דירות - המחירים זינקו בניגוד להיגיון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אבסורד ישראלי: ככל שמחירי הדירות עולים - נפתח התיאבון של הרוכשים

סקר הלמ"ס מראה כי בשנים שבהן מחירי הדירות נמוכים, רבים העדיפו להמשיך לגור בשכירות - מגמה שהתהפכה עם ההתייקרות בסוף שנות ה-2000 ■ לדברי מומחים, תוכניות כמו מחיר למשתכן והמדיניות להרחקת משקיעים רק מקבעות את קדחת הרכישה

61תגובות
בנייה בחריש
אייל טואג

מחירי הדירות הכפילו את עצמם ויותר בין 2003 ל–2016, אך שיעור משקי הבית שאין בבעלותם דירה נותר כשהיה; שיעור בעלי הדירות מהעשירון התחתון עלה ב–15 השנים האחרונות בצורה ניכרת, בעוד שבעשירונים הגבוהים יותר נרשמה ירידה קלה בשיעור הבעלות — זו האנומליה הגדולה בסקר הוצאות הבית שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

מהסקר עולה כי 67.6% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלותם, ו–27% מתגוררים בדירות שכורות. השוואה לאיחוד האירופי מנפצת מיתוס עממי מוכר על שיעור הבעלות על דירות בישראל, שלכאורה גבוה מהנהוג בעולם בגלל "האמא היהודייה שרוצה שלילד תהיה דירה". מתברר כי גם האמהות האירופיות רוצות זאת עבור ילדיהן — והממוצע הכולל של משקי בית המחזיקים דירות בבעלותם באיחוד האירופי הוא 69.2%.

רוב המדינות שבהן שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות גבוה מבישראל הן מדינות מזרח אירופה — אך גם בהולנד, בלגיה, פינלנד ונורווגיה שיעור הבעלות על דירות גבוה מזה של ישראל. גרמניה ואוסטריה הן המדינות היחידות שבהן שיעור הבעלות על דירות נמוך מ–60%.

שיעור הישראלים שאינם מחזיקים בדירה בבעלותם

בדיקה מעמיקה יותר מעלה כי ב–2016 היתה ל-62.9% ממשקי הבית בישראל דירה אחת בלבד בבעלותם, ול–9.7% ממשקי הבית היו שתי דירות או יותר. בין 2003 ל–2016 חלה ירידה של 6.6 נקודות האחוז בשיעור הבעלות על דירה אחת — ועלייה של 6.5 נקודות האחוז בשיעור הבעלות על שתי דירות או יותר. עיקר העלייה היתה מ–2008, והיא היתה רצופה. ואולם לראשונה מאז 2008, ב–2016 נרשמה בלימה בהשוואה ל–2015.

אפשר להסביר נתון זה בעליות המחירים שנרשמו בעשור האחרון, ובמלחמה שאסר כחלון על המשקיעים, שגרמה לירידה גדולה במספר הדירות שרכשו ולעלייה תלולה במכירת דירות שהחזיקו בבעלותם.

באופן כללי, ניתן לראות שככל שהאוכלוסייה עשירה יותר, עולה שיעור בעלי שתי דירות או יותר, ואילו שיעור משקי הבית ללא בעלות על דירה הוא נמוך יותר. כך, ככל שהאוכלוסיה ענייה יותר — יש לה פחות דירות. על פי נתוני הלמ"ס, שיעור משקי הבית שאין בבעלותם דירה גבוה פי 5 בחמישון התחתון (46.3%) מאשר בחמישון העליון (9.2%). כמו כן, שיעור משקי הבית שבבעלותם שתי דירות או יותר גבוה פי 18 בחמישון העליון (29.1%) בהשוואה לחמישון התחתון (1.6%).

686 אלף משקי בית ללא דירה בבעלותם

81% ממשקי הבית המשתייכים לעשירון העליון מחזיקים בדירה בבעלותם; 77% מבני העשירון השביעי הם בעלי דירות; שני שלישים מבני העשירון הרביעי מחזיקים אף הם בדירות, ואילו בעשירון התחתון — שלא במפתיע — שיעור המחזיקים בדירה מגיע ל–42%. ואולם מעקב ארוך טווח מעלה כי השינוי הדרמטי בכל הקשור לבעלות על דירה הגיע דווקא מבני העשירון התחתון, שב-2002 רק 26% מהם החזיקו בדירה בבעלות. אצל יתר העשירונים שנבדקו, שיעור האחזקה בדירות ירד בשיעורים של 2.6–6.5% בין 2002 ל–2016. ואולם, הממצא המעניין ביותר הוא שב–2016, לכ–686 אלף משקי בית, שהם 27.4% ממשקי הבית בישראל, לא היתה בעלות על דירה כלל, בעוד של–1.57 מיליון משקי בית, שהם 62.9% ממשקי הבית בישראל, היתה בעלות על דירה אחת, ול–241 אלף משקי בית, שהם 9.7% ממשקי הבית בישראל, היתה בעלות על שתי דירות או יותר.

אליהו הרשקוביץ

בדיקת הלמ"ס מ–2003 לגבי שיעור משקי הבית שאינם מחזיקים ברשותם דירה מעלה התפתחות פרדוקסלית לכאורה: בתקופת הירידה במחירי הדירות, שכללה חלק ניכר משנות העשור הקודם, שיעורם של משקי הבית ללא דירות עלה מ-27.3% ב-2003 לשיא של 29.6% ב–2008. אך כשמחירי הדירות החלו לעלות, לקראת סוף העשור שעבר, שיעור משקי הבית ללא דירה בבעלות הלך וירד. הדבר מראה בעליל כי רבים שבחרו לא לקנות דירה בשנות השפל במחירים שבו לשוק דווקא כשהמחירים החלו להמריא — במיוחד אחרי 2009–2010 שבהן נרשמו שיאי עליות המחירים.

נתונים אלה מוכיחים, בראש ובראשונה, כי ההתייחסות לדירות כאל מוצר צריכה רגיל היא התייחסות שגויה — וכי גם בעלי דירות יחידות מונעים משיקולי השקעה ורווחיות. בשנות האלפיים המוקדמות, בעת ירידת מחירי הדירות, פורסמו בתקשורת סקירות שהראו כי עדיף להשקיע כספים בשוק ההון ולא בנדל"ן. הדבר הוביל לכך שרבים בחרו לא לרכוש דירה באותן שנים.

ואולם כשהמגמה התהפכה — ובמיוחד לקראת סוף העשור, כשבכל אחת מהשנים 2009 ו–2010 עלו המחירים בשיעור דו־ספרתי — הציבור נהר שוב לרכוש דירות, והדבר בא לידי ביטוי בריבוי משקיעים מצד אחד ובמחוסרי דירה מצד שני.

לדברי הכלכלן ד"ר אביחי שניר, מרצה במכללה האקדמית נתניה וחבר בבית ההשקעות אינפיניטי, בשנים אלה "השתרשה התחושה שאם אתה רוצה להרוויח — אתה חייב לרכוש דירה, לא משנה היכן. זה יצר את התופעה של אנשים שרוכשים לעצמם דירות, בעיקר בפריפריה, אך ממשיכים להתגורר בדירות שכורות. אנשים הרגישו שאם לא ירכשו דירות, הם יאחרו את הרכבת, ואז החלה התופעה הזו של רכישת דירות במקומות כמו כרמי גת וחריש, כשבעלי הדירות לא מתכוונים לרגע להתגורר בהן".

התפלגות הבעלות על דירות, 2016

כחלון הוא לא הראשון שמפריע למשקיעים

נתונים נוספים בסקר מראים כי הממשלה מעדיפה באופן מובהק משקי בית מחוסרי דירה בבעלותם שמעוניינים לרכוש דירה. העדפה זו באה לידי ביטוי במבצעים כגון מחיר מטרה ומחיר למשתכן, וכן במתן פטורים ממס רכישה במדרגות פטור גבוהות יחסית.

בתוך כך, הממשלה פועלת בשנים האחרונות להדיר משוק הנדל"ן למגורים את המשקיעים — שהם למעשה יצרני היצע הדירות בשכירות. חלקו של שר האוצר, משה כחלון, במגמה זו מוכר וידוע: עם היכנסו לתפקיד שר האוצר ב–2015 הוא העלה את מס הרכישה על דירות להשקעה ב–60%, והוא ואנשיו ממשיכים לאיים על משקיעים באמצעים נוספים, שהמפורסם שבהם הוא "חוק הדירה השלישית", שכרגע מוקפא.

ואולם גם קודמיו של כחלון בתפקיד, שרי האוצר לשעבר יובל שטייניץ ויאיר לפיד, הצהירו הצהרות וגם יזמו צעדים שנועדו להגביל את המשקיעים. שטייניץ ניסה לעשות זאת באמצעות "תוכנית הפטישים", שאמנם לא יושמה בסופו של דבר, אך התוותה את הדרך ללפיד, שגזר על המשקיעים גם ביטול הפטור ממס שבח וגם העלאה של מס הרכישה.

לדברי שניר, "דחיקת המשקיעים החוצה ועידוד צעירים לרכוש דירות חדשות ודאי מחזקים את מגמת הקיטון בשיעור משקי הבית שאינם מחזיקים בדירה בבעלות, אבל מחריף את הבעיה של אנשים שהם גם בעלי דירות וגם שוכרי דירות — שבסופו של דבר תתפוצץ בצורה כלשהי. חוסר ההתאמה בין המקומות שבונים בהם דירות לבין המקומות שאנשים רוצים לגור בהם לא יכול להימשך עד אינסוף, וגם מצוקת התשתיות בפריפריה חייבת לקבל התייחסות — או שכולם יסבלו ממנה".

המעבר מחוקי הגנת הדייר לחוקי הג'ונגל

בעיסוק הרב בסוגיית הבעלות על דירות, נשכח על פי רוב מקומו המרכזי של שוק המגורים בשכירות, בדגש על מערכת היחסים בין בעלי הדירות לשוכרים. כללי שוק השכירות לא עודכנו כמעט ברגולציה ובחקיקה במשך עשורים רבים, מה שגורם להתכתשויות בין הצדדים, שאף הגיעו לעתים לבית המשפט לתביעות קטנות.

לכך יש להוסיף את הטווח הקצר של החוזים בשכירות, שרובם המוחלט הוא לשנה בלבד — דבר שהפך את המגורים בשכירות למאפיין בעיקר אוכלוסיות של סטודנטים, צעירים ואנשים שגרים בגפם, ולמתאים פחות למשפחות.

אדריכל ועו"ד ד"ר ניר מועלם מהמרכז לחקר עיר ואזור בטכניון חקר לפני כמה שנים את שוק השכירות הישראלי, כחלק מצוות של עיריית תל אביב־יפו לקידום מדיניות להסדרת השוק. אותו צוות יזם בסופו של דבר את הצעת החוק לשכירות הוגנת, שחלק מעקרונותיו אושרו באחרונה גם בכנסת, במסגרת שינוי חוק השאילה והשכירות.

מועלם מספר: "מצאנו שלא נגעו בחוק במשך עשרות שנים, עקב הטראומה שנוצרה מ'חוק הגנת הדייר'. התוצאה היא — וגם ב–OECD אומרים את זה — שהרגולציה בתחום הזה בישראל אינה מספקת. הדבר גרם לאי־וודאות, לשוכרים מרירים ולבעלי דירות מרירים, לאי־רצון לשכור דירות ולפעמים גם לאי־רצון להשכיר דירות. כך שהנהירה לבעלות על דירה, שיש לה לא מעט סיבות תרבותיות, כלכליות ואחרות, יכולה להיות מיוחסת בחלקה גם לזה".

לדבריו, מוקדם להעריך עדיין אם שינוי החקיקה הוביל לתיקון המצב. "לדעתי, המון אנשים עוד לא מודעים לשינוי, וחבל שבקמפיינים ממשלתיים כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן הממשלה השקיעה מאות אלפי שקלים בפרסום, בעוד שבשינוי החוק הזה לא השקיעו דבר בפרסום — למעט הדיווח התקשורתי עליו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם