האמת מאחורי הסיסמאות של כחלון: האם מחירי הדירות יורדים והשוק אכן קפוא? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האמת מאחורי הסיסמאות של כחלון: האם מחירי הדירות יורדים והשוק אכן קפוא?

מספר העסקות ב–2017 אמנם ירד לעומת השנתיים האחרונות, אך 2017 נחשבת אחת מהטובות בעשור האחרון ■ מחירי הדירות עולים בקצב נמוך יחסית, אך כך היה גם ב–2011 וב–2014 ■ כחלון גרם להסטה של עיקר התחלות הבנייה מהמרכז לפריפריה

81תגובות
משה כחלון בהשקת פרויקט להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון
עופר וקנין

שר האוצר, משה כחלון, ויו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, טענו כבר מתחילת הקדנציה שלהם כי בדרך להורדת מחירי הדיור — צריך לשנות את השיח הציבורי בנושא. הם העריכו כי הציפייה להמשך הזינוק במחירים היתה אחת הסיבות המרכזיות להתנפלות בלתי־מבוקרת על דירות.

הגישה הזאת אולי נכונה במהותה, אבל גרמה לפיזור התבטאויות בנוסח "השוק בקיפאון", "בלמנו את עליות המחירים" ו"עשרות אלפים רכשו דירות במחיר למשתכן", שבמקרה הטוב הן לא מדויקות, ובמקרה הטוב פחות — מופרכות. ניתוח המגמות בשוק ב–2017 יפורסם מחר במוסף הנדל"ן השנתי, ונביא כאן את עיקריו.

1. מחירים: העליות לא נבלמו

קשה להאמין שבשבוע שעבר שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, עדיין דיבר על השנה הנוכחית במונחים של "בלימת עליות המחירים". התמונה שמנסים לצייר גורמים שונים, שלפיה 2017 היא שנה ייחודית, שבה מחירי הדירות עולים במתינות לצד ירידה במספר העסקות — אף היא אינה נכונה.

תשעת החודשים הראשונים של השנה משקפים עליית מחירים נומינלית של 4.2% במונחים שנתיים — בדומה ל–2011 ו–2014, שאף בהן נרשמו עליות של 4%–4.5% — פי שניים מעליות המחירים בממוצע רב־שנתי. נקודה נוספת שמשותפת לשלוש השנים האלה, היא הירידות משמעותיות במספר הרכישות. ב–2011 הירידות נבעו מהמחאה החברתית, ואילו ב–2014 מקידום תוכנית מע"מ 0% על ידי שר האוצר דאז, יאיר לפיד.

בשנים שבאו בעקבותיהן, נרשמו קפיצות גדולות במחירים, של 8% ויותר. זאת כתוצאה מהתפרצות של ביקוש כבוש, כלומר אנשים שדחו את רכישת הדירות שלהם בתקווה כוזבת שהמחירים יירדו, שבו לשוק ב–2012 וב–2015 — ותרמו לעלייה במספר הרכישות ובמחיריהן.

האם ב–2017–2018 המחירים יתנהגו באופן דומה? מובן שאין כל אפשרות להשיב לשאלה, ולמרות הדמיון בין המקרים, עדיין יש שינויים משמעותיים בין הנסיבות שהביאו לקצב הדומה של עליות המחירים, ובסביבה הכלכלית של כל אחת מהן.

שר השיכון יואב גלנט בכנס התחדשות עירונית
עופר וקנין

2. רכישות: שנת נסיגה — לא מיתון

בתשעת החודשים הראשונים של השנה בוצעו 76 אלף עסקות לרכישת דירות — ירידה של 14% לעומת התקופה המקבילה ב–2016, ושל 16% לעומת 2015. לאור זאת, מרבים הגורמים, הן באוצר והן בתקשורת, מכנים את 2017 "שנת קיפאון". אך הכינוי אינו מדויק כלל.

בראייה ארוכת טווח של 15 השנים האחרונות, רק ב–2013, 2015 ו–2016 נרשמו יותר עסקות בתשעת החודשים הראשונים מאשר ב–2017. לכל היותר, ניתן לומר שהשנה הנוכחית אינה ממשיכה את הטיפוס למעלה. כדי להגיע לרמה שנרשמה בשנות מיתון אמיתיות, למשל, במחצית הראשונה של העשור הקודם, נדרשת ירידה של 30% במספר העסקות הנוכחי. האם מיתון הוא אירוע חיובי או שלילי בשוק? זו כבר שאלה אחרת.

3. הזוגות הצעירים נשארו בשוק

מבין שלושת המגזרים — המשקיעים, משפרי הדיור והזוגות הצעירים — דווקא האחרונים הפחיתו את נפח העסקות שלהם בשיעור הנמוך ביותר, 5%. השנה הם בלטו בנוכחותם בשוק, ולא בגלל מחיר למשתכן. בעוד מספר הדירות שנרכשו במחיר למשתכן בשלושת הרבעונים הראשונים נע סביב אלפים בודדים, רכשו הזוגות הצעירים 30 אלף דירות בשוק החופשי.

גרף מספר רכישות הדירות של צעירים ומשפרי דיור באלפים בשניםמ 2012 עד 2017

כאן המקום להפריך את המסרים הממשלתיים, שסופרים את זוכי ההגרלות כרוכשי דירות, דבר שמהווה הטעיה קשה. כשזכאים זוכים בהגרלה במחיר למשתכן, הם אינם רוכשים דבר. עליהם להמתין תקופה של חצי שנה ויותר (יש מקרים שבהם ההמתנה מגיעה לשנה ויותר), עד שהקבלן מכנס אותם לצורך בחירת הדירות. הניסיון מראה כי במסגרת התהליך הזה רבים מוותרים על זכייתם, ורק מי שחותם על הסכם המכר נחשב מי שביצע עסקה.

לפיכך, ברור כי מההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן שנערכו השנה יירשמו רק עסקות בודדות, אם בכלל, בעוד רובן יושלמו ב–2018.

4.מס דירה שלישית לא השפיע

בנייה בירוחם
עופר וקנין

מתוך ירידה כוללת של 12 אלף עסקות רכישה, המשקיעים הפחיתו את מספרן בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה ב–4,500 לעומת התקופה המקבילה ב–2016. מדובר בירידה של 25% במספר הרכישות שביצעו משקיעים לעומת התקופה המקבילה ב–2016. קצב הרכישות של המשקיעים בשנה הנוכחית הוא הנמוך ביותר מאז 2003.

הצעד מוסבר בהעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה ב–60% בסוף יוני 2015. הצעד הממשלתי הקפיץ את מספר העסקות שבוצעו בימים שלפני כניסת ההעלאה לתוקף.

טענות לכך שקידום חוק הדירה השלישית תרם אף הוא לירידה לא רק שלא הוכחו, אלא להפך — הופרכו לחלוטין בחודשיים שלאחר ביטול החוק על ידי בג"ץ. בעוד אנליסטים שונים ובכירים באוצר הביעו חשש שהמשקיעים ינהרו בחזרה אל השוק, התברר שהאחרונים המשיכו לשמור על רמה נמוכה מאוד של רכישת דירות. מצד שני, קידום חוק הדירה השלישית גרם להגדלה במכירות הדירות על ידי משקיעים.

סיבה נוספת להקטנת הרכישות והגדלת המכירות היא הירידה התלולה שנרשמה בתשואה השנתית על דירות. בשנים רגילות תשואות שנתיות בגין דמי שכירות הגיעו לממוצע ארצי של 4%, ואילו בשנים האחרונות התשואות ירדו ל–3%. בנוסף, מחירי הדירות כבר אינם עולים בקצב הגבוה של השנים האחרונות. לכן, המשקיעים חיפשו לעצמם חלופות כדאיות יותר להשקעה.

5. השוק והבנייה מתרחקים מהמרכז

בתקופתו כהונתו של כחלון, חלקה של הפריפריה בעסקות הנדל"ן גדל לשיא של לפחות 17 שנה. 38% מהעסקות שנרשמו ברבעון השני של השנה בוצעו בפריפריה: בצפון — באזורי חיפה והגליל, ובדרום — בעיקר באזור באר שבע. המנוע העיקרי לנדידה הזאת, שהתחילה לפני עשר שנים, היה עליות המחירים התלולות במרכז, שהתחילו כבר במחצית העשור הקודם.

שיעור התחלות הבנייה בפרירפריה מכלל התחלות הבנייה

ואולם אם בשנים האחרונות, עד לכהונת הממשלה הנוכחית, הפריפריה תפסה שליש מהשוק, בתקופתו של כחלון — הנתח גדל לשיא. יש להפריד בין רוכשי הדירה היחידה, שהגדילו את שיעור העסקות שלהם בפריפריה ל–40%, לבין המשקיעים, שנמצאים במהלך נסיגה רב שנים מהפריפריה. המשקיעים התחילו להתרחק מהפריפריה כבר לפני שש שנים, אך בשנה האחרונה רשם ירידה תלולה במיוחד לרמה של 30% מהעסקות (לעומת 41% בשיא, ברבעון השני של 2011).

המניעים של שני המגזרים נראים ברורים, לכאורה: המשקיעים רואים כיצד התשואה השנתית על דירות בפריפריה נופלת מרמות דו־ספרתיות לרמה דומה למדי למרכז. מבחינת רוכשי הדירות היחידות, הם מוצאים לעצמם מקומות פריפריאליים לרכוש בהם דירות במחירים שנראים סבירים, לא פעם לצורכי השקעה (כלומר, להמשיך להתגורר במרכז בשכירות ולהשכיר את הדירות שרכשו).

גרף שיעור רוכשי הדירה היחידה שקונים בפריפריה בשנים 2007 עד 2017

בסופו של דבר, השינוי הגיאוגרפי שנרשם בשוק הדירות עובר גם על התחלות הבנייה. אם בשנים שלפני כהונתו של כחלון, שיעור הבנייה בפריפריה הגיע לקצת יותר מ–40% מכלל הבנייה, במהלך הכהונה של כחלון נרשם זינוק גדול, עד כדי כך שבמחצית הראשונה של השנה יותר ממחצית מהתחלות הבנייה נרשמו במחוזות הפריפריה — חיפה, הצפון והדרום. אמנם לפחות חלק מאותה מגמה, במיוחד זו שנרשמה ב–2015, ניתנת להסבר גם בממשלות שקדמו לממשלה הנוכחית, אך יש קורלציה ברורה בין הגידול בשיעור הרכישות בפריפריה, שבתקופת כחלון עלה בחדות, לבין הגידול בבנייה בפריפריה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#