"הדור הבא יזדקק ל-3 מיליון דירות לפחות, ואני לא רואה את זה קורה" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הדור הבא יזדקק ל-3 מיליון דירות לפחות, ואני לא רואה את זה קורה"

חיים פייגלין, מנכ"ל ומבעלי צמח המרמן, יוצא נגד מחיר למשתכן שזרקה אותו מהפריפריה: "זה נהפך למעין מפעל של פתקים. כל הייעוד של ההגרלות הוא להרחיק את הקונים מהשוק החופשי"

74תגובות
חיים פייגלין
דודו בכר

חיים פייגלין, מנכ"ל ומבעלי צמח המרמן, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, יו"ר ארגון קבלני מחוז חיפה. גיל: 64, מצב משפחתי: נשוי + 3, מגורים: תל אביב, השכלה: מהנדס אזרחי, בוגר הטכניון, תפקידים קודמים: מהנדס ראשי בצמח, תשתיות ומנכ"ל החברה

חיים פייגלין, מנכ"ל, בעלים ומייסד של חברת הייזום והבנייה צמח המרמן, איפה אתם בונים כיום?

"אנחנו מקימים פרויקטים יוקרתיים בלב אזורי הביקוש, ברחוב בצלאל בתל אביב ובאנדרומדה ביפו, פרויקטים למעמד הביניים בגוש דן ובבקעת אונו וגם פרויקטים עממיים יותר בנתניה וברחובות".

עזבתם את הפריפריה הצפונית שבה התחלתם?

"שר האוצר, משה כחלון, פשוט גירש אותנו משם. אנחנו צמחנו בכרמיאל, טירת הכרמל וצור יצחק, אבל המדינה בחרה לשווק את כל הקרקעות רק במסלול אחד - מחיר למשתכן. הבנו שאנחנו לא מסוגלים להמשיך כשהמדינה מחזיקה ברוב הקרקע, וכמעט ואין קרקעות פרטיות בפריפריה. נדחקנו למרכז. בנהריה הצלחנו לגעת בקרקע פרטית, וגם שם שותים לנו את הדם".

אתה מתכוון לפרויקט על חוף אכזיב, שאתם מקימים בשיתוף אלקטרה?

"כן. נכנסנו לפרויקט אחרי שהייעוד השתנה מתעשייה למגורים, והתנאי היה שננקה את הקרקע מהמזהמים. לקחנו פיסת קרקע תעשייתית ומזוהמת, השקענו הון עתק - עד שקיבלנו היתרים מכל גוף ממשלתי שבוחן איכות סביבה. בכל מדינה נורמלית הייתי מדליק משואה ביום העצמאות בתור אביר איכות הסביבה. במקום זה אנחנו מקבלים ערימות של רפש מארגונים ירוקים קיקיוניים, שלא פצו פה על המצב החמור שבו היתה הקרקע לפני שהתחלנו לפעול שם".

איפה הכי כדאי לבנות?

"צריך לשמור על פיזור גיאוגרפי כדי לחלק נכון סיכונים. הפיזור עוזר מאוד בתקופות של משברים בשוק הנדל"ן, והם תמיד מגיעים. המשבר משפיע בכל פעם על אזור אחר, ולכן האיזונים נדרשים. ראינו שבמשבר הסאבפריים ההשפעה הקשה ביותר היתה על דירות היוקרה, שהפסיקו להימכר, בעוד המחאה החברתית של 2011 השביתה את המכירה של הדירות הזולות, ודירות היוקרה נמכרו וערכן אף עלה. תוכנית מע"מ 0% הקפיאה דירות שמיועדות למעמד הביניים, וגם כיום אנחנו רואים האטה שנובעת מהתערבות פוליטית".

המחירים ימשיכו לעלות?

"כן. אני לא צופה שינוי מגמה כל עוד אין פעולות תכנון וביצוע מקיפות שהממשלה מניעה כדי לספק לדור הבא 3 מיליון דירות לפחות. המדינה הציבה יעד של 2.4 מיליון דירות עד 2048. לתפישתי, אנחנו צריכים לתכנן קרוב ל–5 מיליון, כדי להגיע לביצוע של 3 מיליון, אחרת אין סיכוי שהמגמה תשתנה. נכון, אפשר לקרוא לציבור לא לקנות דירות, אבל זה לא שורד יותר משלושה רבעונים, ואז הציבור חוזר לשוק".

אתה מרוויח מזה ואפילו מצליח למכור דירה במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל, לפי הדו"חות הכספיים האחרונים.

"ממוצע המחירים עלה באופן ניכר בגלל תמהיל הדירות שלנו ובגלל עליית המחירים בשוק כולו, אבל הממוצע מטעה - יש דירות שנמכרות ב–1.3 מיליון שקל".

למה החרמת את מחיר למשתכן?

"רק באחרונה התחילו לאפשר מכירה של חלק קטן מהדירות לשוק החופשי, אבל גם 20%–30% מכירה לשוק החופשי זה לא מספיק כדאי ביחס לסיכון עבורנו. כיזם אין לי טעם לפעול במקום שאיזשהו פוליטיקאי, מוכשר ככל שיהיה, או פקיד ממשלתי, מוכשר ככל שיהיה, יקבע מה אני אמכור, מה אני אבנה, מה יהיה המפרט, מה יהיה התכנון, מה יהיה המחיר ולמי אני אמכור. אני חושב שזה מצטייר יותר כמו משטר קומוניסטי שמתאים למדינות עולם שלישי, ולא למדינה דמוקרטית. חבל שאנחנו הולכים לכיוונים האלה".

זאת לא אחריות של המדינה לפתור את מצוקת הדיור?

"המצוקה נגרמה בגלל ההתערבות הממשלתית. ככל שהממשלה תוסיף להתערב - כך הנזקים יתרבו. אם הממשלה היתה מושכת את ידה מתחום התכנון והמיסוי על הבנייה, אז כל החסמים שיש בשוק הדיור, הבנייה והנדל"ן היו נפתרים. ענף הבנייה נמצא במשבר שנים ארוכות, וזה משפיע על הדיור. חוק התכנון והבנייה, המיסוי הכבד וחוק המכר הם כללי משחק המובילים למשבר - שרק יחריף עם כל התערבות ממשלתית נוספת. המדינה הוכיחה בעשורים האחרונים שהיא לא יודעת לתכנן וליזום, אך היא מתעקשת להיות היזם".

אתה בעצם רוצה שכחלון יירד מהעץ?

"אני רוצה שהוא יפשיר 300 אלף דונם של קרקעות לטובת שלוש ערים חדשות, וייתן למגזר העסקי לבנות אותן. זה צריך להיות פרויקט לאומי שמנטרל שיקולים של רשויות מקומיות. צריך להקים ערים צפופות עם עירוב שימושים, המיועדות ל–1.5–3 מיליון תושבים, ולא 250 אלף תושבים".

כחלון הוא הבעיה בשוק הנדל"ן?

"כבר שלוש ממשלות הליכוד מוביל את אותה המגמה, שבה הוא מוצא לעצמו קבלן משנה לזרוק עליו את תחום הדיור, שיש בו את פוטנציאל הנזק החברתי הגדול ביותר. פעם זה היה ש"ס, אחר כך יש עתיד וכעת כולנו. כולם פעלו ופועלים באותה טקטיקה - לאלץ את המגזר העסקי להיכנס למתווה פעילות שפשוט לא מתאים, במקום לפעול יחד".

אבל כל עוד ההחלטות מתקבלות על ידי פוליטיקאים שחושבים על הבחירות ורוצים לגזור קופון, דברים יכולים להשתנות?

"כל פוליטיקאי שרואה בעצמו אחראי אמיתי על תחום הדיור, חושב על הסרט שהוא גוזר בסוף הקדנציה - ונכשל מראש בתפקידו. רק פוליטיקאי אמיץ שישנה את כללי המשחק ויסתכל לטווח של 30 שנה קדימה יגזור קופון גדול יותר כבר עכשיו. הבעיה היא שאנחנו לא מתכננים קדימה, ופשוט צועדים במהירות לעבר משבר מובטח וגדול שיהיו לו השלכות חמורות".

אילו השלכות?

"טובי בננו כבר עכשיו בדרך לברלין ולאוסטרליה. הצעירים רוצים להשקיע פה, מאמינים במשק הישראלי, אבל אומרים להם 'קחו את הכסף שלכם ותשקיעו בברלין'. זאת תהיה בכייה לדורות. זה נובע מכך שמתבשמים בעודפי גבייה שנוצרים בזכות יזמות כחול־לבן, יזמים טכנולוגיים ותעשיית ההיי־טק, אבל אלה שמביאים את ההכנסות האלה לא יישארו כאן".

מה בכל זאת המדינה יכולה לעשות?

"המדינה חייבת לקחת על עצמה את פיתוח התשתיות, ויש לה עודפי מסים כדי לעשות זאת. את הערים הקיימות יהיה קשה לתקן. הצפיפות נמוכה, אין מספיק עירוב שימושים - מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי נמצאים בנפרד. לכן צריך מכונית כדי לנוע ביניהם".

מה לגבי התחדשות עירונית?

"התחדשות עירונית לא תכפיל את מספר הדירות בעשורים הקרובים, בגלל התנגדויות של תושבים. הציבור לא רוצה צפיפות במרקמים הנוכחיים, ולכן צריך להבין שהתחדשות עירונית אמנם אפשרית, אבל תיקח הרבה זמן, ואי אפשר להישען על זה".

אולי מתוך הבנה של הצורך והמחסור הקשה יתחילו למצוא פתרונות מגוונים כמו דיור ציבורי?

"בסינגפור יש דיור ציבורי בבעלות במתחמי ענק שהמדינה יוזמת, עם גני ילדים, מסחר, אולם ספורט וגינות ציבוריות על הגגות. אני מאמין בפרויקטים כאלה, אבל צריך ליצור מנגנון שיפיק תשואה גבוהה יותר ליזם. תשואה של 2%–4% לא מספיקה. המדינה צריכה לגרום לכדאיות. כיום מתחרים על מי נותן את המחיר הכי גבוה על הקרקע - וזה מפחית את התשואות. באופן כללי, כשמביטים על שוק השכירות מבינים שהמחירים יעלו כל עוד המשקיעים מודרים ממנו".

גם מחיר למשתכן נשענת על רווחיות פחותה ליזם. חלק מהזוכים בגליל ים שבלב אזורי הביקוש יוצאים נגד היזם והתכנון וקוראים לבתים "שיכוני פחלון".

"כאשר בונים לפי מפרט אחיד, עלולים ליצור את שיכוני שנות ה–2000. זוג שנכנס למחיר למשתכן לא יודע על מה הוא משלם. הוא לא יודע אם הדירה מתאימה לו. הוא הגריל אותה בלי לבדוק יותר מדי.

"זה נהפך למעין מפעל של פתקים, כל הייעוד של ההגרלות הוא להרחיק את הקונים מהשוק החופשי. אם אני הייתי הולך כיום למכור דירות בפרויקטים על מגרשים שעוד אין לי חזקה על הקרקע או תכנון לגביהם - היו מכניסים אותי לחקירות. אבל למדינה מותר.

"כרגע ההגרלות הופכות רבים מהצעירים למשקיעים בפועל, מכיוון שהם יצטרכו לשלם משכנתא ולחפש שוכרים במקום שבו הם לא מתכוונים לגור, בעוד שהם שוכרים בעצמם. זה מצב שמכניס צעירים בתחילת דרכם לסיכון. זו יצירה של כשלי שוק מובנים".

אז אין אופק ורוד לדיור.

"אני רואה במצב הקיים המדכא אתגר. במציאות אחרת תעשיית הבנייה יכלה לבנות כפול מכיום. החסמים נמצאים רק בממשלה ובשלטון המקומי. הבעיות האלה פתירות אם תהיה מציאות פוליטית שונה. לצערי, שלוש הממשלות האחרונות הבהירו שבדרג הפוליטי לא רואים בנו המגזר העסקי שותפים, אלא יריבים. אם היו מורידים קצת מהמשקל המוטל על כתפינו, היינו מצליחים לרוץ יותר מהר בבנייה".

על איזה משקל אתה מדבר?

"על הקרקע אני לא משלם רק מע"מ, אלא גם מס רכישה והיטלי פיתוח והשבחה של הקרקע. למה צריך מיסוי של 23% על ענף הבנייה כשכל יתר המשק מתנהל עם מע"מ של 17%? היטלי ההשבחה יכולים להגיע ל-50% משווי הנכס. גם העסקת העובדים הזרים מגיעה לסכומים גבוהים. על עובד זר משלמים קרוב ל-40 אלף שקל בשנה, לפני משכורת. ההיטלים נוצרו כדי לעודד את הישראלים לעבוד בבנייה, אבל הם לא רוצים והמס נשאר. כחלון הבטיח שאחרי נחיתת הסיני הראשון יוסר היטל המעסיקים. כעת חובת ההוכחה עליו.

"היינו מרוויחים לא פחות אם היינו בונים יותר ומרוויחים קצת פחות על כל יחידה. אבל כיום, כשאני לא רואה אופק לקרקעות נוספות, אני חייב למצות את המקסימום מהפרויקטים שאני מחזיק. כרגע אני לא רואה אופק לקרקע ולהטבת התנאים, ולכן מנסה לממש במקסימום פרויקטים קיימים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם