוכר על העליונה בכל הנוגע למידע על מצבו של הנכס הנמכר, שהרי המוכר מכיר את הנכס היטב ובוודאי מודע לפגמים ו/או ליקויים הקיימים בנכס ואשר עלולים לפגוע בהנאה המופקת ממנו (אגב, "פגיעה בהנאה" עלולה להיגרם לאו דווקא מפגמים במערכות הנכס הנמכר, אלא אף על ידי גורמים חיצוניים כגון שכנים בעייתיים, בנייה מאסיווית באזור, רעש בלתי סביר מכביש או בית עסק המצויים בסמוך ועוד).

לא אחת עומד מוכר הנכס בפני דילמה קשה: האם לשטוח בפני הרוכש הפוטנציאלי את מלוא מגרעותיו של הנכס הנמכר (ולסכן על ידי כך את העסקה כולה) או להימנע ממתן פרטים "עודפים" אודות הנכס - מה משישאיר לרוכש לגלות בעצמו את הפרטים בבוא הזמן.

מה קובע הדין בעניין זה? חובת הגילוי נחשבת בפסיקה כחלק בלתי נפרד מחובת תום הלב החלה על צדדים לעסקה עוד משלב מוקדם ביותר של ניהול המשא ומתן ביניהם.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השאלה המרכזית היא לגבי היקפה של חובת הגילוי וגבולותיה? בעניין זה לא קיימת הלכה חד משמעית. ככלל, נקבע כי צד לעסקת מקרקעין חייב לגלות לצד שכנגד את מלוא המידע המצוי בידו אודות הממכר (חובה זו חלה ביתר שאת על המוכר שידיעתו עדיפה ללא ספק על זו של הרוכש).

אולם, קביעה זו אינה חד משמעית. בתי המשפט נוהגים לבחון בין היתר גם את שאלת זהותם של הצדדים. כך, ככל שמדובר בקונה בעל ידע והבנה טובים יותר בהלכות נדל"ן ומסחר, שיכול בקלות יחסית להשיג את המידע הדרוש לצורך בחינת מצבו האמיתי של הנכס, תצומצם חובת הגילוי החלה על המוכר.

בית משפט השלום בחיפה עסק לאחרונה בעניין זה בת.א 16878/05, במסגרתו הוגשה תביעה על ידי זוג צעיר שהתקשר בהסכם עם הנתבעת לפיו רכש ממנה דירה ברחוב חברון בחיפה. הנתבעת (שקיבלה את הדירה בירושה מאמה) מתגוררת בכפר סבא ולצורך מכירת הדירה נעזרה בקרוב משפחה שלה המתגורר בחיפה. לגרסת התובעים, היה זה קרוב המשפחה שניהל איתם את המשא ומתן ומסר להם מצגים מטעים בנוגע לדירה.

התובעים טענו, כי במסגרת המשא ומתן, טען קרוב המשפחה כי שלוש מתוך ארבע המרפסות שבדירה עברו שיפוץ מאסיווי ואילו המרפסת הרביעית לא שופצה הואיל והשכן בדירה שמתחת מנע את הגישה למרפסת זו. לטענת התובעים, לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, החלו חלקים מהמרפסות ש"שופצו" להתפרק וליפול על ראשיהם של השכנים מלמטה - אז הבינו כי הוסתר מהם מידע על מצבן האמיתי של הדירה והמרפסות.

התובעים פנו בעניין זה הן לנתבעת הן לקרוב המשפחה, ומשאלה לא היו מוכנים לקחת אחריות לליקויים בדירה, הגישו התובעים את התביעה בה טענו כי הנתבעת וקרוב המשפחה (שנתבע אף הוא) יצרו כלפיהם "מצגי שווא אקטיוויים" שהניעו אותם לרכוש את הדירה. בעלת הדירה וקרוב המשפחה הכחישו מצדם את התביעה וטענו כי הסבירו לתובעים היטב שהדירה נבנתה לפני כ-100 שנה ושלא בוצע בה כל שיפוץ, זולת תיקונים הכרחיים (במרפסות) בטרם מכירתה.

עוד טענו הנתבעים כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, נמסרו מפתחות הדירה לידי התובעים (על פי בקשתם) לתקופה של שבוע ימים והתובעים ביקרו בדירה פעמים רבות.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע הינו אדריכל במקצועו ולכן יכול היה לבצע את כל הבדיקות הדרושות ולבחון את מצב הדירה בעצמו. נטען עוד, כי התובע גילה עניין רב בדירה דווקא לנוכח היותה ישנה וייחודית.

לאחר בחינת ראיות הצדדים, קבע בית המשפט כי נסיבות העניין (היותו של התובע אדריכל במקצועו וביקוריהם הרבים של התובעים בדירה במהלך שלב המשא ומתן לפני חתימה ההסכם) אינן מתיישבות עם טענות התובעים המייחסות לנתבעים "נוכלות".

לגופן של טענות התובעים בעניין המרפסות, קבע בית המשפט, כי הנתבעים לא הסתירו כל מידע, שכן מלכתחילה נושא המרפסות היה גלוי וידוע ואף נמסר לתובעים על ידי הנתבעים כי שלוש מרפסות עברו שיפוץ, וכי המרפסת הרביעית לא שופצה כלל. אמנם, כך נקבע, היה מקום שהנתבעים יכללו בהסכם הצהרה מפורשת שהדירה נמכרת במצב מיושן ומוזנח ולא יסתפקו בהצהרה שהדירה נמכרת "As is" כפי שעשו, אך גם העדר הצהרה זו לא מצביע על הסתרת מידע מהתובעים. על שום כל אלה, החליט בית המשפט לדחות את התביעה.

נמצאנו למדים, כי חובת הגילוי הינה חובה מהותית בה חבים שני הצדדים זה כלפי זה כבר מן השלב הראשוני של ניהול המשא ומתן. חובה זו חלה ביתר שאת על המוכר בכל הנוגע למידע אודות מצב הממכר, אולם בית המשפט יתן משקל גם לזהותו ויכולותיו של הרוכש בדונו בסוגיות ממין אלה.

נראה כי נכון להמליץ למוכר להביא בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו ולהימנע מהסתרת פרט זה או אחר אודות הנכס הנמכר, וזאת על מנת לשמר ערכים כגון תום לב והגינות החשובים כל כך לניהול חיי מסחר טובים ופוריים.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד מרום, הלפרט מרמת גן, המתמחה במקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#