זוכי מחיר למשתכן שנקלעו לסכסוך בין הקבלן למדינה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

זוכי מחיר למשתכן שנקלעו לסכסוך בין הקבלן למדינה

רוכשים בקרית מוצקין חוששים לעתיד הפרויקט ■ הקבלן טוען כי היה אמור לקבל ערבות מהמדינה, אך במשרד השיכון טוענים שלא עמד בתנאים ■ עתה היזם צפוי לפנות לליווי בנקאי כדי להבטיח את התקדמות הבנייה

22תגובות
פרויקט מחיר למשתכן בקרית מוצקין
דורון גולן

האם פרויקט מחיר למשתכן יכול להתקדם ללא ערבות מדינה, ליווי בנקאי או כספים מהרוכשים? נראה שלא.

קבוצת רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בקרית מוצקין נקלעה לסכסוך בין המדינה לקבלן הפרויקט: המדינה מסרבת לתת לקבלן ערבות בטענה שזה לא מילא את מחויבויותיו, ואילו הקבלן אינו מוכן לתת למדינה פיקדון עד שזו תספק רוכשים לכל הדירות בפרויקט שלו, שבו כשליש מהדירות לא נמכרו מאז שנערכה ההגרלה, בספטמבר 2016.

הבעיה היא עקרונית: ב–2 בינואר 2017 אישרה ועדת הכספים של הכנסת ערבות מדינה כוללת בסך 1.5 מיליארד שקל לתוכנית מחיר למשתכן עבור הפרויקטים הראשונים ששווקו ביישובים שונים — ובהם עפולה, בית דגן, ראש העין, מגדל העמק וקרית מוצקין. הערבות נדרשה מפני שחוק המכר מחייב את הקבלנים שזכו במכרזים באחת משתי דרכים להבטחת מימון הפרויקט — לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, או להציג ערבויות מטעמו או מהבנק תחתן.

חלק מהקבלנים שבחרו באופציה של רישום הערות אזהרה גילו כי הבנקים מקשים על מי שזכו במכרזי מחיר למשתכן לקחת משכנתאות, שכן הם חוששים שלא תהיה לפרויקט כל בטוחה במקרה של קשיים במימושו. לכן, הממשלה החליטה להתערב ולתקן את המצב שנוצר, והעמידה לרשות היזמים בפרויקטים של מחיר למשתכן כלי של ערבות מדינה, שיאפשר את רישום הערות האזהרה, וכך יעודד את הבנקים להעניק משכנתאות לרוכשי הדירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בפרויקט מחיר למשתכן Sea Tower בקרית מוצקין החליטו היזמים אפל ואקנין נדל"ן ובראל א.ב הנדסה ובנייה לוותר על ליווי בנקאי, ולרשום את הזוכים עם הערות אזהרה. לדבריהם, בהמלצה של משרד השיכון הם הצטרפו למסלול של ערבות המדינה, כך שיתאפשר לרוכשים לקבל משכנתא.

כך הסתבכו זכאי מחיר למשתכן והקבלנים

ואולם מתברר שהפרויקט — שבינתיים ממשיך להתקדם — עדיין לא קיבל את ערבות המדינה. לטענת הרוכשים, נציגי היזם הצהירו בפניהם כי היו אמורים לקבל את ערבות המדינה כבר לפני ארבעה חודשים.

לפי נספח לחוזה המכר בין המשתכנים ליזם, הרוכשים התחייבו להשלים תשלום של 40% ממחיר הדירה (לאחר ששילמו כבר 7%) בזמן סיום בניית התקרה של קומת הלובי, בכפוף לרישום הערת אזהרה. כדי לממן את התשלום, הדיירים נדרשים לקחת משכנתא — אלא שללא ערבות המדינה, הבנקים מסרבים לתת להם משכנתא, והם עדיין אינם רשומים תחת הערת אזהרה על הנכס.

במשרדי הבינוי והשיכון והאוצר הבהירו בתגובה לפניית TheMarker: "כל זמן שערבות המדינה אינה בתוקף, הדיירים לא אמורים לשלם מעבר ל–7% או 100 אלף שקל, שהם חלק מההון עצמי שלהם".

"היזם לא עמד בתנאי המדינה לערבות"

לא ברור כיצד י.ת.ב — החברה האחראית לפיקוח על מימוש ההתחייבויות של הקבלנים בחוזים ובמפרטים כך שיתאימו לדרישות התוכנית — התירה ליזם לקדם את הפרויקט לשלב שבו הוא נדרש להשלמת התשלום ל–40% בכפוף לנספח זה, מבלי לוודא שהמדינה והיזם מסדירים את ערבות המדינה — המאפשרת את התקדמות הפרויקט. לפי משרד הבינוי והשיכון, נוהלי המכרזים מחייבים רישום הערת אזהרה עוד לפני שיושלם התשלום. משרדי הממשלה טוענים מצדם שי.ת.ב פעלה כנדרש, ושהיזמים לא הציגו עד כה את כל המסמכים הנדרשים כדי לקבל את ערבות המדינה, ולכן העברתה מתעכבת.

"הקבלן חתם על הסכם עם המדינה שבו נקבע כי ככל שהיזם יעמוד בתנאים מסוימים, המדינה תהיה ערבה לפרויקט. לשם חתימת המדינה, היזם נדרש להמציא מסמכים ושעבודים שונים, ואילו היזם בפרויקט זה לא עמד במלוא הדרישות. לדוגמה, עדיין לא הומצא למדינה אישור קבלן לפרויקט, אישור אדריכל, ייפויי כוח והוראות בלתי־חוזרות", נמסר ממשרדי האוצר והבינוי והשיכון.

ואולם היזמים אומרים כי עיקר הקושי שלהם אינו נובע מהצגת המסמכים, אלא מהעברת מלוא הסכום הנדרש מהם כפיקדון לערבות — סכום של כ–9 מיליון שקל. לטענתם, עד שהמדינה לא תמלא את חלקה באכלוס הבניין — שכרגע רק 81 מתוך 113 דירות בו נמכרו — הם אינם מעוניינים להעביר לה את מלוא הסכום, ומעדיפים להשקיע אותם בקידום הבנייה, שכן לטענתם המדינה אינה עומדת בהבטחתה לספק את מלוא הרוכשים לפרויקט.

"תוכנית מחיר למשתכן תוקעת את הפרויקט"

היזמים מעלים טענות נגד תוכנית מחיר למשתכן, ואומרים כי התוכנית היא שתוקעת את התקדמות הפרויקט ומקשה עליהם לעמוד במחויבויותם למסור את הדירות עד מארס 2020. לדברי היזמים, בחודשים האחרונים חלה ירידה דרסטית במכירות, "עקב עיכובים מצד משרד הבינוי והשיכון בהעברת שמות זוכים, בעיקר עקב הקפאה ושיתוק בניהול מערכת מחיר למשתכן בכל פעם שהתקיימה הגרלה גדולה. גם בקשתנו לפתוח את ההרשמה למשפרי דיור ולשוק החופשי לא נענתה, אף שנשארו לנו בעיקר דירות גדולות ויקרות שפחות מתאימות לזוגות צעירים. כולם רוצים דירות שלושה חדרים, ויש הרבה זכאים שהפרויקט יקר להם".

למעשה, היזמים מסבירים כי מלכתחילה נעתרו להתקשר בהסכם ערבות מדינה רק מכיוון שמשרד הבינוי והשיכון דיווח שזכאי מחיר למשתכן מתקשים לקבל משכנתאות, אבל במכרז שבו התחרו לא היתה לטענתם חובה לערבות מדינה או לליווי בנקאי. עתה, נוכח המצב שאליו נקלעו, הם שוקלים לפנות לליווי בנקאי לפרויקט.

"תמחרנו את הפרויקט על בסיס נתונים אלה, ללא צורך בהעברת כספים לערבות מדינה או ליווי בנקאי, אבל לצערנו, הסכם הערבות כובל אותנו ואינו מאפשר לנו לגבות כספים, גם ממי שאינו מבקש משכנתא ולא צריך את ערבות המדינה. יוצא שהמדינה עצמה פוגעת בנו ובמשתכנים — וכל זאת רק בעקבות צעד שלנו שנועד לעזור להם לקבל משכנתא", נמסר מהיזמים.

הרוכשים מצדם חוששים לגורל הפרויקט וליכולתם של היזמים לממן אותו ולהשלימו במועד שהובטח. בינתיים, בניגוד לציפיותיהם, אין ודאות לגבי יכולתם לקחת משכנתא, והם מודאגים גם מהתייקרות של התשלומים שתמנע מהצמדה למדד תשומות הבנייה.

היזם הסביר כי "לפנים משורת הדין, פנינו למשתכנים עם השלמת הלובי ואמרנו להם שמכיוון שאין כרגע ערבות מדינה, לא יחולו עליהם סנקציות וריביות פיגורים כלל, ונגבה מהם לפי מדד אוקטובר. בנוסף, הצענו למשתכנים שאינם צריכים משכנתא ורוצים לשלם בהון עצמי כעת לעשות זאת לפי המדד הקודם של ספטמבר". ההצעה הזאת אינה עומדת בקנה אחד עם מדיניות הממשלה, אך תסייע ליזם בהבטחת תזרים המזומנים.

רבים מהרוכשים מרגישים שאף גורם אינו בוטח בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט שלהם —לא הבנקים, ולא המדינה ששלחה אותם לצאת לדרך. "יש ערפל וחוסר בהירות לגבי היכולת של היזם להתקדם עם הפרויקט כל עוד הוא אינו מצליח להביא את ערבות המדינה, וגם חשש שהפרויקט עתיד להתייקר בהרבה בגלל ההצמדה למדד", מסבירה אחת הרוכשות בפרויקט. "היזם והמדינה אינם מסתדרים ביניהם — ואנחנו נשלם יותר, בכסף או בזמן ההמתנה. עוד באפריל, בזמן חתימת החוזים, הובטח לנו שערבות המדינה היא עניין מהיר, אבל זה לא קרה, ולא טרחו לעדכן אותנו בנושא עד לפני פחות משבוע. אופן ההתנהלות של כל הגורמים גורם לחוסר ביטחון וחוסר אמון בקבלן ובמדינה".

עו"ד נדב מאיוסט, המייצג עשרות רוכשים בפרויקט, אמר: "הסיבה לעיכוב הערבות שמציג היזם מכעיסה. מצד אחד, מצופה מהמדינה לבוא לקראת היזם ולאפשר לפרויקט להתקדם, בשים לב להתקדמות האיטית בהשלמת מכירת הדירות ולכך שיש כ–80 משפחות שכבר רכשו דירות רוצות להיכנס לדירה לאחר המתנה ארוכה ממילא. מצד שני, היזם ידע על הדרישות כשבחר במסלול ערבות המדינה ולא הפתיעו אותו בדרישות חדשות. אנו בטוחים שהצדדים יסתדרו ביניהם ולא יעכבו את הפרויקט, תוך מציאת פתרון שלא יפגע ברוכשים ויאפשר להם לשלם בהתאם למדד הקודם".

מבראל א.ב הנדסה ובנייה נמסר כי "אכן קיימת מחלוקת בינינו לבין משרד השיכון בנושא ערבות המדינה, אותה אנו נדרשים לקיים בשעה ש-32 דירות עדיין לא נמכרו. לדעתנו המדינה אינה מקיימת את חלקה בהתקשרות בינינו, והתנהלות מול משרד השיכון בנושא זה בעייתית, מסורבלת ואיטית, ובהתאם אנו לא מצליחים למכור דירות בחודשים האחרונים.

"כמו כן ולמרות פניותינו עד כה לא הוקטנו ערבויות הביצוע ע"פ המפורט בחוזה , על אף שהושלמו על ידינו התנאים לכך. עובדה זאת יוצרת לחברתנו פערים תזרימיים גדולים , בשעה שאנו נדרשים להפקיד כספים לטובת ערבויות גבוהות ע"מ להסדיר את התהליך מול המדינה, ולאפשר לדיירים לקבל משכנתאות ולשלם את הסכומים המגיעם לנו מהדיירים ע"פ החוזה.

"חברתנו פועלת בשבועות האחרונים בכדי להסדיר ליווי בנקאי מלא לפרויקט חרף מנגנון ערבות המדינה, למרות העלויות המשמעותיות שכרוכות בהליך זה,  של כ-3.5 מיליון שקל, אשר לא נדרשו במכרז ולא תוקצב על ידינו בעלויות הפרויקט. כמו כן בהתחשבות ברורה ומובנת הודענו לדיירים (טרם התפרסמה הכתבה) שאין בכוונתנו לגבות מהם הצמדה לתשלומים המגיעים לנו מעבר למועד שבו השלמנו את התנאים לגביית השלמת 40% ממחיר הדירה, כפי שסוכם בחוזי ההתקשרות עמם. הליך הליווי הבנקאי החל והוא צפוי להסתיים בתוך חודש וחצי , ובסיומו יוכלו כל הדיירים לקחת משכנתא.

"למען הסר ספק ועל מנת להדגיש שוב- אין כל סכנה של עצירת הפרויקט , נושא זה לא עומד על הפרק כלל, נהפוך הוא- הפרויקט ממשיך ומתנהל במלוא המרץ. לאחר השלמת הליך הליווי, אנו נשקול המשך צעדנו מול משרדי המדינה הנוגעים בדבר, בכל הקשור לעלויות הליווי שנכפות עלינו וכן בנושא המשך השיווק והמכירות והקטנת הערבויות, כל זאת בדרך שלא תפגע בדיירים ובהתקדמות הפרויקט".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#