"דיירים במגדלים חוסכים כסף למדינה — צריך להעניק להם הטבות במסים" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

"דיירים במגדלים חוסכים כסף למדינה — צריך להעניק להם הטבות במסים"

האדריכל ומתכנן הערים אבנר ישר חושב שתנופת הבנייה היא הזדמנות לשפר את התכנון הלקוי בערים רבות בישראל, ומאמין בבניית מגורים לגובה: "שכונות שנבנו על כרי דשא ברחובות מתפתלים הן טעות שאנחנו משלמים עליה ביוקר"

69תגובות
אבנר ישר
אייל טואג

"לפי קצב גידול הנוכחי, האוכלוסיה בישראל תכפיל את עצמה תוך 30 שנה, ולכן לתנופת הבנייה שדוחפת הממשלה יש הצדקה. אם לא יבנו הרבה ומהר, תושבי המדינה באמת יעברו לגור בשקי שינה ואוהלים בשדרות הערים. חייבים ליישר את תכנון התשתיות והמגורים למשימה, ולהכיר בכך שההשלכות מרחיקות לכת" — כך אומר האדריכל ומתכנן הערים אבנר ישר.

ככל שדבריו דרמטיים, בעיני ישר התחזית אינה מבשרת על קטסטרופה. להפך, זו הזדמנות, בתנאי שהישראלים יפנימו את השינוי הנדרש בסגנון המגורים שאליו התרגלו, ויבחינו ברווח שיכול לצמוח להם מהשינוי. ישר, שמספר כי אביו האדריכל יצחק ישר היה חלוץ בבנייה לגובה כשתיכן את מגדלי דוד המלך בתל אביב, סבור שהמדינה צריכה לתת את חלקה, באמצעות תמריצים שידחפו את האזרחים לעבור לגור בלב הערים. לדבריו, בנוסף לכך שהדבר ישפר את איכות החיים שלנו, הוא גם יחסוך טריליוני שקלים בתקציבי ציבור, שאפשר יהיה להשקיע בדברים אחרים.

משרדו של ישר חתום על עשרות אלפי יחידות דיור שנבנו בעשור החולף, ובהן כאלה למגורי יוקרה, במגדלים בדרום שוק הכרמל ובשכונת פארק צמרת בתל אביב. לפיכך פנינו לישר לפני כמה חודשים, בהצעה שיתראיין על עתידם של מגורי היוקרה. ישר סירב, ומסר כי יסכים להתראיין בנוגע לעתיד המגורים, אך הדגיש כי הדיון הרלוונטי בעיניו אינו ביוקרה, כי אם בדיור בר השגה.

ישר הוא גם האדריכל של מקבץ יחידות דיור גדול אחר שמתאכלס בימים אלה בתל אביב — בנייני המגורים במגרש השוק הסיטוני לשעבר, שבו מתוכננות עשרות דירות להשכרה במחירים מפוקחים לאוכלוסיה שתזדקק לסבסוד מגורים.

פארק צמרת
מוטי מילרוד

לא פותחים חלון

הדירות בנות ההשגה יהיו במגדלים הנבנים בימים אלה במפגש הרחובות החשמונאים ודרך בגין. את אלה מתכנן אדריכל אחר (משרד יסקי מור סיון), אך בינתיים, גם הדירות שבנייתן הסתיימה בבניינים אחרים באותו מתחם ואותן תיכנן ישר, נמכרות ומושכרות במחירים נמוכים יחסית, בייחוד בהשוואה לסביבה — לב תל אביב. הסיבה ככל הנראה היא סגנון הבנייה שאינו אופייני לתל אביב. אחת הטענות שנשלפה נגד הדירות היתה שתוכננו עם כיוון אוויר אחד בלבד.

"איכות דירה נמדדת במידת האור והאוויר שיש בה, ולא במספר הכיוונים שאליהם היא פונה", עונה ישר למבקריו. "בתכנון טוב משיגים אור ואוויר גם כשהמצב בשטח מכתיב חזית אחת לדירה. ברחובות המגורים בערי אירופה יש דירות שבהן כיוון פתוח אחד, וזמן האור שם פחות נדיב מאשר בישראל. אם החדרים ממוקמים זה ליד זה, ולכל חדר קיר הפונה החוצה, ומתוכנן כחלון מרצפה לתקרה — הדירה תהיה מוארת רוב שעות היום". גם את הטענה לאוורור בלתי־מספק הוא דוחה: "זה לא רלוונטי, כשחם בישראל אנשים אינם פותחים חלון, הם מדליקים מזגן", טוען ישר.

תיאורטית אתה צודק, אבל הישראלים התרגלו לסגנון מגורים אחר. כיצד מוכיחים להם שהדבר שאתה מציע טוב יותר?

ישר: "איני טוען שאני יודע מה טוב יותר, אני כן יודע מה אפשרי. גם אם נניח שנעים יותר בדירות מהסוג שיש במרכזי הערים הוותיקות בישראל ושנבנו באמצע המאה שעברה, הן אינן מעניקות מענה לצרכים בני זמננו. צו השעה הוא לבנות בניינים לחיים עירוניים נוחים בתנאי צפיפות. דירות עם חדרי מגורים גדולים, חלון בכל חדר, ארבעה כיווני אוויר, מרפסות פתוחות ומרווחים גדולים בין בניינים שסביבם חצר — יהיו מוצר נדיר. לא יבנו כך שוב, והן יתייקרו".

כבר לא בונים כך, מזמן עברנו ל"שכונות ירוקות".

"שכונות שנבנו על כרי דשא ברחובות מתפתלים עם שמות כמו רקפת ואירוסים הן טעות שאנחנו משלמים עליה ביוקר רב. אין בין שכונה ירוקה לבין קיימות, בריאות ושמירה על הסביבה כלום. שכונות כאלה הן אספלט ועוד אספלט, עוד שני מחלפים ביציאה לכביש המהיר — והרחבת הדרך לכביש כדי לשאת את המכוניות של התושבים המבלים את חייהם בתוך קופסה עם ארבעה גלגלים. כשבונים במרווחים גדולים בשכונות מאווררות לכאורה, אין עיר — אלא בנייני שינה שלא קורה כלום במרחבים הפתוחים ביניהם. הם הסיבה למרחקים הגדולים שתושבי ישראל צריכים לעבור בנסיעה במכונית הפרטית שלהם יום־יום.

"הוויתור על צפיפות עירונית הביא את האסון: חיים צמודי הגה, שעות בפקקים, זיהום אוויר לכולם, ובזבוז זמן משווע ויום־יומי לאדם שצריך לנהוג כדי להגיע או להסיע את מי שאינו נוהג, לכל צורך ושירות. תנופת הבנייה הנוכחית היא הזדמנות לתקן את ההתפזרות. תוך 20–30 שנה צריכות להיבנות עוד 2.5 מיליון דירות בישראל. אפשר להמשיך לבנות שכונות ירוקות, אבל הדבר אינו הוגן כלפי התושבים שדרכם לעבודה תתארך. הפתרון הוא בנייה לגובה בתוך הערים הקיימות, זו צורת המגורים שרוב האוכלוסייה תסתגל אליה, ולבסוף גם תרוויח ממנה".

מגדלים שלא גרים בהם עשירים נהפכים במהרה לסלאמס, משום שלדיירים אין כסף לתחזק אותם.

"רק אי־הבנה ויחסי ציבור גרועים הולידו תפישה שמגדלים הם יוקרה או סלאמס. רוטשילד 1 בתל אביב הוא מגדל יוקרה, והבנייה הציבורית בבריטניה אחרי מלחמת העולם השנייה היא סלאמס. אבל לא כל מגדל הוא רוטשילד 1 עם שומר ובריכה, ולא כל בניין גבוה הוא דיור ציבורי. יש גם סתם בניינים גבוהים שגרים בהם הרבה אנשים, דמי ועד בית ליחידת דיור בבניין כזה יהיו 600–900 שקל בחודש, לא יותר".

רחבת הביניינים ברוטשילד 1
אייל טואג

זה עדיין הרבה בהשוואה לתשלום בבניינים ישנים.

"במגדלים מקבלים יותר שירותים: מעלית, חניה ושטחים משותפים גדולים. למגדל יש עלויות ומישהו צריך לשלם עבורן. המעלית של הדיירים במגדלים היא כמו המדרכה שעליה הולכים דיירי רחוב מגורים קטן בדרכם לרחוב המסחרי הגדול. המשאבות והצנרת המיוחדת, שמעלה את המים לקומה 30 במגדל — הן צינורות המים והביוב שעובר מתחת לבתים ברחובות העיר הישנים. בבתים הנמוכים העירייה משלמת על הקמת התשתיות ותחזוקתן, מכיוון שהן ברחוב, אבל במגדלים העלויות נופלות על הדיירים, משום שהן בתחום המרחב הפרטי".

איך שלא הופכים את זה, השורה התחתונה היא שתחזוקה שוטפת בדירה במגדל יקרה מתחזוקת דירה בבית מגורים נמוך.

"אני מסכים שצריך לתחזק תשתיות, אני מסכים שלתחזוקה יש עלויות, ואני בטוח שכולם יסכימו שתחזוקה של תשתית המשרתת 100–200 יחידות דיור במגדל מורכבת יותר, ולכן יקרה יותר מתשתית המשרתת רק 10–15 דירות בבנייה הישנה. זה הגיוני".

הגיוני, אך לא ישכנע תושב מן השורה ששמע שבונים לידו מגדל, יודע שעלויות התחזוקה גבוהות, לא רוצה לשלם עליהן בעצמו וגם לא רוצה מגדל סלאמס לידו.

"כאן צריכה להיכנס לתמונה הממשלה, שתמצא דרך לעודד מגורים במגדלים ולתמוך במי שבחרו בצורת חיים כזאת. בעבר תמכו בקיבוצים בכסף ציבורי, מפני שזה היה אינטרס של המדינה. כיום האינטרס של המדינה הוא מגורים במרכזי הערים. זה לא מסר אידיאולוגי — לא סוציאליזם ולא קפיטליזם, רק חשבון פשוט. מגורים כאלה חוסכים כסף לכלל, שאותו המדינה יכולה להשקיע בהרבה דברים אחרים. הם טובים יותר לאזרח, מכיוון שהשירותים נגישים לו, והוא מבזבז פחות זמן בדרכים.

"אני משוכנע שבמשרד האוצר יש אנשים שיודעים לעשות חישובי כדאיות. שיכניסו לגיליון אקסל נתונים ויבדקו כמה עולה למדינה יחידת דיור בשכונה חדשה שקמה 2 ק"מ מעבר לכביש המהיר שקודם היה גבול העיר, וכמה עולה למדינה בניין גבוה הנטמע ברשת הדרכים של עיר קיימת ומשתמש בתשתיות קיימות. יחידות הדיור הן רק ההתחלה, אחר כך באים הכבישים והמדרכות, גינת השעשועים, קווי הביוב, המים ורשת החשמל, בית הכנסת, ההסעות לתלמידים, העצים — והפקקים שנוצרים בגלל מרחק ממקומות התעסוקה ומשירותים וממוסדות ציבור. צריך לבנות בתוך הערים, ולגובה. כל פתרון אחר אינו הוגן לאזרח ואינו כלכלי למדינה".

כשנבנה בניין בעיר ומוסיף עשרות, לפעמים אף 100 ויותר יחידות דיור, לא צריך להוסיף תשתיות?

"כשבונים מגדל בעיר צריך לשפר ולייעל תשתיות קיימות, לא למתוח קו ביוב חדש, לא להרחיב את רשת החשמל, לא לתכנן עוד קווי אוטובוס ולשווק עוד שטחי מסחר. מוסיפים ומחדשים, מגדילים ומתאימים — וכך גם התושבים הוותיקים מרוויחים תשתית משודרגת, מסחר מגוון יותר ותחבורה תכופה יותר. הצפיפות יכולה להביא לחיסכון של טריליוני שקלים לקופה הציבורית. לכן, הרשויות צריכות לתת תמריצים למי שגרים במגדלים".

אילו תמריצים?

"תמריצים כספיים. דייר במגדל חוסך כסף למדינה ולעיר, תופס פחות שטח, מנצל ביעילות את התשתיות המשותפות, נוסע פחות ומזהם פחות. הוא עולה פחות לרשויות, ולכן ראוי לתת לו הטבות במסים — הנחה בארנונה והקלות במס הכנסה. הרי נותנים ליישובים לאורך הגבולות, אך לדיירי המגדלים מגיע לא פחות. המדינה סיבסדה במשך שנים חיים ביישובי ספר מטעמי ביטחון וציונות. הציונות של הזמן הזה היא לגור במרכז העיר, לנסוע באופניים לעבודה, לקנות מצרכים בהליכה ברגל ליד הבית, ולצאת לבילוי בתחבורה ציבורית".

מה שאתה מתאר אפשרי רק בתל אביב.

"העובדה שחיים כאלה אפשריים כמעט רק בתל אביב, ורק במרכזה, היא מחדל. גם לתושבי ערים אחרות מגיע. כולם מעדיפים ללכת ברגל עם הילד לגן, לקפוץ להביא אותו מהחוג באופניים, לתקן את הסלולרי בהליכה של חמש דקות מהבית, ולא להצטרך להזיז את האוטו בשביל סיגריות באמצע הלילה או קרטון חלב בבוקר. הדרך ליצירת סביבה כזאת פשוטה בהרבה ממה שנדמה. המפתח הוא צפיפות ועירוב שימושים".

פרויקט TLV
אייל טואג

ניתקו את הלקוחות הפוטנציאלים מהמסחר

הבנייה על מגרש השוק הסיטוני בתל אביב, שישר היה מעורב בהתקדמותה ובמימושה כאדריכל, מייצגת מהלך שאפתני ברוח דבריו: הוספת יותר מ–2,000 יחידות דיור בבת אחת באזור שהיה דל במגורים, אך משופע בתשתיות עירוניות, במיקום מרכזי בין שתי תחנות רכבת עתידיות גדולות ותחום בשלושה רחובות מסחריים. לדירות המתאכלסות בימים אלה באזור סגנון פשוט: חדרים ותקרות בגובה וגודל מינימלי, ממ"דים עם חלון למסדרון, סלון של שני קירות בלבד, המשולב במטבח לא גדול. בנוסף, סובל הפרויקט מבינוי מתחמי (השטח של הפרויקט מגודר בבניינים) עקב תוכנית בניין עיר מיושנת ותכתיבים של מהנדסי תחבורה, שפינו את הדרך למכוניות אך שכחו את הולכי הרגל, ובכך גרמו לניתוק בין בתי המגורים לרחובות, ובין המסחר ללקוחות הפוטנציאליים.

אם השוק הסיטוני הוא דוגמה, אולי יהיה קשה לדחוף ערים אחרות לחקות אותה.

"השוק הסיטוני היה ניסיון אמיץ להקים סביבה עירונית בצפיפות ועירוב שימושים שהתוכניות שלו נטוו לפני 20 שנה. נלמד לקח מהטוב שיש בו, וגם ממה שרע בו, רע אפשר למצוא בכל פרויקט. היה עדיף אילו חלוקת השטחים בין דרכים ובינוי במגרש היתה אחרת, וגם בשטחים הציבוריים יש מה לשפר. הסביבה עוד בבנייה, המקום יתפתח ויהיה שוקק חיים, ולכן אני ממליץ לחורצי הדין הזריזים לחכות קצת, כדי שלא יתבדו".

זמן לא ישנה דירות שנדמה כי נבנו תוך ניסיון למתוח את הרווח היזמי לקצה.

"יזמים צריכים להרוויח, אחרת הם לא יבנו. בבנייה בישראל אי־אפשר לרדת מעלות של 5,000 שקל למ"ר, וביותר מ–6,500 שקל מדובר כבר כמעט ביוקרה. ככל שהקרקע יקרה, כמו בתל אביב, הפער בין צנוע למפואר הוא שיעור זעום מעלות הפרויקט. היזם מחליט איפה הוא חותך ועל מה. כמו שיש כל מיני רופאים, וכל מיני מוסכניקים וכל מיני אדריכלים — יש גם כל מיני יזמים וכל מיני פרויקטים. יש יזם שרוצה למכור וללכת, ויש יזם שרוצה שהפרויקט יעשה לו שם כדי שיקראו לו לבוא ולבנות את הפרויקט הבא".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#