מה נשתנה ב–2017 במיסוי דירות מגורים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
תכנון מס

מה נשתנה ב–2017 במיסוי דירות מגורים?

השנה הבאה תביא עמה הזדמנויות חדשות לקבלת הטבות מס בעת מכירת דירות מגורים. לפני סיומה של 2017, כדאי להכיר את השינויים המרכזיים שהתרחשו בתחום ולתכנן מראש מתי ואם רצוי לרכוש או למכור דירת מגורים

14תגובות
מנכ"ל משרד האוצר, שי באב"ד ושר האוצר, משה כחלון
מיכל פתאל

חישוב ליניארי מוטב

בתחילת 2014 פורסמה רפורמה במס שבח החלה בעת מכירת דירות מגורים. במסגרת הרפורמה, בוטל הפטור ממס שבח שהוענק אחת לארבע שנים למי שמכר דירת מגורים באותה תקופה. במקום הפטור, נקבע שמחזיקי דירת מגורים יחידה זכאים לקבלת פטור מלא ממס שבח אם יעמדו בהגבלות המפורטות בחוק מיסוי מקרקעין, כשהמרכזיות שבהן הן שהמוכר הוא תושב ישראל המחזיק בדירת מגורים במשך 18 חודשים, ושהפטור ניתן עד לשווי של 4.5 מיליון שקל.

לגבי מחזיקים בכמה דירות מגורים, הושקה הטבה הקרויה חישוב ליניארי מוטב. מוכר דירת מגורים שזכאי לדרך חישוב זאת ישלם מס שבח בשיעור של 0% ביחס לתקופה שבה החזיק בדירה החל ממועד רכישתה ועד 2014, וכן מס שבח בשיעור של 25% ביחס לתקופת שמתחילה ב–1 בינואר 2014 ומסתיימת במועד מכירת הדירה. ואולם עד תום 2017 אפשר למכור רק שתי דירות מגורים באמצעות שימוש בחישוב הליניארי המוטב, וכן מכירה לקרוב תבטל את הזכאות להטבה. כלומר, מוכר שאינו עומד בקריטריונים אלה וביתר הקריטריונים שמופיעים בחוק עלול לשלם מס בשיעור גבוה מ–25% על כלל תקופת החזקתו בדירה.

בתחילת 2018, יוסרו כל ההגבלות שמפורטות בחוק, ובעלי זכות בכמה דירות מגורים יהיו זכאים להטבת המס (החישוב הליניארי המוטב), ללא עמידה בקריטריונים שפורטו לעיל. בהתאם לכך, לא תהיה עוד הגבלה ביחס לשתי דירות מגורים, אלא בעלי דירות יהיו זכאיים להטבת המס בכל מכירה של דירת מגורים. בנוסף, הטבת המס תינתן גם במקרה שדירת המגורים תימכר לקרובי משפחה. עניין זה משמעותי מפני שנכון להיום, מכירה או מסירה של דירה לאח או אחות אינה מזכה בפטור ממס שבח (למעט חריג אחד: במקרה שהדירה הנמכרת התקבלה בירושה).

פחות דירות להשקעה

נראה שב–2018 יחול שינוי ממשי בסכומי מס השבח שישלמו מוכרי דירות. החישוב הליניארי מפחית את סכום מס השבח שעל מוכרי דירות מגורים לשלם לרשויות המס, ומיטיב בעיקר עם אלה שרכשו את הדירה הנמכרת לפני שנים רבות. על פי עקרונות החישוב הליניארי, אדם שרכש את דירתו בשנות ה–80 לא ישלם מס על הרווח שהפיק ב–34 שנות החזקתו בדירה הנמכרת. כלומר, אם אותו מוכר ימכור את הדירה ב–1 בינואר 2019, הוא יהיה חייב במס רק ביחס לחמש שנות החזקתו בדירה.

המסקנה היא שבמקרים רבים מומלץ לאדם שמעוניין למכור דירת מגורים ואינו זכאי לפטור להמתין עם מכירת דירת המגורים עד לתחילת 2018.

מס ריבוי דירות

שינוי נוסף שעלול להתרחש ב–2018 מתייחס למס ריבוי דירות. קשה להעריך אם המס יהיה רלוונטי ב–2018, אך לפי הפרסומים האחרונים, נראה שהנושא לא ירד מהפרק באופן סופי. על פי העקרונות שהופיעו בנוסח החוק שפורסם בסבב הקודם, מדובר במס שיחול על מי שיחזיק יותר מ–2.49 חלקים בדירות מגורים, כשסכום המס שייגבה לא יעלה על 18 אלף שקל לשנה על כל דירה. כמו כן, על פי נוסח התקנות שפורסמו בסבב הקודם, מוכרי דירות מגורים שמחזיקים יותר מ–2.49 חלקים בדירות מגורים ושעומדים ביתר התנאים שנבעו בתקנות, יהיו זכאים למענק בגובה מס השבח שיוטל על המכירה, עד לתקרה של 85 אלף שקל.

במקרה זה, נמליץ למחזיקים בכמה דירות מגורים להביא עניין זה בחשבון ולחשב את צעדיהם בהתאם לפרסומים השונים.

מיסוי מחזיקי דירות באמצעות חברה

היבט נוסף שכדאי לשים עליו את הדגש עם בואה של השנה החדשה נוגע למיסוי יחידים, שהם בעלי מניות מהותיים בחברה שבבעלותה דירה.

בחקיקה חדשה שהתחילה בתחילת 2017, נקבעו הוראות שלפיהן בעלי מניות מהותיים ישלמו מס על שימוש פרטי שיבצעו בדירות שמחזיקה החברה שבבעלותם.

לאור החקיקה החדשה, וכדי שבעל המניות המהותי יתכנן את צעדיו כראוי, עליו לבחון ארבע אופציות: המשך שימוש בדירה ללא העברתה לבעלותו; השבת הדירה לחברה עד ל–31 בדצמבר 2018; העברת הדירה לבעלותו עד ל–31 בדצמבר 2018, תוך הגשת בקשה לדחיית תשלום המס; או העברת הדירה לבעלותו של בעל המניות עד ל–31 בדצמבר 2018 ותשלום מלוא המס.

במקרה זה, התקופה שבה ניתן לקבל את ההחלטה מסתיימת ב–31 בדצמבר 2018. אולם, כדאי להתכונן לשינוי זה מעתה, מכיוון שעל פי הוראות פקודת מס ההכנסה, במקרה שבעל המניות מחליט על השבת הדירה לחברה או על העברת הדירה לחזקתו, יש השלכות כלכליות למועד ביצוע השינוי בפועל.

השינויים הרבים שחלו בשנים האחרונות בתחום מיסוי המקרקעין נועדו בעיקר להגדיל את מספר הדירות הקיימות בשוק, תוך ציפייה שהגדלת ההיצע של הדירות תוביל לירידת מחירים. ראינו לעיל שהכדאיות למכירת דירות עולה ב–2018, ולכן סביר להניח שיותר ויותר משקיעים אכן יהיו מעוניינים למכור את הדירות שבבעלותם. לפי הנתונים שפורסמו בסוף 2016, 54 אלף משקי בית מחזיקים בשלוש דירות ומעלה, ולכן נראה שסכום לא מבוטל של דירות יימכרו בתקופה הקרובה.

למרות הכל, כנהוג במדינת ישראל, לא ברור אילו שינויים נוספים יחולו ביחס לדירות מגורים בשנה הקרובה. מקרי העבר מוכיחים כי חוקי המס הישראליים משתנים חדשות לבקרים, ולכן לעתים רק בדיעבד מתגלה מה הצעד שהיה נכון לתקופה שחלפה, ואם היה כדאי לבצע עסקה במקרקעין או להמתין לתיקון הבא. בהתאם לכך, כמובן שכל המלצותינו לעיל מתבססות רק על הידוע לנו בתקופה זו.

הכותבים הם עורכי דין במחלקת הנדל"ן במשרד איתן מהולל & שדות המתמחה בין היתר בעסקות מכר מורכבות, עסקות נדל"ן מניב ומיסוי מקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#