גלגולו של עוקץ נדל"ן: הסיפור על קרקע של 5 דונם ברשפון שנמכרה ללא ידיעת הבעלים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גלגולו של עוקץ נדל"ן: הסיפור על קרקע של 5 דונם ברשפון שנמכרה ללא ידיעת הבעלים

פסק דין תקדימי שניתן באחרונה בבית המשפט העליון מעניק הגנה רחבה למי שקונה נדל"ן בהליך הוצאה לפועל - ומוודא שהניזוק העיקרי במקרים של "עוקץ" יקבל את מלוא הפיצוי

20תגובות
רשפון
עופר וקנין

בדיני קניין יש כלל יסוד שנשמע אינטואיטיבי: אדם לא יכול למכור יותר זכויות מאלה שיש לו. ובכל זאת, בתחום הנדל"ן יש הסדר מיוחד בשם תקנת השוק, שקובע חריג לכלל הזה. תקנת השוק נועדה להתמודד עם מצב שבו אדם קנה נכס מאדם אחר, ורק בהמשך התברר כי מדובר בנכס שנגנב, הוצא במרמה או אבד לבעלים האמיתי שלו. לפי תקנת השוק, בתנאים מסוימים הרוכש יזכה בבעלות על הנכס — אף שמי שמכר לו אותו לא היה בעליו האמיתי.

המקור לחריג הזה בחקיקה הוא סעיף 10 לחוק המקרקעין, שקובע ארבעה תנאים להחלת תקנת השוק: המקרקעין שנרכשו נרשמו בטאבו, הקונה שילם עבורם, הוא קנה אותם בתום לב וללא ידיעה כי הם שייכים לאדם אחר, והוא הסתמך על רישום שגוי בטאבו. לכן, בעסקות שנעשו באמצעות התחזות או מרמה, תקנת השוק לא תהיה רלוונטית — כי לא נפל פגם במרשם. כלומר, מי שרשום הוא עדיין הבעלים, רק שאדם אחר התחזה לו.

אבל מה קורה כשאדם קונה נכס מההוצאה לפועל והרישום בוצע באמצעות זיוף ומרמה? מי יגבר במקרה הזה — הרוכשים או הבעלים האמתיים?

סיפור כזה, שנשמע כלקוח ממחוזות הדמיון, ותחילתו לפני 17 שנה, הגיע באחרונה עד להכרעה של בית המשפט העליון. מדובר בהשתלשלות אירועים רבת מתרשלים שסופה במכירת קרקע חקלאית של כ–5 דונמים ברשפון ללא ידיעת בעליה.

האיש שמכר נכס שאינו שלו

בפסק הדין, שניתן בספטמבר, נקבע באופן תקדימי כי מי שרוכש קרקע בתום לב ובתמורה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, נהנה מתקנת השוק ביחס לבעלות במקרקעין — גם אם יתברר אחר כך כי המכר בוצע בתרמית וזיוף וללא ידיעת הבעלים. כלומר, הרוכשים במקרה הזה נהנים מהגנה רחבה יותר מאשר במקרה של רכישה שלא באמצעות הוצאה לפועל.

מדובר במקרה שבו קרקע ברשפון (שעדיין לא הופשרה לבנייה) נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ב–1950 על ידי אדם בשם סעדיה בן סעדיה צבירי, שמת ב–2005. כפי שהיה נהוג באותה תקופה, נרשם רק השם, ללא מספר תעודת זהות או דרכון. בשנת 2000 הגיש עו"ד משה זלצר שטר חוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בשם חברה שבבעלות יעקב אבירם. שם החייב היה אותו צבירי ולצדו נרשם מספר דרכון. בהמשך התברר כי שטר החוב היה מזויף וזלצר לא ידע זאת.

איור בית משפט
ליאו אלטמן

במסגרת הטיפול של זלצר בשטר החוב, נרשם צו עיקול על הקרקע. זלצר מונה לכונס נכסים והשלב הבא מבחינתו היה פרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הקרקע. ואולם כאן העלילה הסתבכה, וזלצר חשד כי יש בעיה עם שטר החוב וכי משהו בסיפור הזה לא מסתדר. הוא ביקש, בהסכמת ראש ההוצאה לפועל, כי עורך דין אחר, צבי טהורי, יחליף אותו. הוא עשה זאת מבלי שפירט את הסיבה שבגינה הוא מעוניין לעזוב את התיק.

וכך היה. טהורי פירסם מודעה בעיתון וקיבל כמה הצעות לרכישה. בסופו של דבר הקרקע נמכרה לקבוצת רוכשים תמורת 375 אלף דולר. מי שהחזיק בשטר החוב, אבירם, קיבל את חלקו בחוב, כרבע מהסכום — 390 אלף שקל.

בשלב הבא טהורי שלח מכתב לכתובת שנחזתה להיות של צבירי ובו הוא הזמין אותו לקבל את יתרת התשלום. כעבור שבוע וחצי הופיע במשרדו אדם שנחזה להיות צבירי ביחד עם מלווה. מספר הדרכון שלו היה שונה מזה שעל גבי שטר החוב, ובכל זאת הוא קיבל את יתרת סכום הרכישה מבלי שטהורי ביקש ממנו לחתום על תצהיר זיהוי. זהותו אינה ידועה עד היום.

וכך, לאחר שטהורי העביר לראש ההוצאה לפועל תצהיר מזויף שחתום כביכול על ידי צבירי ותצהיר נוסף שעליו חתם טהורי בעצמו כ"תצהיר אדם זר" — הזכויות עברו לידי הרוכשים. העסקה אושרה על ידי רשם המקרקעין, על אף שהוא לא קיבל את כל המסמכים שדרש לצורך זיהוי בעל הנכס, והבעלות נרשמה על שם הרוכשים. התרמית התגלתה כמה שנים לאחר פטירתו של צבירי, כשהיורשים פנו ללשכת רישום המקרקעין וגילו להפתעתם כי הקרקע נמכרה לרוכשים ללא ידיעתם.

המקרה הוביל לפתיחת הליך פלילי ואזרחי. במסגרת ההליך הפלילי אבירם הורשע בעבירות של קבלת דבר במרמה, שבועת שקר ובידוי ראיות. אמנם לא נקבע כי הוא זייף בעצמו את שטר החוב אך נקבע כי היה בידיו שטר שאינו מייצג את החוב.

במסגרת ההליך האזרחי, שופט בית משפט המחוזי בתל אביב, חיים טובי, הטיל ב–2015 אחריות על אבירם, על שני כונסי הנכסים ועל רשם המקרקעין. לאחר שכל אלה שנמצאו אחראים עירערו, הסיפור הגיע לעליון. השופט ניל הנדל יחד עם השופט לשעבר אליקים רובינשטיין (באחד מפסקי הדין האחרונים שכתב) והשופט מני מזוז, בחנו את שאלת הבעלות — אם היא נותרה בידי יורשי המנוח או שעברה באופן נקי לרוכשים — ואת שאלת האחריות של הצדדים השונים.

השופט אליקים רובינשטיין
אמיל סלמן

במקרה זה היה ברור כי סעיף 10 לחוק המקרקעין לא חל מכיוון שלא היתה בעיה ברישום עצמו. צבירי, שהיה רשום כבעלים, אכן היה הבעלים. באופן תקדימי קבעו השופטים לגבי הרוכשים כי הם חוסים תחת סעיף 34א לחוק המכר, שכותרתו "מכירה על ידי רשות". סעיף זה קובע מעין תקנת שוק המאפשרת למי שקונה נכס מרשות הפועלת על פי דין לזכות בנכס כשהוא נקי גם מזכות בעליו המקוריים.

לפי הפרשנות של הנדל, מי שרכש מקרקעין בתום לב ובתמורה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, נהנה מתקנת שוק ביחס לבעלות — גם אם יתברר בדיעבד כי המקרקעין נמכרו בעקבות מעשה מרמה וללא ידיעת הבעלים. הוא הסתמך גם על הרצון לעודד עסקות מהסוג הזה וגם על תכלית החוק.

שרשרת של התרשלויות

ההחלטה הזאת יוצרת אי־נוחות מסוימת כלפי הבעלים האמיתיים של הקרקע, שהפסידו אותה אף שנגזלה מהם במרמה. הנדל מציין זאת ואומר: "תוצאה זו עלולה להיות קשה אם כי פעמים רבות קיימת תרופה מלאה או חלקית לבעל המקרקעין — הגשת תביעה נגד גורמים שהיו מעורבים בהליכי מכר המקרקעין".

וכך היה גם במקרה הזה. הנדל בחן את ההתנהלות של כונס הנכסים שהשתחרר מהתפקיד, זלצר, נוכח ספקות שקיננו בו לגבי תקינות ההליך ואת התנהלות הכונס, טהורי, שביצע בפועל את המכר.

לגבי זלצר קבע הנדל כי בנסיבות הקיימות, שבהן היה לו ספק בעוצמה כזו שהביאה להשתחררות שלו מהתפקיד, מוטלת עליו ככונס נכסים חובת בירור מוגברת שלא מולאה. "אין משמעות הדברים שעל כונס הנכסים להתפטר או לשאת באחריות חמורה לכל נזק שהוא, ואף לא מוטלת עליו חובה לערוך בירורים עד אין קץ. המשמעות היא שנדרש, לכל הפחות, להציג את התמונה המלאה בפני רשם ההוצאה לפועל או בעלי התפקידים הרלוונטיים, כך שתתקבל החלטה מושכלת המשקללת את כל הנתונים שעשויים להשליך על התוצאה", אמר. זלצר לא עשה זאת, אלא שמר את המידע לעצמו והעביר את הכדור לטהורי מבלי ליידע אותו או את רשם ההוצאה לפועל.

גם לגבי טהורי, ואף ביתר שאת, קבע הנדל כי התרשלותו מובהקת, ושהוא סטה באופן ברור מסטנדרט התנהגותי ראוי. הוא התרשל גם במעשים שהובילו לכך שיתרת דמי המכר עברה למתחזה (למשל הימנעות מזיהוי "החייב" למרות אי־התאמה בין מספר הדרכון שהציג אותו מתחזה לבין המספר בשטר החוב, מסירת צ'קים ללא הגבלה על עבירותם) וגם במעשים שהובילו למכירת הקרקע לרוכשים. כלומר, לא רק שהוא היה מודע לקושי הרב לזהות בין בעל הקרקע לבין החייב, הוא אף הגיש תצהיר בחתימתו, שממנו ניתן להבין כאילו יש לו נגיעה אישית לידיעה שאכן יש זהות בין החייב לבין בעל הקרקע.

השופט ניל הנדל
תומר אפלבאום

לגבי רשם המקרקעין קבע הנדל כי הוא לא היה רשאי לרשום באופן אוטומטי את הזכויות במקרקעין, ולכל הפחות הוא היה צריך לבקש הבהרה מראש ההוצאה לפועל, בייחוד נוכח העובדה ש"בענייננו דובר במקרה שנתפס על ידי רשם המקרקעין כ'חשוד'".

שאלה מעניינת עלתה ביחס לאשם תורם (חלק באשמה) של בעל הקרקע האמיתי, צבירי, שבפנקס הזכויות נרשם שמו ללא מספר תעודת זהות או דרכון. "אין מחלוקת כי ברשות המנוח היו מסמכים המוכיחים את בעלותו בקרקע. השאלה היא אם העובדה שהמנוח לא הגיע מיוזמתו ללשכת רישום המקרקעין תוך הצגת המסמכים ומספר הזיהוי, מטילה לפתחו אחריות חלקית לאובדן המקרקעין", שאל הנדל. הוא הסכים עם פסיקת המחוזי וענה על כך בשלילה. "אין לקבל את טענת רשם המקרקעין כי מצופה מבעלי זכויות מסוגו של המנוח לפעול בעוד הרשם עצמו אינו מפרסם מדיניות דומה בעניין אף כי הוא מודע היטב לסיכון", כתב.

שאלה נוספת שעלתה היא כיצד תתחלק האחריות בין כל גורמי העוולה. העליון קבע כי ניתן לחייב מעוולים ביחד ובנפרד — גם כשהאחריות שלהם שונה בהיקפה ובזיקתה באופן מהותי — וזאת אך ורק כדי לוודא שהניזוק יפוצה באופן מלא. "במקרה שבו מוגשת תביעת נזיקין נגד כל המעוולים ביחד, בית המשפט מוסמך לחלק את האחריות בין המעוולים השונים במסגרת אותה תביעה. חלוקה זו נעשית לפי 'הצדק והיושר' ובגדרה ניתן להורות על שיפוי מלא בנסיבות המתאימות", ציין הנדל.

הנדל מצא כי במקרה זה אמנם כל אחד מהגורמים המתרשלים הוא חוליה בשרשרת של אירועים שהביאו לנזק, אך ניתן להפריד את הסיפור לשתי מערכות. במערכה הראשונה הקרקע נמכרה לצורך פירעון שטר החוב המזויף, ובמערכה השנייה יתרת דמי הפדיון שולמה למתחזה. הוא מצא כי הארבעה אחראים לשני ראשי הנזק, אם כי בנזק השני חלקו של כונס הנכסים טהורי גדול יותר.

התוצאה שהוא הגיע אליה בחלוקת האחריות היא שאבירם יישא ב–55%, טהורי ב–30%, זלצר ב–10% ורשם המקרקעין — 5%. כלומר אבירם, שקיבל במרמה שליש מדמי המכר, יהיה חייב בהחזר של כמחצית מדמי המכר משום שהוא אחראי חלקית גם לנזקים שנגרמו כתוצאה מגניבת יתר דמי המכר על ידי המתחזה.

"מטריית הגנה לרוכשי נדל"ן דרך ההוצאה לפועל"

עו"ד סיגל זפט ממשרד עורכי הדין מרים זפט, שייצגה את יורשיו של בעל הקרקע, מציינת כי בית המשפט העליון נכנס לראשונה לעובי הקורה בסוגיית היקף ההגנה הניתנת לרכישת נדל"ן שבוצעה במסגרת רשות משפטית או מעין משפטית. "בית המשפט הרחיב באופן ניכר את תקנת השוק, המכונה על ידי השופט הנדל כ'ג'וקר' הגובר על ה'אס' של חבילת הקלפים המשפטית, שהיא זכות הבעלות — המיועדת להגן על רוכש נדל"ן בהסתמך על המרשם, וזאת כדי להעצים את כוחה של עסקה שבוצעה במסגרת ערכאה משפטית".

רכישת נדל"ן באמצעות הוצאה לפועל היא פעולה שכיחה. רכישה מסוג זה מאפשרת לעתים לקנות נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. עם זאת, מסבירה זפט, בחסות אנדרלמוסיה השוררת לעתים בין זרועותיה השונות של מערכת החוק, המנגנון הזה גם יכול להביא למכירת נכסים במרמה על חשבון בעלים תמימים.

עו"ד סיגל זפט
יקיר אביב

"פסק הדין מעמיד את האינטרס הציבורי בראש, וקובע כי אף שקיימים סימני שאלה רציניים לגבי כוונת המחוקק, ההוראה בסעיף 34א תפורש כמעניקה מטריית הגנה רחבה לרוכשי נדל"ן דרך לשכת ההוצאה לפועל", אומרת זפט.

עם זאת, בית המשפט העליון, שהיה ער לכשל בתפקוד המנגנונים השונים, הנחה את שתי הזרועות — רשם ההוצאה לפועל ורשם המקרקעין — לפעול באופן מתואם, וכן הציע לרשם המקרקעין "לשקול נקיטת אמצעים שונים לשם רישום מדויק יותר בפנקסי המקרקעין, לרבות הוספת מספרי זהות". פסק הדין גם קובע סטנדרטים גבוהים מאוד של אחריות לגבי כונסי הנכסים.

זפט מתייחסת לטענת המדינה כי יש להטיל "אשם תורם" על הבעלים, בגין העובדה שהוא לא הוסיף מספר זהות ליד שמו בפנקס הזכויות, אשר נדחתה. "ניתן לומר כי אם למנוח אשם תורם — הרי שלרשם המקרקעין אשם תורם ביחס לאשם התורם, והוא נושא באחריות ליצירת המצג לפיו המצב הרישומי תקין", היא מציינת.

לבסוף, היא מוסיפה כי העליון ראה לנגד עיניו את בעלי הקרקע שרכושם נגזל, והעדיף את זכותם לקבלת את מלוא שווי הנכס על פני זכויות הגורמים הנוספים המעורבים בעסקה — כונסי הנכסים שהתרשלו, רשם המקרקעין וכמובן הגורמים העברייניים. את האיזון הוא עושה בהחלת העיקרון הידוע בדיני הנזיקין כ"מעוולים ביחד", שקובע כי כל אחד מהגורמים שנמצא אשם במידה כלשהי לנזק, יהיה אחראי כלפי הניזוק ב–100% מהנזק. "עיקרון זה נועד לוודא שהניזוק העיקרי יקבל את הפיצוי המגיע לו דרך 'הכיס העמוק', ואילו המעוולים השונים — ולא בעל המקרקעין — יהיו אלה שירדפו אחרי הכסף. נקבע כי גם במקרה שבו מידת האשם של המעוולים השונים שונה באופן מהותי, ואף שחלקם פעלו במכוון וחלקם בתום לב, עדיין יחול עיקרון מעוולים יחד באופן שיבטיח את יכולת הקורבן לממש את פסק הדין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם