"בעלי דירה או שתיים שקיבלו פתאום דירה בירושה, נבהלו ומכרו" - מה הם עשו עם הכסף? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"בעלי דירה או שתיים שקיבלו פתאום דירה בירושה, נבהלו ומכרו" - מה הם עשו עם הכסף?

המשקיעים עוזבים את שוק הנדל"ן בישראל ומוצאים אלטרנטיבות מגוונות להשקיע בהן את כספם ■ אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן מעריכים כי הכסף של המשקיעים זורם לנדל"ן בחו"ל ולהשקעות מסוגים אחרים

41תגובות
ורשה, פולין

זה חודשים ארוכים שמדורי הנדל"ן מלאים בדיווחים על נטישת המשקיעים את השוק. הסיבות לתופעה זו ידועות למדי: העלאת מס הרכישה על משקיעים לפני כשנתיים וחצי לשיעור של עד 10%; המהלך שמוביל משרד האוצר למיסוי בעלי נכסים מרובים (מס דירה שלישית); וכמובן — מחירי הדירות הגבוהים. בנוסף, המשקיעים ערים להתמתנות בעליית המחירים, ואף לבלימתה בערים מסוימות — וכבר לא סומכים בעיניים עצומות על עליית שווי הדירות בטווח הארוך, או על גדילת התשואה מהשכרתן. ואולם גם אם המשקיעים כבר אינם מציפים את השוק, כספם אינו נעלם, ועולה השאלה לאן הם מנתבים אותו כיום. שלושה אנשי מקצוע ותיקים בתחום הנדל"ן — יועץ השקעות, עו"ד מס ומתווך דירות — ניסו לספק לנו מענה לשאלה זו.

חיים לוי, מחבר הספר "נדל"ן בג'ינס", מנהל חברת ייעוץ להשקעות נדל"ן ומשקיע בעצמו, מסביר: "בעשר השנים האחרונות, כל מי שהשקיע כאן בנדל"ן קיבל ביצת זהב. לא משנה איפה השקעת או אם לקחת משכנתא או לא, תמיד הרווחת. כיום אנחנו כבר במים סוערים, ורק מי ששוחה היטב יכול לצלוח את הנהר. עבר זמנם של מותגי השקעה של עשרות שנים, כמו באר שבע, כרמיאל ושדרות. כיום, רוב המשקיעים שאינם מיומנים יצאו מהמגרש, בהם 'משקיעים בלי כוונה' — בעלי דירה או שתיים שקיבלו פתאום דירה בירושה, נבהלו מחוסר הוודאות בשוק, ומכרו. כיום השוק נשאר עם הגרעין הקשה של המשקיעים. אלה שתמיד יודעים לעשות כסף מנדל"ן".

לוי אומר שכמו בפוליטיקה, גם בתחום ההשקעות יש מחנות — מחנה הנדל"ניסטים ומחנה שוק ההון — ולרוב אין מעבר בין שני המחנות: "אלה שמאמינים בשוק ההון, משתמשים בכלים של השוק הזה: הם מנתחים מניות, קונים מניות ותעודות סל, וכמובן לא נדרשים למינוף של ההשקעה. לעומתם, 'אנשי הבלוקים', כמו שאני קורא להם, ממשיכים בנדל"ן: כשהשוק מאכזב אותם או משדר חוסר ודאות, הם משנים את תמהיל ההשקעה או המוצרים. למשל, הם בוחרים במוצרים כדי להשביח אותם ולמכור מהר. אחרים מנתבים את ההשקעות שלהם לאזורים 'בטוחים' יותר כמו גוש דן, ופחות לאזורי הפריפריה, התנודתיים יותר".

אבל היעד הנדל"ני החם כיום, לפי לוי, נמצא במרחק אלפי קילומטרים מגוש דן: "הנה נתון פנימי שאספנו בחברה והפתיע מאוד גם אותי: עד לפני שנתיים, 85% מהאנשים שפנו אלינו ביקשו להשקיע בישראל; עד לאחרונה המגמה היתה לכיוון חו"ל, ולפני כחודשיים היחס התהפך. מספר המתעניינים בהשקעה בחו"ל עבר את ה–50%. כלומר, מי שיש ברשותו כיום דירה אחת להשקעה — כבר לא חושב על השקעה נוספת בישראל". רבים רוכשים נכסים בארה"ב ובספרד, ולדבריו, "אפשר להבין אותם. הם רוצים תשואות אחרות, מוצרים אחרים, ובעיקר שהכסף שלהם יקנה יותר".

רמת גן. המשקיעים יוצאים מהפריפריה ומתקרבים לאזורי הביקוש התנודתיים פחות
אייל טואג

המשקיעים חוצים את הכביש לשוק המניות

אם חיים לוי פוגש את המשקיעים בשלב שבו הם מתלבטים לגבי הרכישה הבאה, עו"ד ניר הורנשטיין ממשרד אלתר עורכי דין, המתמחה במיסוי מקרקעין, פוגש אותם גם בשלב שלפני מכירת הדירה שבבעלותם. הורנשטיין מזהה כמה כיוונים שאליהם פונים כיום מי שהשקיעו עד לא מזמן בדירות: "בהשוואה לעבר, הרבה יותר אנשים מתעניינים כיום בנדל"ן מסחרי. מבחינתם, זאת תקופה טובה מאוד. יש הרבה קבוצות רכישה למשקיעים, ואני שומע את זה גם מיזמים, שבונים משרדים בשטחים קטנים של 100–200 מ"ר.

"מעבר לבנייה בתל אביב, רמת גן ובני ברק, בונים כיום גם באזורים שלא נחשבו בעבר למבוקשים, כמו חולון, רחובות ונס ציונה. התשואות הן של 7%, לעומת 3% על דירות מגורים, ומס הרכישה נמוך יותר. אנשים שכלל לא העלו זאת על דעתם בעבר, מבררים כיום לגבי קניית משרד או חנות, ורבים מהם גם קונים. לא סתם המחירים בפלח הזה אינם יורדים".

אפיק נוסף שהורנשטיין מציין, בדומה ללוי, הוא השקעה בנדל"ן מעבר לים. עם זאת, היעדים שלקוחותיו בוחרים שונים: "היעדים המסורתיים של הישראלים היו עד לא מזמן ארה"ב וגרמניה, בעיקר ברלין. אבל הם נהפכו לאטרקטיביים פחות לאור עליות המחירים בשנים האחרונות והירידה בתשואות. כיום אני רואה התעניינות גוברת במדינות אחרות: פולין (בעיקר ורשה), ספרד, פורטוגל ויוון — שקורצת לאנשים בגלל הקרבה לישראל". לדברי הורנשטיין, אין זה מקרה שאלה מדינות שהתמודדו באחרונה עם משברים כלכליים קשים: "המשקיעים הישראלים מחפשים מקומות שבהם אפשר לעשות רווח גם מעליית ערך, ולא רק מתשואה על השכרה".

אתונה, יוון

בניגוד ללוי, הורנשטיין אומר כי יש גם לא מעט משקיעים ש"חצו את הכביש" ועברו להשקעה בשוק המניות: "אנשים שמים את הכסף אצל מנהלי תיקים או ישירות בבורסה, בעיקר האמריקאית, כי בישראל הבורסה צולעת. הם רואים תשואה דולרית ומרגישים שהריביות עולות, אף שבסופו של דבר הם מפסידים כשהדולר יורד. גם תיקים של איגרות חוב בדולרים, ממשלתיות וקונצרניות, משיגות תשואות לא רעות של 3%–3.5%. הבנקים הישראליים התחילו לשווק באחרונה מוצרים מובנים, שבהם הקרן של המשקיע מובטחת. במוצרים אלה, הסכום ששמת לתקופה מוגדרת מוצמד לסל מניות בתחום מסוים, למשל פארמה או סייבר, ואם בסוף התקופה המניות ירדו — אתה עדיין מקבל את הכסף חזרה, ולא הפסדת שום דבר".

זוגות צעירים חוששים לרכוש דירות חדשות

אסי בר, בעל חברת היזמות אסי בר יזמות והשקעות, הפועלת בתחום התמ"א 38 באזור תל אביב, רמת גן וגבעתיים, רואה את הדברים אחרת לחלוטין. אם שואלים אותו, המשקיעים אינם נוטשים את השוק: "תמיד יש ויכוחים והבדלים בין האוצר לשמאי הממשלתי, ובין השמאי לבין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). כל אחד מראה נתון אחר. אחד מכליל את רוכשי מחיר למשתכן והאחר לא. יש פה הרבה בלוף.

"כמי שחי את השוק ומכיר אותו מקרוב, אני יכול לומר שאם יש האטה בקניית דירות — זה קורה בעיקר בדירות החדשות, ומגיע בעיקר מכיוונם של הזוגות הצעירים, אלה שקונים דירה ראשונה, ומהווים מנוע חשוב של השוק. זה חתך אוכלוסייה חסר ניסיון בנדל"ן, שמושפע מאוד מהדיווחים בתקשורת". לדבריו, המשקיעים המנוסים יותר ממשיכים בשלהם: "לא מעט מהם אמנם העבירו את הדירות על שם הילדים, משיקולי מס, אבל הם ממש לא ממהרים למכור את הנכסים שלהם. מאז שחוק ריבוי נכסים הוחזר לממשלה, אף אחד לא מדבר עליו. מי שמרבה למכור כיום הם בעיקר משפרי דיור".

ליסבון, פורטוגל

בר אומר שבמקרים המעטים שבהם המשקיעים המנוסים מהססים, "הכסף יושב על הגדר. אני לא מכיר משקיעים שמחליטים ללכת לבורסה, לפתוח עסק, ובטח שלא לשים את הכסף בפיקדון בנקאי שאינו מניב דבר".

בר אמנם כמעט לא מכיר משקיעים שלוקחים את הכסף לחו"ל, אך הוא מעריך כי סיבה אפשרית לכך היא עבודתו במרכז הארץ, וכי "בית עם תשואה יפה בחו"ל הוא אלטרנטיבה בעיקר למי שמושקע בפריפריה".

ייתכן שאין תשובה חד־משמעית לשאלה לאן המשקיעים לוקחים את הכסף, אך דבר אחד בטוח ומוסכם על כולם — שוק הדירות מתקרר והאלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן נהפכו לאטרקטיביות פחות.

המשקיעים לא חוזרים לשוק

בניגוד לתחזיות רבות, ביטולו של חוק מיסוי נכסים מרובים לא החזיר את המשקיעים לשוק. ביולי, בזמן שהחוק עדיין היה בדיונים בבג"ץ, המשקיעים רכשו 1,600 דירות, ואילו באוגוסט, שבתחילתו פסק בג"ץ על ביטול החוק והחזרתו לוועדת הכספים, המספר ירד ל–1,500 דירות. מאז, בממוצע רב־חודשי, נותר מספרן של עסקות המשקיעים דומה.

בסקירתם על ענף הנדל"ן למגורים, שפורסמה בחודש שעבר, ציינו באגף הכלכלן הראשי באוצר כי הם אינם מופתעים מאי־חזרתם של המשקיעים לשוק: "ניתוחים שערכנו מלמדים כי הירידה ברכישות המשקיעים הושפעה במידה שולית מחוק זה". לדבריהם, הגורם המשפיע ביותר על המספר הנמוך של דירות שרוכשים המשקיעים הוא העלאת מס הרכישה על משקיעים ביוני 2015. פעולותיה של רשות המסים באחרונה תורמות אף הן לרצון המשקיעים להיפטר מהנכסים שבבעלותם.

אם לפני שלוש שנים דרשה הרשות מבעלי שלוש דירות ויותר לדווח על נכסיהם, באחרונה היא שלחה מכתבים עם דרישת דיווח לבעלי שתי דירות באזורי הביקוש. הדבר יוצר תחושת לחץ בשוק, ומשקיעים רבים חוששים כי אם לא ימהרו למכור — המדינה "תעניש" אותם.

נראה כי השפעתו של הליך קידום החוק, וביטולו לאחר מכן, ניכרת יותר דווקא במכירות דירות על ידי משקיעים. אלה גברו באוגוסט והגיעו ל–1,700 עסקות. בסך הכל, מלאי הדירות שמוחזקות על ידי המשקיעים המשיך לרדת באוגוסט ב–200 דירות. מאז המחצית השנייה של 2016 נוטים המשקיעים  להקטין את מלאי הדירות שבידיהם, בצורה של גידול בעסקות המכירה וירידה בעסקות הרכישה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם